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Hier 6 wichtige Tipps für den Vermieter

So vermeiden Sie Streitigkeiten mit den Mietern

Als Vermieter ist man schnell mit einer Mietstreitigkeit konfrontiert. Dabei sind viele Probleme mit Mietern im Vorwege einfach zu vermeiden. Wir geben Ihnen die wichtigsten Tipps für die Vermietung an die Hand:

1. Korrekte Wohnflächenberechnung

Wer als Vermieter die Wohnung größer macht, als sie nach korrekter Wohnflächenberechnung ist, läuft Gefahr, einen Teil der Miete zurückzahlen zu müssen. Die häufigsten Fehler werden gemacht, weil Räume mit unter 2 Metern Deckenhöhe, als auch der Platz unter den Dachschrägen, voll mit eingerechnet werden. Dabei wird bei bis zu unter 1 Meter Raumhöhe die Fläche gar nicht mitgezählt und bei 1-2 Meter Höhe nur zu 50%.

Bei bis zu 10% Abweichung von der korrekten Wohnfläche haben die Vermieter selten etwas zu befürchten, weicht die korrekte Wohnfläche stärker ab, so sind Rückzahlungen der Miete und Mietminderungen häufig die Folge.

Tipp von immoverkauf24:

Geben Sie im Mietvertrag und den Inseraten keine expliziten Quadratmeterpreise an und übertragen Sie die Grundfläche der Immobilie nicht 1:1 als Wohnfläche in die Anzeigen und Unterlagen. Sollten sie Probleme mit der Wohnflächenberechnung haben, wenden Sie sich an einen Architekten oder informieren Sie sich auf vorangehend verlinkter Seite unseres Internetauftritts.

2. Nebenkosten richtig abrechnen

Betriebskosten

Einige Vermieter möchten sich das Ablesen bzw. Installieren der Heizkostenzähler und das Erstellen der Nebenkostenabrechnung sparen. Sie bieten Ihre Wohnung dann zu einem “warmen” Pauschalpreis an. Mieter haben jedoch von Gesetzeswegen her ein Recht auf die Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch. Nimmt der Mieter von seinem Recht Gebrauch, wird es für den Vermieter problematisch. Es ist sehr wahrscheinlich, dass dieser dann den Mieter entschädigen muss.

Ebenfalls wichtig bei der Nebenkostenabrechnung: Der Vermieter muss, um vom Mieter eine etwaige Nachzahlung zu erhalten, binnen einen Jahres die Nebenkostenabrechnung versenden. Nur in Ausnahmefällen, wie bei zu spätem Versand von Unterlagen durch Ämter o.Ä. kann dies umgangen werden. Der Mieter hingegen hat immer ein Recht auf Rückzahlung seiner zu viel geleisteten Vorauszahlungen. Hier gibt es keine Frist.

3. Rechtlich sichere Mieterhöhungen

Mieterhöhungen müssen den gesetzlichen Rahmenbedingungen entsprechen, die für sie gelten. Bei Modernisierungen beispielsweise entschieden die Gerichte, dass wenn diese zur Einsparung von Energie oder Wasser dienen, der Vermieter die Miete erhöhen darf. Handelt es sich um reine Instandhaltungsmaßnahmen oder Reparaturen, so ist dies nicht erlaubt.

Der Mieter muss einer Mieterhöhung immer zustimmen, einseitig, also nur durch den Vermieter, darf die Miete nicht erhöht werden. Allerdings ist der Mieter, außer die Miete wird so erhöht, dass sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, zur Zustimmung verpflichtet. Diese Zustimmung kann auch stillschweigend gegeben werden, zum Beispiel durch zweimaliges Zahlen der erhöhten Miete.

