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Wohnung verkaufen: 10 Tipps zum Wohnungsverkauf in 2024

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1. Eigentumswohnung verkaufen – gewusst wie!

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, muss sich mit zahlreichen Fragen auseinandersetzen und sich gut auf den Verkauf vorbereiten. Waren viele Themen als Eigentümer während der Nutzung der Wohnung eher nebensächlich, werden diese für die Rolle des Verkäufers enorm wichtig. So haben z. B. viele Kaufinteressenten Fragen zum Gemeinschaftseigentum, da Sie als Verkäufer nicht nur eine Wohnung veräußern (Sondereigentum), sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Nicht selten scheitert ein Wohnungsverkauf daran, dass ein potentieller Käufer nicht Teil der konkreten Gemeinschaft werden will, weil er z. B. mit deren Entscheidungen in der Vergangenheit nicht einverstanden war oder weil er Sorgen hat, dass die Gemeinschaft Dinge beschließen könnte, die seinen eigenen Vorstellungen zuwiderlaufen.

Lohnt es sich aktuell, Ihre Wohnung zu verkaufen?

Der richtige Verkaufszeitpunkt für Ihre Eigentumswohnung hängt im Wesentlichen von der Marktlage und den persönlichen, individuellen Bedürfnissen ab. In Zeiten steigender Immobilienpreise oder etwa bei einem persönlichen Bedarf an Kapital kann der Wohnungsverkauf attraktiv sein. Hier gilt es die Marktsituation im Auge zu behalten. Den besten Verkaufspreis erzielen Eigentümer, wenn das Verhältnis von Angebot und Nachfrage für sie von Vorteil ist. Ebenso haben niedrige Zinsen für Immobilienkredite einen positiven Effekt auf das Kaufinteresse.

Constanze Zumbaum

Expertentipp: Was ist Verkäufern in der aktuellen Marktsituation zu raten?

Vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt: "Wer verkaufen muss oder möchte, sollte sich die Preissteigerung anschauen, die seit Erwerb stattgefunden haben. [...] Trotz Preiskorrekturen machen Verkäufer meist hohe Gewinne."

- Constanze Zumbaum, Immobilienmaklerin - 

Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung?

Die Dauer des Verkaufs einer Wohnung kann stark variieren und hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Marktlage, der Lage der Wohnung, des Zustands des Objekts, des gewünschten Verkaufspreises und der Effektivität der Vermarktungsstrategien. In der Regel kann der Verkauf einer Wohnung mehrere Wochen bis mehrere Monate in Anspruch nehmen.

2. Zielgruppe: An wen können Sie Ihre Wohnung verkaufen?

Die Käuferzielgruppe für Eigentumswohnungen umfasst sowohl bisherige Mieter, die nun erstmalig selbstgenutztes Wohneigentum anschaffen wollen als auch (vor allem bei Wohnungen die vermietet verkauft werden) Kapitalanleger. Beide Zielgruppen sind sehr wichtig und sollten unterschiedlich, aber passgenau betreut werden. Während Kaufinteressenten die die Wohnung selbst nutzen möchten und bisher zur Miete gewohnt haben fundierte Informationen zu Finanzierung, monatlichen Belastungen und der Funktionsweise einer Eigentümergemeinschaft benötigen, sind für Kapitalanleger ganz andere Themen wichtig. 

Worüber Sie Eigennutzer informieren sollten

Für Eigennutzer ist es wichtig, dass Sie darlegen können, dass er als Wohnungskäufer zwar Finanzierungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zu tragen hat, diese aber in der Summe oftmals nicht höher als die in der Vergangenheit gezahlte Miete sind – insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase und nach Abzug des Tilgungsanteils. Die aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage und des Hausgeldes können für Kaufinteressenten daher auch von großem Interesse sein.

