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Haus verkaufen: Ablauf & Tipps - So gelingt der Hausverkauf!

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, benötigen Sie umfassende Informationen. Wie sieht der richtige Ablauf beim Hausverkauf aus? Welche Kosten fallen an? Wie kann ein Makler beim Hausverkauf helfen? Hier erfahren Sie alles rund um das große Projekt „Haus verkaufen“ – plus detailliertem Ratgeber mit 25 Praxistipps und hilfreichen Checklisten zum Download.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Hausverkauf dauert in der Regel 6 bis 12 Monate. Am aufwändigsten ist die Vorbereitung.
  • Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihres Hauses beauftragen, wickelt dieser den Verkaufsprozess professionell ab und Sie sparen Zeit und Mühe.
  • Wird ein Makler beauftragt, fallen auch für den Verkäufer Kosten an. Er muss die Hälfte der Maklerprovision übernehmen.

1. Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Durchschnittlich dauert der Hausverkauf von der Entschlussfassung bis zur notariellen Beurkundung etwa 6 bis 12 Monate. Am zeitaufwändigsten ist in der Regel die Vorbereitung des Hausverkaufes. Professionellen Immobilienmaklern geht sie meist weitaus schneller von der Hand als unerfahrenen Verkäufern.

Je nach Lage und Zustand der Immobilie sowie Angebotspreis kann sich die Zeitspanne natürlich unterscheiden, bis das Haus verkauft ist. In der Regel verkauft sich ein Haus in einer guten Lage und zu einem fairen Preis schneller als ein sanierungsbedürftiges Haus mit einem überteuerten Angebotspreis.

2. Wie ist der richtige Ablauf bei einem Hausverkauf?

Viele Eigentümer stellen sich die Frage: „Wie verkaufe ich mein Haus?“. Damit meinen sie vor allem, wie der richtige Ablauf beim Hausverkauf überhaupt aussieht. Grundsätzlich lässt sich der Verkauf eines Hauses in die drei Phasen Vorbereitung, Vermarktung und Abwicklung des Hausverkaufs einteilen.

Hier der Überblick zu den einzelnen Schritten beim Hausverkauf:

Haus richtig verkaufen - Hausverkauf Ablauf

Schritt 1: Unterlagen aufbereiten

Es gibt einige Unterlagen für den Hausverkauf, die Sie benötigen. Hierunter fallen zum Beispiel der Grundbuchauszug, ein Energieausweis, die Darstellung des Grundrisses oder die Flurkarte. Diese müssen Sie vor Beginn des Verkaufsprozesses zur Hand haben. Haben Sie einen Makler mit dem Hausverkauf beauftragt, hilft er Ihnen dabei, diese relevanten bzw. gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen aufzubereiten. Wollen Sie Ihr Haus privat verkaufen, müssen Sie sich eigenständig um die Zusammenstellung kümmern und sich u.a. an die örtlichen Baubehörden wenden.

Schritt 2: Angebotspreis festlegen

Die Ermittlung des Angebotspreises ist ein komplexes Vorhaben. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, spielt zunächst die Art der Immobilie eine Rolle: Möchten Sie beispielsweise ein Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus verkaufen? Hinzu kommen viele weitere Faktoren, die Einfluss auf den Angebotspreis haben, wie zum Beispiel:

  • Mikro- und Makrolage des Hauses
  • Zustand der Immobilie
  • Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten
  • Aktuelles Marktgeschehen

Wenn Sie privater Verkäufer sind, ist es äußerst schwierig, hier einen korrekten Angebotspreis zu ermitteln – sofern Sie nicht zufällig selbst über umfassende Erfahrung am Immobilienmarkt verfügen. Ist das nicht der Fall, beauftragen Sie besser einen Experten mit der Hausbewertung. So riskieren Sie weder einen zu niedrigen noch einen zu hohen Angebotspreis und stellen so sicher, dass Sie Ihr Haus schnell verkaufen können.

