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Haus verkaufen ohne Makler: So funktioniert der private Hausverkauf

Kann ich mein Haus ohne Makler verkaufen? Und wenn ja, wie läuft ein Hausverkauf privat ab und was muss ich beachten? Diese Fragen stellen sich viele Immobilieneigentümer, die erstmalig vor einem Immobilienverkauf stehen. Auf dieser Seite finden Sie die wichtigsten Informationen zu Voraussetzungen, Ablauf, Kosten und Fallstricken beim Hausverkauf ohne Makler.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein privater Hausverkauf erfordert sehr viel Zeit und ist in der Regel nur sinnvoll, wenn Sie sich bereits gut mit dem Immobilienmarkt und dem Thema Hausverkauf auskennen.
  • Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, ohne einen Makler zu beauftragen, entfällt die Maklerprovision. Dadurch ist das Angebot für potenzielle Käufer interessanter und Sie erhalten den vollen Verkaufspreis.
  • Entscheidend für einen erfolgreichen Hausverkauf ist der Angebotspreis, der zu Beginn festgelegt wird. Dafür sollte auch bei einem Hausverkauf ohne Makler eine professionelle Hausbewertung durchgeführt werden.

1. Ist ein Hausverkauf ohne Makler für mich sinnvoll?

Haus verkaufen ohne Makler - Viele Immobilieneigentümer ziehen diese Option zunächst in Erwägung, wenn sie vor einem Hausverkauf stehen. Denn immerhin können sie so die anteilige Maklerprovision sparen, die beim Verkauf anfällt. Dieses Kostenargument ist zwar nachvollziehbar, dennoch sollten Sie sorgfältig abwägen, ob der Hausverkauf ohne Makler für Sie infrage kommt. Folgende Liste hilft Ihnen, eine fundierte Entscheidung zu treffen. Dabei sollten möglichst viele der Punkte auf Sie zutreffen:

  • Sie haben ausreichend Zeit, um sich von der Planung bis zur Übergabe um alle Aufgaben rund um den privaten Hausverkauf zu kümmern.
  • Sie sind direkt vor Ort und können jederzeit Besichtigungen durchführen.
  • Sie sind telefonisch immer erreichbar und sind bereit, auch auf anderen Kanälen zügig zu reagieren, damit kein Interessent übergangen wird.
  • Sie sind bereit und in der Lage, die Vermarktungskosten aus eigenen Mitteln vorzufinanzieren und das Haus über mehrere Vermarktungswege (z.B. diverse Immobilienportale, Verkaufsgalgen, Flyer, etc.) anzubieten.
  • Sie haben Ihr Haus bewerten lassen bzw. wissen, zu welchen Preisen vergleichbare Häuser in letzter Zeit verkauft wurden.
  • Sie verfügen über ausreichend Marktkenntnis, um den Spielraum für den Verkaufspreis anhand der Bewertung realistisch einschätzen zu können.
  • Sie wissen, wie man ein informatives und ansprechendes Exposé erstellt.
  • Sie verfügen über eine hochwertige Kamera sowie über Software zur optimalen Aufbereitung des Grundrisses und können diese bedienen.
  • Sie sind ein Verkaufstalent und wissen, wie man Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen erfolgreich durchführt.
  • Sie haben schon häufiger mit Immobilien gehandelt und kennen sich auch mit rechtlichen Fragestellungen (versteckte Mängel, Vertragsgestaltung, etc.) aus.
  • Sie müssen in der Lage sein, Fragen der Käufer kompetent zu beantworten – sei es zur Bausubstanz oder zum Energieverbrauch. Nur so können Sie Vertrauen aufbauen. Andernfalls kann es passieren, dass Interessenten abspringen.

immoverkauf24 Tipp

Um zu vermeiden, dass Sie beim privaten Hausverkauf aus Unsicherheit falsche Aussagen treffen, sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Immobilienexperten oder Makler vornehmen lassen. So vermeiden Sie, dass Sie Mängel verschweigen, was schlimmstenfalls zur Rückabwicklung des Kaufs führen kann. Gut zu wissen: Beauftragen Sie den Makler mit der Vermarktung, erhalten Sie die Bewertung in der Regel kostenlos.

