Wohnungsmakler – Welche Aufgaben und Kosten?

Wohnungsmakler sind sowohl für Eigentümer als auch für Kauf- und Mietinteressen tätig. Da sie in den meisten Fällen nicht ausschließlich Wohnungen vermitteln, werden sie auch allgemein als Immobilienmakler bezeichnet. Sie übernehmen die Aufgabe, einen Käufer oder Mieter zu finden. Umgekehrt kann aber auch ein Interessent einen Wohnungsmakler beauftragen, ein passendes Objekt zu suchen. Erfahren Sie hier, warum sowohl Eigentümer als auch Interessenten mit einem profesionellen Wohnungsmakler schneller ihr gewünschtes Ziel erreichen.

Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, kann ein professioneller Wohnungsmakler Sie beim Verkauf unterstützen. Dieser steht Ihnen von der Vorbereitung bis zum Verkaufsabschluss zur Verfügung, nimmt Ihnen viel Arbeit ab und kennt bereits den regionalen Immobilienmarkt und potenzielle Kaufinteressenten.

Bei einem Wohnungsverkauf spielt der optimale Verkaufspreis eine wichtige Rolle. Entsprechend sorgfältig sollte dieser festgelegt werden:

• Einerseits sollte der Wohnungspreis nicht zu hoch angesetzt sein, denn das kann im ungünstigen Fall dazu führen, dass die Immobilie zu lange am Markt und am Ende „verbrannt“ ist. Denn häufig vermuten Interessenten einen Haken, wenn der Preis nach und nach sinkt.
• Zu niedrig sollte der Wohnungspreis jedoch auch nicht angesetzt werden, denn schließlich soll die Wohnung nicht verschleudert, sondern zu einem angemessenen Verkaufspreis den Eigentümer wechseln.

Schon hier stehen viele Wohnungseigentümer vor dem ersten Problem, da sie in der Regel nicht über die erforderlichen Marktkenntnisse verfügen. Beauftragen sie jedoch einen Makler, wird dieser zunächst Ihre Wohnung bewerten und informiert darüber, welcher Immobilienpreis realistisch sein könnte.

Zudem kümmert sich der Wohnungsmakler auch darum, das Objekt optimal zu vermarkten und zeigt mögliche Wege der Käuferansprache auf. Auch das Exposé wird von ihm (inklusive hochwertiger Fotos) erstellt. Zudem kümmert er sich um den Versand und führt die Wohnungsbesichtigungen sowie deren Koordination durch. Kurz: Er ist Ansprechpartner für die Kaufinteressenten.

Ist ein Käufer gefunden, nimmt der Wohnungsmakler dem Verkäufer auch den Planungsaufwand rund um den Verkauf ab – etwa die Vorbereitung des Kaufvertrags für die Wohnung. Eventuell erforderliche Verhandlungen über den endgültigen Kaufpreis übernimmt der Wohnungsmakler als Vermittler zwischen den Parteien ebenfalls. Eine weitere Bezeichnung für Wohnungsmakler ist deshalb auch Wohnungsvermittler.

Möchten Sie Ihre Wohnung vermieten, steht der Wohnungsmakler Ihnen mit seiner Marktkenntnis zur Seite und kann Auskunft darüber geben, welche Miete für die Wohnung angemessen ist. In diesem Fall fungiert er als Ansprechpartner für die Interessenten. Zudem übernimmt ein Immobilienmakler für die Vermietung eine sehr wichtige Aufgabe, indem er die Bonität potenzieller Mietkandidaten überprüft – ein wichtiger Aspekt, um sich späteren Ärger mit den Mietern zu ersparen.

Immobilieneigentümer, die einen Wohnungsmakler beauftragen, müssen sich also weder um die Besichtigungen kümmern noch die Termine vereinbaren. Zudem können Sie von der Expertise des Wohnungsmaklers profitieren, der aufgrund seiner Berufserfahrung besser einschätzen kann, welche Kandidaten als Mieter am besten infrage kommen könnten.

Die Höhe der Maklerprovision beim Wohnungskauf bzw. Wohnungsverkauf ist frei verhandelbar. Jedoch haben sich in den Bundesländern regional unterschiedliche Courtage-Standards ausgeprägt: Je nach ortsüblichem Niveau kann die Provision zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer liegen.

Zwar erhalten Immobilienmakler in den meisten Bundesländern eine Courtage in Höhe von 7,14 Prozent, jedoch war die Verteilung der Kosten bis Ende 2020 unterschiedlich geregelt: Während etwa in Berlin der Käufer die gesamte Maklercourtage zahlte, übernahmen in Bayern Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent. Dabei spielte es keine Rolle, wer den Makler beauftragt hatte.

Seit dem 23.12.2020 ist die Verteilung der Maklerprovision bundeseinheitliche geregelt, denn es gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Das Gesetz regelt im Wesentlichen die Provisionsteilung zwischen Immobilienverkäufern und -käufern, es ist jedoch auch weiterhin eine reine Innenprovision sowie ein Außenprovision möglich.

