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Immobilienpreise Deutschland 2021: Immobilienpreisentwicklung & Preisspiegel

Die Immobilienpreise stiegen und steigen in den Corona-Jahren 2020 und 2021 stärker als zuvor, und zwar besonders in und um die Metropolen. Hier erhalten Sie den Überblick zur jüngsten Immobilienpreisentwicklung von Wohnungen, Häusern, Grundstücken und Zinshäusern.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Immobilienpreise sind 2021 deutschlandweit weiter gestiegen.
  • Besonders in den Metropolen und Großstädten steigen die Wohnungspreise um mehr als 11 Prozent.
  • Maßgeblich für die steigenden Immobilienpreise sind Faktoren wie Lage des Objekts, niedrige Zinsen und Reurbanisierung.

1. Immobilienmarkt Deutschland: Der Corona-Effekt treibt die Immobilienpreise

Der Corona-Effekt treibt deutschlandweit die Immobilienpreise in die Höhe: Ob beim Immobilienverkauf oder Immobilienkauf – in den Pandemie-Jahren 2020 und 2021 ging bei Immobiliengeschäften mehr Geld über den Tisch als in den Vorjahren. In 2020 stiegen die Hauspreise und Wohnungspreise mit +7,8 Prozent deutlicher als in den Vorjahren, Grundstücke verteuerten sich um acht Prozent. Und in 2021 setzt sich die Wertsteigerung von Immobilien verstärkt fort. Zurückzuführen ist das auf den Pandemie-bedingten Run auf Immobilien von Selbstnutzern und Investoren, der einem begrenzten Angebot gegenübersteht. Weiterhin niedrige Zinsen, ein Mangel an Anlagealternativen und die Inflation tun ihr Übriges. Die Preisentwicklung heizt auch die Spekulationen über eine Immobilienblase in Deutschland weiter an. Während der empirica-Blasenindex seit Jahren von einer bestehenden Preisblase ausgeht, besonders ausgeprägt in München, halten andere Ökonomen die Wahrscheinlichkeit einer platzenden Blase in Deutschland für unwahrscheinlich. Siehe: Immobilienpreise in Zukunft.

2. Immobilienpreisentwicklung Deutschland

  • Die Immobilienpreise (Neubau und Bestand) sind laut Destatis-Häuserpreisindex in Deutschland im 1. Quartal 2021 im Schnitt um +9,4 Prozent seit dem Vorjahr gestiegen. Erfasst werden die tatsächlichen Verkaufspreise von Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern in Deutschland. Diese Preisentwicklung erstreckt sich sowohl auf Städte als auch ländliche Regionen.
  • Die Preise für Wohnimmobilien aus dem Bestand haben sich mit +9,6 Prozent besonders deutlich innerhalb eines Jahres erhöht.
  • Die Immobilienpreise für Neubauten erhöhten sich im 1. Quartal 2021 um +7,9 Prozent und damit etwas weniger stark als im Bestand. Der Nachfragedruck ist in diesem Segment etwas geringer, da die hohen Neubau-Preise für weniger Menschen erschwinglich sind.

Immobilienpreisindex Deutschland

Immobilienpreisindex für Häuser und Wohnungen

Quelle: Destatis Häuserpreisindex - umfasst Wohnungen und Häuser; © immoverkauf24

Entwicklung der Immobilienpreise in Städten & ländlichen Gebieten

  • In den Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf sind die Immobilienpreissteigerungen von Wohnungen besonders ausgeprägt: + 11,1 Prozent stiegen die Wohnungspreise innerhalb eines Jahres.
  • Auch in Großstädten mit über 100.000 Einwohnern stiegen die Wohnungspreise im Schnitt um +11,3 Prozent.  
  • Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich deutlich im 1. Quartal 2021 mit +11,3 Prozent in dünn besiedelten ländlichen Kreisen.    

