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Maklerprovision & Neuerungen in 2021 - Fragen & Antworten

Bei der Vermietung von Immobilien zahlt der Vermieter seit der Einführung des Bestellerprinzips die Maklerprovision. Aber wie sieht es beim Immobilienverkauf aus? Wie wirkt sich die seit 23. Dezember 2020 gültige Neuregelung zur Maklerprovision aus?

Im Folgenden informieren wir Sie ausführlich rund um das Thema Maklerprovision, z.B. welche Höhe heute und künftig erlaubt ist, wer seit der Teilung der Maklerprovision zahlen muss, worauf Sie achten sollten. Die 8 häufigsten Fragen und Antworten zur Maklerprovision:

immoverkauf24 Info: Die Arbeit des Immobilienmaklers in Zeiten von Corona

Während der Corona-Pandemie vollziehen einige Makler einen Teil ihrer Aufgaben digital & kontaktlos. Eine kurze Übersicht, wie Bewertung und Besichtigung in Zeiten von Corona stattfinden können, finden Sie auf der Seite Immobilienmakler. Welche Auswirkungen die Corona-Krise auf die Immobilienwirtschaft hat, erfahren Sie auf der Seite COVID-19 - FAQs.

1. Wann darf ein Immobilienmakler eine Provision verlangen?

Laut §652 BGB hat der Immobilienmakler Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
  • Der Makler hat eine Maklertätigkeit erbracht (Nachweis und/oder Vermittlung).
  • Es wurde ein Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen.
  • Die Maklertätigkeit war Ursache für den Vertragsabschluss.
  • Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam.

Hinweis von immoverkauf24:

Ein Immobilienmakler schließt nicht nur mit dem Verkäufer bzw. Vermieter bei Beauftragung einen Maklervertrag ab. Es kommt auch zwischen Makler und Kauf- bzw. Mietinteressent ein Maklervertrag zustande, wenn der Interessent eine angebotene Immobilie besichtigen möchte und die Geschäftsbedingungen des Maklers akzeptiert. Die jeweiligen Maklerverträge bilden die Basis für den Provisionsanspruch.

2. Wer bezahlt den Makler bzw. die Maklerprovision seit dem Bestellerprinzip bei Vermietung?

Maklerprovision bezahlen

Bis Juni 2015 hatte der Gesetzgeber keine Vorgabe gemacht, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Bei der Vermietung war es früher fast immer der Mietinteressent, der bezahlen musste, es sei denn die Immobilie war schwer vermietbar. Beim Immobilienverkauf zahlt aktuell in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg in der Regel nur der Käufer eine Maklerprovision, während in den übrigen Bundesländern Verkäufer und Käufer sich zumeist die Maklerprovision teilen. Mit der am 18. August getroffenen Einigung auf das sogenannte Wohnpaket, soll eine Neuregelung hinsichtlich der Maklerprovision nun bundesweit für eine faire Teilung der Provision, zwischen Käufer und Verkäufer, sorgen.

Bestellerprinzip bei der Vermietung – seit 1.6.2015

Nachdem die Bundesregierung das Bestellerprinzip zum 1. Juni 2015 eingeführt hat, bezahlt der Besteller des Immobilienmaklers, in der Regel der Vermieter, die Maklerprovision.

Das Gesetz kommt bei den Mietern gut an, da sie eine Wohnung ohne zusätzliche Gebühren anmieten können. Allerdings gibt es auch einen Haken: Seit Einführung der neuen Regelung ist das Angebot an Mietwohnungen rückläufig. Es wird immer schwieriger überhaupt eine Wohnung zu finden. So akzeptieren z.B. einige Vermieter lieber gleich einen Nachmieter anstatt ihre Wohnung regulär auf dem Markt über einen Makler anzubieten.  

Ein weiterer Effekt: Manche Vermieter verlangen inzwischen hohe Abstandszahlungen (z. B. für eine Einbauküche), um sich die Maklerkosten indirekt über den Mieter wiederzuholen, auch wenn das Gesetz Umgehungsmöglichkeiten verbietet. Und schließlich gibt es immer öfter auch Eigentümer, die Ihre Immobilie verkaufen statt zu vermieten, zumal die Verkaufspreise sehr hoch sind und die Mietpreisbremse die Mieten nach oben begrenzt.

