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Immobilienpreise Deutschland 2021: Immobilienpreisentwicklung & Preisspiegel

Die Immobilienpreise stiegen und steigen in den Corona-Jahren 2020 und 2021 stärker als zuvor, und zwar besonders rund um die Metropolen. Hier erhalten Sie den Überblick zur jüngsten Immobilienpreisentwicklung von Wohnungen, Häusern, Grundstücken und Zinshäusern und erfahren, was die Entwicklung für Käufer, Eigentümer und Anleger bedeutet. 

1. Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland inkl. Immobilienpreisindex

Ob beim Immobilienverkauf oder Immobilienkauf – in den Pandemie-Jahren 2020 und 2021 ging bei Immobiliengeschäften mehr Geld über den Tisch als in den Vorjahren. Die Corona-bedingte Rezession bremst die Wertsteigerungen von Immobilien bisher nicht aus.

Betrachtet man die Preisentwicklung, gilt es zwischen tatsächlichen Verkaufspreisen und Angebotspreisen und  zu unterscheiden:

  • Verkauspreise basieren auf tatsächlich beim Verkauf erzielten Preisen, die den Gutachterausschüssen gemeldet wurden. Sie sind eine belastbare Grundlage für Eigentümer, Immobilienverkäufer und -käufer und in den kostenlosen Preisspiegeln enthalten.
  • Angebotsspreise basieren auf Inseraten in Immobilenportalen, liegen meist höher als die tatsächlichen Verkaufspreise und bieten eine erste Orientierung.

Immobilienpreisindex: Entwicklung der tatsächlich erzielten Immobilienpreise 2020 und Vorjahren

  • So kosteten Immobilien im 4. Quartal 2020 im Schnitt 8,1 Prozent mehr als im 4. Quartal 2019 (DESTATIS- Häuserpreisindex). Im Gesamtjahr 2020 lagen die Preise 9,5 Prozent höher als im Vorjahr.
  • Seit 2015 sind die Immobilienpreise um 43,5 Prozent gestiegen – das zeigt der Häuserpreisindex für Wohnungen und Häuser des Statistischen Bundesamtes DESTATIS für das 4. Quartal 2020.
  • Die Corona-Krise sorgt dafür, dass sich die Wertsteigerung von Immobilien beschleunigt. Jedoch können die wirtschaftliche Folgen der Pandemie in den nächsten Jahren für sinkende Immobilienpreise sorgen – dies prognostiziert etwa eine Studie der Deutschen Bank ab 2024. Mehr Infos siehe: Immobilien bald wieder günstiger?
DESTATIS-Häuserpreisindex 2015 - 2020

Quelle: DESTATIS- Häuserpreisindex

Der Häuserpreisindex umfasst die Preise aller verkauften Wohnimmobilien eines Jahres, so auch Mehrfamilienhäuser, die von Investoren gekauft wurden. Der Preisindex für selbstgenutztes Wohneigentum zeigt hingegen nur die Preisentwicklung von Immobilien, die von den Bewohnern selbst erworben wurden. Die Preise dieser Wohnungen und Häuser haben in 2020 weniger stark angezogen, nämlich um  1,7 Prozent. Selbstgenutztes Wohneigentum ist zwar ebenfalls stark nachgefragt. Jedoch fehlt die Katapultwirkung der Investoren-Nachfrage auf die Preise und der Index von selbstgenutztem Wohneigentum steigt weniger steil an als der Häuserpreisindex.

Immobilienpreisentwicklung in den letzten Jahrzehnten

Die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten 10 Jahren lag im Schnitt bei fast 65 Prozent: Für das Gesamtjahr 2020 zeigt der Häuserpreisindex einen Wert von 138,2, im Jahr 2010 lag er bei 83,9. Die Wertsteigerung von Immobilien der letzten 20 Jahre unterscheidet sich mit +64 Prozent davon kaum, da sich die Index-Werte von 2000 bis 2010 mit -0,5 Prozentpunkten nur minimal verändert haben.