Die Entwicklung zeigt exemplarisch, wie die Pandemie-geprägten Kaufbedürfnisse auf den Immobilienmarkt wirken: Im städtischen Raum sind nur wenige Ein- und Zweifamilienhäuser auf dem Markt und zudem für Normalverdiener kaum mehr erschwinglich. Folglich stürzen sich Kaufwillige hier auf Eigentumswohnungen – das treibt die Wohnungspreise. Im ländlichen Raum ist der Wunsch nach einem Haus auch für Familien noch zu verwirklichen – die erhöhte Nachfrage treibt hier besonders die Hauspreise.

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Immobilienpreisentwicklung der letzten 10 Jahre

  • Bundesweit haben sich die Preise für Wohnimmobilien zwischen 2010 und 2020 um rund 65% verteuert (Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen).
  • Der Preise für selbst genutztes Wohneigentum, also Immobilienpreise inklusive der Kosten, die durch Erwerb und Besitz entstehen, sind innerhalb von 10 Jahren um 35 Prozent gestiegen.

Wertsteigerung von Immobilien der letzten 20 Jahre

Die Preisentwicklung von Wohnimmobilien in den letzten 20 Jahren unterscheidet sich mit +64 Prozent kaum von der in den letzten 10 Jahren, da sich die Werte des Häuserpreisindexes von 2000 bis 2010 mit -0,5 Prozent nur wenig verändert haben. Erst nach 2015 beschleunigte sich die Steigerung der Immobilienpreise deutlich: Käufer mussten seitdem jedes Jahr mindestens fünf Prozent mehr als im Vorjahr auf den Tisch legen.

3. Grundstückspreise - Immobilienpreise von Grundstücken

Ein maßgeblicher Parameter für die Höhe von Grundstückspreisen ist die Gemeindegröße: Mit der Zahl der Einwohner steigt auch die Nachfrage nach Bauland und das lässt die Immobilienpreise für Grundstücke steigen. So liegt der durchschnittliche Grundstückspreis in Gemeinden mit 5.000 bis 10.000 Einwohnern bei 114 Euro pro Quadratmeter. Übersteigt die Einwohnerzahl die 50.000, steigt auch der Immobilienpreis von Grundstücken um das 10-fache auf einen Schnitt von 1.128 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittlichen Grundstückspreise in Deutschland für baureifes Land je nach Gemeindegröße im Überblick:

Quadratmeterpreis Grundstück je Gemeindegröße

Gemeindegröße

Preis in Euro/qm

unter 2.000 Einwohner

107

2.000 bis unter 5.000 Einwohner

112

5.000 bis unter 10.000 Einwohner

114

10.000 bis unter 20 .00 Einwohner

154

20.000 bis unter 50.000 Einwohner

169

50.000 bis unter 100.000 Einwohner

180

100.000 bis unter 200.000 Einwohner

431

200.000 bis unter 500.000 Einwohner

368

500.000 und mehr Einwohner

 

1.128

Quelle: Destatis

Immobilienpreisentwicklung von Grundstücken

Käufer von Bauland waren in den vergangenen Jahren mit besonders drastischen Preissteigerungen konfrontiert:

  • In 2020 sind die Immobilienpreise von Grundstücken im Vergleich zu 2019 um rund acht Prozent gestiegen – das zeigen die jüngsten DESTATIS-Daten zum Baupreisindex.
  • Käufer mussten rund 58 Prozent mehr als 2015 zahlen.
  • Seit 2010 wurde Bauland im Schnitt um fast 102 Prozent teurer

Unter Bauland fällt sowohl baureifes Land als auch Rohbauland, das noch erschlossen werden muss. Die Verteuerung von Bauland beschleunigte sich besonders in den vergangenen acht Jahren. Während vor 2012 die Grundstückpreise jährlich um 1-3 Prozent stiegen, verteuerte sich Bauland in den Folgejahren mit sechs bis 12 Prozent pro Jahr deutlich schneller.

Die Entwicklung der Grundstückspreise macht es für Eigentümer teilweise attraktiv, Baugrundstücke zurückzuhalten, um sie erst nach einem weiteren Preisanstieg zu verkaufen. Um dem zu begegnen, soll in der ab 2025 geltenden neuen Grundsteuer eine Grundsteuer C verankert sein. Diese ermöglicht es Kommunen, einen höheren Grundsteuer Hebesatz festzulegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Das soll Immobilienspekulation verhindern, Grundstücksverkäufe beschleunigen und den vielerorts dringend notwendigen Neubau ankurbeln.