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2. Hausverkauf privat: So ist der Ablauf

Wer sein Haus privat verkaufen möchte, sollte sich vorab mit dem Ablauf des gesamten Verkaufsprozesses vertraut machen. So gelingt es besser, den Aufwand rund um den Hausverkauf ohne Makler einzuschätzen und jeweils abzuwägen, ob man sich dieser Aufgabe auch ausreichend gewachsen fühlt. Die einzelnen Schritte beim Haus verkaufen ohne Makler im Überblick:

  • Wertermittlung der Immobilie:
    Eine der wichtigsten Aufgaben ist die Wertermittlung des Objekts und somit die Festlegung des Verkaufspreises. Um einen marktgerechten Verkaufspreis bestimmen zu können, sind neben dem Immobilienfachwissen auch Kenntnisse zur Bauart der Immobilie, der Größe und der Bauausführung erforderlich. Zudem muss auch die Makro- und Mikrolage des Grundstücks korrekt eingeschätzt werden. Diese Informationen sind für Laien oft schwer zugänglich, was zu einer Fehleinschätzung des Verkehrswertes führen kann. Dies kann den Verkaufsprozess schlimmstenfalls erheblich erschweren und verzögern. Es ist daher ratsam, diese Aufgabe einem Experten zu übertragen, der eine professionelle Immobilienbewertung vornimmt.
  • Erforderliche Unterlagen sammeln:
    Einige Unterlagen für den Hausverkauf sind bereits für das Erstellen des Exposés wichtig, andere werden spätestens beim Notartermin benötigt. Es ist daher in jedem Fall wichtig, möglichst frühzeitig alle notwendigen Unterlagen zusammenzustellen, sodass fehlende Dokumente noch rechtzeitig beschafft werden können. Wichtig für Kaufinteressenten sind z.B. Lagepläne, Grundrisse, eventuell statische Berechnungen sowie ein aktueller Grundbuchauszug. Auch Unterlagen zu den Verbrauchs- und Energiekosten sollten zusammengetragen werden. Sofern vorhanden, sollten auch Unterlagen zu durchgeführten Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen und Baupläne zum Gebäude herausgesucht werden, da sie beispielsweise für geplante Umbauvorhaben relevant sein können.
  • Erstellen des Exposés:
    Ein gutes Exposé enthält nicht nur alle für Kaufinteressenten relevanten Angaben, sondern weckt auch die Neugier dank ansprechender Fotos von der optimal in Szene gesetzten Immobilie. Diese beiden Faktoren bestimmen wesentlich darüber, wie hoch die Anzahl der Anfragen ausfällt. Mitunter kann hier auch Home Staging sinnvoll sein, um die Immobilie möglichst einladend zu präsentieren. Aussagekräftige Fotos, Grundrisse und Beschreibungen helfen zudem dabei, unnötiges Nachfragen seitens der Interessenten zu vermeiden.

immoverkauf24 Tipp

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit zum Erstellen des Exposés und vergleichen Sie Ihren Entwurf dann mit Exposés von professionellen Immobilienmaklern. Wählen Sie ausschließlich aussagekräftige Fotos, die von guter Qualität sind. Eine schlechte Bildqualität würde die Immobilie buchstäblich in ein schlechteres Licht rücken.

  • Planung der Verkaufsstrategie:
    Vor dem Start der Verkaufsaktivitäten steht die Frage, welche Kanäle sich am besten für die Vermarktung der Immobilie eignen – z.B. bestimmte Immobilienportale. Dabei spielt auch die Zielgruppe eine Rolle, da die Strategie sorgfältig auf diese abgestimmt werden muss. Zudem sollte auch geprüft werden, wann der optimale Zeitpunkt für den Verkauf sein könnte. So sollte die Immobilie vorteilhaft präsentiert werden können und es muss ausreichend Zeit für die Vermarktungsaktivitäten zur Verfügung stehen.
  • Anfragen koordinieren:
    Verkäufer sollten vor dem Beginn der Vermarktung und natürlich auch laufend sicherstellen, dass sie jederzeit problemlos für Kaufinteressenten erreichbar sind – sei es telefonisch, per E-Mail oder auf anderen Kanälen. Zudem gilt es dafür zu sorgen, die Anfragen möglichst zeitnah zu beantworten, Termine zu koordinieren, Rückfragen zu klären sowie auf Nachfrage hin auch weitere Unterlagen zur Verfügung zu stellen.
  • Durchführen der Besichtigungstermine:
    Für die Besichtigungstermine gilt es, die Immobilie optimal herzurichten und jeweils ausreichend Zeit einzuplanen. Wichtig dabei ist auch die Vorbereitung im Hinblick auf mögliche Detailfragen – beispielsweise zur Heizungsanlage. Wer selbst einfachste Fragen zur Immobilie nicht beantworten kann, hinterlässt ansonsten schnell einen inkompetenten Eindruck, was Kaufinteressenten abschrecken kann.
  • Verhandlung des Verkaufspreises:
    Ist ein Kaufinteressent gefunden, sollten Eigentümer sich vor dem Beginn der Kaufpreisverhandlungen eine Strategie zurechtlegen und einen Korridor für die Verhandlungen definieren.
  • Kaufvertrag vorbereiten:
    Wer den Hausverkauf privat durchführt, sollte sich vorab umfassend zu den Details von Kaufverträgen informieren und prüfen, welche Klauseln diese unbedingt enthalten sollten. Dabei gilt es sowohl die eigenen als auch die Interessen des Käufers zu berücksichtigen. Diese Aufgabe erfordert einiges an Fachwissen. Hier kann es empfehlenswert sein, gegebenenfalls einen Anwalt hinzuzuziehen.
  • Notartermin:
    Beim Notar wird der Kaufvertrag für die Immobilie beurkundet und zugleich die Auflassungsvormerkung beantragt. Sowohl Verkäufer als auch Käufer sollten bei diesem Termin darauf achten, alle getroffenen Absprachen schriftlich zu fixieren, falls sie im Kaufvertrag noch nicht enthalten waren. Der Notar berücksichtigt diese dann entsprechend.

