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Wohnung verkaufen – Tipps zum Wohnungsverkauf & kostenlose Online-Bewertung

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1. Eigentumswohnung verkaufen – gewusst wie!

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, muss sich mit zahlreichen Fragen auseinandersetzen und sich gut auf den Verkauf vorbereiten. Waren viele Themen als Eigentümer während der Nutzung der Wohnung eher nebensächlich, werden diese für die Rolle des Verkäufers enorm wichtig. So haben z.B. viele Kaufinteressenten Fragen zum Gemeinschaftseigentum, da Sie als Verkäufer nicht nur eine Wohnung veräußern (Sondereigentum), sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Nicht selten scheitert ein Wohnungsverkauf daran, dass ein potentieller Käufer nicht Teil der konkreten Gemeinschaft werden will, weil er z.B. mit deren Entscheidungen in der Vergangenheit nicht einverstanden war oder weil er Sorgen hat, dass die Gemeinschaft Dinge beschließen könnte, die seinen eigenen Vorstellungen zuwiderlaufen.

 

immoverkauf24 Tipp:

Beim Verkauf von Eigentumswohnungen in größerem Stil, sollten Eigentümer sich genau über die Regelungen bzgl. des gewerblichen Grundstückshandels informieren.

 

2. An wen können Sie Ihre Wohnung verkaufen?

Die Käuferzielgruppe für Eigentumswohnungen umfasst sowohl bisherige Mieter, die nun erstmalig selbstgenutztes Wohneigentum anschaffen wollen als auch (vor allem bei Wohnungen die vermietet verkauft werden) Kapitalanleger. Beide Zielgruppen sind sehr wichtig und sollten unterschiedlich, aber passgenau betreut werden. Während Kaufinteressenten die die Wohnung selbst nutzen möchten und bisher zur Miete gewohnt haben fundierte Informationen zu Finanzierung, monatlichen Belastungen und der Funktionsweise einer Eigentümergemeinschaft benötigen, sind für Kapitalanleger ganz andere Themen wichtig. 

Worüber Sie Eigennutzer informieren sollten

Für Eigennutzer ist es wichtig, dass Sie darlegen können, dass er als Wohnungskäufer zwar Finanzierungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zu tragen hat, diese aber in der Summe oftmals nicht höher als die in der Vergangenheit gezahlte Miete sind – insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase und nach Abzug des Tilgungsanteils. Die aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage und des Hausgeldes können für Kaufinteressenten daher auch von großem Interesse sein.

Am besten Sie machen für den Kunden eine konkrete Vergleichsrechnung „Kauf vs. Miete“ auf, damit er sich von seinem wirtschaftlichen Vorteil überzeugen kann. Neben Mietern sind auch Rentner eine interessante Zielgruppe, wenn diese z. B. ihr Haus nicht mehr bewohnen wollen oder können und jetzt eine altersgerechte Wohnung suchen (z. B. eine barrierefreie Wohnung, gerne mit Lift oder im Erdgeschoss, in Fußnähe zu einem Einkaufszentrum, etc.).

Worüber Sie Kapitalanleger informieren sollten, erfahren Sie auf unserer Seite Verkauf Kapitalanlage, informieren Sie sich aber zunächst unter Punkt 4 darüber, welche (finanzielle) Bedeutung der Verkauf einer vermieteten Wohnung hat. 

3. Zu welchem Preis können Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen?

Möchten Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, so kann es zunächst hilfreich sein, sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen, z. B. in Form eines Preisspiegels, abzufordern und zu analysieren.

Bei der Interpretation der Daten sind allerdings viele Aspekte zu berücksichtigen. Neben den beiden wichtigsten Faktoren (Lage und Zustand einer Wohnung) sollte man aber auch andere Aspekte im Blick haben, die den Immobilienpreis einer Wohnung beeinflussen.

  • Das Baujahr: Eigentumswohnungen aus den 50er, 60er und 70er Jahren werden deutlich unter den Preisen von Altbau- oder Neubauwohnungen gehandelt.
  • Die Etage: Erdgeschosswohnungen werden nicht selten 20 oder 30 % unter dem Wert einer Stockwerkswohnung verkauft, weil viele Menschen Angst vor Einbrechern haben und zudem keine dunklen oder fußkalten Wohnungen kaufen möchten.
  • Die Austrittsmöglichkeiten: Hat eine Wohnung keinen Garten oder keinen Balkon kommt es schnell zu Preisabschlägen von einigen hundert Euro pro Quadratmeter.
  • Die Zimmeranzahl: z.B. sind in vielen Großstädten derzeit 3, 4 oder 5 Zimmer Wohnungen sehr begehrt, weil nach dem Krieg vielfach kleinere Wohnungen gebaut wurden, sich die Nachfrage aber stärker zu größeren Wohnungen verschoben hat.

In jedem Fall ist es ratsam, die Wohnung vor Immobilienverkauf durch einen Experten vor Ort kostenlos bewerten zu lassen, um den wahrscheinlich erzielbaren Quadratmeterpreis vor Verkaufsstart zu ermitteln. immoverkauf24 bietet Wohnungseigentümern, die eine Verkaufsabsicht haben, eine kostenlose Immobilienbewertung vor Ort an!

Da viele Immobilien noch finanziert und somit belastet sind, muss auch, bevor Sie die Eigentumswohnung verkaufen, geklärt werden, wie die auf der Wohnung lastenden Grundschulden gehandhabt werden. Eine gängige Praxis ist hier oft die Ablösung der Grundschulden durch den Kaufpreis. Im Grundbuch eingetragene Grundschulden können aber auch vom Käufer übernommen werden.

