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Immobilienpreise 2020: Preisentwicklung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken & Preisspiegel

Die jüngsten Daten zur Entwicklung der Immobilienpreise, die Preissteigerungen der letzen Jahre und ein Überblick, was die Entwicklung des Immobilienmarktes für Käufer, Eigentümer und Anleger bedeutet. 

immoverkauf24-Info: Auswirkungen der Corona-Krise auf die Immobilienpreise

Die weitgehenden Corona-bedingten Beschränkungen des wirtschaftlichen und sozialen Lebens bringen voraussichtlich vorrübergehend stagnierende oder leicht fallende Immobilienpreise mit sich. Während der Hochphase der Pandemie und auch im Nachgang ist ein Rückgang der Nachfrage wahrscheinlich, weil für private Kaufinteressenten aufgrund finanzieller Unsicherheit Job- und Existenzsicherung im Vordergrund stehen. 
Andererseits werden die Bauzinsen niedrig bleiben oder sogar noch fallen – auch das wegen der Covid-19-Pandemie. Damit bleiben Baufinanzierungen für viele Menschen erschwinglich und attraktiv. Dieser Umstand und eine allgemeine Verunsicherung werden zudem voraussichtlich dafür sorgen, dass Investoren weiter oder sogar verstärkt in Immobilien investieren. Das wiederrum spricht dafür, dass die Nachfrage und Immobilienpreise sich nicht stark rückläufig entwickeln werden. Mehr zu den Auswirkungen des Coronavirus auf die Immobilienbranche.

1. Immobilienpreise Deutschland: Preisentwicklung und Auffälligkeiten

Ob Immobilienverkauf oder Immobilienkauf – die Immobilienpreise werden auch 2020 weiter steigen werden, darauf deutet die zuletzt für das vierte Quartal 2019 erfasste Preisentwicklung des Statistischen Bundesamtes (DESTATIS) hin. Besonders betroffen sind die sieben größten Städte Deutschlands und deren Speckgürtel. Jedoch bremst der Corona-bedingte wirtschaftliche Stillstand diese Entwicklung aus. Die Entwicklung in Zahlen und was sie für Käufer, Eigentümer und Anleger bedeutet.

Die Entwicklung der Immobilienpreise 2019

Im 4. Quartal 2019 stiegen die Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,7 Prozent. Das ist die jüngste Meldung des Statistischen Bundesamtes zu den durchschnittlichen Immobilienpreisen deutschlandweit. Diese relativ deutliche Steigerung innerhalb eines kurzen Zeitraums zeigt, dass die Entwicklung der letzten 10 Jahre weiter anhält. In den Zahlen des Häuserpreisindexes von Destatis, der neu erbaute und bestehende Wohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser erfasst, spiegelt sich das wie folgt wieder: Der Häuserpreisindex lag im vierten Quartal 2019 bei 131,7 Punkten. Das heißt, dass Wohnimmobilien seit 2015 im Schnitt um 31,7 Prozent teurer geworden sind.
Das von manchen Experten in den vergangenen Jahres immer wieder prognostizierten Szenario eines deutlichen Preisverfalls, vorhergesagt insbesondere für die Metropolen, zeichnet sich nicht ab. Derzeit auch trotz der Beschränkungen des wirtschaftlichen und sozialen Lebens zur Eindämmung von Covid-19-Infektionen.

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immoverkauf24 Info: Was ist ein Immobilienpreisindex?

Ein Preisindex erfasst die Preissteigerungsrate einer bestimmten Gütergruppe, auch Warenkorb genannt, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes. Die Immobilienpreisindizes des statistischen Bundesamtes bestimmen etwa die Preissteigerungen von unterschiedlichen Immobilienarten, z.B. neu erstellte oder bestehende Wohnimmobilien, innerhalb von Deutschland. Dazu nehmen die Statistiker den Wert einer bestimmten Periode als Ausgangspunkt und setzen ihn gleich 100. Bei DESTATIS ist es für Wohnimmobilien das Jahr 2015. Die Preisveränderung, meist Quartalsweise gemessen, ist auf diesen Wert bezogen. Steht der Preisindex von Bestandsimmobilien im 2. Quartal 2019 also bei 130,4 Punkten, bedeutet das eine Teuerung dieser Immobilien um 30,4 Prozent seit 2015.

