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Maklerprovision 2016 - Bestellerprinzip

Das Thema Maklerprovision bei Immobilienverkauf und Vermietung ist aufgrund der neuen Gesetzesregelung so aktuell wie noch nie. Daher informieren wir Sie im Folgenden gerne zum Thema Maklerprovision, welche Höhe erlaubt ist und geben Antworten auf die 7 häufigst gestellten Fragen.

1. Wann darf ein Immobilienmakler eine Provision verlangen?

Maklerprovision

Laut §652 BGB hat der Immobilienmakler Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
  • Der Makler hat eine Maklertätigkeit erbracht (Nachweis und/oder Vermittlung)
  • Es wurde ein Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen.
  • Die Maklertätigkeit war Ursache für den Vertragsabschluss.
  • Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam.

Hinweis von immoverkauf24:

Ein Immobilienmakler schließt nicht nur mit dem Verkäufer bzw. Vermieter bei Beauftragung einen Maklervertrag ab. Es kommt auch zwischen Makler und Kauf- bzw. Mietinteressent ein Maklervertrag zustande, wenn der Interessent eine angebotene Immobilie besichtigen möchte und die Geschäftsbedingungen des Maklers akzeptiert. Die jeweiligen Maklerverträge bilden die Basis für den Provisionsanspruch.

2. Wer bezahlt den Makler bzw. die Maklerprovision seit Bestellerprinzip?

Bis vor kurzem hat der Gesetzgeber nicht festgelegt, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Bei der Vermietung war es bis dato fast immer der Mietinteressent, es sei denn die Immobilie ist schwer vermietbar. Beim Immobilienverkauf zahlt in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg in der Regel nur der Käufer eine Maklerprovision, während in den übrigen Bundesländern Verkäufer und Käufer sich zumeist die Maklerprovision teilen.

Bestellerprinzip bei der Vermietung – seit 1.6.2015

Aufgrund des im März 2015 durch den Bundestag beschlossenen Bestellerprinzips, bezahlt künftig der Besteller des Immobilienmaklers, in der Regel der Vermieter, die Maklerprovision. Das Gesetz ist offiziell zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten.

Erste Trends der neuen Regelung zeichnen sich bereits jetzt ab. So beklagen sich Makler, dass das Vermietgeschäft aufgrund der neuen Regelung rückläufig ist. Der eine oder andere Eigentümer, der in der Vergangenheit seine Immobilie über einen Makler vermietet hat, sucht sich jetzt selbst Mietinteressenten, um keine Maklerprovision zahlen zu müssen.

Ein weiterer Trend: Vermieter versuchen seither vermehrt hohe Abstandszahlungen zu verlangen (z.B. für eine Einbauküche), um sich die Maklerkosten indirekt über den Mieter wiederzuholen, auch wenn das Gesetz Umgehungsmöglichkeiten verbietet. Und schließlich gibt es immer öfter auch Eigentümer, die Ihre Immobilie verkaufen statt zu vermieten, zumal die Verkaufspreise sehr hoch sind und die parallel in Kraft getretende Mietpreisbremse die Mieten nach oben begrenzt.

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat bereits eine Verfassungsbeschwerde gegen das neue Gesetz eingereicht, da das Gesetz laut IVD zu stark in die Vertragsfreiheit eingreift.

Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf

Für den Verkauf ist derzeit keine Änderung vorgesehen, auch wenn der Berliner Senat es begrüßen würde, wenn das Bestellerprinzip auch für den Immobilienverkauf gelten würde, d.h. der Verkäufer immer den Makler bezahlen müsste. Das heißt, Verkäufer und Immobilienmakler können frei darüber verhandeln, ob der Verkäufer den Makler bezahlt oder nicht.