4. Wohnung frei oder vermietet verkaufen?

Es macht einen großen Unterschied, ob ob Sie eine freie oder eine vermietete ETW verkaufen. Freie Wohnungen werden am Markt in der Regel zu höheren Preisen als vermietete Wohnungen verkauft (oft bis zu 30 %!), weil die Nachfrage nach freien Wohnungen viel höher als nach vermieteten Wohnungen ist.

Auch andere Aspekte erklären den Preisunterschied zwischen freien und vermieteten Wohnungen. So kann ein Eigentümer einer vermieteten Wohnung sich nicht einfach von seinem Mieter trennen, weil die Mieterschutzgesetze dies verhindern (Ausnahme Eigenbedarfsklage oder Zahlungsrückstand). Auch Mieterhöhungen sind durch gesetzliche Vorgaben und durch den Mietspiegel der Stadtbehörde enge Grenzen gesetzt. Weil vermietete Wohnungen unterm Strich nicht so begehrt sind, sollten Sie bei Freiwerden einer Wohnung ernsthaft deren Verkauf prüfen.

5. Was ist vor Wohnungsverkauf zu tun?

Wohnung verkaufen

Viele Eigentümer fragen sich z. B., ob sie die Wohnung vor Verkauf renovieren sollen. Die Antwort hierauf ist: es kommt darauf an! Und zwar auf sehr viele unterschiedliche Dinge. So kann eine Renovierung bei anspruchsvollen Käuferkreisen durchaus Sinn machen, weil diese für perfekte Wohnungen sehr hohe Preise bezahlen. In den meisten Fällen ist die Renovierung, bevor Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, aber nicht notwendig, weil diese Zeit und Geld kostet und die Renovierungskosten über einen entsprechend höheren Verkaufspreis erst einmal wieder verdient werden müssen.

Manchmal kann es auch Sinn machen, nur bestimmte Dinge zu renovieren und andere nicht. In einigen Fällen kann auch Home Staging bzw. das professionelle Herrichten der Immobilie durch einen entsprechenden Dienstleister positiv auf den Immobilienverkauf einzahlen. Haben Sie eine Wohnung geerbt und diese ist noch komplett eingerichtet wäre auch die Entrümpelung bzw. Wohnungsauflösung durch einen professionellen Anbieter eine Option. Potentielle Käufer können sich so ein besseres Bild von Ihrer Immobilie machen und sich ihr Leben im neuen Heim leichter vorstellen. Am besten lassen Sie sich im Rahmen der Immobilienbewertung zu diesen Fragen konkret beraten.

6. Welche Unterlagen benötige ich, um meine Wohnung zu verkaufen?

Mit dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung gilt es auch an die benötigten Unterlagen zu denken, die hier vom Käufer abgefragt werden. Wenn Sie beim Wohnungsverkauf den Weg über einen Makler gehen, wird dieser sich in den meisten Fällen um die Organisation der notwendigen Dokumente kümmern. Haben Sie sich dazu entschieden, von privat Ihre Wohnung zu verkaufen, finden Sie in der nachstehenden Tabelle die wichtigsten Dokumente sowie die entsprechende Bezugsquelle dieser.

Welche Dokumente werden benötigt? Wo erhalte ich diese?
Grundbuchauszug Amtsgericht
Teilungserklärung (inkl. Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung) Eigentümer, WEG-Verwaltung
Bau- und Grundrisszeichnungen Bauträger, Architekt
Sanierungsnachweise Eigentümer
Gebäudeversicherungsnachweis WEG-Verwaltung
aktuelle Hausgeldabrechnung Eigentümer, WEG-Verwaltung
Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen Eigentümer, WEG-Verwaltung
Energieausweis WEG-Verwaltung
Mietvertrag Eigentümer
Wohnflächenberechnung Hier selbst Wohnfläche berechnen!

 

Nutzen Sie für einen vollständigen Überblick unsere "Checkliste Wohnungsverkauf Unterlagen", die Sie kostenfrei herunterladen und Punkt für Punkt abhaken können. Hier finden Sie auch eine Aufführung der notwendigen Dokumente für den Fall, dass Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen. 

7. Wohnung verkaufen ohne Makler - wie sinnvoll?

Wie der Hausverkauf ist auch eine Wohnung zu verkaufen über einen Makler sinnvoll, vorausgesetzt, Sie entscheiden sich für einen professionellen Makler. Diesen erkennen Sie daran, dass er den Markt bestens kennt, dass er auch Kaufinteressenten berät, mit Teilungserklärungen, der Abrechnungen über das Hausgeld etc. vertraut ist und an noch einigen anderen Kriterien. Einen geeigneten Makler finden Sie bei immoverkauf24 unter Immobilienmakler (siehe dort auch die Kriterien zur Auswahl eines Maklers unter Makler Bewertung).

Einer der wichtigsten Punkte für Wohnungsverkäufer, die noch überlegen, ob sie einen Makler beauftragen oder nicht, sind die entstehenden Maklerkosten. Seit am 23.12.2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft trat, müssen Verkäufer bundesweit in der Regel die Hälfte der Courtage zahlen. Jedoch können sie die Höhe der Maklergebühren verhandeln, denn diese ist nicht gesetzlich festgelegt. Auch eine reine Verkäufercourtage sowie eine reine Käufercourtage sind in bestimmten Fällen möglich. Details zum neuen Gesetz unter: Maklerprovision - neues Gesetz

Ein wichtiger Aspekt bei der Überlegung, ob Sie die Wohnung privat verkaufen oder der Verkauf mit Makler besser ist, ist die Kenntnis darüber, dass Makler häufig höhere Immobilienpreise erzielen als Privatverkäufer. Sie vermarkten, präsentieren und verhandeln souveräner und dies spiegelt sich im Verkaufspreis wider. 

8. Wohnungsverkauf - Ratgeber kostenlos downloaden

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