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Maklervertrag kündigen

Sie haben einen Makler mit dem Immobilienverkauf beauftragt und möchten den Maklervertrag kündigen? Unter welchen Umständen ein Maklervertrag kündbar ist, hängt von der Art des Maklervertrags ab und den im Einzelfall vereinbarten Bestimmungen. Lesen Sie auf dieser Seite, was bei einer Kündigung zu beachten ist und welche Folgen eine Kündigung haben kann. Mit der Kündigung des Maklervertrags ist auch der Wechsel zu einem neuen Makler möglich.

1. Befristeter Maklervertrag vs. unbefristeter Maklervertrag

Ein Maklervertrag kann befristet, d.h. zeitlich begrenzt, oder unbefristet abgeschlossen werden. Meistens bieten Immobilienmakler Eigentümern befristete Maklerverträge an. Der Grund: Bei unbefristeten Verträgen, kann der Eigentümer den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Kündigung kann per sofort erfolgen, so dass der Makler unverzüglich alle Verkaufsbemühungen einstellen muss.

2. Kündigung befristeter Maklervertrag

Bei Abschluss eines befristeten Maklervertrags hat der Immobilienmakler das Recht, die Immobilie innerhalb der vereinbarten Vertragslaufzeit am Markt anzubieten.

Ein befristeter Maklervertrag endet:

  1. Mit Ablauf der vereinbarten Frist, falls im Vertrag nicht explizit vereinbart wurde, dass der Vertrag sich nach Ablauf der Frist automatisch verlängert.
  2. Mit der Kündigung, aber nur, wenn die Kündigung nach Fristablauf erfolgt, d.h. der Maklervertrag sich schon über den Befristungszeitraum hinaus verlängert hat.

Tipp von immoverkauf24:

Schließen Sie keine Maklerverträge mit langen Laufzeiten ab, da Ihnen während der Laufzeit eines befristeten Maklervertrags kein ordentliches Kündigungsrecht zusteht.

3. Außerordentliches Kündigungsrecht bei befristeten Maklerverträgen

Wer einen Maklervertrag während des Befristungszeitraums kündigen möchte, muss von seinem “außerordentlichen Kündigungsrecht” Gebrauch machen. Nach §626 BGB setzt eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung einen “wichtigen Grund” voraus, der eine Fortsetzung des Vertrags unzumutbar macht. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn ein Makler seine Pflichten auf schwerwiegende Weise verletzt.

Beispiele für Pflichtverletzungen:

  • der Makler hat das Objekt nicht im Internet beworben, obwohl dies vereinbart war
  • der Makler führt keine Besichtigungen durch, obwohl Interessenten da sind
  • der Makler beschädigt das Vertrauensverhältnis, in dem er z.B. den Kaufpreis drückt, um das Objekt selbst zu kaufen oder einem Bekannten zuzuschanzen

Hinweis von immoverkauf24:

Der Auftraggeber muss die Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb von 2 Wochen nach dem Zeitpunkt aussprechen, zu dem er “von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen” Kenntnis erlangte (§626 Absatz 2 BGB). Wurde der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen, ist er in der Regel auch schriftlich zu kündigen.

4. Maklervertrag kündigen bei zu langer Vertragslaufzeit

Tipps für die Gestaltung des Kaufvertrags beim Immobilienverkauf

Wurde bei Abschluss einen Maklervertrags eine unangemessen lange Vertragslaufzeit vereinbart (“Knebelvertrag”), ist der Vertrag sittenwidrig (§138 Abs.1 BGB) und damit unwirksam, weil der Auftraggeber durch die lange Laufzeit zu sehr in seiner “wirtschaftlichen Freiheit” eingeschränkt wird. In der Rechtsprechung werden Vertragslaufzeiten von 6 bis 8 Monaten als üblich angesehen. Bei schwer zu vermarktenden Immobilien werden auch längere Laufzeiten als rechtmäßig eingestuft. Ob eine Laufzeit vor Gericht tatsächlich als sittenwidrig angesehen wird, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab.

5. Kündigung Maklervertrag – rechtliche Folgen

Bei einer Kündigung des Maklervertrags kann es zu Ersatzansprüchen durch den Makler kommen, falls der Makler zum Kündigungszeitpunkt schon mit der Vermarktung der Immobilie begonnen hat. Ansprüche auf Schadensersatz kommen insbesondere in Betracht, wenn die Kündigung des Maklervertrags unwirksam war oder der Eigentümer seinerseits vertragliche Pflichten verletzt hat.

Beispiel: Hat der Eigentümer trotz Abschluss eines Alleinvermarktungsauftrages noch andere Makler beauftragt, so kann der Makler einen möglichen, entgangenen Gewinn als Schadensersatz geltend machen, sofern er einen Käufer nachweislich hätte vermitteln können. In der Regel entstehen Eigentümern bei Kündigung eines Maklervertrags keine Kosten, da der Makler nur bei Erfolg Anspruch auf seine Maklerprovision hat. Wurde allerdings im Maklervertrag explizit vereinbart, dass dem Makler auch bei Nicht-Erfolg die Aufwendungen für die Verkaufsbemühungen zu erstatten sind, so können bei Kündigung schnell 2.000 oder 3.000 Euro Kosten auf den Eigentümer zukommen.

Achtung: Hat der Makler bereits einen Interessenten vermittelt, mit dem nach Kündigung des Maklervertrags ein notarieller Kaufvertrag zustande kommt, so hat der Immobilienmakler Anspruch auf die vereinbarte Maklerprovision.

Praxistipp zur Kündigung von Maklerverträgen

Selbst wenn ein Maklervertrag noch nicht ausgelaufen ist und der Makler keine Pflichtverletzungen begangen hat, ist es in der Regel gar nicht so schwer aus einem Maklervertrag wieder herauszukommen. Der Grund: Ein Makler hat kein Interesse mehr, seine Verkaufsbemühungen fortzusetzen, wenn der Auftraggeber nicht mehr an seiner Vermittlungstätigkeit interessiert ist. Schließlich kann ein Immobilienmakler einen Eigentümer nicht zwingen einen Kaufvertrag zu unterschreiben, selbst wenn er einen Interessenten liefern kann, der den geforderten Kaufpreis bezahlen würde. Der Immobilienmakler ist somit auf das Vertrauen des Eigentümers angewiesen.

Tipp von immoverkauf24:

Sprechen Sie offen mit dem Makler, wenn das Vertrauensverhältnis gestört ist oder die Verkaufsabsicht entfallen ist und vereinbaren Sie eine Aufhebung des bestehenden Vertragsverhältnisses.

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