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Vergleichswertverfahren - So berechnen Sie den Vergleichswert Ihrer Immobilie

Das Vergleichswertverfahren wird sehr häufig zur Verkehrswertermittlung einer Immobilie eingesetzt. Aufgrund einer realistischen Abbildung des Marktgeschehens, gilt das Verfahren auch als eine der präzisesten Methoden zur Wertermittlung von Immobilien.

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1. Was ist das Vergleichswertverfahren?

Wie die Bezeichnung schon vermuten lässt, wird beim Vergleichswertverfahren der Wert einer Immobilie aus dem Wert vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Grundlage hierfür bildet der Vergleich zu ähnlichen bereits verkauften Immobilien bzw. deren realisierten Verkaufspreisen. Anders als beim Sachwertverfahren, spielt bei dieser Methodik das Marktgeschehen somit eine zentrale Rolle und nicht etwa die Herstellungskosten. Eine Immobilie ist immer das wert, was ein anderer bereit ist dafür zu zahlen - und genau diesen Grundsatz verfolgt auch das Vergleichswertverfahren. Nehmen wir ein hochwertig errichtetes Haus, für das zu dem entsprechend der Herstellungskosten hohen Preis, kein Käufer gefunden werden kann, so ist der Wert geringer als das es die Herstellungskosten vermuten lassen. Andersherum kann ein einfach errichtetes Haus aufgrund hoher Nachfrage den Wert seiner Bausubstanz überschreiten.

Direkte und indirekte Vergleichswerte

Idealerweise werden im Vergleichswertverfahren direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken angestellt, die aufgrund ihrer Merkmale gut vergleichbar sind. Wurde beispielsweise erst vor kurzem ein Nachbargrundstück veräußert, das dem zu bewertenden Grundstück stark ähnelt, dann kann der erzielte Kaufpreis als direkter Vergleichswert im Vergleichswertverfahren berücksichtigt werden. Da es häufig nicht ausreichend direkte Vergleichswerte gibt, findet in der Praxis regelmäßig das indirekte Vergleichswertverfahren Anwendung.

2. Das indirekte Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung

Beim indirekten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den Kaufpreisen der Vergangenheit abgeleitet, die vom Gutachterausschuss einer Gemeinde vorgehalten werden. Die erzielten Kaufpreise werden nach unterschiedlichen Kriterien vom Gutachterausschuss segmentiert (z. B. nach Baujahr, Art und Lage der Immobilie). Für jedes so gebildete Segment wird ein Durchschnittspreis errechnet. Die Durchschnittswerte gehen als indirekte Vergleichswerte in das Vergleichswertverfahren ein, müssen aber im Einzelfall noch durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden.

Vergleichswertverfahren Arten

3. Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Sofern es zu dem zu bewertenden Objekt vergleichbare Immobilien gibt, kann das Vergleichswertverfahren zur Bewertung von Grundstücken und Immobilien aller Art Anwendung finden. So bildet es z.B. auch die Grundlage der Immobilienbewertung online. Vor allem aber wird das Verfahren bei Grundstücken und bei selbstgenutzten Immobilien angewandt. Klassische Anwendungsbeispiele sind somit die Bewertung von Einfamilienhäusern, aber auch Doppelhaushälften, Reihenhäusern, die Bewertung von Eigentumswohnungen oder auch Garagen

4. Welche Faktoren beeinflussen den Vergleichswert?

Da sich die Vergleichsobjekte und die zu bewertende Immobilie in ihren genauen Eigenschaften unterscheiden können, wird beim indirekten Vergleichsverfahren, wie bereits erwähnt, mit Zu- und Abschlägen gearbeitet. Dabei kommen als Korrekturfaktoren vor allem die Merkmale in Frage, die in besonderem Maße wertbeeinflussend sind wie z. B.:

  • Mikrolage (Verkehrsanbindung, Verkehrslärm, etc.)
  • Zustand der Immobilie (Modernisierungsbedarf)
  • Grundrisse
  • Belichtung
  • Nutzungsmöglichkeiten
  • Grundstücksausrichtung
  • Nutzungsrechte, etc.

Nach aktueller Rechtsprechung sollten die Zu- und Abschläge nicht mehr als 30 bis 35% von den Durchschnittswerten ausmachen, damit das Vergleichswertverfahren als valide eingestuft wird.

