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Maklerprovision 2017 - Bestellerprinzip

Das Thema Maklerprovision bei Immobilienverkauf und Vermietung ist seit Einfühung des Bestellerprinzips in 2015 ein Dauerbrenner in den Medien. Auch 2017 hat sich die Bundesregierung erneut mit dem Thema beschäftigt. Im Folgenden informieren wir Sie ausführlich rund um das Thema Maklerprovision, z.B. welche Höhe erlaubt ist, wer zahlen muss, worauf Sie achten sollten - die 7 häufigsten Fragen und Antworten:

1. Wann darf ein Immobilienmakler eine Provision verlangen?

Maklerprovision

Laut §652 BGB hat der Immobilienmakler Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
  • Der Makler hat eine Maklertätigkeit erbracht (Nachweis und/oder Vermittlung)
  • Es wurde ein Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen.
  • Die Maklertätigkeit war Ursache für den Vertragsabschluss.
  • Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam.

Hinweis von immoverkauf24:

Ein Immobilienmakler schließt nicht nur mit dem Verkäufer bzw. Vermieter bei Beauftragung einen Maklervertrag ab. Es kommt auch zwischen Makler und Kauf- bzw. Mietinteressent ein Maklervertrag zustande, wenn der Interessent eine angebotene Immobilie besichtigen möchte und die Geschäftsbedingungen des Maklers akzeptiert. Die jeweiligen Maklerverträge bilden die Basis für den Provisionsanspruch.

2. Wer bezahlt den Makler bzw. die Maklerprovision seit Bestellerprinzip?

Bis Juni 2015 hatte der Gesetzgeber keine Vorgabe gemacht, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Bei der Vermietung war es früher fast immer der Mietinteressent, der zur Kasse gebeten wurde, es sei denn die Immobilie war schwer vermietbar. Beim Immobilienverkauf zahlt in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg in der Regel nur der Käufer eine Maklerprovision, während in den übrigen Bundesländern Verkäufer und Käufer sich zumeist die Maklerprovision teilen.

Bestellerprinzip bei der Vermietung – seit 1.6.2015

Nachdem die Bundesregierung das Bestellerprinzip zum 1. Juni 2015 eingeführt hat, bezahlt seither der Besteller des Immobilienmaklers, in der Regel der Vermieter, die Maklerprovision.

Knapp 2 Jahre später zieht der Bundesjustizmininster Heiko Maaß eine positive Bilanz: Das Bestetllerprinzip funktioniere "erstaunlich gut". Tatsächlich zahlt seither in 98% der Fällen der Vermieter den Makler. Allerdings hat das Gesetz auch eine ganze Reihe unerwünschter Nebenwirkungen. So beklagen sich Makler, dass das Vermietgeschäft aufgrund der neuen Regelung rückläufig ist. Mieter beklagen sich, dass viele Wohnungen gar nicht mehr auf dem Immobilienmarkt angeboten werden, weil der Vermieter z.B. einen Nachmieter akzeptiert anstatt eine Anzeige aufzugeben. Kommt ein Mietwohnung auf den Markt, ist die Anzahl der Bewerber seit Einführung des Bestellerprinzips noch einmal gestiegen.

Ein weiterer Effekt: Manche Vermieter versuchen seit Einführung der Regelung vermehrt hohe Abstandszahlungen zu verlangen (z.B. für eine Einbauküche), um sich die Maklerkosten indirekt über den Mieter wiederzuholen, auch wenn das Gesetz Umgehungsmöglichkeiten verbietet. Und schließlich gibt es immer öfter auch Eigentümer, die Ihre Immobilie verkaufen statt zu vermieten, zumal die Verkaufspreise sehr hoch sind und die Mietpreisbremse die Mieten nach oben begrenzt.

Das Bestellerprinzip ist nach wie vor umstritten, auch wenn erste Klagen von Maklern bzw. die Verfassungsbeschwerde des Immobilienverbands Deutschland (IVD) bisher keinen Erfolg hatten.

Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf - letzter Stand 2017

Für den Verkauf ist derzeit keine Änderung vorgesehen, auch wenn der Berliner Senat es begrüßen würde, wenn das Bestellerprinzip auch für den Immobilienverkauf gelten würde, d.h. der Verkäufer immer den Makler bezahlen müsste. Heiko Maaß, der Bundesjustizminister, hat zuletzt im Januar 2017 klargestellt, dass das Bestellerprinzip beim Kauf in keinem Fall mehr in der aktuellen Legislaturperiode komme. Das heißt, Verkäufer und Immobilienmakler können weiterhin frei darüber verhandeln, ob der Verkäufer den Makler bezahlt oder nicht.

