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Immobilienpreise 2020: Preisentwicklung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken & Preisspiegel

Wir geben einen Einblick in die jüngsten Daten aus dem 2. Quartal 2020 zur Entwicklung der Immobilienpreise, die Preissteigerungen der letzten Jahre und ein Überblick, was die Entwicklung des Immobilienmarktes für Käufer, Eigentümer und Anleger bedeutet. 

1. Immobilienpreise Deutschland: Preisentwicklung und Auffälligkeiten

Ob Immobilienverkauf oder Immobilienkauf – die Immobilienpreise steigen auch 2020 weiter, das zeigt die für das 2. Quartal 2020 erfasste Preisentwicklung des Statistischen Bundesamtes (DESTATIS). Besonders betroffen sind die sieben größten Städte Deutschlands und deren Speckgürtel. Die Corona-bedingte Rezession bremst die Wertsteigerungen von Immobilien bisher nicht aus. immoverkauf24 zeigt im Folgenden die Entwicklung in Zahlen und was sie für Käufer, Eigentümer und Anleger bedeutet:

Die Entwicklung der Immobilienpreise 2020

Im 2. Quartal 2020 stiegen die Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum 1. Quartal 2020 um 2 Prozent und lagen um 6,6 Prozent höher als im Vorjahresquartal. Das ist die jüngste Meldung des Statistischen Bundesamtes zu den durchschnittlichen Immobilienpreisen deutschlandweit. Diese relativ deutliche Steigerung innerhalb eines kurzen Zeitraums zeigt, dass die Entwicklung der letzten 10 Jahre weiter anhält, trotz Corona-Krise. Allerdings verlangsamt sich die Preissteigerung von Wohnungen in den Metropolen etwas - eine Tendenz, die bereits in 2019 feststellbar war. Details siehe Eigentumswohnungen: Entwicklung der Immobilienpreise

Der Destatis-Häuserpreisindexes erfasst neu erbaute und bestehende Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser und lag im 2. Quartal 2020 bei 136,2 Punkten. Wohnimmobilien sind folglich seit 2015 im Schnitt um 36,2 Prozent teurer geworden.
Das von manchen Experten in den vergangenen Jahres immer wieder prognostizierte Szenario eines deutlichen Preisverfalls, vorhergesagt insbesondere für die Metropolen, zeichnet sich nicht ab. Selbst die Beschränkungen des wirtschaftlichen und sozialen Lebens zur Eindämmung von Covid-19-Infektionen haben bei den Immobilienpreisen bisher nicht zu einer veränderten Preisentwicklung geführt. Jedoch kann die Corona-Pandemie bzw. deren wirtschaftliche Spätfolgen mittelfristig für stagnierende Immobilienpreise sorgen - abhängig auch von der weiteren Entwicklung der Infektionszahlen und der Dauer der Pandemie.

immoverkauf24-Grafik-Häuserpreisindex

Quelle: DESTATIS- Häuserpreisindex

immoverkauf24 Info: Was ist ein Immobilienpreisindex?

Ein Preisindex erfasst die Preissteigerungsrate einer bestimmten Gütergruppe, auch Warenkorb genannt, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes. Die Immobilienpreisindizes des statistischen Bundesamtes bestimmen etwa die Preissteigerungen von unterschiedlichen Immobilienarten, z.B. neu erstellte oder bestehende Wohnimmobilien, innerhalb von Deutschland. Dazu nehmen die Statistiker den Wert einer bestimmten Periode als Ausgangspunkt und setzen ihn gleich 100. Bei DESTATIS ist es für Wohnimmobilien das Jahr 2015. Die Preisveränderung, meist Quartalsweise gemessen, ist auf diesen Wert bezogen. Steht der Preisindex von Bestandsimmobilien im 2. Quartal 2019 also bei 130,4 Punkten, bedeutet das eine Teuerung dieser Immobilien um 30,4 Prozent seit 2015.