Die Immobilienpreisentwicklung im vergangenen Jahrzehnt

Betrachtet man den Häuserpreisindex über 10 Jahre hinweg, wird deutlich, wie drastisch die Preissteigerungen waren: Seit 2009 verteuerten sich Immobilien im Schnitt um fast 50 Prozent. Lag der Häuserpreisindex damals bei 83 Punkten, zeigte er bei der jüngsten Datenerfassung einen Wert von 131,7. Nach 2015 beschleunigte sich die Verteuerung noch einmal: Käufer mussten seitdem jedes Jahr mindestens 5 Prozent mehr als im Vorjahr auf den Tisch legen.

Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum zogen etwas weniger stark an: Im 4. Quartal 2019 mussten Käufer rund 25 Prozent mehr zahlen als vor 10 Jahren. Der Wohnungsbestand in Deutschland besteht zu 50 Prozent aus selbst genutzten Wohnungen und Häusern.

Die Immobilienpreise in den Städten

In den sieben größten Städten Deutschlands fielen die Preissteigerungen im vergangenen Jahr (4. Quartal 2018 – 4. Quartal 2019) besonders deutlich aus. In Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf stiegen die Preise durchschnittlich

  • für Wohnungen um 9,5 Prozent,
  • die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 6,5 Prozent.

In kreisfreien Großstädten mit mindestens 100.000 Einwohnern, darunter etwa Bremen, Bielefeld, Leipzig, Braunschweig oder Augsburg

  • stiegen die Häuser-Preise im Schnitt um 7,7 Prozent,
  • Eigentumswohnungen verteuerten sich um 6,0 Prozent.

In städtischen Kreisen außerhalb von kreisfreien Großstädten verteuerten sich

  • Ein- und Zweifamilienhäuser im Schnitt um 5,0 Prozent,
  • Eigentumswohnungen um 6,0 Prozent.

2. Eigentumswohnungen: Entwicklung der Immobilienpreise

In welchem Maße die Preise von Wohnungen zugelegt haben, ist wesentlich abhängig von der Lage. So erlebten Kaufinteressenten, die seit 2015 in den sieben größten Metropolen nach einer Wohnung  zum Kauf suchten, bis Ende 2019 Preissteigerungen von fast 50 Prozent.

Weil das für einen Großteil der Kaufwilligen unerschwinglich wurde, wichen viele ins Umland oder in nahegelegene Städte aus – was die Preise auch hier weiter in die Höhe trieb. Seit 2015 verteuerten sich Eigentumswohnungen in kreisfreien Großstädten und ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansätzen um rund 30 Prozent. Immobilien in städtischen Kreisen wurden im Schnitt um rund 23 Prozent teuer.

3. Ein- und Zweifamilienhäuser: Entwicklung der Immobilienpreise

Ein- und Zweifamilienhäuser sind bei Käufern heiß begehrt, doch besonders in dicht besiedelten Gebieten sind nur noch wenige Objekte auf dem Markt. Für den Neubau von Ein- oder Zweifamilienhäusern fehlt der Platz, zudem hat der Bau von Mehrfamilienhäusern angesichts des Wohnungsmangels Priorität. Dennoch fiel die Preissteigerung in den sieben größten Städten nicht ganz so drastisch aus wie bei Eigentumswohnungen: Um 43 Prozent verteuerten sie sich im Schnitt seit 2015. Zurückzuführen ist das wohl darauf, dass die wenigen verfügbaren Ein- und Zweifamilienhäuser nicht zu den hochwertigsten gehören, während besonders in den Metropolen viele der Neubau-Objekte hochpreisige Luxus-Eigentumswohnungen beherbergen.
In kreisfreien Großstädten und ländlichen Kreisen mit Verdichtungsansatz verzeichneten die Statistiker bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Schnitt Preissteigerungen von rund 23 Prozent. In städtischen Kreisen kletterten die Preise um 21 Prozent seit 2015.