Unsere folgende Checkliste hilft Ihnen, sämtliche Aufgaben rund um den Immobilienverkauf ohne Makler im Blick zu behalten.

3. Welche Vor- und Nachteile hat ein privater Hausverkauf?

Wenn Sie in Erwägung ziehen, Ihr Haus privat zu verkaufen, sollten Sie die Vor- und Nachteile sorgfältig gegeneinander abwägen. Die folgende Übersicht hilft Ihnen dabei, Ihre Entscheidung für oder gegen den Hausverkauf ohne Makler zu treffen:

Haus verkaufen ohne Makler - die Vorteile:

  • Viele Kaufinteressenten fühlen sich bei Angeboten ohne Maklerprovision besonders angesprochen, da sie sich eine Kostenersparnis beim Kauf erhoffen.
  • Da die Maklerprovision entfällt, bleibt mehr vom Verkaufserlös für Sie übrig. Dieses Argument ist für viele Verkäufer ausschlaggebend, auch wenn es nicht immer stichhaltig ist. Denn vielfach gelingt es Maklern, einen höheren Verkaufspreis zu verhandeln und im Idealfall haben Sie trotz Maklercourtage unterm Strich einen höheren Verkaufserlös erzielt.
  • Sie können eigenverantwortlich agieren und müssen sich mit niemandem abstimmen.
  • Sie riskieren nicht, an einen unprofessionellen Makler zu geraten. Dieses Risiko könnten Sie allerdings minimieren, indem Sie bei der Suche nach einem geeigneten Makler einige Punkte beachten oder eine seriöse Maklerempfehlungen nutzen.

Haus verkaufen ohne Makler - die Nachteile:

  • Sie müssen einen erheblichen Zeitaufwand für die Vermarktung einplanen. Das gilt übrigens auch für Immobilien in gesuchter Lage, bei denen häufig davon ausgegangen wird, dass sie sich quasi von allein verkaufen. Doch bei solchen Immobilien gilt es, eine Flut von Anfragen zu bewältigen. Nur so lässt sich sicherstellen, die Käufer mit dem attraktivsten Kaufangebot zu finden.
  • Im Gegensatz zum Verkauf mit Makler sind Sie beim privaten Hausverkauf nicht rechtlich abgesichert. Sie riskieren schlimmstenfalls viel Ärger oder gar eine teure und nervenaufreibende Rückabwickung des Kaufs, wenn Ihnen Fehler unterlaufen.
  • Sie erhalten möglicherweise nicht den Verkaufspreis, der für Ihr Haus angemessen wäre. So haben Laien häufig nicht die nötige Erfahrung, um Immobilien optimal zu vermarkten und verfügen nicht über das erforderliche Verhandlungsgeschick, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen. Anders als mit Makler steht Ihnen außerdem keine Interessentenkartei zur Verfügung, mit welcher sich der Interessentenkreis vergrößern würde.
  • Auch der Hausverkauf ohne Makler ist mit Kosten verbunden, auch wenn die anteilige Maklercourtage entfällt. Je nachdem, wie aufwändig es ist, das Haus ohne Makler zu verkaufen, können die Kosten durchaus erheblich sein. Das ist dann der Fall, wenn Anzeigen auf den gängigen Online-Plattformen verlängert werden müssen oder zusätzliche Kosten durch das Hervorheben der Annoncen verursacht werden.

