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Haus verkaufen – Alles zum Ablauf beim Hausverkauf

Das eigene Haus ist oftmals der größte Vermögenswert, den man besitzt. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie sich daher vorher ausführlich informieren. Wir haben für Sie die wichtigsten Fragen im Überblick aufbereitet. Zusätzlich finden Sie in unserem kostenlosen PDF-Ratgeber "25 Praxistipps zum Hausverkauf" weitere wertvolle Infos und Checklisten zum Thema Haus richtig verkaufen.

1. Wann ist der richtige Zeitpunkt um mein Haus zu verkaufen?

Der richtige Zeitpunkt, um ein Haus zu verkaufen, ist nach Ansicht vieler Eigentümer dann, wenn sie den besten Preis erzielen können. Dieser wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Doch da die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt nicht immer genau vorhersehbar sind, ist diese Herangehensweise schwierig. Selbstverständlich sollten Immobilienbesitzer, die ihr Haus verkaufen möchten, sich mit dem aktuellen Marktgeschehen in ihrer Region auseinandersetzen und für ihre Immobilie prüfen, ob diese durch infrastrukturelle Veränderungen in naher Zukunft auf- oder abgewertet wird. Doch anstatt sich ausschließlich auf Markt und Prognosen zu stützen, sollten auch sie die eigenen Anforderungen an das Zuhause analysieren:

  • Der richtige Zeitpunkt ein Haus zu verkaufen ist dann gekommen, wenn das Haus nicht mehr zu den eigenen Lebensumständen passt.

Ist die Pflege des Hauses etwa zu aufwändig, weil die Kinder ausgezogen sind, ergibt es keinen Sinn, den Hausverkauf bis zu einer leichten Steigerung der Immobilienpreise hinauszuzögern – schließlich ist meist auch eine Anschlussimmobilie nötig und diese steigt während der Wartezeit ebenfalls im Preis.

immoverkauf24 Info: Spekulationssteuer vermeiden

Steuerliche Aspekte können beim Hausverkauf ebenso eine große Rolle spielen. Wer unbedacht verkauft, obwohl die Spekulationsfrist für die Immobilie in wenigen Monaten endet, muss möglicherweise Spekulationssteuer zahlen – und die kann je nach Objekt und persönlicher Situation durchaus fünf- oder gar sechsstellig ausfallen. Ebenfalls ratsam ist es für alle, die noch einen Immobilienkredit tilgen, sich mit möglichen Kosten für die Ablösung des Darlehens zu befassen und die Finanzierung im Ganzen zu klären.

2. Wie lange dauert der Hausverkauf?

Durchschnittlich dauert der Hausverkauf von der Entschlussfassung bis zur notariellen Beurkundung etwa 6 – 12 Monate. Am zeitaufwändigsten ist meist die Vorbereitung des Hausverkaufes, die professionellen Immobilienmaklern weitaus schneller von der Hand geht, als unerfahrenen Verkäufern. Zunächst muss die marktgerechte Hausbewertung durchgeführt werden: alle Daten, die zur Erstellung eines rechtssicheren Exposés notwendig sind, müssen erfasst und ggf. eingeholt werden (z. B. der Energieausweis, Flurkarte, Grundriss etc.). Und die Vermarktung der Immobilie muss geplant und vorbereitet werden. Je nach Lage und Beliebtheit der Immobilie sowie Angebotspreis kann es natürlich sehr viel schneller gehen oder auch länger dauern, bis das Haus verkauft ist. Privatverkäufe dauern oft länger als Verkäufe über einen Immobilienmakler, da Kaufinteressenten privaten Verkäufern bezüglich eines angemessenen Immobilienpreises weniger vertrauen, als Immobilienexperten.

3. Haus verkaufen mit oder ohne Makler?

Ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen, sollten Sie von Ihrer Erfahrung mit dem Immobilienverkauf und Ihrer verfügbaren Zeit abhängig machen. Wer schon häufiger ein Haus verkauft hat, kennt die einzelnen Schritte und den zeitlichen Ablauf. Der private Hausverkauf nimmt jedoch viel Zeit in Anspruch und darum sollten Sie genau überlegen, ob Sie diese aufbringen können.

