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Grundstückspreise 2019/2020 - Hier kostenlos downloaden!

Wer ein Grundstück verkaufen möchte oder über den Grundstückskauf nachdenkt, ist aktuell mit sehr hohen Grundstückspreisen konfrontiert. In besonderem Maße dann, wenn sich das Bauland in einer Metropolregion befindet. Der Überblick: über die Entwicklung der Grundstückpreise in Deutschland, die durchschnittlichen Preise in den Bundesländern, die Zusammensetzung der Grundstückspreise und die Gründe für die Preisentwicklung.

immoverkauf24-Info: Auswirkungen der Corona-Krise auf die Grundstückspreise

Die folgenden Informationen beziehen sich auf Grundstückspreise & Preisentwicklung unter "normalen" Umständen. Die Corona-bedingten Beschränkungen des wirtschaftlichen und sozialen Lebens bringen eine weniger hohe Nachfrage und vorübergehend stagnierende oder leicht fallende Immobilienpreise mit sich. Die Grundstückspreise werden jedoch voraussichtlich weniger von dieser Entwicklung betroffen sein, da das Angebot an Baugrundstücken vor alle in urbanen Regionen extrem rar ist und selbst bei fallender Nachfrage weiterhin ein Nachfrageüberhang bestehen wird. Mehr Informationen zur Corona-bedingten Preisentwicklung erhalten Sie auf der Seite "Immobilienpreise" sowie auf den FAQs - COVID-19. Persönliche telefonische Beratung erhalten Sie unter 0800 – 100 42 15.

1. Grundstückspreise in Deutschland - Preisindex

Seit Jahren steigen die Grundstückspreise in Deutschland massiv, denn Baugrund ist rar und Immobilien sind eine der beliebtesten und sichersten Anlageformen, die sowohl für Privatnutzer als auch für Kapitalanleger sehr attraktiv sind. In den Metropolen ist der Anstieg der Grundstückspreise extrem, im ländlichen Raum in Ostdeutschland oder im Saarland fallen die Preise z.T. aber auch. Insgesamt zeigt der Preisindex für Bauland des Statistischen Bundeslandes jedoch einen deutlichen Anstieg:

  • Seit 2010 stiegen die Grundstückpreise in Deutschland im Schnitt um rund 63 Prozent. (Stand: 2.Quartal 2019)
  • Eine besonders drastische Teuerung fand von 2016 auf 2017 statt: Die Preise stiegen um mehr als 17 Prozent innerhalb eines Jahres.
  • Von 2017 auf 2018 stiegen die Preise ebenfalls um mehr als 12 Prozent.
  • Die Preisentwicklung in 2019 zeigt sich noch milder, jedoch liegen bisher nur Daten der ersten beiden Quartale vor. Im gesamten Jahr 2019 kann sich noch eine ähnliche Entwicklung wie in den Vorjahren abzeichnen.
Grundstückspreise Deutschland

Quelle: DESTATIS, © immoverkauf24

Wenn auch Sie wissen möchten, wie sich die Grundstückspreise in Ihrer Region entwickelt haben und welche Preise man derzeit für Grundstücke erzielen kann, dann fordern Sie einfach kostenlos und unverbindlich den Immobilienpreisspiegel für Ihre Region ab inkl. 25 Tipps für Verkauf von Immobilien bzw. Grundstücken.

2. Die Baulandpreise je Bundesland - Übersicht per Tabelle

Im Folgenden die durchschnittlichen Kaufwerte für baureifes Land in Euro pro Quadratmeter je Bundesland. Da die Baulandpreise innerhalb eines Bundeslandes je nach Lage, Art des Grundstücks und Erschließungsgrad stark variieren, ist beim Kauf oder Verkauf eine kostenlose Grundstücksbewertung ratsam.