Schritt 3: Haus vermarkten

Wer ein Haus verkaufen möchte, benötigt für die Vermarktung zuallererst ein aussagekräftiges Exposé. Dies gilt als die erste Visitenkarte Ihrer Immobilie. Das Exposé wird auf einem Immobilienportal veröffentlicht, zudem sollten Sie überlegen, ob sich auch ein Inserat in lokalen Zeitungen lohnt. Grundsätzlich sollten Sie bedenken, dass Immobilien für Kapitalanleger in anderen Kategorien inseriert werden als Häuser für Privatnutzer. Auch ältere Kaufinteressenten suchen ihr neues Haus anderenorts als junge Familien.

Schritt 4: Kaufvertrag aufsetzen

Meist handelt es sich bei Kaufverträgen um Standardwerke, die auf die jeweiligen Objekte angepasst werden. Trotzdem ist es wichtig, dass Käufer und Verkäufer genau prüfen, ob alle getroffenen Vereinbarungen korrekt enthalten sind. Wir haben auf unserer Seite Kaufvertrag für ein Haus alle wichtigen Informationen für Sie zusammengestellt.

Schritt 5: Notartermin vorbereiten

Der Hausverkauf ist nur gültig, wenn ein Notar den Kaufvertrag beurkundet. Dabei gilt: Der Käufer hat das Recht zu bestimmen, welcher Notar den Kaufvertrag beurkunden soll. Käufer oder auch Verkäufer teilen dem Notar vor Erstellung des Vertragsentwurfes bereits folgende Informationen mit:

  • die Anschrift des Hauses,
  • bestenfalls die Nummer des Grundbuchblattes,
  • den vereinbarten Kaufpreis,
  • den geplanten Übergabetermin und
  • weitere getroffene Vereinbarungen, die im Kaufvertrag enthalten sein sollen.

Vor der notariellen Beurkundung sendet der Notar im Regelfall beiden Parteien einen Kaufvertragsentwurf zur Prüfung zu, so dass der Vertrag vor der tatsächlichen Beurkundung bereits abgestimmt ist.

Schritt 6: Übergabe des Hauses

Als Letztes stellt sich die Frage „Haus verkauft – was jetzt beachten?“ Hier ist wichtig, dass das Objekt am Tag der Hausübergabe vertragsgemäß vorbereitet sein muss. Wurde etwa eine Übergabe frei von Mobiliar vereinbart, so muss der Verkäufer sich bis dahin um die Räumung bzw. Entrümpelung der Immobilie kümmern. Weiterhin sollten alle für den Käufer relevanten Unterlagen bezüglich des Hauses bereitliegen. Hierzu zählen zum Beispiel:

  • Versicherungsunterlagen,
  • Handwerkerrechnungen,
  • Garantiescheine und Bedienungsanleitungen für die Haustechnik.

Bei der Übergabe des Hauses wird dann ein Übergabeprotokoll erstellt, welches unter anderem die Zählerstände für Gas, Wasser und Strom beinhaltet.

3. Haus verkaufen mit oder ohne Makler?

Ob Sie Ihr Haus privat verkaufen, ohne einen Makler einzuschalten oder den Hausverkauf mit Makler abwickeln wollen, hängt im Wesentlichen von folgenden Faktoren ab: Ihrer Erfahrung mit dem Immobilienverkauf beziehungsweise Ihren Kenntnissen des Immobilienmarkts und Ihrer verfügbaren Zeit.

Für einen Makler sollten Sie sich entscheiden, wenn

  • Sie über wenig bis gar kein Immobilienwissen verfügen
  • Sie wenig Zeit haben
  • Sie Ihr Haus schnell verkaufen wollen
  • es Ihnen nichts ausmacht, dass Sie als Verkäufer einen Teil der Maklerprovision tragen müssen

Ohne Makler können Sie Ihr Haus verkaufen, wenn

  • Sie schon häufiger ein Haus verkauft haben und mit den einzelnen Schritten vertraut sind  
  • Sie Wert darauf legen, den Ablauf Ihres Hausverkaufs selbst zu bestimmen
  • Sie den Anteil an der Maklerprovision, den Sie als Verkäufer tragen müssen, unbedingt einsparen wollen
Makler für den Verkauf in Ihrer Nähe finden

Wir arbeiten mit rund  500 zuverlässigen Maklern deutschlandweit erfolgreich zusammen.