Die Vorbereitung der Verkaufsunterlagen und Datenaufbereitung für das Exposé stehen am Beginn des Verkaufsprozesses und dürfen nicht unterschätzt werden. Ist das Haus dann auf Immobilienportalen inseriert, so müssen Verkäufer Besichtigungen planen und durchführen sowie die Bonität der Kaufinteressenten prüfen. Kommt es zum tatsächlichen Verkauf, muss er sich um die Erstellung des Kaufvertrages kümmern und den Notartermin wahrnehmen.  

Verkauft man sein Haus mithilfe eines Immobilienmaklers, profitiert man von dessen Expertise. Die Aufgaben eines Immobilienmaklers sind umfangreich: Er nimmt zügig eine marktgerechte Einwertung der Immobilie vor, weiß, welche Unterlagen für den Hausverkauf (auch aus rechtlicher Sicht) notwendig sind und woher diese bezogen werden können. Er kümmert sich bis zum Termin beim Notar um alle Angelegenheiten die den Verkauf betreffen.

4. Wie lege ich den Angebotspreis fest? - Haus bewerten für den Verkauf

Die Bewertung eines Hauses ist ein komplexes Vorhaben, da hier zahlreiche Faktoren eine Rolle spielen, zum Beispiel:

  • Mikro- und Makrolage des Hauses
  • Zustand der Immobilie
  • Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten
  • Aktuelles Marktgeschehen

Weiterhin müssen zahlreiche wertsteigernde sowie wertmindernde Merkmale für die Hausbewertung unter die Lupe genommen werden. Wer ein Haus bewertet, sollte unter anderem analysieren, welche Energieeffizienz das Haus hat, ob es (versteckte) Mängel an der Bausubstanz gibt, wie sich die einzelnen Ausstattungsmerkmale auf den Wert auswirken und wie das Haus genutzt werden kann. Ebenfalls wichtig ist, das Grundbuch auf eventuelle Lasten und Beschränkungen zu prüfen.

Gerade bei der Bewertung eines Hauses haben private Verkäufer häufig Probleme: Werten sie ihr Haus zu preiswert ein, verlieren Sie eine hohe Summe Geld. Werten sie ihr Haus zu teuer ein, so riskieren sie, dass es zu einem Ladenhüter wird. Denn Kaufinteressenten verfolgen die Angebote in der Regel über lange Zeit und vermuten dann einen Haken am Objekt. Bei der Festlegung des Angebotspreises gilt es auch einen gewissen Verhandlungsspielraum für den Käufer einzupreisen. Immobilienmakler, die viel Erfahrung bei der Bewertung von Häusern haben, wissen genau, wie hoch dieser Spielraum sein muss, damit Kaufinteressenten das Gefühl haben, gut verhandelt zu haben.

Hausbewertung durch Experten!

Eine kostenlose Immobilienbewertung gibt Ihnen einen ersten Eindruck vom Wert Ihres Hauses. Nutzen Sie unser Formular auf der Seite Hausbewertung!

5. Welche Unterlagen benötige ich für den Hausverkauf?

Für einen Hausverkauf werden zahlreiche Unterlagen benötigt. Einige sollten sich bereits im Besitz der Immobilieneigentümer befinden, andere müssen noch erstellt oder angefordert werden.

Zu den wichtigsten Unterlagen beim Hausverkauf zählen:

Auf unserer Seite Hausverkauf Unterlagen finden Sie eine umfangreiche, kostenlose PDF-Checkliste mit allen wichtigen Unterlagen und Bezugsquellen.

6. Worauf ist bei der Vermarktung meines Hauses zu achten?

Besichtigung einer Eigentumswohnung

Wer ein Haus verkaufen möchte, übernimmt die Verantwortung dafür, ein in der Regel mehrere Hunderttausend Euro teures Gut erfolgreich zu vermarkten. Extrem wichtig sind darum die Bilder, die vom Objekt erstellt werden. Immobilienmakler nutzen, zusätzlich zu einer hervorragenden Kamera und Bildbearbeitungsprogrammen, auch 360°-Aufnahmen, um das Haus möglichst aussagekräftig und wirkungsvoll zu vermarkten. Hierbei geht es nicht darum, eine Immobilie unrealistisch groß oder schick darzustellen, doch auf keinen Fall darf das Haus auf den Fotos schlechter aussehen als in der Realität. Auch die Erstellung eines gut lesbaren Grundrisses ist Voraussetzung für die erfolgreiche Vermarktung eines Hauses.

