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Maklerprovision 2019 & Neuerungen in 2020 - Fragen & Antworten

Bei der Vermietung von Immobilien zahlt der Vermieter seit der Einführung des Bestellerprinzips die Maklerprovision. Aber wie sieht es beim Immobilienverkauf aus? Wie wird sich die im August 2019 von der Koalition beschlossene Neuregelung auswirken?

Im Folgenden informieren wir Sie ausführlich rund um das Thema Maklerprovision, z.B. welche Höhe heute und künftig erlaubt ist, wer zahlen muss, worauf Sie achten sollten - die 8 häufigsten Fragen und Antworten:

1. Wann darf ein Immobilienmakler eine Provision verlangen?

Makler Provision bezahlen

Laut §652 BGB hat der Immobilienmakler Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Es wurde ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen.
  • Der Makler hat eine Maklertätigkeit erbracht (Nachweis und/oder Vermittlung).
  • Es wurde ein Kaufvertrag oder Mietvertrag abgeschlossen.
  • Die Maklertätigkeit war Ursache für den Vertragsabschluss.
  • Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam.

Hinweis von immoverkauf24:

Ein Immobilienmakler schließt nicht nur mit dem Verkäufer bzw. Vermieter bei Beauftragung einen Maklervertrag ab. Es kommt auch zwischen Makler und Kauf- bzw. Mietinteressent ein Maklervertrag zustande, wenn der Interessent eine angebotene Immobilie besichtigen möchte und die Geschäftsbedingungen des Maklers akzeptiert. Die jeweiligen Maklerverträge bilden die Basis für den Provisionsanspruch.

2. Wer bezahlt den Makler bzw. die Maklerprovision seit Bestellerprinzip?

Bis Juni 2015 hatte der Gesetzgeber keine Vorgabe gemacht, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Bei der Vermietung war es früher fast immer der Mietinteressent, der bezahlen musste, es sei denn die Immobilie war schwer vermietbar. Beim Immobilienverkauf zahlt aktuell in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg in der Regel nur der Käufer eine Maklerprovision, während in den übrigen Bundesländern Verkäufer und Käufer sich zumeist die Maklerprovision teilen. Mit der am 18. August getroffenen Einigung auf das sogenannte Wohnpaket, soll eine Neuregelung hinsichtlich der Maklerprovision nun bundesweit für eine faire Teilung der Provision, zwischen Käufer und Verkäufer, sorgen.

Bestellerprinzip bei der Vermietung – seit 1.6.2015

Nachdem die Bundesregierung das Bestellerprinzip zum 1. Juni 2015 eingeführt hat, bezahlt seither der Besteller des Immobilienmaklers, in der Regel der Vermieter, die Maklerprovision.

Das Gesetz kommt bei den Mietern gut an, da sie eine Wohnung kostenfrei anmieten können. Allerdings gibt es auch einen Haken: Seit Einführung der neuen Regelung ist das Angebot an Mietwohnungen rückläufig. Es wird immer schwieriger überhaupt eine Wohnung zu finden. So akzeptieren z. B. einige Vermieter lieber gleich einen Nachmieter anstatt ihre Wohnung regulär auf dem Markt über einen Makler anzubieten.  

Ein weiterer Effekt: Manche Vermieter verlangen inzwischen hohe Abstandszahlungen (z. B. für eine Einbauküche), um sich die Maklerkosten indirekt über den Mieter wiederzuholen, auch wenn das Gesetz Umgehungsmöglichkeiten verbietet. Und schließlich gibt es immer öfter auch Eigentümer, die Ihre Immobilie verkaufen statt zu vermieten, zumal die Verkaufspreise sehr hoch sind und die Mietpreisbremse die Mieten nach oben begrenzt.

Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf / Immobilienkauf - Stand Oktober 2019

Erst im August 2018 hatte die ehemalige Bundesjustizministerin Katharina Barley (SPD) die Einführung des Bestellerprinzips auch beim Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf gefordert. Die Grünen verlangten sogar eine Deckelung der Maklerprovision auf 2 Prozent, um Immobilienkäufer zu entlasten. Die FDP wiederum wollte die Kaufnebenkosten durch einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer entlasten.