Nach 2015 beschleunigte sich die Steigerung der Immobilienpreise noch einmal: Käufer mussten seitdem jedes Jahr mindestens fünf Prozent mehr als im Vorjahr auf den Tisch legen. Seit 2018 ist jedoch eine Verlangsamung der Preisentwicklung vor allem in den Großstädten zu beobachten. Hier haben die Preise anscheinend eine preisliche Schmerzgrenze von vielen Kaufinteressenten erreicht. Und diese Entwicklung könnte sich fortsetzen, denn durch die Corona-Krise lagen die Reallöhne im Gesamtjahr 2020 um 1,1 Prozent niedriger als im Jahr 2019. Allerdings normalisierte sich die Lohnentwicklung Ende 2020 wieder und dies setzt sich 2021 fort.

Die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum zogen etwas weniger stark an: Im 4. Quartal 2020 zeigt der Index einen Wert von 119,5. Käufer müssen also rund 20 Prozent mehr zahlen als vor 10 Jahren. Der Wohnungsbestand in Deutschland besteht zu 50 Prozent aus selbst genutzten Wohnungen und Häusern.

Die durchschnittlichen Angebotspreise im 1. Quartal 2021 für Wohnungen und Häuser

Deutschlandweit   

Eigentumswohnungen Bestand   

Eigentumswohnungen Neubau   

Häuser
Bestand   

Häuser
Neubau   

Quadratmeterpreis März 2021  

2.385 €/qm  

3.530 €/qm  

2.579 €/qm  

2.682 €/qm  

Preisentwicklung im Jahresvergleich  

+12,7 %  

+9,7 %  

+10,1 %  

+7,6 %  

Preisentwicklung:   
Q 4 2020 zu Q 1 2021  

+5,2 %  

+4,8 %  

+4,3 %  

+2,0 %  

2. Aktuelle Immobilienpreise in den größten Städten

In den sieben größten Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf stiegen die Immobilienpreise im 4. Quartal 2020 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wie folgt:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser: +12,1 Prozent
  • Eigentumswohnungen: +8,1 Prozent

In Großstädten ab 100 000 Einwohner, darunter etwa Leipzig, Dresden, Bremen, Hannover, Freiburg oder Wiesbaden:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser: +8,3 Prozent
  • Eigentumswohnungen: +6,4 Prozent

Aktuelle Immobilienpreise

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3. Immobilienpreisentwicklung von Wohnungen, Häusern, Grundstücken und Renditeobjekten

Immobilienpreise: Immobilienpreisentwicklung von Eigentumswohnungen

In welchem Maße die Immobilienpreise von Wohnungen zugelegt haben, ist wesentlich abhängig von der Lage.

  • So erlebten Kaufinteressenten, die seit 2015 in den sieben größten Metropolen nach einer Wohnung zum Kauf suchten, bis zum 4. Quartal 2020 Preissteigerungen von durchschnittlich 63 Prozent.
  • In Großstädten zogen die Wohnungspreise während dieses Zeitraums um +42 Prozent an.
  • Und auch das ländliche Wohnen wurde teurer seit 2015: in dichter besiedelten Gebieten um +42,5 Prozent, in dünner besiedelten Gebieten um +39 Prozent.

2020 verteuerten sich Wohnungen in ländlichen Gebieten sogar am stärksten: um 8,9 Prozent stiegen die Wohnungspreise im 4. Quartal 2020 im Vergleich zu Vorjahresquartal (in Metropolen +8,1 Prozent, in Großstäten 6,4 Prozent). Dieser Effekt ist auf eine verstärkte Nachfrage zurückzuführen, da das Wohnen im Grünen durch Lockdown und Homeoffice für mehr Menschen erstrebenswert und möglich geworden ist. 

Immobilienpreise: Immobilienpreisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern

Ein- und Zweifamilienhäuser sind bei Käufern heiß begehrt, besonders in dicht besiedelten Gebieten sind nicht viele Objekte auf dem Markt. Für den Neubau fehlt der Platz, zudem hat der Bau von Mehrfamilienhäusern angesichts des Wohnraummangels Priorität. Entsprechend hoch ist die Nachfrage in Städten und die Preissteigerung im 4. Quartal 2020 fielen sehr deutlich aus:

  • In den Metropolen stiegen die Hauspreise um +12 Prozent zwar am deutlichsten.
  • Jedoch mit +11 Prozent dicht gefolgt von ländlichen Regionen.