3. Maklerprovision - neues Gesetz: Wer zahlt bei Verkauf bzw. Kauf in 2021?

Die große Koalition einigte sich im August 2019 im Rahmen des Wohnpakets darauf, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision in der Regel  teilen sollen (unechtes Bestellerprinzip). Entlasten soll das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vor allem Immobilienkäufer in Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Berlin, Brandenburg und Hessen, da die Käufer dort in der Vergangeheit die gesamte Maklercourtage zu tragen hatten. 

Die wichtigsten Veränderungen im Überblick

Geteilte Maklerprovision - ab wann gilt das neue Gesetz?

Die Neuregelung bzw. Teilung der Maklerprovision gilt seit dem 23.12.2020. Im Mai 2020 wurde der Gesetzesentwurf vom Bundestag angenommen, am 23.6.2020 das Gesetz im Bundesgesetzblatt verkündet. Bis zum Inkrafttreten galt eine Übergangszeit von sechs Monaten, innerhalb derer sich die Betroffenen auf die Neuregelung einstellen konnten.

Wer hat die Maklerprovision laut neuem Gesetz zu zahlen?

Es sind drei Varianten von Provisionsvereinbarungen möglich:

  • 1. Der Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab und vereinbart von vornherein eine Doppelprovision (§ 656c BGB).

Diese Variante dürfte der Regelfall sein. Dann sind Provisionsvereinbarungen nur in jeweils gleicher Höhe möglich: Verkäufer und Käufer tragen also jeweils 50 Prozent der Maklercourtage beim Wohnungs- oder Hauskauf.
Bisher war es in einigen Bundesländern möglich, dass eine Partei, in der Regel der Verkäufer, mit dem Makler eine provisionsfreie Tätigkeit vereinbarte. Zu seinem Lohn kam der Makler durch eine anschließende solchem Vereinbarung mit dem Käufer, der die gesamte Provision trug. Seit dem 23.12.2020 würde der Makler bei einer solchen Vereinbarung jedoch leer ausgehen, denn es gilt nun: Vereinbart der Makler mit einer Partei eine unentgeltliche Tätigkeit, kann er sich auch von der anderen Partei keine Maklergebühren versprechen lassen.

  • 2. Eine Partei, in der Regel der Verkäufer, schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Im Nachgang holt er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer wieder (§ 656d BGB).

Bei dieser sogenannten Abwälzung, vertritt der Makler nur den Verkäufer, der Käufer verpflichtet sich jedoch später im Kaufvertrag, einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen. In diesem Fall muss der Anteil des Verkäufers mindestens so hoch sein, wie der des Käufers: Der Verkäufer muss also mindestens 50 Prozent der Maklergebühren übernehmen, er kann jedoch auch mehr tragen.

  • 3. Nur eine Partei übernimmt die volle Provision des Maklers, denn auch seit dem 23.12.2020 gibt es keinen „Zwang" zur Doppelprovision.

Zwei Varianten sind hierbei möglich:

  • Makler und Verkäufer vereinbaren eine reine Innenprovision, der Verkäufer zahlt also gänzlich die Courtage von z.B. sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
  • Auch eine reine Außenprovision ist zulässig, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hat hatte.
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Hinweis von Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt:

"Bei einer Doppelprovision ergibt sich für Makler die Herausforderung, dass sie die Interessen von Verkäufer und Käufer vertreten - und diese sind teilweise konträr.
Bei der Abwälzung kann sich für Käufer der Nachteil ergeben, dass sich durch die anteilige Übernahme der Provision die Notar- und Grundbuchkosten erhöhen können. Verkäufer, Käufer und Makler sollten sich also gut darüber informieren, welche Konsequenzen das jeweilige Provisions-Modell hat."