Stattdessen kommt alles ganz anders. So einigte sich die Koalition im August 2019 im Rahmen des Wohnpakets darauf, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision künftig teilen sollen. Im Gesetzesentwurf liest sich das wie folgt:

"Die Weitergabe von Maklerkosten soll vor dem Hintergrund, dass in der Regel auch der Käufer von der Tätigkeit eines Maklers profitiert, zwar nicht gänzlich ausgeschlossen werden; jedoch soll diese nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 Prozent des insgesamt zu zahlenden Maklerlohns möglich sein."

Neuregelung der Maklerprovision - Beispiel: Verständigt sich der Makler mit dem Eigentümer auf eine Verkäuferprovision in Höhe von 3 Prozent, darf er auch vom Käufer bis zu 3 Prozent verlangen. Einigen die Parteien sich hingegen auf eine Verkäuferprovision von 1,5 Prozent, darf dem Käufer ebenfalls maximal 1,5 Prozent des Kaufpreises als Provision abverlangt werden.

Gut zu wissen:

  • Diese Neuregelung gilt für das gesamte Bundesgebiet
  • Sie gilt nur für selbstgenutzte Immobilien (nicht für Anlage- oder Gewerbeimmobilien)
  • Der Gesetzentwurf muss noch das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Mit der Einführung wird Mitte 2020 gerechnet.

Wer vorher eine Immobilie verkaufen und damit einen Makler beauftragen möchte, muss je nach Bundesland keine Maklerprovision bezahlen bzw. kann diese aktuell leichter verhandeln, weil der Makler sich derzeit noch stärker über den Käufer refinanzieren kann.

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3. Höhe der Maklerprovision – was ist erlaubt? 

Bei der Vermietung darf die Maklerprovision maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Beim Immobilienverkauf ist die Provisionshöhe in Deutschland aktuell noch frei vereinbar, es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. In der Praxis orientieren sich Eigentümer und Immobilienmakler bei der Festsetzung der Provision an den in dem jeweiligen Bundesland “marktüblichen” Regelungen:

Bundesland

Maklerprovision gesamt

Anteil Verkäufer

Anteil Käufer

Baden-Württemberg 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Bayern 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Berlin 7,14 % 0 % 7,14 %
Brandenburg 7,14 % 0 % 7,14 %
Bremen 5,95 % 0 % 5,95 %
Hamburg 6,25 % 0 % 6,25 %
Hessen 5,95 % 0 % 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 % 2,38 % 3,57 %
Niedersachsen¹ 7,14 % oder 4,76-5,95 % 3,57 % oder 0 % 3,57 % oder 4,76-5,95 %
Nordrhein-Westfalen² 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Rheinland-Pfalz³ 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Saarland 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Sachsen-Anhalt 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Schleswig-Holstein¹ 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Thüringen ⁴ 7,14 % 3,57 % 3,57 %
Quelle: immoverkauf24, eigene Recherche, Stand Oktober 2019

Alle Angaben inkl. 19 % MwSt.

1) Je nach Region werden unterschiedliche Provisionen vereinbart.
2) In Münster bis zu 4,75 % Käuferprovision.
3) Im Kreis Mainz-Bingen bis zu 5,95 % Käuferprovision.
4) In Westthüringen üblicherweise bis zu 5,95 % Käuferprovision.

4. Maklerprovision: Hier mit Rechner Provisionshöhe ermitteln

Wenn Sie genau ermitteln möchten, wie hoch die Maklerprovision für Ihr Vorhaben ist, dann nutzen Sie unseren Maklerprovisions-Rechner. Tragen Sie hierfür die Höhe des Kaufpreises ein und in welcher PLZ bzw. in welchem Ort Sie die Immobilie erwerben möchten. Der Maklerprovisionsrechner ermittelt Ihnen die ortsübliche Höhe der Provision anteilig für Käufer und Verkäufer.

