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Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung

Das Vergleichswertverfahren wird sehr häufig zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie eingesetzt. Bei dem Verfahren wird der Wert einer Immobilie aus dem Wert vergleichbarer Immobilien abgeleitet.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Das Vergleichswertfahren wird vor allem bei Grundstücken und bei selbstgenutzten Immobilien angewendet. Klassische Anwendungsbeispiele sind somit das Einfamilienhaus, aber auch Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Garagen.

Direkte und indirekte Vergleichswerte

Idealerweise werden im Vergleichswertverfahren direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken angestellt, die aufgrund Ihrer Merkmale gut vergleichbar sind. Wurde beispielsweise erst vor kurzem ein Nachbargrundstück veräußert, das dem zu bewertenden Grundstück stark ähnelt, dann kann der erzielte Kaufpreis als direkter Vergleichswert im Vergleichswertverfahren berücksichtigt werden. Da es häufig nicht ausreichend direkte Vergleichswerte gibt, findet in der Praxis regelmäßig das indirekte Vergleichswertverfahren Anwendung.

Das indirekte Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung

Wohnung bewerten lassen

Beim indirekten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den Kaufpreisen der Vergangenheit abgeleitet, die vom Gutachterausschuss einer Gemeinde vorgehalten werden. Die erzielten Kaufpreise werden nach unterschiedlichen Kriterien vom Gutachterausschuss segmentiert (z.B. nach Lage, Baujahr und Art der Immobilie). Für jedes so gebildete Segment wird ein Durchschnittspreis errechnet. Die Durchschnittswerte gehen als indirekte Vergleichswerte in das Vergleichswertverfahren ein, müssen aber im Einzelfall noch durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden.

Zu- und Abschläge beim indirekten Vergleichswertverfahren

Für die Zu- und Abschläge kommen als Korrekturfaktoren vor allem die Merkmale in Frage, die in besonderem Maße wertbeeinflussend sind wie z.B.:

  • Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc.)
  • Zustand der Immobilie (Modernisierungsbedarf)
  • Grundrisse
  • Belichtung
  • Nutzungsmöglichkeiten
  • Grundstücksausrichtung
  • Nutzungsrechte, etc.

Nach aktueller Rechtsprechung sollten die Zu- und Abschläge nicht mehr als 30 bis 35% von den Durchschnittswerten ausmachen, damit das Vergleichswertverfahren als valide eingestuft wird.

Vergleichswertverfahren Beispiel

Angaben Musterwohnung lt. Gutachterausschuss tatsächlich zu bewertende Wohnung Zu-/ Abschlag in %
Größe 80 qm 80 qm
Baujahr 1980 1989 +5%
Lage mittlere Lage mittlere Lage
Stockwerk 1. Stock Erdgeschoss -20%
Ausstattung durchschnittlich durchschnittlich
Zustand aujahrestypisch modernisiert +15%
Vermietung unvermietet unvermietet
Preis pro qm 1.800 € 1.800 €
Wert absolut 144.000 € 144.000 €
Quelle: immoverkauf24

Fazit: Sowohl bei der Musterwohnung als auch bei der zu bewertenden Wohnung betrüge der Verkehrswert 144.000 Euro, da sich die Zu- und Abschläge für die abweichenden Merkmale ausgleichen.

Hinweis von immoverkauf24:

Um das Vergleichswertverfahren korrekt anzuwenden, bedarf es sehr viel Erfahrung und einer sehr guten Marktkenntnis. Lassen Sie einfach Ihre Immobilie vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten oder informieren Sie sich noch ausführlicher über Fragen der Immobilienbewertung in unserem Ratgeber 25 Tipps zum Immobilienverkauf. Dort finden Sie auch Checklisten zur Immobilienbewertung.

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