Bundesland Preise für baureifes
Land in Euro / qm²
Baden-Württemberg 241,90
Bayern 269,11
Berlin 1.671,58
Brandenburg 119,57
Bremen 264,58
Hamburg 1.295,54
Hessen 211,34
Mecklenburg-Vorpommern 53,92
Niedersachsen 85,44
Nordrhein-Westfalen 144,52
Rheinland-Pfalz 131,62
Rheinland-Pfalz 131,62
Saarland 89,91
Sachsen 81,06
Sachsen-Anhalt 43,28
Schleswig-Holstein 140,15
Thüringen 46,43
Quelle: Destatis, Durchschnittlicher Kaufwert für Bauland, 2. Quartal 2019

Weil die Daten Durchschnittwerte aus dem gesamten Bundesland wiedergeben, liegen die Werte in den Flächenländern sehr viel niedriger als in den Stadtstaaten. Der Grund: Die Grundstückspreise unterscheiden sich etwa in dörflichen Gegenden oder Industriegebieten extrem von den Baulandpreisen in der Stadt. So liegt in Baden-Württemberg der durchschnittliche Kaufwert in gemischten Wohn- und Geschäftsgebieten bei 610,18 Euro pro Quadratmeter, im Industriegebiet liegt der Durchschnittswert bei 56,48 Euro pro Quadratmeter.

3. Grundstückspreise in den größten Städten Deutschlands – kostenloser PDF-Download

Die Preise für unbebaute Grundstücke in deutschen Großstädten sind in den letzten Jahren aufgrund der Reurbanisierung extrem gestiegen. In den Zentren gibt es nahezu kein Bauland zu kaufen und der Anstieg der Grundstückspreise ist bereits seit Jahren auch in den Randgebieten und dem weiteren Umland der Großstädte angekommen. Zudem sind auch Mittelstädte vom Preisanstieg betroffen. Genauere Informationen zu den Grundstückspreisen in den einzelnen Städten erhalten Sie hier:

4. Wie lassen sich Grundstückspreise ermitteln?

Eine gängige Methode, um den Grundstückpreis zu ermitteln, ist das Vergleichswertverfahren. Sind die dafür notwendigen Preise vergleichbarer Grundstücke nicht vorhanden, ziehen Gutachter häufig den Bodenrichtwert heran, der von den Gutachterausschüssen auf Basis gesammelter Kaufpreise ermittelt wird.

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird das zu bewertende Grundstück mit ähnlichen Grundstücken verglichen. Ein Immobilienmakler oder ein anderer Gutachter betrachtet dafür die Lage und Größe sowie Grundriss, Grundstücksausrichtung, Nutzungsmöglichkeiten sowie weitere Merkmale, die eine Vergleichbarkeit ermöglichen. Die kürzlich für diese Grundstücke erzielten Verkaufspreise bilden die Basis für die Wertermittlung eines Grundstücks: Anhand der so ermittelten Quadratmeterpreise und der Größe des konkreten Grundstücks wird dessen Wert bestimmt. Mancherorts jedoch ein Problem: Bauland ist rar und häufig gibt es kaum genügend Preise von kürzlich verkauften vergleichbaren Grundstücken. 

Der Bodenrichtwert

Eine Alternative bietet die Bestimmung des Grundstückspreises über den Bodenrichtwert. Dieser wird mindestens alle zwei Jahre vom örtlichen Gutachterausschuss berechnet. Die Verkäufe von Grundstücken ähnlicher Lage- und Größekategorien werden ausgewertet und aus den erzielten Quadratmeterpreisen werden Durchschnittswerte gebildet. Der Bodenrichtwert gibt also einen Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens wieder. Ein Problem dieser Bewertungsmethode ergibt sich jedoch schon aus der Häufigkeit der Datenerhebung: Im schlechtesten Fall basieren die Bodenrichtwerte auf fast zwei Jahre zurückliegenden Daten. Angesichts der rapide steigenden Immobilienpreise bildet der Bodenrichtwert dann nicht den tatsächlich am Markt erzielbaren Preis, also den Verkehrswert des Grundstücks ab. Deshalb ist beim Grundstücksverkauf mit einem um 10-20 Prozent vom Bodenrichtwert abweichenden Preis zu rechnen. Weiterhin kann der Bodenrichtwert nur sehr grob gebildet werden, da sich jedes Grundstück hinsichtlich Bebaubarkeit, Lage, Schnitt und Bodenbeschaffenheit unterscheidet. Als Wert zur Orientierung, auf den tendenziell ein Aufschlag hinzugefügt werden muss, kann der Bodenrichtwert jedoch dienen.