Seit 2015 erlebten Kaufinteressenten z.T. drastische Preissteigerungen:

  • In den Metropolen verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser um +59 Prozent.
  • In Großstädten ab 100.000 Einwohnern stiegen die Häuserpreise seit 2015 um +35 Prozent
  • Die Preise für Häuser in dichter besiedelten ländlichen Kreisen verteuerten sich um +42 Prozent.
  • In dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um rund +45 Prozent

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Immobilienpreise: Immobilienpreisentwicklung von Grundstücken

Käufer von Bauland waren in den vergangenen fünf Jahren mit besonders drastischen Preissteigerungen konfrontiert:

  • Im 3. Quartal 2020 sind die Immobilienpreise im Vergleich zu 2019 um rund 7 Prozent gestiegen – das zeigen die jüngsten DESTATIS-Daten zum Baupreisindex.
  • Damit mussten Käufer rund 56 Prozent mehr als 2015 zahlen.
  • Seit 2010 wurde Bauland im Schnitt um fast 100 Prozent teuer

Unter Bauland fällt sowohl baureifes Land als auch Rohbauland, das noch erschlossen werden muss. Die Verteuerung von Bauland beschleunigte sich besonders in den vergangenen acht Jahren. Während vor 2012 die Grundstückpreise jährlich um 1-3 Prozent stiegen, verteuerte sich Bauland in den Folgejahren mit sechs bis 12 Prozent deutlich drastischer.

Die Entwicklung der Grundstückspreise macht es für Eigentümer teilweise attraktiv, Baugrundstücke zurückzuhalten, um sie erst nach einem weiteren Preisanstieg zu verkaufen. Um dem zu begegnen, soll in der ab 2025 geltenden neuen Grundsteuer eine Grundsteuer C verankert sein. Diese ermöglicht es Kommunen, einen höheren Grundsteuer Hebesatz festzulegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Das soll Immobilienspekulation verhindern, Grundstücksverkäufe beschleunigen und den vielerorts dringend notwendigen Neubau ankurbeln.

Immobilienpreise: Immobilienpreisentwicklung von Renditeobjekten

Durch steigende Kaufpreise und nicht in gleichem Maße ansteigende Mieten ist der Kaufpreisfaktor in den vergangenen Jahren in vielen Städten ungünstiger geworden. Der Wert wird auch Ertragsfaktor oder Vervielfältiger genannt und gibt die Anzahl an Jahren wieder, nach deren Ablauf sich der Kaufpreis durch die Einnahmen der Kaltmiete amortisiert hat. Als günstiger Kaufpreisfaktor galt jahrelang ein Wert von 20-25, in den Metropolen ist dieser Wert jedoch in fast allen Lagen inzwischen unrealistisch. So lag der Faktor in München bei Mehrfamilienhäusern 2019 im Schnitt bei 43, in Berlin liegt er meist über 30 und auch in Hamburg kratzt er im Schnitt an der 30er-Marke. Die Hansestadt erlebte die höchste prozentuale Steigerung mit 37 Prozent in den vergangenen fünf Jahren.

In den fünf Metropolen München, Berlin, Hamburg, Frankfurt a.M. und Köln haben sich die Kaufpreisfaktoren in den vergangenen fünf Jahren mindestens um 25 Prozent erhöht. Eine gute Entwicklung für Eigentümer, die den Verkauf einer Kapitalanlage anstreben. Für Käufer bedeutet dies jedoch geringere Rendite. Weil Investoren jedoch auf weiter steigende Preise setzen, sind und waren Immobilienkäufe weiterhin attraktiv. 
Hier finden Sie etaillierte Informationen zur Entwicklung der Kaufpreistoren in den Metropolen.

>>> News zur jüngsten Entwicklung der Immobilienpreise:

4. Wertsteigerung: Was bestimmt die Preisentwicklung von Immobilien?

Maßgeblich für die Höhe von Immobilienpreisen sind objektbezogene Faktoren sowie Marktfaktoren. Darunter fallen auch die gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklungen eines Standorts.

