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Ein geerbtes Haus verkaufen – Wann macht das Sinn?

Ein Haus erben – geht das steuerfrei? Sollte man ein geerbtes Haus verkaufen oder ein geerbtes Haus vermieten oder selbst einziehen? Bei der Entscheidung über die weitere Verwendung müssen viele Aspekte beachtet werden: Ist beispielsweise ein Erbschein erforderlich, um das geerbte Haus verkaufen zu können? Welche Vorbereitungen sollten vor dem Verkauf getroffen werden? Wie steht es mit der Steuer? Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten Sie zusammengefasst. Vor der Entscheidung für oder gegen den Verkauf Ihres geerbten Hauses sollten Sie unbedingt in Erfahrung bringen, was das Haus wert ist. Nutzen Sie für diesen Zweck unsere kostenlose & unverbindliche Hausbewertung!

1. Geerbtes Haus verkaufen oder selber nutzen?

Geerbtes Haus verkaufen

Ein Haus zu erben ist mitunter auch eine emotionale Angelegenheit: So hat man einen ganz anderen Bezug zu dieser Immobilie, wenn es sich um das Elternhaus handelt, als wenn es um ein geerbtes Haus geht, das die Eltern als Kapitalanlage gekauft hatten. Entsprechend schwer fällt es manchen Erben, eine fundierte Entscheidung über die weitere Verwendung des geerbten Hauses zu fällen.

Haus geerbt und einziehen – für Kinder etwa kann dies durchaus eine sinnvolle Option sein – sofern das Haus in einer Gegend liegt, in der sie gern wieder leben möchten, das Haus auch zu den Wohnbedürfnissen passt und in den folgenden zehn Jahren auch kein Auszug aus dem Haus erforderlich ist. Hinsichtlich der Erbschaftssteuer kann diese Entscheidung durchaus vorteilhaft sein, da Kinder beim Einhalten der Zehnjahresfrist das Haus steuerfrei erben, sofern die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Lediglich die darüber hinausgehende Wohnfläche unterliegt dann der Erbschaftssteuer. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gilt diese Begrenzung nicht, sie müssen lediglich die Frist einhalten. Hinzu kommt, dass Erben eines Hauses so in den Genuss eigener vier Wände kommen, ohne dass sie die ansonsten hohen Erwerbsnebenkosten von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises eines Hauses zahlen müssen.

Es gibt jedoch auch viele Konstellationen, in denen die Selbstnutzung als Option ausscheidet – etwa dann, wenn Kinder längst im Ausland leben und nicht vorhaben, zurück ins Elternhaus zu ziehen. Ist eine Hausfinanzierung noch lange nicht getilgt, stellt sich zudem die Frage, ob der Selbstnutzer die entsprechenden monatlichen Darlehensraten überhaupt leisten kann und will. Auch ist es beispielsweise für einen alleinstehenden Erben wenig sinnvoll, in ein großes Einfamilienhaus zu ziehen. Hinzu kommt, dass oftmals auch Miterben ausgezahlt werden müssen, wenn ein Erbe sich für die Selbstnutzung entscheidet. Nicht jeder kann dies finanzieren oder aus vorhandenem Vermögen die entsprechende Summe aufbringen. In solchen Fällen ist der Hausverkauf in der Regel die sinnvollere Option. Ein geerbtes Haus zu vermieten lohnt sich hingegen üblicherweise eher nicht.

Holen Sie sich professionelle Hilfe beim Hausverkauf. Wir unterstützen Sie bei der Maklersuche – kostenlos und unverbindlich.

Ein weiterer Vorteil beim Verkauf eines geerbten Hauses:

Sofern der Nachlass an mehrere Personen vererbt wurde, wird die Erbengemeinschaft mit dem Verkauf aufgelöst. Das ist besonders dann vorteilhaft, wenn die Miterben sich nicht gut miteinander verstehen. Aus dem Verkaufserlös kann dann der entsprechende Erbteil für jeden Miterben ausgezahlt werden. Ist das Haus noch mit Schulden belastet oder bestehen ansonsten Verbindlichkeiten, die der Erblasser hinterlassen hat, lassen diese sich über den Hausverkauf auf einen Schlag tilgen.