Generell gilt: Anhand des örtlichen Mietspiegels erkennen Vermieter, ob eine Mieterhöhung in Ordnung ist. Die Mieterhöhung darf maximal einmal jährlich durchgeführt werden. Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete maximal um 20% angehoben werden. Diese Grenze kann auf 15% gesenkt werden. Die Senkung liegt im Ermessen der Länder und kann für Gebiete ausgesprochen werden, in denen Wohnraum knapp ist. Gebrauch von der neuen

4. Mieter kündigen ohne Nachsehen

Umzug 2

Wer einen Mieter aufgrund ausstehender Mietzahlungen kündigen möchte, muss dies korrekt durchführen, um vor einem Gericht mit der Kündigung standzuhalten. Die Kündigung wegen Zahlungssäumnissen darf erst bei einem bestimmten Mietrückstand und mindestens zwei aufeinanderfolgenden nicht eingehaltenen Zahlungsterminen ausgesprochen werden. Ebenso müssen alle Formalitäten richtig erledigt werden. Weitere Informationen erhalten Sie unter “Mieter kündigen“.

Viele Vermieter möchten eine freie Wohnung verkaufen, da die erzielbaren Preise höher sind und greifen darum zum einfachen Mittel “Eigenbedarfskündigung“.

Wird diese jedoch fälschlicherweise ausgesprochen, so drohen dem Vermieter Entschädigungszahlungen an den Mieter für den Umzug oder die neue, höhere Miete.

5. Schönheits- und Kleinreparaturen

Die Renovierung bei Auszug des Mieters ist ein häufiges Streitthema. Auch in einem vermieterfreundlichen Mietvertrag darf nicht bestimmt werden, dass der Mieter nach Auszug die Wohnung renovieren muss. Desweiteren ist die Farbe von Wänden und Co dem Mieter überlassen. Schlimmstenfalls werden mit einer falschen Klausel zum Thema Schönheitsreparaturen und Gestaltung auch alle anderen diesbezüglich festgelegten Regeln unwirksam.

Bei Kleinreparaturen kann sich trotz geringer Beträge eine gehörige Gesamtsumme bilden. Darum sollte im Mietvertrag rechtsgültig geregelt sein, wie mit Kleinreparaturen umgegangen wird. Es müssen zwei Kostengrenzen gesetzt werden, zum einen die Kostengrenze für eine einzelne Reparatur (maximal 100 € sind laut vieler Gerichtsurteile gestattet) und zusätzlich die Gesamtsumme der Aufwendungen für Kleinreparaturen im Jahr. Hier werden maximal 8% der Jahresnettomiete kalkuliert. Bei einer Wohnung mit einer Monatsnettomiete von 500 € sind folglich 480 €/Jahr als Höchstgrenze anzusetzen.

Achtung:

Überschreitet eine Handwerkerrechnung die Kosten (inklusive Anfahrt und Mwst.) die von Ihnen je Reparatur festgelegte Grenze, so ist die Reparatur nicht mehr als Kleinreparatur anzusehen und geht zu Lasten des Vermieters

6. Haustiere

Beim Thema “Haustiere in der Mietwohnung” ist ein generelles Verbot im Mietvertrag nicht wirksam. Bei Kleintieren (Hamster, Wellensittiche, Kanarienvögel etc) wurde bisher in jedem Fall dem Mieter das Recht zugesprochen, diese zu halten.

Eine Ausnahme stellen Ratten dar, da sich laut einem Urteil des Landgerichtes Essen andere Bewohner des Hauses vor den Tieren ekeln könnten.

Bei Hunden wurden bisher in einigen Fällen kleine Hunde wie Yorkshire Terrier als generell zulässig erklärt, da sie nicht laut bellen können.

Katzen sind laut mehrerer Gerichte immer dann gestattet, wenn es zu keiner Beeinträchtigung der Nachbarn kommt. Ein anderes Gericht urteilte jedoch, dass Katzen erlaubt seien, wenn der Mietvertrag sie nicht explizit verbietet.

Sie können sich folglich nicht sicher sein, wie ein Gericht im Streitfall um Hund und Katze entscheidet, doch es empfiehlt sich im Mietvertrag auf ein generelles Haustierverbot zu verzichten und dies auf Hunde und Katzen einzugrenzen, sofern man etwas gegen die Haltung dieser Tiere in der Wohnung hat.

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