Die Immobilienpreise in Städten und ländlichen Gebieten

In den sieben größten Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf stiegen die Immobilienpreise laut DESTATIS im Schnitt im 2. Quartal 2020 wie folgt:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser um 6,6 Prozent
  • Eigentumswohnungen um 6,1 Prozent

In Großstädten ab 100 000 Einwohner, darunter etwa Leipzig, Dresden, Bremen, Hannover, Freiburg oder Wiesbaden, stiegen

  • die Häuserpreise um 7,3 Prozent und
  • die Preise für Eigentumswohnungen um 8,2 Prozent.

In dünn besiedelten ländlichen Kreisen verteuerten sich die Preise 

  • für Häuser um 8,9 Prozent und
  • für Eigentumswohnungen um 5,9 Prozent.

Die Immobilienpreisentwicklung im vergangenen Jahrzehnt

Betrachtet man den Häuserpreisindex über 10 Jahre hinweg, wird deutlich, wie drastisch die Preissteigerungen waren: Seit 2009 verteuerten sich Immobilien im Schnitt um mehr als 50 Prozent. Lag der Häuserpreisindex damals bei 83 Punkten, zeigte er bei der jüngsten Datenerfassung einen Wert von 136,2. Nach 2015 beschleunigte sich die Verteuerung noch einmal: Käufer mussten seitdem jedes Jahr mindestens 5 Prozent mehr als im Vorjahr auf den Tisch legen. Seit 2018 ist jedoch eine Verlangsamung der Preisentwicklung vor allem in den Großstädten zu beobachten. Hier haben die Preise anscheinend eine preisliche Schmerzgrenze von vielen Kaufinteressenten erreicht. Und diese Entwicklung könnte sich fortsetzen, denn durch die Corona-Krise lagen die Reallöhne im 2. Quartal 2020 um 4,7 Prozent niedriger als im 2. Quartal 2019.

Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum zogen etwas weniger stark an: Im 2. Quartal 2020 zeigt der Index einen Wert von 120,1. Käufer müssen also rund 20 Prozent mehr zahlen als vor 10 Jahren. Der Wohnungsbestand in Deutschland besteht zu 50 Prozent aus selbst genutzten Wohnungen und Häusern.

2. Eigentumswohnungen: Entwicklung der Immobilienpreise

In welchem Maße die Preise von Wohnungen zugelegt haben, ist wesentlich abhängig von der Lage. So erlebten Kaufinteressenten, die seit 2015 in den sieben größten Metropolen nach einer Wohnung zum Kauf suchten, bis zum 2. Quartal 2020 Preissteigerungen von durchschnittlich 54 Prozent.
Mit einer Verteuerung von durchschnittlich 6,1 Prozent im 2. Quartal 2020 erhöhten sich die Preise für Wohnungen in Metropolen zwar weiter. Jedoch entschleunigte sich die Preisentwicklung vor allem in den Metropolen: So hatten sich Eigentumswohnungen im 2. Quartal 2019 noch 7,9 Prozent verteuert, im 2. Quartal 2018 um 11 Prozent.

Weil Eigenheime innerhalb der Stadt für einen Großteil der Kaufinteressenten unerschwinglich wurden, wichen viele ins Umland oder in nahegelegene Städte aus – was die Preise auch hier weiter in die Höhe trieb. Seit 2015

  • verteuerten sich Eigentumswohnungen in kreisfreien Großstädten um rund 38 Prozent,
  • in städtischen Kreisen durchschnittlich um rund 30 Prozent.
  • In dünn besiedelten ländlichen Gebieten stiegen die Preise seit 2019 um rund 32 Prozent.