Objektbezogene Faktoren

Ein relevanter Faktor für die Höhe von Immobilienpreisen ist die Lage des Objektes: Ist sie begehrt, treffen viele Interessenten auf einen engen Markt und die Verkäufer können höhere Preise durchsetzen. Weitere Faktoren, die Haus- und Wohnungspreise beeinflussen, sind:

  • Größe von Haus und Grundstück
  • Wohnfläche
  • Baujahr (am teuersten sind zumeist Neubauimmobilien im Erstbezug)
  • Zustand der Immobilie
  • Mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

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Marktfaktoren

  • Niedrige Zinsen: Die seit ca. 10 Jahren anhaltende Niedrigzinsphase macht viele Formen der Geldanlage unattraktiv, Immobilien als Renditeobjekte sind hingegen für institutionelle und private Anleger begehrter denn je. Dies setzte eine regelrechte Preisspirale in Gang. Die niedrigen Bauzinsen verstärken diesen Effekt.

  • Reurbanisierung: In den vergangenen 15 Jahren stiegen die Einwohnerzahlen in fast allen Großstädten (Ausnahme: Ruhrgebiet) durch Zuwanderung und Binnenwanderung. In Gesamtdeutschland stagnierten sie hingegen. Aber: Durch die Corona-Pandemie fällt beides stark verringert aus. Ein Grund warum manche Experten von fallenden Immobilienpreisen ab 2024 ausgehen. Wohnungskauf, Hauskauf und Grundstückskauf könnten dann wieder für mehr Menschen erschwinglich sein.

  • Konjunktur: Zwar ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2020 wegen der wirtsachaftlichen Beschränkugen als Folge der Corona-Krise um 4,9 Prozent gegenüber 2019 gesunken. Jedoch spiegelt sich diese Entwicklung (noch nicht) auf dem Immobilienmarkt wieder. Allenfalls für selbstgenutzte Wohnimmobilien ist eine Verlangsamung der Preissteigerung festzustellen. Mittelfristig sehen einige Ökonomen jedoch vor allem sinkende Preise in den Randgebieten von Metropolregionen.

Besteht eine Immobilienblase und sinken die Preise bald?

Die Immobilienpreise befinden sich in einigen deutschen Metropolregionen auf so hohem Niveau, dass immer wieder von einer Immobilienblase die Rede ist. Besonders ausgeprägt ist laut UBS Global Real Estate Bubble Index der UBS-Bank vom September 2020 die Blasengefahr in München und Frankfurt. Immobilienexperten sind jedoch uneins, ob in der Bundesrepublik bereits eine Immobilienblase besteht. Es gibt Indizien, die dafür sprechen, wie die drastisch steigenden Immobilienpreise. Jedoch ist in den meisten Städten keine deutliche Auseinanderentwicklung von Verkaufspreisen und Mieten erkennbar, auch wenn die Mieten Ende 2019 stagnierten (siehe: Entwicklung der Immobilienpreise: Wendung bei Neuvermietungen). Immobilienbesitzern bleibt jedoch zu raten, den Immobilienmarkt 2021 genau im Auge zu behalten, um den richtigen Verkaufszeitpunkt nicht zu verpassen. Denn mittelfristig ist durchaus mit leicht sinkenden Immobilienpreisen zu rechnen, wenn auch nicht mit einem plötzlichen Preissturz aufgrund einer platzenden Blase.

5. Auswirkungen der Corona-Krise auf Immobilienpreise & Immobilienmarkt

Die weitgehenden Corona-bedingten Beschränkungen des wirtschaftlichen und sozialen Lebens zu Anfang der Covid-19-Pandemie in Deutschland hatten zur Folge, dass die Preise kurzzeitig weniger stark stiegen oder sogar stagnierten. So zeichnete sich im März 2020 ein Rückgang der Nachfrage nach Wohnimmobilien ab. Das galt für Privatkäufer als auch für Investoren. Jedoch war bereits im April bei Nachfrage und Immobilienpreisen wieder eine Rückkehr zur Normalität zu verzeichnen und seitdem steigen und steigen die Preise wie zuvor – das zeigt auch der Europace Hauspreis-Index EPX vom Februar 2021, der auf Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen basiert. Die Immobilienpreise steigen also weiter, obwohl eine nicht unbeträchtliche Zahl der Deutschen Corona-bedingte Einkommenseinbußen hat. Jedoch ist bisher hauptsächlich die Dienstleistungsbranche betroffen, dem Industriesektor geht es vergleichsweise gut. Und so wird voraussichtlich auch die Immobiliennachfrage in den nächsten Jahren hoch bleiben, zumal sich in der zweiten Jahreshälfte 2021 auch die Dienstleistungsbranche erholen wird. Etwas verzögert wird sich die Pandemie jedoch auch auf den Immobilienmarkt auswirken – in welcher Form, lesen Sie im folgenden Abschnitt.