Am besten Sie machen für den Kunden eine konkrete Vergleichsrechnung „Kauf vs. Miete“ auf, damit er sich von seinem wirtschaftlichen Vorteil überzeugen kann. Neben Mietern sind auch Rentner eine interessante Zielgruppe, wenn diese z. B. ihr Haus nicht mehr bewohnen wollen oder können und jetzt eine altersgerechte Wohnung suchen (z. B. eine barrierefreie Wohnung, gerne mit Lift oder im Erdgeschoss, in Fußnähe zu einem Einkaufszentrum, etc.).

Worüber Sie Kapitalanleger informieren sollten

Erfahren Sie auf unserer Seite Verkauf Kapitalanlage, was für Kapitalanleger wichtig ist.  Informieren Sie sich aber zunächst unter Punkt 4 darüber, welche (finanzielle) Bedeutung der Verkauf einer vermieteten Wohnung hat. 

30 Käuferfragen Checkliste

Mit unserer Checkliste mit den häufigsten FAQs zum kostenlosen Download sind Sie optimal auf Gespräche und Besichtigungen mit Kaufinteressenten vorbereitet.

3. Zu welchem Preis können Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen?

Möchten Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, so kann es zunächst hilfreich sein, sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen, z. B. in Form eines Preisspiegels, abzufordern und zu analysieren.

Bei der Interpretation der Daten sind allerdings viele Aspekte zu berücksichtigen. Neben den beiden wichtigsten Faktoren (Lage und Zustand einer Wohnung) sollte man aber auch andere Aspekte im Blick haben, die den Immobilienpreis einer Wohnung beeinflussen.

  • Etage

Erdgeschosswohnungen werden nicht selten 20 oder 30 % unter dem Wert einer Stockwerkswohnung verkauft, weil viele Menschen Angst vor Einbrechern haben und zudem keine dunklen oder fußkalten Wohnungen kaufen möchten.

  • Baujahr

Eigentumswohnungen aus den 50er, 60er und 70er Jahren werden deutlich unter den Preisen von Altbau- oder Neubauwohnungen gehandelt.

  • Ausstattung

Hat eine Wohnung keinen Garten oder keinen Balkon kommt es schnell zu Preisabschlägen von einigen hundert Euro pro Quadratmeter.

  • Zimmeranzahl

In vielen Großstädten sind derzeit 3, 4 oder 5-Zimmer-Wohnungen sehr begehrt, weil nach dem Krieg vielfach kleinere Wohnungen gebaut wurden, sich die Nachfrage aber stärker zu größeren Wohnungen verschoben hat.

Kostenlose Wohnungsbewertung für den Verkauf

In jedem Fall ist es ratsam, die Wohnung vor Immobilienverkauf durch einen Experten vor Ort kostenlos bewerten zu lassen, um den wahrscheinlich erzielbaren Quadratmeterpreis vor Verkaufsstart zu ermitteln. immoverkauf24 bietet Wohnungseigentümern, die eine Verkaufsabsicht haben, eine kostenlose Wohnungsbewertung vor Ort an!

Da viele Immobilien noch finanziert und somit belastet sind, muss auch, bevor Sie die Eigentumswohnung verkaufen, geklärt werden, wie die auf der Wohnung lastenden Grundschulden gehandhabt werden. Eine gängige Praxis ist hier oft die Ablösung der Grundschulden durch den Kaufpreis. Im Grundbuch eingetragene Grundschulden können aber auch vom Käufer übernommen werden.

4. Wohnung frei oder vermietet verkaufen?

Es macht einen großen Unterschied, ob ob Sie eine freie oder eine vermietete ETW verkaufen. Freie Wohnungen werden am Markt in der Regel zu höheren Preisen als vermietete Wohnungen verkauft (oft bis zu 30 %!), weil die Nachfrage nach freien Wohnungen viel höher als nach vermieteten Wohnungen ist.