Sind alle Daten und Bilder zusammengetragen, gilt es das Haus zu inserieren. Da Inserate häufig kostenpflichtig sind und man als Verkäufer dort werben sollte, wo die potenziellen Käufer nach einem Haus suchen, ist es sinnvoll vorab eine Zielgruppenanalyse zu machen und die richtigen Plattformen zu wählen. Es gilt zu klären, ob sich ein Inserat in Zeitungen lohnt, in welchem Umkreis die Anzeige veröffentlicht werden soll und welche Internetportale zur Vermarktung geeignet sind. Immobilien für Kapitalanleger werden zum Beispiel in anderen Kategorien als Häuser für Privatnutzer inseriert und ältere Kaufinteressenten suchen ihr neues Haus anderenorts als junge Familien. Was bei der Vermarktung eines Hauses ebenfalls nicht fehlen sollte, ist der so genannte Verkaufsgalgen, also das Schild, welches im Vorgarten montiert wird – nicht selten befinden sich zahlungsbereite Käufer in direkter Umgebung und werden so auf den Immobilienverkauf aufmerksam.

Bei erfolgreicher Werbung werden dann die Besichtigungen durchgeführt. Hierbei sollte das Haus im wahrsten Sinne des Wortes glänzen! Neben sauberen, gepflegten Räumlichkeiten ist auch der Geruch im Haus wichtig. Nicht ohne Grund wird empfohlen, einen frischen Apfelkuchen im Ofen zu haben, wenn die Interessenten kommen. Wer sich diese Mühe sparen möchte, sollte auf jeden Fall gut lüften! Auch der Garten sollte für die Besichtigungen hergerichtet sein, hier kann es sich lohnen einen Gärtner zu beauftragen. 

immoverkauf24 Tipp

Ist ein Haus bereits entrümpelt, beziehungsweise leergeräumt, so ist Homestaging eine tolle Möglichkeit, die Immobilie von ihrer besten Seite zu zeigen. Anstatt bei Besichtigungen oder auf Fotos leere Räume zu präsentieren, werden (Papp-) Möbel so drapiert, dass die Betrachter ein gutes Gefühl für die Nutzungsmöglichkeiten der Räume bekommen. Gern empfehlen wir Ihnen einen Immobilienmakler mit Homestaging-Service!

7. Wie finde ich den richtigen Käufer für mein Haus?

Es ist nicht alles Gold, was glänzt – haben Sie als Verkäufer einen Käufer für Ihr Haus gefunden, so sollten Sie diesen genau unter die Lupe nehmen, damit der Immobilienverkauf nicht kurz vor Vertragsunterzeichnung scheitert. Egal wie vertrauenswürdig Ihnen die Interessenten vorkommen! Denn nichts ist schlimmer, als anderen Käufern abgesagt zu haben und dann den Hausverkauf nicht durchführen zu können. Immobilienmakler lassen sich von Kaufinteressenten eine verbindliche Finanzierungszusage vorlegen, bevor der Termin beim Notar vereinbart wird. Nicht selten führen sie sogar schon vor der Besichtigung eine Bonitätsprüfung durch.

8. Wie ist der Ablauf beim Hausverkauf?

Ein Hausverkauf ist nicht selten sehr zeitaufwendig und geht bereits in der Vorbereitungsphase mit viel Arbeit einher. Gerne empfehlen wir Ihnen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, kostenlos und unverbindlich einen seriösen Makler aus Ihrer Region, der Sie bei den einzelnen Stationen des Hausverkaufs unterstützt.