5. Wie wird der Vergleichswert ermittelt? Vergleichswertverfahren Beispiel

Für die Ermittlung des Vergleichswerts wird die zu bewertende Immobilie mit einer ausreichenden Anzahl übereinstimmender Objekte verglichen. Für die Einordnung der Immobilie wird hier auf eine Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurückgegriffen. Folgende Kriterien spielen beim Vergleich eine Rolle:

Vergleichsfaktoren bei Grundstücken

 

Lage

Bodenbeschaffenheit

Größe

Erschließungszustand

Art der Nutzung

Grundstücksausrichtung und -gestaltung

Vergleichsfaktoren bei Gebäuden

 

Gebäudeart

Bauweise & Gestaltung

Größe

Qualität der Ausstattung

Restnutzungsdauer

Baulicher Zustand des Gebäudes

Energetischer Zustand des Gebäudes

Ertrag durch Vermietung (bei Mietobjekten)

Nach Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen aufgrund der Abweichungen von wertrelevanten Merkmalen, muss zudem geprüft werden, ob der Preisbildungsprozess der Vergleichsobjekte nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst wurde. Ist dies der Fall, so wird das entsprechende Vergleichsobjekt nicht länger zur Ermittlung des Vergleichswerts berücksichtigt.

Abschließend wird der Vergleichswert noch um die aktuelle Lage am Grundstücksmarkt sowie durch andere Verfahrensergebnisse korrigiert, der hieraus resultierende Wert ist dann der Verkehrswert der Immobilie.

Vergleichswertverfahren Ablaufschema

Vergleichswertverfahren Beispiel

Die folgende Tabelle zeigt, wie eine Musterwohnung laut Gutachterausschuss zu bewerten wäre und mit welchen Zu- bzw. Abschlägen für die tatsächlich zu bewertende Wohnung zu rechnen ist.

Angaben Musterwohnung lt. Gutachterausschuss tatsächlich zu bewertende Wohnung Zu-/ Abschlag in %
Größe 80 qm 80 qm
Baujahr 1980 1989 +5%
Lage mittlere Lage mittlere Lage
Stockwerk 1. Stock Erdgeschoss -20%
Ausstattung durchschnittlich durchschnittlich
Zustand baujahrestypisch modernisiert +15%
Vermietung unvermietet unvermietet
Preis pro qm 1.800 € 1.800 €
Wert absolut 144.000 € 144.000 €
Quelle: immoverkauf24

Fazit: Sowohl bei der Musterwohnung als auch bei der zu bewertenden Wohnung betrüge der Verkehrswert 144.000 Euro, da sich die Zu- und Abschläge für die abweichenden Merkmale ausgleichen.

Hinweis von immoverkauf24:

Um das Vergleichswertverfahren korrekt anzuwenden, bedarf es sehr viel Erfahrung und einer sehr guten Marktkenntnis. Lassen Sie einfach Ihre Immobilie vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten oder informieren Sie sich noch ausführlicher über Fragen der Immobilienbewertung in unserem Ratgeber 25 Tipps zum Immobilienverkauf. Dort finden Sie auch Checklisten zur Immobilienbewertung.

6. Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren überzeugt vor allem durch sein nahen Bezug zum aktuellen Marktgeschehen bzw. der realitätsnahen Abbildung von Angebot und Nachfrage. Wir haben für Sie folgend die Vor- und Nachteile dieser Wertermittlungsmethode gegenüber gestellt:

Vorteile

  • leicht nachvollziehbare und zuverlässige Bewertungsmethode
  • aktuelles Marktgeschehen wird berücksichtigt

Nachteile

  • nicht anwendbar bei fehlenden Vergleichswerten
  • für ungewöhnliche Gebäude weniger geeignet

7. Vergleichswert der Immobilie - hier kostenlos ermitteln

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, der sollte zunächst ihren Wert ermitteln. Füllen Sie einfach das Formular aus und senden dieses an immoverkauf24. Wir setzen uns umgehend mit Ihnen in Verbindung und empfehlen Ihnen einen sachverständigen Regionalpartner, der die Bewertung in Absprache mit Ihnen durchführt.

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