2. Ist ein Hausverkauf ohne Erbschein möglich?

Für den Hausverkauf an sich ist kein Erbschein erforderlich. Allerdings muss vor dem Verkauf zunächst das Grundbuch berichtigt werden, da sich mit dem Erbfall die Eigentumsverhältnisse geändert haben. Nur so ist sichergestellt, dass der Käufer des Hauses einen aktuellen Grundbuchauszug erhält, der vor dem Kauf immer eingesehen werden sollte. Um die Grundbuchberichtigung vornehmen zu können, müssen Erben nachweisen, dass sie der rechtmäßige neue Eigentümer sind. Das kann beispielsweise mit einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag belegt werden. Liegt hingegen lediglich ein handschriftliches Testament vor, reicht dies als Nachweis nicht aus.

immoverkauf24 Info:

Beantragen Sie keinen Erbschein, ohne vorher zu prüfen, ob dieser überhaupt erforderlich ist. In vielen Fällen können Sie sich die Gebühren hierfür nämlich sparen. Diese hängen von der Höhe des Erbes ab und können je nach Umfang im vierstelligen Bereich liegen.

3. Was ist vor dem Verkauf des geerbten Hauses zu beachten?

Bevor die Entscheidung für den Verkauf eines geerbten Hauses fällt, müssen grundlegende Überlegungen angestellt werden. Nur so ist sichergestellt, dass sich der Verkauf nicht im Nachhinein als unkluge Entscheidung herausstellt. Zudem muss Einigkeit unter den Miterben bestehen, wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt. Nur dann ist ein Verkauf überhaupt möglich. Dabei sollten alle Beteiligten folgende Sachverhalte sorgfältig prüfen:

  • Wäre die Vermietung eine Option?

Üblicherweise ist die Vermietung bei Einfamilienhäusern wenig sinnvoll, in Einzelfällen kann sie aber in Betracht kommen.

  • Kommt die Selbstnutzung in Betracht, können Miterben ausgezahlt werden?

Ein Alleinerbe kann frei entscheiden, ob er in das geerbte Haus einziehen möchte oder nicht. Bei einer Erbengemeinschaft muss hingegen Einigkeit darüber herrschen, dass einer der Miterben einzieht – und er muss in der Lage sein, die anderen auszuzahlen.

Sie würden ein geerbtes Haus gerne zu Geld machen, gehören aber einer Erbengemeinschaft an, die ungern verkaufen möchte? Dann könnte es für Sie eine Option sein, Ihren Erbteil zu verkaufen. Unsere Experten informieren Sie kostenlos & unverbindlich über diese Möglichkeit.

  • In welcher Höhe könnte Erbschaftssteuer auf die Erben zukommen?

Diese Frage ist wichtig, da es in bestimmten Fällen steuerlich vorteilhaft sein kann, das geerbte Haus selbst zu nutzen.

4. Müssen Erben Spekulationssteuer beim Verkauf zahlen?

Ein geerbtes Haus verkaufen - wie sind die Fristen hinsichtlich der Spekulationssteuer? Diese Frage sollten Erben klären, denn davon hängt ab, ob der Verkauf steuerpflichtig ist oder nicht. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt. Sie beträgt zehn Jahre für vermietete Immobilien. Bei einer eigengenutzten Immobilie sind Steuern auf den Veräußerungsgewinn hingegen nur dann zu zahlen, wenn sie vor Ablauf von zwei Kalenderjahren nach dem Jahr des Verkaufs den Eigentümer wechselt.

Sie erben mit dem Haus sozusagen auch die Spekulationsfrist mit. Sie beginnt also mit dem Erbfall nicht neu zu laufen, sondern es bleibt weiterhin der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser relevant. Hat dieser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, fällt für Sie beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Wurde das Haus im Jahr des Erbfalls und in den beiden Kalenderjahren zuvor vom Erblasser selbst genutzt, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei möglich.