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4. Grundstücke: Entwicklung der Immobilienpreise

Käufer von Bauland waren in den vergangenen 10 Jahren mit besonders drastischen Preissteigerungen konfrontiert: Rund 60 Prozent mehr als 2010 müssen sie heute im Schnitt zahlen. Lag der Baupreisindex im 2. Quartal 2010 bei 98,3 Punkten, zeigte der Index im 2. Quartal 2019 einen Wert von 159,4. Unter Bauland fällt sowohl baureifes Land als auch Rohbauland, das noch erschlossen werden muss. Die Verteuerung von Bauland beschleunigte sich besonders in den vergangenen fünf Jahren. Während vor 2014 die Grundstückpreise im Schnitt jährlich um 2-4 Prozent stiegen, erfolgte innerhalb des Jahres 2014 eine sprunghafte Verteuerung um 10 Prozent. In den Folgejahren lag der jährliche Preisanstieg jeweils zwischen 6 – 10 Prozent.

Die Entwicklung der Immobilienpreise macht es für Eigentümer teilweise attraktiv, Baugrundstücke zurückzuhalten, um sie erst nach einem weiteren Preisanstieg zu verkaufen. Um dem zu begegnen, soll in der ab 2025 geltenden neuen Grundsteuer eine Grundsteuer C verankert sein. Diese ermöglicht es Kommunen, einen höheren Grundsteuer Hebesatz festzulegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Das soll Immobilienspekulation verhindern, Grundstücksverkäufe beschleunigen und den vielerorts dringend notwendigen Neubau ankurbeln.

5. Renditeobjekte: Entwicklung der Immobilienpreise

Durch steigende Kaufpreise und nicht in gleichem Maße ansteigende Mieten ist der Kaufpreisfaktor in den vergangenen Jahren in vielen Städten ungünstiger geworden. Der Wert wird auch Ertragsfaktor oder Vervielfältiger genannt und gibt die Anzahl an Jahren wieder, nach deren Ablauf sich der Kaufpreis durch die Einnahmen der Kaltmiete amortisiert hat. Als günstiger Kaufpreisfaktor galt jahrelang ein Wert von 20, in den Metropolen ist dieser Wert jedoch in fast allen Lagen inzwischen unrealistisch. So ist in München bei Mehrfamilienhäusern mit einem Gewerbeanteil von 0-30 Prozent im Schnitt eher ein Wert von 40 zu erzielen, in Berlin liegt er meist über 30 und auch in Hamburg kratzt er im Schnitt an der 30er-Marke.

6. Gründe für die Preisentwicklung von Immobilien

Maßgeblich für die Höhe von Immobilienpreisen sind objektbezogen Faktoren sowie Marktfaktoren, darunter die gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklungen eines Standorts.

Objektbezogene Faktoren

Ein relevanter Faktor für die Höhe von Immobilienpreisen ist die Lage des Objektes: Ist sie begehrt, treffen viele Interessenten auf einen engen Markt und die Verkäufer können höhere Preise durchsetzen. Weitere Faktoren, die Haus- und Wohnungspreise beeinflussen, sind:

  • Größe von Haus und Grundstück
  • Wohnfläche
  • Baujahr (am teuersten sind zumeist Neubauimmobilien im Erstbezug)
  • Zustand der Immobilie
  • Mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