3. Ein- und Zweifamilienhäuser: Entwicklung der Immobilienpreise

Ein- und Zweifamilienhäuser sind bei Käufern heiß begehrt, doch besonders in dicht besiedelten Gebieten sind nur noch wenige Objekte auf dem Markt. Für den Neubau fehlt der Platz, zudem hat der Bau von Mehrfamilienhäusern angesichts des Wohnraummangels Priorität. Dennoch fiel die Preissteigerung im ersten Quartal 2020 in den sieben größten Städten nicht ganz so drastisch aus wie bei Eigentumswohnungen: Um 48 Prozent verteuerten sie sich im Schnitt seit 2015. Zurückzuführen ist das wohl darauf, dass die wenigen verfügbaren Ein- und Zweifamilienhäuser nicht zu den hochwertigsten gehören, während besonders in den Metropolen viele der Neubau-Objekte hochpreisige Luxus-Eigentumswohnungen beherbergen.

Im Vergleich zum Vorjahr verteuerte sich Ein- und Zweifamilienhäuser

  • in dem Metropolen um 6,5 Prozent im 2. Quartal 2020.
  • In Großstädten ab 100.000 Einwohnern stiegen die Häuserpreise um 7,3 Prozent. Rund 29 Prozent betrug der Preisanstieg hier innerhalb der letzten fünf Jahre.
  • Die Preise für Häuser in dichter besiedelten ländlichen Kreisen verteuerten sich um 8,9 Prozent, innerhalb der letzten fünf Jahre im Schnitt um 33 Prozent.
  • In dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 4,8 Prozent. Über fünf Jahre hinweg bedeutet das eine Teuerung von rund 34 Prozent. 

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4. Grundstücke: Entwicklung der Immobilienpreise

Käufer von Bauland waren in den vergangenen fünf Jahren mit besonders drastischen Preissteigerungen konfrontiert: Rund 55 Prozent mehr als 2015 müssen sie heute im Schnitt zahlen, seit 2010 wurde Bauland im Schnitt um mehr als 75 Prozent teuer. Lag der Baupreisindex 2010 bei 88,1 Punkten, zeigt der Index im 4. Quartal 2019 einen Wert von 154,7. Unter Bauland fällt sowohl baureifes Land als auch Rohbauland, das noch erschlossen werden muss. Die Verteuerung von Bauland beschleunigte sich besonders in den vergangenen fünf Jahren. Während vor 2014 die Grundstückpreise im Schnitt jährlich um 2-4 Prozent stiegen, erfolgte innerhalb des Jahres 2014 eine sprunghafte Verteuerung um 10 Prozent. In den Folgejahren lag der jährliche Preisanstieg jeweils zwischen 6 – 10 Prozent.

Die Entwicklung der Immobilienpreise macht es für Eigentümer teilweise attraktiv, Baugrundstücke zurückzuhalten, um sie erst nach einem weiteren Preisanstieg zu verkaufen. Um dem zu begegnen, soll in der ab 2025 geltenden neuen Grundsteuer eine Grundsteuer C verankert sein. Diese ermöglicht es Kommunen, einen höheren Grundsteuer Hebesatz festzulegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Das soll Immobilienspekulation verhindern, Grundstücksverkäufe beschleunigen und den vielerorts dringend notwendigen Neubau ankurbeln.

5. Renditeobjekte: Entwicklung der Immobilienpreise

Durch steigende Kaufpreise und nicht in gleichem Maße ansteigende Mieten ist der Kaufpreisfaktor in den vergangenen Jahren in vielen Städten ungünstiger geworden. Der Wert wird auch Ertragsfaktor oder Vervielfältiger genannt und gibt die Anzahl an Jahren wieder, nach deren Ablauf sich der Kaufpreis durch die Einnahmen der Kaltmiete amortisiert hat. Als günstiger Kaufpreisfaktor galt jahrelang ein Wert von 20-25, in den Metropolen ist dieser Wert jedoch in fast allen Lagen inzwischen unrealistisch. So lag der Faktor in München bei Mehrfamilienhäusern 2019 im Schnitt bei 43, in Berlin liegt er meist über 30 und auch in Hamburg kratzt er im Schnitt an der 30er-Marke. Die Hansestadt erlebte die höchste prozentuale Steigerung mit 37 Prozent in den vergangenen fünf Jahren.