5. Warum ist der Verkehrswert des Hauses im Zusammenhang mit dem Finanzamt wichtig?

Geerbtes Haus verkaufen - Finanzamt

Auch wenn das Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) je nach Beziehung zwischen Erblasser und Erben hohe Freibeträge vorsieht und für Immobilien teils vorteilhafte Sonderregelungen gelten, kann für ein geerbtes Haus Erbschaftssteuer anfallen. Liegt der Verkehrswert unterhalb des Freibetrags für die Erben liegt und erfolgt der Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist, kann man die Immobilie komplett steuerfrei erben. Um die Erbschaftssteuer überhaupt festsetzen zu können, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert des Hauses. Ist das Haus vermietet, reduziert sich dieser Wert um zehn Prozent.

Eine Frage, die Erben immer wieder beschäftigt: Welchen Wert legt das Finanzamt für das geerbte Haus zugrunde, wenn der Verkehrswert vom Verkaufspreis abweicht? Hier muss differenziert werden: Wird das Haus innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag (Todestag des Erblassers) an Fremde veräußert, legt das Finanzamt den Verkaufspreis und nicht den ermittelten Verkehrswert zugrunde. Nach Ablauf dieser Frist ist nachzuweisen, dass der Wert sich zwischenzeitlich nicht wesentlich geändert hat.

Wichtig ist allerdings: Sofern der Verkaufspreis niedriger als der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert ist, ist dies für Sie von Vorteil – allerdings nur, sofern der Verkauf nicht an Verwandte erfolgte. Der Grund: In diesem Fall akzeptiert das Finanzamt diesen Wert nicht. Fällt der Verkaufspreis höher als der Verkehrswert aus, kann das Finanzamt diesen für Sie nachteiligen Wert ansetzen.

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert lediglich anhand allgemeiner Durchschnittswerte. Es kann daher vorteilhaft sein, einen Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswerts zu beauftragen und das Finanzamt darüber zu informieren. Der Vorteil: Sie erreichen damit, dass wertmindernde Eigenschaften des Hauses berücksichtigt werden. Sollte das Finanzamt diesen Nachweis eines so genannten niedrigeren gemeinen Werts nicht akzeptieren, können Sie Einspruch erheben.

Elternhaus verkaufen – So sollten Kinder vorgehen!

Das Elternhaus zu verkaufen ist keine leichte Aufgabe. Die Umstände, die zum Verkauf des Elternhauses führen, sind häufig psychisch sehr belastend: Nicht nur, wenn die Eltern oder ein Elternteil gerade verstorben ist, sondern auch wenn diese noch leben, der Gesundheitszustand sich allerdings so sehr verschlechtert hat, dass sie nicht mehr in den eigenen vier Wänden wohnen können. Zwischen emotionaler Bindung zum Haus und den Eltern sowie wirtschaftlichen Interessen fällt es vielen Kindern schwer, den Immobilienverkauf professionell durchzuführen. Oft muss der Verkaufserlös einen Platz im Pflegeheim finanzieren und der Druck erfolgreich zu verkaufen ist hoch.

Im Idealfall ist der Verkauf des Elternhauses nicht erforderlich, weil es innerhalb der Familie weiter genutzt werden kann. Häufig jedoch passt das Haus oder die Lage des Hauses nicht zu den Wohnbedürfnissen der Kinder bzw. Erben oder es gibt Erbstreitigkeiten bzw. Erbauseinandersetzungen unter Geschwistern bzw. Erben, die den Verkauf erschweren. Die Option "Haus erben und dann selbst einziehen" entfällt häufig aus rein praktischen Gründen.

Wem gehört das Haus, wer darf das Elternhaus verkaufen?

Der erste Schritt besteht darin, zunächst einmal abzuklären, wie es um die Eigentumsverhältnisse steht und wer über den Verkauf des Elternhauses entscheiden darf. Es muss festgestellt werden, wer im Grundbuch steht und wem das Elternhaus gehört. In den meisten Fällen stehen beide Elternteile zu gleichen Teilen als Eigentümer im Grundbuch.