Neben der Maklergebühr fallen bei jedem Immobilienkauf weitere Nebenkosten an. Mit dem Kaufnebenkostenrechner können Sie die gesamten Kaufnebenkosten berechnen.

maklerprovisionsrechner
  1. Vorhaben
  2. Eckdaten
  3. Persönliches Angebot
Kaufpreis der Immobilie*
PLZ der Immobilie?*
Ort der Immobilie?*
Ergebnis der Berechnung
Maklerprovision für Verkäufer
Maklerprovision für Käufer

5. Provision Makler verhandeln – wie geht das?

Bei der Vermietung ist die Maklerprovision fast nie verhandelbar, da die Maklercourtage in der Regel gerade die Kosten des Maklers deckt.

Beim Immobilienverkauf kann der Verkäufer vor allem dann mit dem Makler eine niedrigere Provision als marktüblich vereinbaren, wenn die Immobilie leicht und zu einem guten Preis veräußerbar ist (siehe z. B. Immobilienmakler München). Der Käufer kann immer dann einen Verhandlungserfolg erzielen, wenn der Immobilienmakler die Immobilie sonst schwer verkaufen könnte (z. B. weil es keinen anderen Kaufinteressenten gibt, der Maklervertrag ausläuft, etc.).

6. Kann ein Käufer oder Mieter die Maklerprovision umgehen?

Manchmal kommen Miet- oder Kaufinteressenten auf die Idee, den Makler zu umgehen, d. h. mit dem Eigentümer direkt Kontakt aufzunehmen, um keine Maklerprovision zahlen zu müssen. Dabei ist zu beachten, dass der Zahlungsanspruch des Maklers nicht mit Auslaufen des Maklervertrags erlischt.

Hinweis von immoverkauf24:

Hat ein Kaufinteressent eine Immobilie über einen Makler besichtigt und geht nach Ablauf des Maklervertrags auf den Eigentümer direkt zu, um die Immobilie zu erwerben, so hat der Interessent dem Makler trotzdem eine Provision zu zahlen, sofern der Makler nachweisen kann, das er den Interessenten rechtswirksam vermittelt hat.

7. Immobilienmakler Provision – wann ist die Provision fällig?

Die meisten Immobilienmakler halten in ihren Geschäftsbedingungen fest, dass die Maklerprovision mit Abschluss eines Miet- bzw. eines notariellen Kaufvertrags verdient und fällig ist. In der Praxis wird ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift gewährt. Mit Verkäufern wird teilweise die Sonderregelung getroffen, dass sie ihren Anteil an der Maklerprovision erst mit Fälligkeit des Kaufpreises bezahlen müssen bzw. wenn der Kaufpreis auf ihrem Konto eingegangen ist.

Mit der im August 2019 entschiedenen Neuregelung hinsichtlich der Provision, muss nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes in 2020 die Vertragspartei, die den Immobilienmakler nicht beauftragt hat, erst nach nachweislicher Zahlung der anderen Vertragspartei zahlen. 

8. Wann ist das Provisionsverlangen des Maklers unwirksam?

Verlangt der Immobilienmakler eine Provision, obwohl die unter Punkt 1 genannten Bedingungen nicht erfüllt sind, so kann die zu viel bezahlte Provision zurückgefordert werden.

Beispiel: Hat der Makler bei Abschluss eines nach Mai 2014 fernmündlich abgeschlossenen Maklervertrags nicht rechtskonform über das Widerrufsrecht des Verbrauchers aufgeklärt, dann ist der Maklervertrag nicht wirksam zustande gekommen. Der Belangte kann Einspruch erheben und die Provision zurückfordern.

Auch kann unter bestimmten Umständen ein Teil der Maklerprovision beanstandet werden. So hat z. B. das OLG in Frankfurt in einem Fall entschieden (19 U 61/99 vom 15/9/99), dass der Teil der Maklerprovision zu erstatten ist, der über der ortsüblichen Maklerprovision lag.

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