In den fünf Metropolen München, Berlin, Hamburg, Frankfurt a.M. und Köln haben sich die Kaufpreisfaktoren in den vergangenen fünf Jahren mindestens um 25 Prozent erhöht. Hier finden Sie detaillierte Informationen zur Entwicklung der Kaufpreistoren in den Metropolen.

6. Gründe für die Preisentwicklung von Immobilien

Maßgeblich für die Höhe von Immobilienpreisen sind objektbezogene sowie Marktfaktoren. Darunter fällt auch die gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklungen eines Standorts.

Objektbezogene Faktoren

Ein relevanter Faktor für die Höhe von Immobilienpreisen ist die Lage des Objektes: Ist sie begehrt, treffen viele Interessenten auf einen engen Markt und die Verkäufer können höhere Preise durchsetzen. Weitere Faktoren, die Haus- und Wohnungspreise beeinflussen, sind:

  • Größe von Haus und Grundstück
  • Wohnfläche
  • Baujahr (am teuersten sind zumeist Neubauimmobilien im Erstbezug)
  • Zustand der Immobilie
  • Mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

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Marktfaktoren

  • Niedrige Zinsen 

Die seit ca. 10 Jahren anhaltende Niedrigzinsphase machte viele Formen der Geldanlage unattraktiv. Eine Ausnahme stellen Immobilien dar: Sowohl institutionelle als auch private Anleger investierten deshalb verstärkt in Renditeobjekte. Dies setzte eine regelrechte Preisspirale in Gang. Die niedrigen Bauzinsen sorgen auch dafür, dass viele Interessenten einen geplanten Immobilienkauf in die Tat umsetzen – und dabei zur Zahlung sehr viel höherer Preise bereit waren und sind.

  • Reurbanisierung

In den vergangenen 15 Jahren stiegen die Einwohnerzahlen in fast allen Großstädten (Ausnahme: Ruhrgebiet). In Gesamtdeutschland stagnierten sie hingegen. Mehr Zuwanderung, aber auch die Binnenwanderung sind Gründe für die wachsenden Einwohnerzahlen: Städte bieten häufig bessere berufliche Perspektiven, besonders in Zeiten einer guten Konjunktur. Aber auch Senioren zog es wegen der besseren Infrastruktur und einem attraktiveren Angebot für das Wohnen im Alter verstärkt vom ländlichen in den städtischen Raum.

  • Konjunktur

Dritter wichtiger Faktor für die Entwicklung der Immobilienpreise ist die Konjunktur in Deutschland. Zwar ist das  Bruttoinlandsprodukt (BIP) im 2. Quartal 2020 gegenüber dem 1. Quartal 2020 um 10,1 Prozent gesunken, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 11,7 Prozent (Destatis Bruttoinlandsprodukt im 2. Quartal 2020). Jedoch spiegelt sich diese Entwicklung (noch) nicht deutlich im Immobilienmarkt wieder. Allenfalls eine Verlangsamung der Preissteigerung ist festzustellen.

Droht eine Immobilienblase?

Die Immobilienpreise befinden sich in einigen deutschen Metropolregionen auf einem so hohen Niveau, dass immer wieder von einer Immobilienblase die Rede ist. Schon im Jahr 2018 hatte die Deutsche Bundesbank die Immobilienpreise in deutschen Städten als zwischen 15 - 30 % überbewertet eingestuft. Besonders ausgeprägt ist laut Bundesbank die Überteuerung in Großstädten wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt am Main. Laut "UBS Global Real Estate Bubble Index" vom September 2019 der UBS-Bank ist in München die Blasengefahr im weltweiten Vergleich sogar am höchsten. Man spricht von einer Überbewertung der Immobilienpreise, wenn die Kaufpreise den durch bauliche, wirtschaftliche und demografische Faktoren gerechtfertigten Wert von Immobilien weit übersteigen. Ein Indiz für eine Blase ist, neben stark steigenden Preisen, ein Auseinanderdriften von Kaufpreisen und Mietpreisen. Grund für eine solche Entwicklung kann z.B. eine Niedrigzinspolitik sein, wie sie derzeit von der EZB betrieben wird.