Hausverkauf

» Schritt für Schritt Ablauf Hausverkauf

  • Immobilie besichtigen: In einem ersten Vorgespräch kann sich der Makler zunächst einen Eindruck von Ihrer Immobilie und dem Verkaufsziel machen.
  • Unterlagen aufbereiten: Ein seriöser Makler unterstützt beim Einholen der für den Verkauf Ihres Hauses relevanten bzw. gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen.
  • Immobilienbewertung: Bei einem Verkauf über einen von immoverkauf24 empfohlenen Makler ist eine kostenlose Bewertung Ihres Hauses vor Ort inklusive.
  • Energieasuweis beschaffen: Profitieren Sie von dem kostenlosen Energieausweis-Service unserer Makler.
  • Vermarktung: Ein guter Makler kümmert sich selbstverständlich auch um die Erstellung eines Exposés und weiterer Maßnahmen zur Bewerbung Ihres Hauses.
  • Termine mit Interessenten: Bei der Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen mit potentiellen Käufern profitieren Sie von dem fundierten Fachwissen und Erfahrungen unserer Makler.
  • Verkaufsverhandlungen führen: Bei Verhandlungen über den Hausverkauf mit potentiellen neuen Eigentümern werden Sie in der Regel von Ihrem Makler unterstützt.
  • Bonität des Interessenten: Üblicherweise übernimmt der Makler auch die Bonitätsprüfung der potenziellen Käufer.
  • Notartermin: Der Makler klärt die Vertragsdetails und begleitet Sie beim Gang zum Notar.
  • Objektübergabe: Auch bei der Schlüsselübergabe unterstützt der Makler Sie mit seiner Anwesenheit und erstellt ein Übergabeprotokoll.
  • Nachbetreuung: Sie haben noch Fragen? Natürlich sind unsere Makler auch nach Objektübergabe weiterhin für Sie da!

9. Was gilt es beim Kaufvertag zu beachten?

Der Hausverkauf ist nur gültig, wenn er von einem Notar beurkundet wurde. Meist handelt es sich bei den Kaufverträgen um Standardwerke, die auf die jeweiligen Objekte angepasst werden. Trotzdem ist es wichtig, dass Käufer und Verkäufer genau prüfen, ob alle getroffenen Vereinbarungen (zum Beispiel der Kaufpreis, der Übergabetermin, mitverkauftes Inventar…) korrekt dargestellt werden. Worauf genau geachtet werden muss, erklären wir ausführlich auf unserer Seite „Hausverkauf Vertrag“.  

10. Wie bereite ich mich auf den Notartermin vor?

Notarkosten und Grundbuchkosten

Bei Hausverkäufen liegt die Notarwahl beim Käufer. Er hat das Recht auszuwählen, welcher Notar den Kaufvertrag beurkunden soll. Egal was vorab durch Reservierungsvereinbarungen oder Vorverträge festgehalten wurde – der Verkauf eines Hauses ist erst dann wirksam, wenn die notarielle Beurkundung stattgefunden hat. Käufer oder auch Verkäufer teilen dem Notar vor Erstellung des Vertragsentwurfes bereits die Anschrift des Hauses und bestenfalls die Nummer des Grundbuchblattes mit sowie den vereinbarten Kaufpreis, den geplanten Übergabetermin und weitere getroffene Vereinbarungen, die im Kaufvertrag enthalten sein sollen. Vor der Beurkundung sendet der Notar im Regelfall beiden Parteien einen Kaufvertragsentwurf zur Prüfung zu, so dass der Vertrag vor der tatsächlichen Beurkundung bereits abgestimmt ist. Notare nehmen hierbei auch immer eine beratende Funktion ein und klären zum Beispiel darüber auf, wenn die Übergabe des Hauses zu knapp terminiert ist, weil das Grundbuchamt erfahrungsgemäß länger braucht, um die Eintragung der neuen Eigentümer vorzunehmen oder Ähnliches. Beim Beurkundungstermin selbst stellt der Notar durch eine Ausweiskontrolle sicher, dass die anwesenden Personen dazu berechtigt sind den Vertrag zu schließen. Daraufhin wird der Kaufvertrag vom Notar vorgelesen und erläutert. Käufer und Verkäufer haben jederzeit die Möglichkeit Rückfragen zu stellen. Am Ende unterzeichnen Käufer, Verkäufer und Notar den Vertrag.