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3. Höhe der Maklerprovision – was ist erlaubt? Übersicht der Bundesländer

Bei der Vermietung darf die Maklerprovision maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Beim Immobilienverkauf ist die Provisionshöhe in Deutschland frei vereinbar, es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. In der Praxis orientieren sich Eigentümer und Immobilienmakler bei der Festsetzung der Provision an den in dem jeweiligen Bundesland “marktüblichen” Regelungen:

Bundesland

Maklerprovision gesamt

Anteil Verkäufer

Anteil Käufer

Baden-Württemberg 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Bayern 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Berlin 7,14 % 0 % 7,14 %
Brandenburg 7,14 % 0 % 7,14 %
Bremen 5,95 % 0 % 5,95 %
Hamburg 6,25 % 0 % 6,25 %
Hessen 5,95 % 0 % 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 % 2,38 % 3,57 %
Niedersachsen¹ 7,14 % oder 4,76-5,95 % 3,57 % oder 0 % 3,57 % oder 4,76-5,95 %
Nordrhein-Westfalen² 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz³ 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Saarland 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen-Anhalt 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Schleswig-Holstein 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Thüringen ⁴ 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Quelle: immoverkauf24, eigene Recherche, Stand Januar 2017

Alle Angaben inkl. 19 % MwSt.

1) Je nach Region werden unterschiedliche Provisionen vereinbart.
2) In Münster bis zu 4,75 % Käuferprovision.
3) Im Kreis Mainz-Bingen bis zu 5,95 % Käuferprovision.
4) In Westthüringen üblicherweise bis zu 5,95 % Käuferprovision.

4. Provision Makler verhandeln – wie geht das?

Bei der Vermietung ist die Maklerprovision fast nie verhandelbar, da die Maklercourtage in der Regel gerade die Kosten des Maklers deckt.

Beim Immobilienverkauf kann der Verkäufer vor allem dann mit dem Makler eine niedrigere Provision als marktüblich vereinbaren, wenn die Immobilie leicht und zu einem guten Preis veräußerbar ist (siehe z.B. Immobilienmakler München). Der Käufer kann immer dann einen Verhandlungserfolg erzielen, wenn der Immobilienmakler die Immobilie sonst schwer verkaufen könnte (z.B. weil es keinen anderen Kaufinteressenten gibt, der Maklervertrag ausläuft, etc.).

5. Kann ein Käufer oder Mieter die Maklerprovision umgehen?

Manchmal kommen Miet- oder Kaufinteressenten auf die Idee, den Makler zu umgehen, d.h. mit dem Eigentümer direkt Kontakt aufzunehmen, um keine Maklerprovision zahlen zu müssen. Dabei ist zu beachten, dass der Zahlungsanspruch des Maklers nicht mit Auslaufen des Maklervertrags erlischt.

Hinweis von immoverkauf24:

Hat ein Kaufinteressent eine Immobilie über einen Makler besichtigt und geht nach Ablauf des Maklervertrags auf den Eigentümer direkt zu, um die Immobilie zu erwerben, so hat der Interessent dem Makler trotzdem eine Provision zu zahlen, sofern der Makler nachweisen kann, das er den Interessenten rechtswirksam vermittelt hat.

6. Immobilienmakler Provision – wann ist die Provision fällig?

Die meisten Immobilienmakler halten in ihren Geschäftsbedingungen fest, dass die Maklerprovision mit Abschluss eines Miet- bzw. eines notariellen Kaufvertrags verdient und fällig ist. In der Praxis wird ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift gewährt. Mit Verkäufern wird teilweise die Sonderregelung getroffen, dass sie ihren Anteil an der Maklerprovision erst mit Fälligkeit des Kaufpreises bezahlen müssen bzw. wenn der Kaufpreis auf ihrem Konto eingegangen ist.

7. Wann ist das Provisionsverlangen des Maklers unwirksam?

Verlangt der Immobilienmakler eine Provision, obwohl die unter Punkt 1 genannten Bedingungen nicht erfüllt sind, so kann die zu viel bezahlte Provision zurückgefordert werden.

Beispiel: Hat der Makler bei Abschluss eines nach Mai 2014 fernmündlich abgeschlossenen Maklervertrags nicht rechtskonform über das Widerrufsrecht des Verbrauchers aufgeklärt, dann ist der Maklervertrag nicht wirksam zustande gekommen. Der Belangte kann Einspruch erheben und die Provision zurückfordern.

Auch kann unter bestimmten Umständen ein Teil der Maklerprovision beanstandet werden. So hat z.B. das OLG in Frankfurt in einem Fall entschieden (19 U 61/99 vom 15/9/99), dass der Teil der Maklerprovision zu erstatten ist, der über der ortsüblichen Maklerprovision lag.

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