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4. Wann ist der richtige Zeitpunkt, um ein Haus zu verkaufen?

Für viele Eigentümer ist dann der richtige Zeitpunkt zum Hausverkauf gekommen, wenn sie den besten Verkaufspreis erzielen können. Dieser wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Ist die Nachfrage nach Häusern groß und sind die Zinsen für Baufinanzierungen niedrig, so steigen die Verkaufspreise. Hausbesitzer, die ihr Haus verkaufen möchten, sollten sich deshalb mit dem aktuellen Marktgeschehen in ihrer Region auseinandersetzen und sich fragen: Wird mein Haus in Zukunft im Wert weiter steigen oder eher sinken?

Darüber hinaus sollten sie auch die eigenen Anforderungen an das Zuhause analysieren: Ist das Haus etwa zu groß und die Pflege zu aufwändig, da beispielsweise die Kinder ausgezogen sind, sollte der Hausverkauf nicht zu lange hinausgezögert werden. Oftmals ist eine Anschlussimmobilie nötig und diese steigt während der Wartezeit ebenfalls im Kaufpreis.

Grundsätzlich sollten Sie beim Hausverkauf die folgende Faustregel berücksichtigen:

  • Der richtige Zeitpunkt ein Haus zu verkaufen ist dann gekommen, wenn das Haus nicht mehr zu den eigenen Lebensumständen passt.

Gründe, die für einen Hausverkauf 2022 sprechen

Spielen individuelle Gründe keine gewichtige Rolle, können Sie den Hausverkauf dann in Angriff nehmen, wenn die Lage auf dem Immobilienmarkt besonders günstig ist und Sie einen guten Verkaufspreis erzielen. Momentan ist das der Fall.

  • Die Corona-Pandemie hat den Wunsch nach einem eigenen Haus – am besten mit einem großen Garten und einem separaten Arbeitszimmer – noch weiter verstärkt.
  • In den Ballungsräumen trifft diese große Nachfrage auf ein äußerst begrenztes Angebot an Häusern. In der Folge steigen die Immobilienpreise immer weiter. Für Hausverkäufer ist das eine besonders günstige Situation.
  • Befeuert wird diese Entwicklung von den historisch niedrigen Bauzinsen, die den Erwerb eines Hauses besonders attraktiv erscheinen lassen. Hier könnte jedoch mittel- bis langfristig das Ende der Fahnenstange erreicht sein, wie aktuelle Prognosen zur Bauzinsentwicklung zeigen.
  • Fazit: Wenn Sie schon länger überlegen, Ihr Haus zu verkaufen, sollten Sie nicht länger zögern und den Hausverkauf 2022 in die Tat umsetzen.

5. Welche Kosten und Steuern fallen bei einem Hausverkauf an?

Nicht nur der Käufer, auch der Verkäufer muss beim Hausverkauf Kosten tragen. Zum einen sind das Ausgaben, die indirekt mit dem Verkauf des Hauses und dessen Vorbereitung zusammenhängen wie

  • Kosten für Renovierungen oder Instandsetzungen, um das Haus gut verkaufen zu können,
  • die Immobilienbewertung, die bei einem Privatverkauf kostenpflichtig ist,
  • die Erstellung eines Energieausweises, sofern kein gültiges Exemplar vorliegt,
  • die Vermarktung des Hauses in kostenpflichtigen Immobilienportalen.

Zum anderen fallen direkte Kosten bei einem Hausverkauf an:

Des Weiteren können Steuern beim Hausverkauf anfallen, wenn Sie das Haus nicht selbst genutzt haben und Sie es innerhalb von zehn Jahren nach Kauf oder Fertigstellung wieder verkaufen. Spekulationssteuer nennt sich diese Steuer. Haben Sie Ihre Immobilie selber bewohnt und wollen dann Ihr Haus verkaufen, müssen Sie in der Regel auf den Verkaufserlös keine Steuern zahlen.