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Marktfaktoren

  • Niedrige Zinsen: Die seit ca. 10 Jahren anhaltende Niedrigzinsphase machte viele Formen der Geldanlage unattraktiv, eine Ausnahme stellen Immobilien dar: Sowohl institutionelle als auch private Anleger investierten deshalb verstärkt in Renditeobjekte. Dies setzte eine regelrechte Preisspirale in Gang. Die niedrigen Bauzinsen sorgen auch dafür, dass viele Interessenten einen geplanten Immobilienkauf in die Tat umsetzen – und dabei zur Zahlung sehr viel höherer Preise bereit waren und sind.
  • Reurbanisierung: In den vergangenen 15 Jahren stiegen die Einwohnerzahlen in fast allen Großstädten (Ausnahme: Ruhrgebiet). In Gesamtdeutschland stagnierten sie hingegen. Mehr Zuwanderung, aber auch die Binnenwanderung sind Gründe für die wachsenden Einwohnerzahlen: Städte bieten häufig bessere berufliche Perspektiven, besonders in Zeiten eine guten Konjunktur. Aber auch Senioren zog es wegen der besseren Infrastruktur und einem besseren Angebot für das Wohnen im Alter verstärkt vom ländlichen in den städtischen Raum.
  • Konjunktur: Dritter wichtiger Faktor für die Entwicklung der Immobilienpreise ist die Konjunktur in Deutschland. Zwar soll das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2020 laut Prognose der Bundesregierung nur um rund 1 Prozent wachsen. Es zeichnet sich jedoch kein Konjunktureinbruch ab, der die bisherige Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt verändern würde.

Droht eine Immobilienblase?

Die Immobilienpreise befinden sich in einigen deutschen Metropolregionen auf einem so hohen Niveau, dass immer wieder von einer Immobilienblase die Rede ist. Schon im Jahr 2018 hatte die Deutsche Bundesbank die Immobilienpreise in deutschen Städten als zwischen 15 - 30 % überbewertet eingestuft. Besonders ausgeprägt ist laut Bundesbank die Überteuerung in Großstädten wie Hamburg, Berlin oder Frankfurt am Main. Laut "UBS Global Real Estate Bubble Index" vom September 2019 der UBS-Bank ist in München die Blasengefahr im weltweiten Vergleich sogar am höchsten. Man spricht von einer Überbewertung der Immobilienpreise, wenn die Kaufpreise den durch bauliche, wirtschaftliche und demografische Faktoren gerechtfertigten Wert von Immobilien weit übersteigen. Ein Indiz für eine Blase ist, neben stark steigenden Preisen, ein Auseinanderdriften von Kaufpreisen und Mietpreisen. Grund für eine solche Entwicklung kann z.B. eine Niedrigzinspolitik sein, wie sie derzeit von der EZB betrieben wird.

Immobilienexperten sind jedoch uneins, ob in der Bundesrepublik bereits eine Immobilienblase besteht. Es gibt Indizien, die dafür sprechen, wie die drastisch steigenden Immobilienpreise, eine zunehmende Verschuldung von Privathaushalten und momentan ein durch die Corona-Pandemie bedingten Rückgang der Nachfrage. Jedoch ist es in den meisten Städten noch nicht zu einer deutlichen Auseinanderentwicklung von Verkaufspreisen und Mieten gekommen, auch wenn die Mietpreise Ende 2019 stagnierten. (Wohn-Index des Forschungsinstituts F + B, siehe: Entwicklung der Immobilienpreise: Wendung bei Neuvermietungen).

Und die wirtschaftlichen Folgen durch die Corona-Krise werden auch auf dem deutschen Immobilienmarkt für eine nachlassende Nachfrage sorgen. Denn vor allem viele Privatkäufer verschieben den Immobilienkauf, weil ihre finanzielle Situation unsicherer geworden ist. Andererseit sind Immobilien in Krisenzeiten eine besonders beliebte Anlageform und die Zinsen werden gerade wegen Covid-19 weiterhin niedrig bleiben. Ein drastischer Rückgang der Nachfrage und ein deutliches Abfallen der Preise – wie es beim Platzen einer Blase geschieht – ist daher nicht zu erwarten. Jedoch stiegen und steigen die Immobilienpreise hierzulande im Vergleich zu anderen Ländern relativ moderat


Immobilienbesitzern bleibt zu raten, den Immobilienmarkt 2020 genau im Auge behalten.