Mehr Informationen im Expertenrat Provisionsteilung

Maklerprovision-Neuregelung: Für welche Verträge gilt das Gesetz zur Provisionsteilung?

Die neue, bundesweit gültige Teilung der Maklerprovision, auch als Bestellerprinzip beim Kauf bzw. Verkauf bekannt, gilt explizit nur für Maklerverträge,

  • die den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (auch Doppelhaushälften) betreffen.
  • wenn die Käufer Verbraucher sind.

Mit dem zweiten Punkt will der Gesetzgeber erreichen, dass Verbraucher entlastet werden, die eine Immobilie für die Selbstnutzung oder den Vermögensaufbau erwerben

Die Teilung der Maklergebühren gilt nicht,

  • für unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser,
  • gleiches gilt für alle Immobilienkäufe von Unternehmern.
  • Unternehmen und Investoren, die Gewerbeobjekte oder Mehrfamilienhäuser kaufen, werden ebenso nicht privilegiert.
  • Verbraucher, die ein Grundstück für den Bau eines Eigenheims erwerben, sind von der Teilung der Maklerprovision ebenso nicht betroffen.

immoverkauf24 Info: Definition Verbraucher

Ein Verbraucher ist eine natürliche Person, die einen Vertrag zu privaten Zwecken abschließt (§ 13 BGB). Als Unternehmer gilt eine Person, die einen Vertrag im Rahmen einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit abschließt (§ 14 BGB).

Wie müssen Maklerverträge nach dem neuen Gesetz abgeschlossen werden?

Ein Maklervertrag, der im Zuge eines Verkaufs bzw. Kaufs eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung abgeschlossen wird, bedarf nun der Textform. Das heißt, er muss lesbar auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden und der Name des Auftraggebers muss genannt sein. Möglich ist eine Vereinbarung also per Mail, Fax, SMS oder WhatsApp. Nur mündlich oder durch konkludentes Handeln – also schlüssiges Handeln – kann ein solcher Maklervertrag nicht mehr geschlossen werden.

Verkäufer oder Käufer – wer muss die Maklerprovision zuerst zahlen?

Ein verbreitetes Missverständnis ist, dass laut neuem Gesetz der Verkäufer zuerst seinen Provisionsanteil zu zahlen hat und dies auch nachweisen muss, bevor der Käufer zahlen muss. Jedoch trifft das nur zu, wenn der Verkäufer einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt, wie in § 656d BGB geregelt.
Vereinbaren die Parteien von vornherein eine Doppelprovision, wie in § 656c BGB festgehalten, gibt es keine Regelungen zur Reihenfolge der Zahlungspflicht.

Gibt es im neuen Gesetz Vorgaben zur Höhe der Maklerprovision beim Hauskauf?

Die Höhe der Maklergebühren ist nicht gedeckelt: Verkäufer und Käufer müssen also nicht etwa jeweils drei Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer zahlen. Der Makler kann mit dem Verkäufer ebenso eine Provision von z.B. zwei Prozent oder vier Prozent des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer vereinbaren, dies ist Verhandlungssache. Die dem Käufer berechneten Maklergebühren müssen dann jedoch genauso hoch ausfallen.

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4. Maklerprovision: Wie hoch ist sie, was ist üblich & erlaubt?

  • Vermietung:

Bei der Vermietung ist die erlaubte Provisionshöhe abhängig davon, wer der Besteller, also Auftraggeber des Maklers ist: Ist es ein Wohnungssuchender, darf der Makler von diesem maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen. Ist der Besteller der Vermieter, darf die Provision auch höher ausfallen, da sie in diesem Falle frei verhandelbar ist. So sind etwa auch drei Nettokaltmieten Maklerprovision möglich. 