Immobilienexperten sind jedoch uneins, ob in der Bundesrepublik bereits eine Immobilienblase besteht. Es gibt Indizien, die dafür sprechen, wie die drastisch steigenden Immobilienpreise. Jedoch ist es in den meisten Städten noch nicht zu einer deutlichen Auseinanderentwicklung von Verkaufspreisen und Mieten gekommen, auch wenn die Mietpreise Ende 2019 stagnierten. (Wohn-Index des Forschungsinstituts F + B, siehe: Entwicklung der Immobilienpreise: Wendung bei Neuvermietungen).

Zu Anfang der Corona-Krise nahmen Experten an, dass diese zu einer sinkenden Nachfrage auch auf dem deutschen Immobilienmarkt sorgen würde. Denn vor allem viele Privatkäufer würden den Immobilienkauf verschieben, weil ihre finanzielle Situation unsicherer geworden ist – so die Annahme. Jedoch hat sich das bisher nicht bewahrheitet. Im Gegenteil: Die Nachfrage blieb auch während der Corona-Krise ungebrochen und so stiegen die Immobilienpreise auch im 1. Quartal 2020 weiter. Mögliche Gründe für diese Entwicklung: Immobilien sind in Krisenzeiten eine besonders beliebte Anlageform und die Zinsen werden gerade wegen Covid-19 weiterhin niedrig bleiben. Ein drastischer Rückgang der Nachfrage und ein deutliches Abfallen der Preise – wie es beim Platzen einer Blase geschieht – ist daher nicht zu erwarten. Denn zwar stiegen und steigen die Immobilienpreise weiter, jedoch im Vergleich zu anderen Ländern sind die Preissteigerungen hierzulande relativ moderat
Immobilienbesitzern bleibt jedoch zu raten, den Immobilienmarkt 2020 genau im Auge behalten.

7. Auswirkungen der Preisentwicklung auf Käufer, Eigentümer und Anleger

Auswirkungen auf Käufer (Selbstnutzer)

Ob Wohnungskauf, Hauskauf oder Grundstückskauf – viele Kaufinteressenten setzten ihren Kaufwunsch in den vergangenen Jahren um, da die niedrigen Zinsen einen Kauf trotz hoher Immobilienpreise attraktiv machten. Jedoch sorgt die Preisentwicklung auch dafür, dass das Eigenkapital vieler Käufer nur noch für die Kaufnebenkosten reicht, den eigentlichen Kaufpreis können immer mehr Käufer nur noch durch Vollfinanzierung aufbringen. Entsprechend stieg die Anzahl der 100-Prozent-Finanzierungen in den vergangenen Jahren bei Selbstnutzern.

Auswirkungen auf Eigentümer

Die hohen Immobilienpreise machen Wohnungsverkauf, Hausverkauf und Grundstücksverkauf zwar grundsätzlich attraktiv. Jedoch ist es keineswegs so, dass Verkaufswillige ihre Objekte tatsächlich in den vergangenen Jahren massenweise auf den Markt gebracht haben. Denn wie eine Umfrage von immoverkauf24 ergab, sind nur für rund die Hälfte der Eigentümer strategische Gründe für den Verkauf ausschlaggebend. Bei der anderen Hälfte sind es persönliche Gründe. Jedoch ist es ratsam für Eigentümer, die Entwicklung der Zinsen und Immobilienpreise im Blick zu behalten, um den richtigen Verkaufszeitpunkt nicht zu verpassen.