Der Grundstückspreis kann mithilfe des Bodenrichtwerts mit folgender Formel berechnet werden:

  • Grundstückspreis = Bodenrichtwert x Grundstücksgröße

Die zuletzt von den Gutachterausschüssen bestimmten Bodenrichtwerte lassen sich für jedes Bundesland in den Geo-Informationssystemen BORIS einsehen: z.B. Bodenrichtwerte in Baden-Württemberg, Bodenrichtwert Rheinland-Pfalz oder Bodenrichtwerte in Nordrhein-Westfalen. Es gibt auch ein Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland, hier lassen sich viele, jedoch nicht alle Werte ablesen.
Solche Richtwerte können jedoch nicht die individuelle Immobilienbewertung ersetzen, bei der sich ein Experte das konkrete Objekt anschaut. Denn schon ein bestimmtes Merkmal eines Grundstückes kann für einen deutlich vom Bodenrichtwert abweichenden Preis sorgen. Beispiel Bebaubarkeit: Wenn ein Bauträger auf einem Grundstück mehr Wohnfläche errichten kann als auf einem ansonsten vergleichbaren Grundstück, wird der tatsächlich am Markt geforderte Grundstückspreis deutlich über dem Bodenrichtwert liegen. Ein regionaler Grundstücksmakler kann hier individuell beraten.

5. Wovon hängen die Grundstückspreise ab?

Maßgeblich für die Höhe der Grundstückspreise ist die Lage der Immobilie. Gerade in gefragten Lagen treffen viele Interessenten auf einen engen Markt an Angeboten und dadurch können höhere Grundstückspreise realisiert werden. Das gilt besonders für die gefragten Metropolen in Hamburg, München, Frankfurt, Köln oder Berlin. Hier ist Wohnraum aufgrund des Zuzugs von Bürgern knapp und die Neubau-Angebote gerade in innerstädtischen Lagensehr gering!

  • Lage
    Eine gute Lage ist durch die direkte Nachbarschaft (Mikrolage), aber auch durch die Makrolage, also die Stadt oder Region bestimmt. Dabei spielen u.a. Anbindung ans Verkehrsnetz und die Infrastruktur eine Rolle.
  • Bebaubarkeit
    Ob und inwieweit ein Grundstück gemäß dem öffentlichen und privaten Baurecht zum Bau nutzbar ist oder ob dies fraglich oder sogar unmöglich ist, bestimmt den Preis eines Grundstücks wesentlich. Eine Bebauung kann u.a. untersagt sein, wenn ein Grundstück in einem ansonsten unbebauten Gebiet liegt.
  • Erschließungsgrad
    Vollerschlossene Grundstücke sind teurer als teilerschlossene Grundstücke. Eine Erschließung meint die Anbindung an das öffentliche Straßen-, Strom-, Wasser- und Abwassernetz.
  • Größe und Schnitt des Grundstücks
    Ob der Schnitt des Grundstücks günstig für eine Bebauung ist oder ob es z.B. wegen einer geringen Breite ein kompliziertes Unterfangen ist, ist ebenfalls preisbestimmend.
  • Bodenbeschaffenheit
    Muss der Boden für die Bebauung etwa noch von Schadstoffen gereinigt werden oder Bepflanzungen entfernt werden, mindert das den Preis.

Am einfachsten lässt sich der Grundstückswert bestimmen, indem man ähnliche Grundstücke ausfindig macht, die erst vor kurzem im eigenen Stadtteil bzw. der Nachbarschaft verkauft worden sind. Zu welchen Preisen wurden diese Grundstücke angeboten bzw. verkauft?

Die aktuellen Verkaufspreise von Baugrundstücken erhalten Sie auch in unserem Preisspiegel!

6. Grundstückspreise & Nebenkosten: So setzen sich die Baulandkosten zusammen

Wer ein Grundstück gefunden hat und dieses erwerben möchte, muss neben dem reinen Kaufpreis für das Bauland weitere Kosten einkalkulieren: darunter mögliche Erschließungs- und Herrichtungskosten sowie Maklerprovision und Kosten für den Notar.