  • Verkauf & Kauf:

Beim Immobilienbverkauf gilt seit dem 23.12.2020 das neue Gesetz hinsichtlich der Provisionshöhe in Deutschland. Durch die gesetzlichen Neuregelung werden Käufer bei Zahlung der Maklerprovision in vielen Bundesbundesländern entlastet, da Käufer dann in der Regel nur noch 50 Prozent der vereinbarten Provision zahlen müssen. Grundsätzlich gilt: Vereinbaren Makler und Verkäufer eine Provision in Höhe von drei Prozent des Kaufpreises, muss der Käufer ebenfalls maximal drei Prozent zahlen. Es sind jedoch auch Vereinbarungen etwa in Höhe von jeweils zwei Prozent möglich. Erst im Laufe der Anwendung des neuen Gesetzes zur Teilung der Maklerprovision bzw. des Bestellerprinzips beim Kauf wird sich noch herausstellen, welche Provisionshöhe "marktüblich" sein wird.

  • Möchten Sie die Maklerprovision berechnen, benötigen Sie dementsprechend den Kaufpreis der Immobilie sowie den vereinbarten Prozentsatz der Provision.

Die unten stehende Tabelle zeigt die übliche Höhe der Maklerpovision je Bundesland. Die Aufteilung der Provision gilt in 2021 jeweils hälftig, zurvor war z.T. eine volle Provisionsübernahme durch die Käufer üblich. Hat ein Makler vor dem 23.12.2020 einen Maklervertrag mit Verkäufer und Käufer geschlossen, können die getroffenen Vereinbarungen auch nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes gültig sein. 

Übliche Höhe der Maklerprovision + ehemals gültige Verteilung

Bundesland

Maklerprovision gesamt

Anteil Verkäufer

Anteil Käufer

Baden-Württemberg 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Bayern 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Berlin 7,14 % 0 % 7,14 %
Brandenburg 7,14 % 0 % 7,14 %
Bremen 5,95 % 0 % 5,95 %
Hamburg 6,25 % 0 % 6,25 %
Hessen 5,95 % 0 % 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 % 2,38 % 3,57 %
Niedersachsen¹ 7,14 % oder 4,76-5,95 % 3,57 % oder 0 % 3,57 % oder 4,76-5,95 %
Nordrhein-Westfalen² 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz³ 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Saarland 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen-Anhalt 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Schleswig-Holstein¹ 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Thüringen ⁴ 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Quelle: immoverkauf24, eigene Recherche, Dezember 2020

Alle Angaben inkl. 19 % MwSt.

1) Je nach Region wurden unterschiedliche Provisionen vereinbart.
2) In Münster bis zu 4,75 % Käuferprovision.
3) Im Kreis Mainz-Bingen bis zu 5,95 % Käuferprovision.
4) In Westthüringen üblicherweise bis zu 5,95 % Käuferprovision.

5. Provision Makler verhandeln – wie geht das?

Bei der Vermietung ist die Maklerprovision fast nie verhandelbar, da die Maklercourtage in der Regel gerade die Kosten des Maklers deckt.

Beim Immobilienverkauf kann der Verkäufer vor allem dann mit dem Makler eine niedrigere Provision vereinbaren, wenn die Immobilie leicht und zu einem guten Preis veräußerbar ist (siehe z. B. Immobilienmakler München). Der Käufer kann immer dann einen Verhandlungserfolg erzielen, wenn der Immobilienmakler die Immobilie sonst schwer verkaufen könnte (z. B. weil es keinen anderen Kaufinteressenten gibt, der Maklervertrag ausläuft etc.).

6. Kann ein Käufer oder Mieter die Maklerprovision umgehen?

Manchmal kommen Miet- oder Kaufinteressenten auf die Idee, den Makler zu umgehen, d.h. mit dem Eigentümer direkt Kontakt aufzunehmen, um keine Maklerprovision zahlen zu müssen. Dabei ist zu beachten, dass der Zahlungsanspruch des Maklers nicht mit Auslaufen des Maklervertrags erlischt.

Hinweis von immoverkauf24:

Hat ein Kaufinteressent eine Immobilie über einen Makler besichtigt und geht nach Ablauf des Maklervertrags auf den Eigentümer direkt zu, um die Immobilie zu erwerben, so hat der Interessent dem Makler trotzdem eine Provision zu zahlen, sofern der Makler nachweisen kann, das er den Interessenten rechtswirksam vermittelt hat.