4. Welche Kosten entstehen beim privaten Immobilienverkauf?

Vielfach entscheiden sich Eigentümer für den Hausverkauf ohne Makler, weil sie sich von diesem Verkaufsweg eine Kostenersparnis erhoffen. Das ist zwar nicht ganz falsch, denn sie müssen keine anteilige Maklerprovision für den Verkauf zahlen. Allerdings fallen auch Kosten an, wenn man eine Immobilie privat verkaufen möchte. Die Kosten beim Hausverkauf ohne Makler im Überblick:

  • Immobiliengutachten: Zwar sind Wertgutachten nicht zwingend erforderlich, wenn man ein Haus ohne Makler verkaufen will. Doch insbesondere wer über geringe Marktkenntnisse verfügt, ist mit solch einem Gutachten gut beraten.
  • Fotograf: Wer nicht gerade eine professionelle Kameraausrüstung und ein sehr gutes Auge für Fotografie hat, sollte auf einen Profi für das Erstellen der Exposé-Fotos zurückgreifen. 
  • Unterlagen: Für manche Dokumente wie etwa einen gültigen Energieausweis oder einen aktuellen Grundbuchauszug fallen Kosten an.
  • Präsentation der Immobilie: Soll das Haus optimal in Szene gesetzt werden, kommen Kosten für eine Home Staging-Firma hinzu, eventuell auch Kosten für das Herrichten der Immobilie (beispielsweise ein neuer Wandanstrich).
  • Rechtliche Beratungen: Wer etwa bei der Gestaltung des Kaufvertrags einen Anwalt hinzuziehen möchte, muss auch diese Kosten berücksichtigen.
  • Fahrtkosten: Je nach Standort der Immobilie und Entfernung zum aktuellen Wohnort können nicht unerhebliche Kosten für die Hin- und Rückfahrt zu Besichtigungsterminen hinzukommen.

immoverkauf24 Info:

In der Tat müssen Verkäufer beim Hausverkauf mit Makler die Maklercourtage als Kostenpunkt berücksichtigen. Allerdings entfallen für sie dann auch diverse der aufgeführten Kosten – beispielsweise für ein Wertgutachten oder für den Energieausweis.

5. So vermeiden Sie typische Fehler beim privaten Hausverkauf

Das Haus verkaufen ohne Makler? Viele Eigentümer halten dies für eine unkomplizierte Angelegenheit und achten nur auf die Kostenersparnis beim Verkauf. Doch insbesondere Eigentümer mit wenig Fachkenntnis und mangelndem Verkaufstalent laufen Gefahr, beim Hausverkauf von privat teure Fehler zu machen. Folgende fünf Fehler beim Hausverkauf sind sehr verbreitet. Wir zeigen Ihnen, wie Sie diese umgehen können:

  • Der Verkaufspreis wird zu hoch angesetzt

Viele Eigentümer schätzen den Preis ihrer Immobilie zu hoch ein – und das kann teure Folgen haben: So schrecken sie nicht nur viele Interessenten von vornherein ab, sondern riskieren damit auch, dass sich die Vermarktung hinzieht. Denn wenn sich zum überhöhten Preis kein Käufer findet, bleibt die Immobilie am Markt und gilt irgendwann als "verbrannt". Dann helfen nur noch Preissenkungen, die schlimmstenfalls dazu führen, dass der Verkaufspreis unter dem eigentlichen Wert des Hauses liegt.

So beugen Sie vor: Wenn Sie den Hausverkauf ohne Makler angehen wollen, sollten Sie sich vorab um eine Bewertung der Immobilie kümmern. Eine Faustregel von Maklern besagt, dass der Angebotspreis maximal rund fünf bis zehn Prozent über dem ermittelten Marktpreis liegen sollte.

  • Der Zeitaufwand für den Verkaufsprozess wird unterschätzt

Viele Eigentümer sind sich des mitunter enormen Zeitaufwands für die Verkaufsaktivitäten nicht bewusst. So ist es nicht allein mit dem Organisieren und Durchführen der Besichtigungen getan, sondern es müssen beispielsweise auch alle für den Verkauf notwendigen Dokumente zusammengetragen werden. Zudem müssen Eigentümer während der Vermarktung für potenzielle Käufer ständig erreichbar sein, bei verpassten Anrufen muss so schnell wie möglich zurückgerufen werden. Hinzu kommt: Sind Eigentümer zeitlich ohnehin sehr eingespannt, steigt das Risiko, Fehler zu übersehen oder vorschnell zu handeln.