4. Wohnungspreise - Immobilienpreise von Wohnungen

  • Die Immobilienpreise von Eigentumswohnungen aus dem Bestand liegen im 2. Quartal 2021 im Schnitt bei 2.492 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum 1. Quartal des Jahres bedeutet das eine Preissteigerung von +4,4 Prozent. Im Jahresvergleich erhöhten sich die Immobilienpreise von Bestandswohnungen um deutliche 14 Prozent.
  • Die Immobilienpreise von neu erbauten Eigentumswohnungen liegen deutlich höher als die von Bestandswohnungen: Im 2. Quartal kostete der Quadratmeter im Schnitt 3.660 Euro. In diesem Segment ist die Nachfrage daher geringer und die Preissteigerungen etwas weniger drastisch: um +4,8 Prozent innerhalb eines Quartals, um +10,3 Prozent innerhalb eines Jahres.

 

Eigentumswohnungen Bestand   

Eigentumswohnungen Neubau   

Quadratmeterpreis 2. Quartal 2021

2.492 €/qm  

3.660 €/qm  

Preisentwicklung   
Q2 2021 zu Q1 2021  

+4,4 %  

+4,80 %  

Preisentwicklung im Jahresvergleich  

+14 %  

+10,3 %  

Angebotspreise von Immoscout24

Immobilienpreisentwicklung von Wohnungen

  • Die Immobilienpreise von Wohnungen in den sieben Metropolen verteuerten sich in nur einem Quartal um drei Prozent und innerhalb eines Jahres um +11 Prozent. Metropolbewohner, die schon seit 2015 nach einer Wohnung zum Kauf suchen, wurden mit Preissteigerungen von durchschnittlich +63 Prozent schockiert.
  • In den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern zogen die Wohnungspreise innerhalb eines Quartals sogar um vier Prozent an. Seit dem Vorjahr verteuerten sich Wohnungen um +11 Prozent. Die letzten fünf Jahre stiegen die Wohnungspreise um deutliche 45 Prozent.
  • Und auch das ländliche Wohnen wurde teurer: In etwas dichter besiedelten Regionen stiegen die Wohnungspreise innerhalb eines Jahres um neun Prozent, innerhalb von fünf Jahren um 44 Prozent. In dünn besiedelten Gebieten verteuerten sich Wohnungen um acht Prozent seit dem Vorjahr und um rund 40 Prozent seit fünf Jahren.

5. Hauspreise - Immobilienpreise von Häusern

  • Die Immobilienpreise von Häusern aus dem Bestand kosten im 2. Quartal 2021 im Schnitt 2.701 Euro pro Quadratmeter (Angebotspreis). Damit verteuerten sie sich innerhalb von drei Monaten um gut +3,8 Prozent und innerhalb eines Jahres um +10,5 Prozent.
  • Der Quadratmeterpreis von neu erbauten Häusern lag im 2. Quartal 2021 bei 3.209 Euro. Damit verteuerten sie sich seit dem 1. Quartal des Jahres um 2,0 Prozent und innerhalb eins Jahres um 11,8 Prozent.

 

Häuser
Bestand   

Häuser
Neubau   

Quadratmeterpreis Juni 2021

2.701 €/qm  

3.209 €/qm  

Preisentwicklung:   
Q2 2021 zu Q1 2021  

+3,8 %  

+2,0 %  

Preisentwicklung im Jahresvergleich  

+10,5 %  

+11,8 %  

Quelle: Angebotspreise von Immoscout24

Immobilienpreisentwicklung von Häusern

Der Immobilienpreisindex für Häuser zeigt die Teuerung von Ein- und Zweifamilienhäusern in Großstadt, Kleinstadt oder Land:

  • Die Hauspreise in den Metropolen Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und München stiegen innerhalb eines Jahres um +10 Prozent. Innerhalb der letzten fünf Jahre zogen sie um rund +60 Prozent an.
  • In Großstädten wie Dresden, Bremen, Hannover, Freiburg oder Wiesbaden verteuerten sich Häuser um rund sieben Prozent. Über die letzten fünf Jahre hinweg zogen die Preise im Schnitt um +33 Prozent an.
  • In ländlichen Regionen zogen die Immobilienpreise von Häusern wegen erhöhter Nachfrage am deutlichsten an: Um +11 Prozent in dünn besiedelten Kreisen, um neun Prozent in etwas dichter besiedelten ländlichen Regionen.     

6. Die Entwicklung der Immobilienpreise von Renditeobjekten

Durch steigende Kaufpreise und nicht in gleichem Maße ansteigende Mieten ist der Kaufpreisfaktor der fünf größten Städte in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. Der Wert wird auch Ertragsfaktor oder Vervielfältiger genannt und gibt die Anzahl an Jahren an, nach deren Ablauf sich der Kaufpreis durch die Einnahmen der Jahresnettoaltmiete amortisiert hat. Als günstiger Kaufpreisfaktor galt jahrelang ein Wert von 20-25, in den Metropolen ist dieser Wert jedoch in fast allen Lagen inzwischen unrealistisch. So lag der Faktor in München bei Mehrfamilienhäusern 2020 im Schnitt bei 43. Allerdings stagnierte der Wert das erste mal auf dem Vorjahresniveau. In Berlin sank der Faktor 2020 erstmals und fiel von 30,6 auf 29,1. Grund dürfte der Mietendeckel sein, der vergangenes Jahr nicht nur die Mieten deckelte, sondern auch die Renditeaussichten und die Kaufpreise drückte. 29,6 Jahre müssen Investoren im Schnitt in Hamburg warten, bis sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses amortisiert. Der Kaufpreisfaktor stieg in der Hansestadt um fast zwei Punke seit dem Vorjahr. Um 46 Prozent stieg der Faktor in Hamburg in den vergangenen fünf Jahren und damit am stärksten im Vergleich der Metropolen. In Frankfurt stieg der Faktor auf 29,3, in Köln auf rund 25.

In den fünf Metropolen München, Berlin, Hamburg, Frankfurt a. M. und Köln haben sich die Kaufpreisfaktoren in den vergangenen fünf Jahren mindestens um 25 Prozent erhöht. Eine gute Entwicklung für Eigentümer, die den Verkauf einer Kapitalanlage anstreben. Für Käufer bedeutet dies jedoch geringere Rendite. Weil Investoren jedoch auf weiter steigende Preise setzen, sind und waren Immobilienkäufe weiterhin attraktiv. Die Corona-Krise hat 2020 jedoch zeitweise für weniger Zinshäuser auf dem Markt und eine abwartende Haltung bei Investoren gesorgt. Folglich fanden vergangenes Jahr in vier der Metropolen weniger Transaktionen statt, in München blieb die Zahl auf fast gleichem Niveau.

>>> News zur Entwicklung der Immobilienpreise:

7. Wertsteigerung: Was bestimmt die Preisentwicklung von Immobilien?

Maßgeblich für die Höhe von Immobilienpreisen sind objektbezogene Faktoren sowie Marktfaktoren. Darunter fallen auch gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklungen eines Standorts.

Objektbezogene Faktoren

Ein relevanter Faktor für die Höhe von Immobilienpreisen ist die Lage des Objektes: Ist sie begehrt, treffen viele Interessenten auf einen engen Markt und die Verkäufer können höhere Preise durchsetzen. Weitere Faktoren, die Haus- und Wohnungspreise beeinflussen, sind:

  • Größe von Haus und Grundstück
  • Wohnfläche
  • Baujahr (am teuersten sind zumeist Neubauimmobilien im Erstbezug)
  • Zustand der Immobilie
  • Mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

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Marktfaktoren

  • Niedrige Zinsen: Die seit ca. 10 Jahren anhaltende Niedrigzinsphase macht viele Formen der Geldanlage unattraktiv, Immobilien als Renditeobjekte sind hingegen für institutionelle und private Anleger begehrter denn je. Dies setzte eine regelrechte Preisspirale in Gang. Die niedrigen Bauzinsen verstärken diesen Effekt.