Folgende Fälle müssen unterschieden werden:

  • Beide Eltern sind verstorben: In diesem Fall müssen sich die Kinder als Erben darüber einigen, was mit dem Elternhaus passieren soll.
  • Ein Elternteil ist verstorben, der andere noch geschäftsfähig: Ist ein Elternteil verstorben, hängt es vom Testament ab, wer über das Elternhaus entscheiden darf. Haben die Eltern das verbreitete Berliner Testament vereinbart, ist der hinterbliebene Ehegatte Alleinerbe und kann über den Umgang mit dem Haus bestimmen. Er muss jedoch dafür sorgen, dass der Wert des Erbes erhalten bleibt, da der Pflichtteilsanspruch der Pflichtteilsergänzungsanspruch der Kinder in jedem Fall bestehen bleibt.
  • Liegt keine derartige Regelung vor, erben auch die Kinder und sind auch direkt Rechtsnachfolger des Erblassers und somit Entscheidungsträger. Hat ein Ehepaar z.B. (im Güterstand der Zugewinngemeinschaft) zwei Kinder und stirbt einer der Ehegatten, erbt der andere die Hälfte und die Kinder jeweils ein Viertel. Dies kann dazu führen, dass sich die Erbengemeinschaft - bestehend aus dem Hinterbliebenen Ehepartner und seinen Kindern - einigen muss, ob sie das Elternhaus verkaufen will oder nicht.
  • Ein Elternteil verstorben, der andere nicht mehr geschäftsfähig: Komplizierter kann es werden, wenn beispielsweise ein Elternteil noch lebt und nicht mehr geschäftsfähig ist. Für einen solchen Fall ist es hilfreich, wenn eine Generalvollmacht vorliegt, die das Kind in die Lage versetzt, für die Eltern zu handeln. Sie greift dann, wenn diese nicht mehr in der Lage sind, darüber selbst zu entscheiden. Liegt keine derartige Vollmacht vor, muss das Vormundschaftsgericht eingeschaltet werden.

Achtung!

Damit eine Generalvollmacht auch einen Immobilienverkauf ermöglicht, muss sie zwingend notariell beurkundet sein! Andernfalls sind den Kindern die Hände gebunden und sie können das Elternhaus keineswegs verkaufen. Es ist darüber hinaus empfehlenswert, mit den Eltern rechtzeitig über eine Generalvollmacht zu sprechen, solange sie noch bei guter Gesundheit sind.

  • Beide Elternteile leben noch, sind aber nicht mehr geschäftsfähig: Auch in diesem Fall ist eine notariell beurkundete Generalvollmacht hilfreich. Ohne entsprechende Vollmacht wird auch hier das Vormundschaftsgericht tätig, das einen Betreuer für Rechtsgeschäfte wie etwa den Hausverkauf bestimmt. Das können auch die Kinder des Betreuten sein.

Informieren Sie sich deswegen auch rechtzeitig über Vollmachten & Verfügungen, um gewünschte medizinischen Maßnahmen festzuhalten und abzuklären, wie im Falle einer Geschäftsunfähigkeit mit dem Vermögen und den Geschäften verfahren werden darf und wer diese Aufgabe übernimmt.

7. Geerbtes Haus verkaufen – maximalen Verkaufspreis erzielen!

Um den bestmöglichen Preis beim Hausverkauf zu erzielen, sollte dieser sorgfältig vorbereitet werden. Dazu gehört es beispielsweise, sich um einen Energieausweis zu kümmern, da dieser für den Verkauf erforderlich ist. Auch sollten wichtige Unterlagen zum Haus – beispielsweise Grundrisse – zusammengetragen werden.

Eine besonders wichtige Rolle kommt dem Verkaufspreis zu: Er sollte weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt werden. Daher sollte vor dem Verkauf eines geerbten Hauses immer eine Immobilienbewertung durch Experten erfolgen.

Laden Sie sich unseren kostenlosen PDF-Ratgeber „25 Praxistipps zum Immobilienverkauf“ herunter und erfahren Sie, wie der Verkauf Ihres Hauses am besten gelingt und worauf Sie beim Hausverkauf achten sollten!

Ihre kostenlose Hausbewertung

Wenn man sich über den Verkauf des geerbten Hauses Gedanken macht, ist es vorab immer sinnvoll den aktuellen Wert der Immobilie ermitteln zu lassen, da dieser Wert häufig die Entscheidung bezüglich der Immobilie beeinflußt. Lassen Sie jetzt Ihr geerbtes Haus von uns bewerten.

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