Auch andere Aspekte erklären den Preisunterschied zwischen freien und vermieteten Wohnungen. So kann ein Eigentümer einer vermieteten Wohnung sich nicht einfach von seinem Mieter trennen, weil die Mieterschutzgesetze dies verhindern (Ausnahme Eigenbedarfsklage oder Zahlungsrückstand). Auch Mieterhöhungen sind durch gesetzliche Vorgaben und durch den Mietspiegel der Stadtbehörde enge Grenzen gesetzt. Weil vermietete Wohnungen unterm Strich nicht so begehrt sind, sollten Sie bei Freiwerden einer Wohnung ernsthaft deren Verkauf prüfen.

5. Welche Unterlagen benötige ich, um meine Wohnung zu verkaufen?

Mit dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung gilt es auch an die benötigten Unterlagen zu denken, die hier vom Käufer abgefragt werden. Wenn Sie beim Wohnungsverkauf den Weg über einen Makler gehen, wird dieser sich in den meisten Fällen um die Organisation der notwendigen Dokumente kümmern. Haben Sie sich dazu entschieden, von privat Ihre Wohnung zu verkaufen, finden Sie in der nachstehenden Tabelle die wichtigsten Dokumente sowie die entsprechende Bezugsquelle dieser.

Welche Dokumente werden benötigt? Wo erhalte ich diese?
Grundbuchauszug Amtsgericht
Teilungserklärung (inkl. Aufteilungsplan & Gemeinschaftsordnung) Eigentümer, WEG-Verwaltung
Bau- und Grundrisszeichnungen Bauträger, Architekt
Sanierungsnachweise Eigentümer
Gebäudeversicherungsnachweis WEG-Verwaltung
aktuelle Hausgeldabrechnung Eigentümer, WEG-Verwaltung
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen Eigentümer, WEG-Verwaltung
Energieausweis WEG-Verwaltung
Mietvertrag Eigentümer
Wohnflächenberechnung Hier selbst Wohnfläche berechnen!

Checkliste: Unterlagen Wohnungsverkauf

Nutzen Sie für einen vollständigen Überblick unsere "Checkliste Wohnungsverkauf Unterlagen", die Sie kostenfrei herunterladen und Punkt für Punkt abhaken können. Hier finden Sie auch eine Aufführung der notwendigen Dokumente für den Fall, dass Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen. 

6. Wie läuft der Verkauf einer Wohnung ab?

Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist ein Prozess, der viel Zeit in Anspruch nimmt. Im Folgenden zeigen wir Ihnen die wichtigsten Schritte beim Wohnungsverkauf auf. Weitere Informationen zum Ablauf erhalten Sie auf unserer Ratgeber-Seite Immobilienverkauf

1.

Vorbereitungsphase
Am Anfang der Vorbereitungsphase des Wohnungsverkaufs steht die Wohnungsbewertung zur Festlegung des Angebotspreises. Ebenso ist jetzt der Zeitpunkt gekommen, alle für den Verkauf relevanten Unterlagen zusammenzustellen und die Wohnung für die Vermarktung herzurichten. 

2.

Vermarktung
Um Ihre Wohnung erfolgreich zu vermarkten, gilt es zunächst ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen und Anzeigen auf relevanten Kanälen zu veröffentlichen. Melden sich die ersten Interessenten, können Sie damit beginnen, Besichtigungstermine zu koordinieren und durchzuführen.

3.

Abwicklung
Haben Sie einen geeigneten Käufer gefunden, geht es in die Verkaufsverhandlungen. In diesem Zuge sollten Sie die Bonität des Käufers prüfen, damit der Notar den Kaufvertrag aufsetzen kann. Nach Vertragsunterzeichnung beim Notar und Zahlung des Kaufpreises wird der neue Eigentümer abschließend ins Grundbuch eingetragen.