  • Reurbanisierung: In den vergangenen 15 Jahren stiegen die Einwohnerzahlen in fast allen Großstädten (Ausnahme: Ruhrgebiet) durch Zuwanderung und Binnenwanderung. In Gesamtdeutschland stagnierten sie hingegen. Aber: Durch die Corona-Pandemie fällt beides stark verringert aus. Ein Grund warum manche Experten von fallenden Immobilienpreisen ab 2024 in einigen Regionen ausgehen. Wohnungskauf, Hauskauf und Grundstückskauf könnten dann hier wieder für mehr Menschen erschwinglich sein.

  • Konjunktur: Zwar ist das Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2020 wegen der wirtschaftlichen Beschränkungen als Folge der Corona-Krise um 4,9 Prozent gegenüber 2019 gesunken. In 2021 hat sich das BIP jedoch wieder erholt. Jedoch spiegelt sich diese Entwicklung (noch nicht) auf dem Immobilienmarkt wieder. Allenfalls für selbstgenutzte Wohnimmobilien ist eine Verlangsamung der Preissteigerung festzustellen. Mittelfristig sehen einige Ökonomen jedoch vor allem sinkende Preise in den Randgebieten von Metropolregionen.

8. Immobilienpreise in Zukunft

Werden die Immobilienpreise 2021 sinken? Diese Frage ist zu verneinen. Denn 2021 ist mit einem weiteren, deutlichen Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen, denn die preistreibenden Faktoren sind weiterhin vorhanden: Die Nachfrage übersteigt vielerorts deutlich das Angebot, die Pandemie erhöht das Bedürfnis nach Wohneigentum und nach sicheren Anlagen. Die Präsidentin der Europäischen Zentralbank Christine Lagarde wird den Leitzins bei null halten. Und auch die Bauzinsen werden niedrig bleiben und Baufinanzierungen somit weiterhin für viele Menschen erschwinglich bleiben, trotz zeitweise schwächelnder Konjunktur.
Besonders steigende Immobilienpreise sind für Eigentumswohnungen in Städten und Ein- und Zweifamilienhäuser in ländlicher Umgebung zu beobachten. Nur in Regionen, wo die Nachfrage gering ist und die Preise auch in den letzten Jahren eher rückläufig waren, wie in einigen Regionen Sachsens, Thüringens, Sachsen-Anhalts oder des Saarlands, sind sinkende Preise erwartbar. Eine platzende Preisblase, die zu einem plötzlichen und starken Sinken der Immobilienpreise führt, ist für 2021 nicht zu erwarten.

Wo werden die Immobilienpreise bis 2030 steigen?

Steigende Immobilienpreise sind um die Metropolen Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München bis 2030 zu erwarten – hier sind sich die Experten einig. Uneinigkeit besteht jedoch, wenn es um die Preisentwicklung der Randgebiete der Metropolregionen geht. So gehen Experten der Deutschen Bank hier z. T. von sinkenden Preisen ab 2024 aus. Die Gründe: Ein rückläufiger Zugzug etwa aufgrund des Fachkräftemangels sowie ein Rückgang des Nachfragedrucks durch neu erbauten Wohnraum. Ökonomen der Postbank hingegen prognostizieren auch rund um die Metropolen bis 2030 steigende Immobilienpreise. Ein besonders starkes Preiswachstum sehen sie in Bayern, Baden-Württemberg und im Nordosten Niedersachsens. Als Spitzenreiter beim Preiswachstum mit jährlich ca. zwei Prozent werden die Landkreise Erding, Heilbronn, Ebersberg, Landsberg am Lech und Kloppenburg genannt.