Auswirkungen auf Kapitalanleger

Für internationale Investoren war Deutschland in den vergangenen Jahren einer der attraktivsten Märkte, und zwar trotz der hohen Immobilienpreise. Weil vor allem in den Metropolen die Mieten nicht im gleichen Maße stiegen wie die Preise, hatte das steigende Kaufpreisfaktoren zur Folge. Für Investoren bedeutet das geringere Rendite. Weil sie aber auf weiter steigende Preise setzen, sind und waren Immobilienkäufe hier dennoch attraktiv. Zudem rücken zunehmend B-Städte in den Fokus, wo die Preissteigerungen der vergangenen Jahre weniger drastisch ausfielen und dementsprechend bessere Renditeaussichten herrschen.
Private Anleger investieren ebenfalls trotz steigender Preise in Immobilien als Kapitalanlage, weil diese dennoch höhere Rendite als alternative Anlagemöglichkeiten bieten und gleichzeitig als relativ sicher gelten.

8. Prognose: Auswirkungen der Corona-Krise auf die Immobilienpreise

Corona-bedingte Entwicklung der Immobilienpreise im 1. Halbjahr 2020

Die weitgehenden Corona-bedingten Beschränkungen des wirtschaftlichen und sozialen Lebens zu Anfang der Covid-19-Pandemie in Deutschland hatten zur Folge, dass die Preise kurzzeitig weniger stark stiegen oder sogar stagnierten. So zeichnete sich im März ein Rückgang der Nachfrage nach Wohnimmobilien ab. Das galt für Privatkäufer als auch für Investoren. Jedoch war bereits im April bei den Immobilienpreisen wieder eine Rückkehr zur Normalität zu verzeichnen: Die Preise stiegen wie gewohnt. So zeigten die Daten des Europace Hauspreis-Index EPX im April bereits keine Corona-Delle mehr. Der Index basiert auf Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen und wird monatlich erhoben. Zwar fiel der Preisanstieg im Vergleich zum Vormonat etwas geringer aus. Dennoch stiegen die Preise für Wohnimmobilien im April insgesamt um 0,7 Prozent auf 176,07 Punkte (Jahr 2005 = 100 Punkte) seit März.

Die Immobilienpreise steigen also weiter, obwohl eine nicht unbeträchtliche Zahl der Deutschen Corona-bedingte Einkommenseinbußen hat. Jedoch spiegelt sich das bisher nicht wesentlich in der Nachfrage wieder. Ein Grund dafür: Die Bauzinsen bleiben niedrig und Baufinanzierungen sind somit weiterhin für viele Menschen erschwinglich und attraktiv.

Auch für Investoren waren und sind Immobilien besonders in den Metropolregionen beliebte Investitionsobjekte, denn sie verheißen besonders in Krisenzeiten eine sichere Anlagemöglichkeit. Auch das treibt die Preise (Details zur Entwicklung der Immobilienpreise während der Corona-Krise).

Prognose für die Immobilienpreisentwicklung

In den Immobilienpreisen der ersten vier Monate 2020 könnten sich die Auswirkungen der Rezessionen noch nicht gänzlich zeigen, denn der Immobilienmarkt reagiert generell träger als andere Teilmärkte. Sollten zunehmend größere Unternehmen von Insolvenzen betroffen sein, würde sich dies wohl künftig auch deutlicher in der Nachfrage auswirken und auch die Immobilienpreise drücken. Jedoch sind Ökonomen bisher für den Immobilienmarkt optimistisch. So kommt auch eine Immobilienmarktanalyse des Finanzmagazins Capital zu dem Ergebnis, dass sich der Markt wieder erholen wird, und zwar im Segment der Wohnimmobilien sehr viel schneller als der für Gewerbeimmobilien. Ein Preisrückgang ist nach Meinung von Immobilienexperten wie Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft hauptsächlich für Nischensegmente wie Mikroappartements und Luxuswohnungen zu erwarten.

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