7. Immobilienmakler Provision – wann ist die Provision fällig?

Die meisten Immobilienmakler halten in ihren Geschäftsbedingungen fest, dass die Maklerprovision mit Abschluss eines Miet- bzw. eines notariellen Kaufvertrags verdient und fällig ist. In der Praxis wird ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift gewährt. Mit Verkäufern wird teilweise die Sonderregelung getroffen, dass sie ihren Anteil an der Maklerprovision erst mit Fälligkeit des Kaufpreises bezahlen müssen bzw. wenn der Kaufpreis auf ihrem Konto eingegangen ist.

Mit der seit dem 23.12.2020 gültigen Neuregelung der Maklergebühren gilt Folgendes zur Reihenfolge der Zahlungsverpflichtung: Schließt nur der Verkäufer einen Maklervertrag ab und wälzt einen Teil der Provision auf den Käufer ab, muss zuerst der Verkäufer zahlen und dies auch nachweisen, dann erst muss der Käufer zahlen. Hat der Makler eine Doppelprovision vereinbart, also einen Maklervertrag sowohl mit Verkäufer als auch Käufer abgeschlossen, gilt keine Reihenfolge bei der Zahlungsverpflichtung. 

8. Wann ist das Provisionsverlangen des Maklers unwirksam?

Verlangt der Immobilienmakler eine Provision, obwohl die unter Punkt 1 genannten Bedingungen nicht erfüllt sind, so kann die zu viel bezahlte Provision zurückgefordert werden.

Beispiel: Hat der Makler bei Abschluss eines nach Mai 2014 fernmündlich abgeschlossenen Maklervertrags nicht rechtskonform über das Widerrufsrecht des Verbrauchers aufgeklärt, dann ist der Maklervertrag nicht wirksam zustande gekommen. Der Belangte kann Einspruch erheben und die Provision zurückfordern.

Mit Inkrafttreten der Neuregelung der Maklerprovision beim Immobilienkauf am 23.12.2020 gilt: Vereinbaren Makler und Immobilienverkäufer eine provisionsfreie Tätigkeit, kann sich der Makler die Courtage auch nicht vom Käufer holen. Denn seitdem gilt nach § 656c BGB:
„Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. (…)“

Hat der Makler noch vor dem 23.12.2020 einen Käufer gefunden, kann er die Provision jedoch noch vollumfänglich vom diesem verlangen. Wesentlich dafür, welche Gesetzeslage gilt, ist jedoch nicht das Inkrafttreten des Hauptvertrages, also des Kaufvertrages. Wesentlich ist der Zeitpunkt, zu dem der Makler mit dem Käufer ein Rechtsverhältnis eingeht: Also schon dann, wenn der Makler dem Kaufinteressenten das Exposé zukommen lässt und der Käufer dann in der Regel sein Einverständnis gibt, dass der Makler auch für ihn provisionspflichtig tätig ist.

FAQ - Die häufigsten Fragen zur Maklerprovision

Was ist eine übliche Maklerprovision?

Beim Immobilienverkauf ist die Provisionshöhe in Deutschland frei vereinbar. Seit der gesetzlichen Neuregelung gilt seit dem 23.12.2020, dass Käufer und Verkäufer in der Regel jeweils die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision zahlen müssen. Eine übliche Provisionshöhe für jede Partei kann zwischen 2 % bis 4 % des Kaufpreises liegen. In einigen Bundesländern muss die sich die gängige Höhe im Laufe der Anwendung herausstellen.

Wer zahlt den Makler?

Beim Immobilienverkauf bezahlen in der Regel der Verkäufer und Käufer jeweils 50 % der Maklerprovision. Die gesetzliche Neuerung gilt seit dem 23.12.2020.

Ist die Maklerprovision verhandelbar?

Grundsätzlich kann beim Immobilienverkauf die Maklerprovision verhandelt werden. Seit Ende Dezember 2020 muss der Verkäufer jedoch mind. 50 % der vereinbarten Maklerpovision zahlen.

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