Prognose der Immobilienpreisentwicklung

 

Eigentumswohnung Bestand

Eigentumswohnung Neubau

Haus Bestand

Haus Neubau

Quadratmeterpreis Juni 2021

2.492 EUR 

3.660 EUR 

2.701 EUR

3.209 EUR

Prognose: Preisentwicklung in 12 Monaten

11,5 % 

8,70%

6,4 % 

5,80%

 

Quelle: Angebotspreise von Immoscout24

Immobilienexperten von Immoscout24 haben mithilfe eines Algorithmus, der aktuelle Einwohnersalden sowie verfügbare und geplante Wohngebäudebestände einkalkuliert, die Preisentwicklung von Wohnimmobilien der nächsten 12 Monate ermittelt:

  • Danach ist für Eigentumswohnungen im Bestand ein Preiswachstum von +11,5 Prozent erwartbar.
  • Neu erbaute Eigentumswohnungen verteuern sich um +8,7 Prozent.
  • Die Immobilienpreise für Häuser aus dem Bestand legen um +6,4 Prozent zu.
  • Und neu erbaute Häuser verteuerten sich um +5,8 Prozent.

Fazit: In den nächsten zwei bis drei Jahren ist mit weiter steigenden Immobilienpreisen zu rechnen. Anschließend sind jedoch stagnierende und fallende Wohnungspreise und Häuserpreise in einigen Regionen möglich.

Besteht eine Immobilienblase und sinken die Preise bald?

Die Immobilienpreise befinden sich in einigen deutschen Metropolregionen auf so hohem Niveau, dass immer wieder von einer Immobilienblase die Rede ist. Besonders ausgeprägt ist laut UBS Global Real Estate Bubble Index der UBS-Bank vom September 2020 die Blasengefahr in München und Frankfurt. Immobilienexperten sind jedoch uneins, ob in der Bundesrepublik bereits eine Immobilienblase besteht. Es gibt Indizien, die dafür sprechen, wie die drastisch steigenden Immobilienpreise. Jedoch ist in den meisten Städten keine deutliche Auseinanderentwicklung von Verkaufspreisen und Mieten erkennbar, auch wenn die Mieten in einigen Großstädten inzwischen stagnieren. Immobilienbesitzern bleibt jedoch zu raten, den Immobilienmarkt 2021 genau im Auge zu behalten, um den richtigen Verkaufszeitpunkt nicht zu verpassen. Denn mittelfristig ist durchaus mit leicht sinkenden Immobilienpreisen zu rechnen, wenn auch nicht mit einem plötzlichen Preissturz aufgrund einer platzenden Blase.

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» Die häufigsten Fragen & Antworten zu Immobilienpreisen

 

» Verlieren Immobilien jetzt an Wert?

Mittelfristig werden Immobilien nicht an Wert verlieren, sondern die Immobilienpreise werden in den nächsten zwei bis drei Jahren voraussichtlich weiter steigen

» Werden die Preise auf Immobilien sinken?

Einige Immobilienexperten prognostizieren ab 2024 sinkende Immobilienpreise in einigen Regionen, besonders in den deutschen Mittelstädten. Fachkräftemangel und weniger Zuwanderung könnten besonders hier für eine geringere Nachfrage sorgen. Zudem könnte die Fertigstellung von Neubau-Projekten das Angebot erhöhen. Die verringerte Lücke zwischen Angebot und Nachfrage hätte sinkende Preise zur Folge. In und um die Metropolen sei jedoch bis 2030 von steigenden Preisen auszugehen. Besonders in Bayern, Baden-Württemberg und Teilen von Niedersachsen sei dies erwartbar. 

» Was bedeutet Corona für die Immobilienpreise?

In den nächsten zwei bis drei Jahren werden die Immobilienpreise voraussichtlich weiter steigen, da die Corona-Krise die Nachfrage befeuert. Investoren und Anleger suchen Sicherheit in Immobilieninvestitionen, Privatkäufer wollen verstärkt ihre Eigentumswünsche umsetzen. Ab 2024 könnten die Preise jedoch in einigen Mittelstädten fallen, wegen verringerter Zuwanderung, weniger Fachkräften, dem Wegfall des Nachfrageüberhangs durch Neubau und ggf. Zinserhöhungen.