6. Prognose: Immobilienpreise bis 2030

2021 ist mit einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen, denn die preistreibenden Faktoren sind weiterhin vorhanden: Die Präsidentin der Europäischen Zentralbank Christine Lagarde wird den Leitzins bei null halten. Und auch die Bauzinsen werden niedrig bleiben und Baufinanzierungen somit weiterhin für viele Menschen erschwinglich bleiben. Immobilien sind für private Käufer und Investoren weiterhin attraktiv, die Kaufkraft trotz schwächelnder Konjunktur weiterhin relativ stark.

Steigende Immobilienpreise bis 2030 prognostizierte noch Ende 2020 das Hamburgische Weltwirtschaftsinstituts (HWWI): In besonderem Maße in und rund um die Metropolen. Lediglich in ostdeutschen Bundesländern sah das HWWI stagnierende und sinkende Preise. Die Daten der Studie wurden jedoch vor der Corona-Krise erhoben, so dass maßgebliche Faktoren nicht mehr gültig sein können: Die Bevölkerung wächst weniger oder gar nicht, da der Fachkräftemangel sich verstärkt und weniger Einwanderung stattfindet. Dies könnte die Nachfrage und die Immobilienpreise besonders in den Peripherien von Metropolen senken, wie eine Studie der Deutschen Bank prognostiziert. Diesen Effekt verstärken würden steigende Leitzinsen, eine wahrscheinliche Entwicklung bis 2030. In 1A-Lagen von Innenstädten oder beliebten Wohnvierteln der Metropolen werden voraussichtlich bis 2030 die Preise weiter steigen. 

Fazit: In den nächsten zwei bis drei Jahren ist mit weiter steigenden Immobilienpreisen zu rechnen. Anschließend sind jedoch stagnierende und fallende Wohnungspreise und Häuserpreise in einigen Regionen möglich.

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» Die häufigsten Fragen & Antworten zu Immobilienpreisen

 

» Verlieren Immobilien jetzt an Wert?

Kurzfristig werden Immobilien nicht an Wert verlieren, sondern die Immobilienpreise werden in den nächsten zwei bis drei Jahren voraussichtlich weiter steigen

» Werden die Preise auf Immobilien sinken?

Einige Immobilienexperten prognostizieren ab 2024 sinkende Immobilienpreise in einigen Regionen, besonders in den Randgebieten von Metropolen. Fachkräftemangel und weniger Zuwanderung könnten besonders hier für eine geringere Nachfrage sorgen. Zudem könnte die Fertigstellung von Neubau-Projekten das Angebot erhöhen. Die verringerte Lücke zwischen Angebot und Nachfrage hätte sinkende Preise zur Folge.

» Was bedeutet Corona für die Immobilienpreise?

In den nächsten zwei bis drei Jahren werden die Immobilienpreise voraussichtlich weiter steigen, da die Corona-Krise die Nachfrage befeuert. Investoren und Anleger suchen Sicherheit in Immobilieninvestitionen, Privatkäufer wollen verstärkt ihre Eigentumswünsche umsetzen. Ab 2024 könnten die Preise jedoch fallen, wegen verringerter Zuwanderung, weniger Fachkräften und ggf. Zinserhöhungen. 

» Wo werden die Immobilienpreise bis 2030 steigen?

In beliebten Innenstadtlagen und anderen 1A-Lagen werden voraussichtlich bis 2030 die Preise weiter steigen. In den Randgebieten von Metropolen könnte die Nachfrage in drei bis vier Jahren jedoch nachlassen und die Preise dann hier fallen.