Erschließungskosten

Erschließungskosten fallen an, wenn ein Grundstück etwa erst noch an die die Wasser- und Energieversorgung angebunden und dafür Leitungen und Kabel verlegt werden müssen. Gleiches gilt für Telefonanschluss und Internetanschluss. In manchen Fällen müssen sogar die Zufahrtswege erst noch angelegt werden, um das Grundstück an das Verkehrsnetz anzubinden. Den Erschließungsbeitrag haben die Grundstücksbesitzer an die jeweilige Gemeinde zu entrichten. Bis zu 90 Prozent der anfallenden Kosten müssen sie selbst tragen, den Restbetrag übernimmt die Gemeinde. Ist ein Grundstück noch weitgehend unerschlossen, kommen auf frischgebackene Grundstücksbesitzer schnell fünfstellige Beträge zuzüglich zum Kaufpreis zu.

Herrichtungskosten

Herrichtungskosten fallen für Grundstücke an, wenn der Boden erst noch für eine Bebauung bearbeitet werden muss: Z.B. wegen Altlastenbeseitigung, Asbestbeseitigung, Verunreinigung durch Öl oder wegen Rodung von Pflanzen und Wurzeln. Um die Kosten für die Herrichtung zu kalkulieren, gilt es sich von mindestens zwei Unternehmen Kostenvoranschläge anzufordern.

Maklerkosten und Notarkosten beim Grundstückskauf

Bei Grundstücksverkäufen gilt die gleiche Maklerprovision wie bei anderen Immobilienverkäufen auch, abhängig von der jeweiligen Regelung im Bundesland. Voraussichtlich ab Herbst 2020 tritt die bundesweite Neuregelung der Maklerprovision beim Kauf und Verkauf von selbstgenutzten Immobilien in Kraft: Dann müssen Käufer nur noch maximal 50 Prozent der Maklercourtage tragen, die andere Hälfte zahlt der Verkäufer.

Für gewöhnlich zahlt bisher der Käufer die Notarkosten und Grundbuchkosten beim Grundstücksverkauf. Gebühren fallen für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie für weitere Vorgänge an, die vor Eintragung des Käufers in das Grundbuch erledigt werden müssen: z.B. die Löschung der Grundschulden des Verkäufers oder die Eintragung von Wegerechten und Wohnrechten. Einen Überblick bietet der Notarkostenrechner und Grundbuchkostenrechner.

7. Prognose: Wie entwickeln sich die Grundstückspreise 2020 und in Zukunft?

Vor allen in den Metropolregionen werden die Grundstückspreise auch 2020 weiter stark steigen. Bauland ist eine begrenzte und knappe Ressource, die sich durch die weiterhin starke Nachfrage kräftig verteuern wird. So stark, dass die Regierung meint, Grundstückspekulationen Einhalt gebieten zu müssen. Im Rahmen der Grundsteuer-Reform können Gemeinden deshalb künftig die Grundsteuer C nutzen, um für unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen, wenn keine Bebauung erfolgt. Das verteuert die Spekulation und schafft Anreize, um auf Bauland auch tatsächlich Wohnraum zu schaffen.

Ein weiterer Faktor sind die voraussichtlich weiterhin niedrigen Bauzinsen, die für günstige Kreditbedingungen sorgen und Immobilientransaktionen erleichtern. Zudem gelten Immobilien, auch solche, die auf Bauland noch zu errichten sind, als rentable Geldanlage. Gerade in Ballungszentren wie Hamburg, Berlin, Frankfurt, München oder Stuttgart sind daher auch in den kommenden Jahren weiter steigende Grundstückspreise zu erwarten. In anderen Teilen Deutschlands, besonders im Osten, aber auch in ländlichen Regionen z.B. in Niedersachsen und dem Saarland, steigen die Preise kaum oder fallen sogar leicht.

Mit insgesamt fallenden Preisen, wie von manchen Experten wegen einer vermeintlich drastischen Überbewertung von Immobilien prognostiziert, ist in naher Zukunft jedoch nicht zu rechen.

8. Aktuellen Preisspiegel hier anfordern

Um den aktuellen Preissspiegel für Ihre Region zu erhalten, füllen Sie einfach das unten stehende Formular aus. Befindet sich Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie in der Umgebung einer Großstadt, erhalten Sie die Informationen sofort. Bei kleineren Städten recherchieren wir individuell für Ihre Lage das Preisniveau.

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