7. Auswirkungen der Preisentwicklung auf Käufer, Eigentümer und Anleger

Auswirkungen auf Käufer (Selbstnutzer)

Ob Wohnungskauf, Hauskauf oder Grundstückskauf – viele Kaufinteressenten setzten ihren Kaufwunsch in den vergangenen Jahren um, da die niedrigen Zinsen einen Kauf trotz hoher Immobilienpreise attraktiv machten. Jedoch sorgt die Preisentwicklung auch dafür, dass das Eigenkapital vieler Käufer nur noch für die Kaufnebenkosten reicht, den eigentlichen Kaufpreis können immer mehr Käufer nur noch durch Vollfinanzierung aufbringen. Entsprechend stieg die Anzahl der 100-Prozent-Finanzierungen in den vergangenen Jahren bei Selbstnutzern.

Auswirkungen auf Eigentümer

Die hohen Immobilienpreise machen Wohnungsverkauf, Hausverkauf und Grundstücksverkauf zwar grundsätzlich attraktiv. Jedoch ist es keineswegs so, dass Verkaufswillige ihre Objekte tatsächlich in den vergangenen Jahren massenweise auf den Markt gebracht haben. Denn wie eine Umfrage von immoverkauf24 ergab, sind nur für rund die Hälfte der Eigentümer strategische Gründe für den Verkauf ausschlaggebend. Bei der anderen Hälfte sind es persönliche Gründe. Jedoch ist es ratsam für Eigentümer, die Entwicklung der Zinsen und Immobilienpreise im Blick zu behalten, um den richtigen Verkaufszeitpunkt nicht zu verpassen.

Auswirkungen auf Kapitalanleger

Für internationale Investoren war Deutschland in den vergangenen Jahren einer der attraktivsten Märkte, und zwar trotz der hohen Immobilienpreise. Weil vor allem in den Metropolen die Mieten nicht im gleichen Maße stiegen wie die Preise, hatte das steigende Kaufpreisfaktoren zur Folge. Für Investoren bedeutet das geringere Rendite. Weil sie aber auf weiter steigende Preise setzen, sind und waren Immobilienkäufe hier dennoch attraktiv. Zudem rücken zunehmend B-Städte in den Fokus, wo die Preissteigerungen der vergangenen Jahre weniger drastisch ausfielen und dementsprechend bessere Renditeaussichten herrschen.
Private Anleger investieren ebenfalls trotz steigender Preise in Immobilien als Kapitalanlage, weil diese dennoch höhere Rendite als alternative Anlagemöglichkeiten bieten und gleichzeitig als relativ sicher gelten.

8. Prognose: Entwicklung der Immobilienpreise 2020 und in Zukunft

In 2020 ist mit einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen. Denn für dieses Jahr sind keine Veränderungen der für die Immobilienpreise maßgeblichen Faktoren zu erwarten: Auch unter der neuen Präsidentin der Europäischen Zentralbank Christine Lagarde wird der Leitzins bei null bleiben und die Bauzinsen sich nicht wesentlich verändern. Immobilien sind für private Käufer und Investoren weiterhin attraktiv, die Konjunktur bleibt nach Prognose der Regierung stabil.

Ob die Immobilienpreise auch in den nächsten Jahren weiter wie bisher steigen werden, ist maßgeblich von diesen drei Parametern abhängig. Eine mögliche und nicht unwahrscheinliche Veränderung ist, dass sich der Leitzins und auch die Bauzinsen wieder leicht erhöhen werden. Insgesamt ist aber auch in den nächsten zwei bis drei Jahren ein niedriges Niveau zu erwarten. Findet die Zinserhöhung aber in einem Maße statt, dass der Kauf für deutlich weniger Menschen attraktiv oder möglich wird, könnte das für einen weiter verlangsamten Anstieg der Immobilienpreise sorgen.

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