11. Was gilt es bei der Übergabe nach dem Hausverkauf zu beachten?

Am Tag der Hausübergabe muss das Objekt vertragsgemäß vorbereitet sein. Wurde eine Übergabe frei von Mobiliar vereinbart, so muss der Verkäufer sich bis dahin um die Räumung der Immobilie gekümmert haben. Weiterhin sollten alle für den Käufer relevanten Unterlagen bezüglich des Hauses bereitliegen – hierzu zählen zum Beispiel Versicherungsunterlagen, Handwerkerrechnungen, Garantiescheine und Bedienungsanleitungen für die Haustechnik. Bei der Übergabe wird dann ein Übergabeprotokoll erstellt, welches unter anderem die Zählerstände für Gas, Wasser und Strom beinhaltet.

12. Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?

Ein Hausverkauf geht mit direkten und indirekten Kosten einher. Zur Vorbereitung des Verkaufes kann es sein, dass noch Renovierungen oder Instandsetzungen durchgeführt werden müssen, um die Immobilie gut verkaufen zu können. Diese Kosten sind indirekt mit dem Hausverkauf verbunden. Dann erfolgt die Immobilienbewertung, die bei einem Privatverkauf kostenpflichtig ist und bei einem Verkauf mit Immobilienmakler von diesem kostenfrei übernommen wird. Ebenso die Erstellung eines Energieausweises, sofern kein gültiges Exemplar vorliegt, verursacht Kosten. Weitere Kosten entstehen durch die Vermarktung, für das Schalten von Anzeigen on- und offline, die Erstellung eines Verkaufsgalgens und weitere Werbemittel.

Zu den direkten Kosten bei einem Hausverkauf zählen die Notar- und Grundbuchkosten, diese werden jedoch standardmäßig zu 100% auf Seite des Käufers fällig. Ab dem 23.12.2020 gilt zudem ein neues Gesetz zur Teilung der Maklerprovision, das Immobilienverkäufer bundesweit verpflichtet, mindestens die Hälfte der Maklerkosten zu übernehmen. Eine ausführliche Aufstellung erhalten Sie auf unserer Seite „Hausverkauf Kosten“.    

13. Hausverkauf Checkliste & Ratgeber

Diese Checkliste soll Ihnen eine erste Orientierung geben, welche Themen im Falle eines Hausverkaufs auf Sie zukommen können. Über das Formular am Seitenende können Sie sich einen Ratgeber mit konkreten Tipps zum Verkauf des Wohnhauses abfordern. Dorf finden Sie weitere Checklisten sowie konkrete Antworten auf Fragen wie diese:

» Jetzt Ratgeber zum Hausverkauf anfordern

In unserem Ratgeber haben wir auf ca. 25 Seiten viele Tipps und konkrete Checklisten zum Verkauf des Hauses verständlich aufbereitet. Sie erhalten Expertentipps zur Vorbereitung, die Immobilienbewertung, die Maklerauswahl und zu den aktuellen Immobilienpreisen in Ihrer Region.

Bitte senden Sie mir den Ratgeber “25 Praxistipps zum Hausverkauf” mit Preisspiegel kostenlos und unverbindlich als E-Book zu.

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» FAQs Hausverkauf

 

» Haus ohne Makler verkaufen - wie geht das?

Wer ein Haus ohne Makler verkaufen will, muss sich von der Hausbewertung über die Vermarktung und Besichtigungen bis hin zur Beurkundung beim Notar eigenständig um jeden Schritt kümmern und darauf achten, rechtssicher zu handeln.

» Welche Schritte sind für den Hausverkauf notwendig?
  • Immobilienmakler vergleichen
  • Haus bewerten
  • Haus vermarkten
  • Verkaufsunterlagen zusammenstellen
  • Besichtigungen durchführen
  • Käufer auswählen
  • Kauf notariell beurkunden lassen
» Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Für den Hausverkauf sind ein Energieausweis, ein Grundbuchauszug, bemaßte Grundrisse, eine Wohnflächenberechnung und eine Flurkarte die wichtigsten Unterlagen.

» Darf ich mein Haus ohne Energieausweis verkaufen?

Nein, wer ein Haus verkaufen möchte, benötigt einen Energieausweis. Dieser ist gesetzlich vorgeschrieben und muss spätestens eine Woche nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages an den Käufer ausgehändigt werden.

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