6. Haus verkaufen – was beachten? Tipps, Checkliste & Ratgeber 2022

Die Checkliste für den Hausverkauf gibt Ihnen eine erste Orientierung, was Sie beachten sollten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen.

Unser Ratgeber enthält einen konkreten Leitfaden zum Verkauf des Hauses inklusive 25 Praxistipps. Zudem finden Sie weitere Checklisten sowie Antworten auf Fragen wie:

  • Welche Faktoren bestimmen den Hauswert?
  • Was ist bei der Beauftragung eines Maklers zu beachten?
  • Was sollte in einem Kaufvertrag stehen und was nicht?

Sie erhalten Expertentipps zur Vorbereitung, zur Immobilienbewertung, zur richtigen Maklerauswahl, zu den aktuellen Immobilienpreisen in Ihrer Region und vieles mehr für einen erfolgreichen Hausverkauf!

Bitte senden Sie mir den Ratgeber „25 Praxistipps zum Hausverkauf“ mit Preisspiegel kostenlos und unverbindlich als PDF zu.

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FAQ: Haus verkaufen - kurz & knapp!
Soll man jetzt ein Haus verkaufen?

Es ist zu empfehlen, das eigene Haus zum jetzigen Zeitpunkt zu verkaufen, wenn dieses nicht mehr zu den eigenen Lebensumständen passt. Prüfen Sie darüber hinaus das aktuelle Marktgeschehen in Ihrer Region. Ausschlaggebend können zudem niedrige Darlehenszinsen bei Krediten zur Finanzierung sein. 

Wie kann ich mein Haus 2022 am besten verkaufen?

Klären Sie bei einem Hausverkauf zunächst, ob Sie privat oder mit Immobilienmakler Ihr Haus verkaufen wollen. Entscheiden Sie sich für einen Makler, wird dieser alle Schritte des Verkaufsprozesses für Sie übernehmen. Wollen Sie den Verkauf Ihres Hauses selbst abwickeln, müssen Sie zunächst alle Unterlagen für den Hausverkauf zusammentragen.

Dann folgt der typische Ablauf beim Hausverkauf:

  • Haus bewerten
  • Haus vermarkten
  • Besichtigungen durchführen
  • Käufer auswählen
  • Kauf notariell beurkunden lassen

Einen konkreten Leitfaden mit hilfreichen Tipps und Checklisten erhalten Sie in unserem kostenlosen Ratgeber "25 Praxistipps zum Hausverkauf"!

Wie kann ich ein Haus schnell verkaufen?

Wenn Sie Ihr Haus besonders schnell verkaufen möchten, gibt es einen alles entscheidenden Faktor: den Angebotspreis. Ein etwas niedriger Angebotspreis als in der Region üblich, kann den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen. Allerdings verschenken Sie hierbei bares Geld.

Eine Alternative, wie Sie als Eigentümer schneller und mit weniger Aufwand Ihr Haus verkaufen können, ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers. Dieser erzielt für Sie unter anderem einen fairen Preis, so dass Sie Ihr Haus nicht unter Wert verkaufen müssen.

Wie kann ich den Wert meines Hauses ermitteln?

Am einfachsten können Sie den Wert Ihres Hauses ermitteln, wenn Sie einen Sachverständigen einschalten. Dieser führt für Sie die Hausbewertung durch, üblicherweise nach dem sogenannten Vergleichswertverfahren. Benötigen Sie die Wertermittlung für einen Hausverkauf, kann immoverkauf24 den Kontakt zu einem Experten herstellen, der für Sie kostenlos tätig wird und auch den Verkaufsprozess übernimmt. Selbstverständlich können Sie auch auf eigene Faust versuchen, den Wert Ihres Hauses festzustellen. Dabei sollten Sie allerdings bedenken, dass das Bewertungsverfahren komplex ist und viel Sachkenntnis erfordert.