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3. Höhe der Maklerprovision – was ist erlaubt? Übersicht der Bundesländer

Bei der Vermietung darf die Maklerprovision maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Beim Immobilienverkauf ist die Provisionshöhe in Deutschland frei vereinbar, es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. In der Praxis orientieren sich Eigentümer und Immobilienmakler bei der Festsetzung der Provision an den in dem jeweiligen Bundesland “marktüblichen” Regelungen:

Bundesland

Maklerprovision gesamt

Anteil Verkäufer

Anteil Käufer

Baden-Württemberg 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Bayern 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Berlin 7,14 % 0 % 7,14 %
Brandenburg 7,14 % 0 % 7,14 %
Bremen 5,95 % 0 % 5,95 %
Hamburg 6,25 % 0 % 6,25 %
Hessen 5,95 % 0 % 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 % 2,38 % 3,57 %
Niedersachsen¹ 7,14 % oder 4,76-5,95 % 3,57 % oder 0 % 3,57 % oder 4,76-5,95 %
Nordrhein-Westfalen² 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz³ 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Saarland 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen-Anhalt 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Schleswig-Holstein 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Thüringen ⁴ 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Quelle: immoverkauf24, eigene Recherche, Stand Januar 2016

Alle Angaben inkl. 19 % MwSt.

1) Je nach Region werden unterschiedliche Provisionen vereinbart.
2) In Münster bis zu 4,75 % Käuferprovision.
3) Im Kreis Mainz-Bingen bis zu 5,95 % Käuferprovision.
4) In Westthüringen üblicherweise bis zu 5,95 % Käuferprovision.

4. Provision Makler verhandeln – wie geht das?

Bei der Vermietung ist die Maklerprovision fast nie verhandelbar, da die Maklercourtage in der Regel gerade die Kosten des Maklers deckt.

Beim Immobilienverkauf kann der Verkäufer vor allem dann mit dem Makler eine niedrigere Provision als marktüblich vereinbaren, wenn die Immobilie leicht und zu einem guten Preis veräußerbar ist (siehe z.B. Immobilienmakler München). Der Käufer kann immer dann einen Verhandlungserfolg erzielen, wenn der Immobilienmakler die Immobilie sonst schwer verkaufen könnte (z.B. weil es keinen anderen Kaufinteressenten gibt, der Maklervertrag ausläuft, etc.).

5. Kann ein Käufer oder Mieter die Maklerprovision umgehen?

Manchmal kommen Miet- oder Kaufinteressenten auf die Idee, den Makler zu umgehen, d.h. mit dem Eigentümer direkt Kontakt aufzunehmen, um keine Maklerprovision zahlen zu müssen. Dabei ist zu beachten, dass der Zahlungsanspruch des Maklers nicht mit Auslaufen des Maklervertrags erlischt.

Hinweis von immoverkauf24:

Hat ein Kaufinteressent eine Immobilie über einen Makler besichtigt und geht nach Ablauf des Maklervertrags auf den Eigentümer direkt zu, um die Immobilie zu erwerben, so hat der Interessent dem Makler trotzdem eine Provision zu zahlen, sofern der Makler nachweisen kann, das er den Interessenten rechtswirksam vermittelt hat.

6. Immobilienmakler Provision – wann ist die Provision fällig?

Die meisten Immobilienmakler halten in ihren Geschäftsbedingungen fest, dass die Maklerprovision mit Abschluss eines Miet- bzw. eines notariellen Kaufvertrags verdient und fällig ist. In der Praxis wird ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift gewährt. Mit Verkäufern wird teilweise die Sonderregelung getroffen, dass sie ihren Anteil an der Maklerprovision erst mit Fälligkeit des Kaufpreises bezahlen müssen bzw. wenn der Kaufpreis auf ihrem Konto eingegangen ist.

7. Wann ist das Provisionsverlangen des Maklers unwirksam?

Verlangt der Immobilienmakler eine Provision, obwohl die unter Punkt 1 genannten Bedingungen nicht erfüllt sind, so kann die zu viel bezahlte Provision zurückgefordert werden.

Beispiel: Hat der Makler bei Abschluss eines nach Mai 2014 fernmündlich abgeschlossenen Maklervertrags nicht rechtskonform über das Widerrufsrecht des Verbrauchers aufgeklärt, dann ist der Maklervertrag nicht wirksam zustande gekommen. Der Belangte kann Einspruch erheben und die Provision zurückfordern.

Auch kann unter bestimmten Umständen ein Teil der Maklerprovision beanstandet werden. So hat z.B. das OLG in Frankfurt in einem Fall entschieden (19 U 61/99 vom 15/9/99), dass der Teil der Maklerprovision zu erstatten ist, der über der ortsüblichen Maklerprovision lag.

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