7. Welche Kosten fallen beim Wohnugsverkauf an?

Mit welchen Kosten Sie beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung rechnen müssen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Bestehen zum Verkaufszeitpunkt zum Beispiel noch Verbindlichkeiten gegenüber der Bank, kann diese eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei Immobilien als Kapitalanlage unterliegt der erzeilte Gewinn aus dem Verkauf der sogenannten Spekulationssteuer, wenn die Immobilie vor weniger als 10 Jahren erworben bzw. nicht selbst bewohnt wurde. Ebenso können je nach Zustand der Wohnung kleinere Renovierungsmaßnahmen fällig werden, um das Objekt attraktiver für potentielle Käufer zu machen. Im Folgenden haben wir eine Auflistung möglicher Kostenstellen für Sie aufbereitet:

Kostenstelle Wie hoch? Wer zahlt?
Energieausweis zwischen 50-500 € Verkäufer
Wohnungsbewertung abhängig von Art des Gutachtens Verkäufer
Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 % vom Kaufpreis, je nach Bundesland Käufer
Grundsteuer je nach Bundesland & Grundstücksart verschieden Käufer
Notar- und Grundbuchkosten 1,5 % des Kaufpreises Käufer
Maklerprovision je nach Bundesland verschieden, in der Regel 7,14 % des Kaufpreises Sofern nicht anders vereinbart, teilen sich Käufer & Verkäufer die Provision
Vorfälligkeitsentschädigung abhängig vom Marktzins, ca. 5-10 % der Restschuld Verkäufer
Spekulationssteuer abhängig vom Verkaufsgewinn & Einkommenssteuersatz des Verkäufers  Verkäufer
Renovierungskosten abhängig vom Aufwand der Renovierungsarbeiten Verkäufer

immoverkauf24 Tipp:

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen in größerem Stil, sollten Eigentümer sich genau über die Regelungen bzgl. des gewerblichen Grundstückshandels informieren.

8. Wie unterscheidet sich der Wohnungsverkauf vom Hausverkauf?

Der Verkauf einer Eigentumswohnung ähnelt in vielen Aspekten dem Verkauf eines Hauses, jedoch gibt es hier einen wesentlichen Unterschied: Potentielle Käufer stellen nicht nur die Wohnung und deren Lage, sondern auch das gesamte Gebäude auf den Prüfstand. Der Verkauf einer Wohnung kann durchaus komplexer sein, da er zusätzliche Punkte umfasst, die mit dem Wohnungseigentum und der Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sind. So spielen das Gemeinschaftseigentum, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sowie Instandhaltungsrücklagen im Vergleich zum Hausverkauf eine zusätzliche Rolle.

Beim Kauf eines Hauses hingegen liegt der Fokus verstärkt auf der Bausubstanz des Hauses, weil Reparaturen und Sanierungsarbeiten mit erheblichen Kosten verbunden sein können.

9. Wohnung verkaufen ohne Makler - wie sinnvoll?

Ein wichtiger Aspekt bei der Überlegung, ob Sie die Wohnung privat verkaufen oder ein Verkauf mit Makler sinnvoll ist, ist die Kenntnis darüber, dass Makler häufig höhere Immobilienpreise erzielen als Privatverkäufer. Sie vermarkten, präsentieren und verhandeln souveräner und dies spiegelt sich oft im Verkaufspreis wider. 

Makler in Ihrer Nähe finden

Wir arbeiten bundesweit mit rund 500 zuverlässigen Maklern erfolgreich zusammen.

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Einer der wichtigsten Punkte für Wohnungsverkäufer, die noch überlegen, ob sie einen Makler beauftragen oder nicht, sind die entstehenden Maklerkosten. Seit am 23.12.2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft trat, müssen Verkäufer bundesweit in der Regel die Hälfte der Courtage zahlen. Jedoch können sie die Höhe der Maklergebühren verhandeln, denn diese ist nicht gesetzlich festgelegt. Auch eine reine Verkäufercourtage sowie eine reine Käufercourtage sind in bestimmten Fällen möglich. Details zum neuen Gesetz unter: Maklerprovision - neues Gesetz.

10. Wohnungsverkauf - Ratgeber kostenlos downloaden

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