Ab 2021 sind beim Wohnungskauf bzw. -verkauf drei Varianten zur Regelung der Maklerprovision möglich:

• Wohnungsverkäufer und -käufer vereinbaren eine Doppelprovision gemäß § 656c BGB. Provisionsvereinbarungen sind dann nur in jeweils gleicher Höhe möglich: Verkäufer und Käufer tragen also jeweils 50 Prozent der Maklercourtage von etwa 7,14 Prozent für den Makler, das entspricht jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises. 
• Wohnungseigentümer schließen einen Vertrag mit dem Makler, wälzen jedoch einen Teil der Provision auf den Käufer ab (§ 656d BGB). Bei dieser Variante vertritt der Makler nur den Verkäufer, der Käufer verpflichtet sich erst später im Kaufvertrag zur anteiligen Übernahme der Provision. Der Käufer-Anteil darf jedoch maximal 50 Prozent der Maklergebühren tragen. Für die Parteien könnten dann ebenfalls Maklergebühren von jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises anfallen.
• Nur eine Partei zahlt die Maklercourtage vollständig. Ist das der Verkäufer, handelt es sich um eine Innenprovision, und der Makler vertritt nur die Interessen des Eigentümers. Eine reine Außenprovision ist nur noch dann möglich, wenn der Käufer den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt und der Makler das Objekt erst im Zuge dessen akquiriert.

Alle Informationen zur Neuregelung der Maklercourtage unter Maklerprovision - neues Gesetz: Wer zahlt bei Verkauf bzw. Kauf?

Seit Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip – und das besagt, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn auch beauftragt hat. Das ist fast immer der Vermieter. Die Maklergebühren betragen bei der Vermietung maximal zwei Netto-Kaltmieten plus Mehrwertsteuer. Diese ist wie beim Verkauf erfolgsabhängig gestaltet: Erst wenn der Makler einen Mieter gefunden hat und es zum Abschluss des Mietvertrags kommt, wird die Courtage fällig.

Geht es um die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie, ist ein Maklervertrag prinzipiell nicht notwendig, jedoch wird der Makler in der Regel auf den "Alleinauftrag" bestehen. Hiermit schützt er sich davor, dass Eigentümer gleich mehrere Makler mit dem Verkauf ihrer Wohnung beauftragen und somit alle Arbeit, die vor dem Verkauf ansteht, vergebens sein könnte.

Wer sich auf die Maklersuche begibt, um eine Wohnung zu mieten, unterzeichnet bei Beauftragung des Wohnungsmaklers in der Regel keinen Maklervertrag. Üblicherweise hinterlässt der Interessent seine Kontaktdaten beim Makler und wird informiert, sobald ein passendes Objekt gefunden wurde.

Biete ein Wohnungsmakler einem Kaufinteressenten eine Wohnung an, dann kommt in der Regel auch ein Maklervertrag zu Stande, selbst wenn der Interessent noch keinen Vertrag unterschrieben hat. In der Praxis gilt ein Maklervertrag als angenommen, wenn der Kaufinteressent mit dem Makler eine Immobilie besichtigt und zuvor über seine Widerrufsbelehrung korrekt aufgeklärt wurde.

Oft findet sich ein guter Wohnungsmakler über Empfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis. Es kann zudem auch sinnvoll sein, in der Gegend rund um die Immobilie auf Verkaufsangebote zu achten. Welcher Wohnungsmakler ist dort genannt und stehen die Objekte länger leer, oder nicht? Ein weiterer Weg führt über das Internet: Der Besuch des Webauftritts von Wohnungsmaklern gibt Hinweise auf den jeweiligen Schwerpunkt der Maklerbüros: Welche Immobilien werden dort schwerpunktmäßig angeboten oder gesucht? Idealerweise sollte sich der Wohnungsmakler auf das Preis- und Wohnsegment spezialisiert haben, zu dem die Immobilie gehört, um die es geht. Damit steigen die Chancen, dass das Maklerbüro einen entsprechenden Gegenpart für die Suche oder das Angebot zügig findet oder sogar schon in seiner Kartei hat und nur noch ansprechen muss. Auch über die Bewertungen, die online über Wohnungsmakler abgegeben werden, lässt sich herausfinden, welche Makler geeignet sein könnten.

Wichtig ist es auch, auf die Qualifikation zu achten, denn der Maklerberuf erfordert im Gegensatz zu anderen Berufszweigen keine bestimmte Ausbildung. Ein Sachkundenachweis für Makler soll dafür sorgen, dass die Spreu vom Weizen getrennt wird und Interessenten stärker darauf vertrauen können, dass der Wohnungsmakler über die erforderlichen Sachkenntnisse verfügt. Anstelle eines Sachkundenachweises wird nun eine Weiterbildungspflicht eingeführt. Das Gesetz hierzu ist am 01.08.2018 in Kraft getreten. Allgemein wird auch die Mitgliedschaft in einem Fachverband wie dem IVD als Indiz für einen seriösen Makler mit Fachkenntnissen gewertet.