So beugen Sie vor: Prüfen Sie sorgfältig, welche Aufgaben Sie beim Hausverkauf ohne Makler auf Sie zukommen und fragen Sie sich ehrlich, wie viel Freizeit Sie für die Verkaufsaktivitäten entbehren können und wollen.

  • Der Kostenaufwand wird unterschätzt

Wer die Maklercourtage sparen will, übersieht schnell, dass auch beim Hausverkauf ohne Makler Kosten anfallen. Und diese können sich je nach Immobilie auf mehrere Tausend Euro summieren.

So beugen Sie vor: Kalkulieren Sie vor der finalen Entscheidung für den Hausverkauf ohne Makler die anfallenden Kosten sorgfältig durch und vergleichen Sie diese mit den Kosten, die beim Hausverkauf mit Makler anfallen. So entfallen in der Regel einige der Kosten wie zum Beispiel die Immobilienbewertung, wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf beauftragen.

  • Unprofessionelle Vermarktung

Wird die Immobilie mit Handyfotos und lieblos im Exposé dargestellt, wirkt sich dies negativ auf die Nachfrage aus. Und wer einfach das Immobilienportal mit den niedrigsten Kosten für die Anzeige wählt, tut schlimmstenfalls ebenfalls alles dafür, potenzielle Kaufinteressenten gar nicht erst zu erreichen. Insbesondere in gefragten Lagen unterschätzen manche Eigentümer, dass es auch dort auf eine gute Vorbereitung der Besichtigungen ankommt und sich auch Immobilien in gesuchten Gegenden nicht von allein verkaufen.

So beugen Sie vor: Bereits beim Erstellen des Exposés sollten Sie Sorgfalt walten lassen und gegebenenfalls einen Fotografen damit beauftragen, Ihre Immobilie optimal in Szene zu setzen. Vor der Wahl des Verkaufskanals sollten Sie zudem prüfen, für welche Zielgruppe sich Ihre Immobilie besonders eignet und in Erfahrung bringen, wie Sie diese am besten erreichen. Zu den Besichtigungsterminen sollten Sie sich gut vorbereiten, damit Sie mögliche Detailfragen der Interessenten direkt beantworten können.

  • Unprofessionelle Kaufabwicklung

Auch wenn schließlich ein Käufer gefunden ist, kann es zu Fehlern kommen, die zu einem enttäuschenden Verkaufspreis oder schlimmstenfalls sogar zur Rückabwicklung des Verkaufs führen können. So schrecken unsichere Verkäufer beispielsweise Kaufinteressenten ab, die dann möglicherweise doch noch einen Rückzieher machen. Oder Eigentümer versäumen es, die Bonität der Kaufinteressenten zu prüfen. Dies kann eine Rückabwicklung zur Folge haben, falls der Käufer die Mittel für den Kauf gar nicht aufbringen kann. Vielfach werden beim Kaufvertragsentwurf auch wichtige Details oder Klauseln übersehen, die sich dann als nachteilig herausstellen.

So beugen Sie vor: Mit einer gut vorbereiteten Verhandlungsstrategie verhindern Sie, unsicher zu wirken und Käufer abzuschrecken. Die Bonität der Interessenten sollte immer geprüft werden. Und wer in puncto Kaufvertrag für ein Haus auf Nummer Sicher gehen will, kann einen Anwalt zu Rate ziehen.

6. Haus verkaufen ohne Makler - Was muss ich beachten?

Viele Eigentümer, die ihr Haus privat verkaufen möchten und ohne Makler die Vermarktung planen, erhoffen sich einen höheren Verkaufserlös – schließlich entfallen die Maklergebühren, die in vielen Bundesländern bei 3,57 Prozent des Verkaufspreises liegen. Bei einem Einfamilienhaus im Wert von 400.000 Euro sind dies beispielsweise 15.000 Euro. Das ist zweifellos eine stattliche Summe.

Doch Sie sollten bei Ihren Überlegungen zum Hausverkauf ohne Makler beachten, dass Makler vielfach höhere Verkaufspreise als Eigentümer verhandeln, weil sie über mehr Verkaufsgeschick verfügen und wissen, wie man eine Immobilie bestmöglich vermarktet. Hinzu kommt, dass auch beim Hausverkauf ohne Makler im Beispielfall um die 5.000 Euro und mehr an Kosten anfallen. Hinzu kommen der Zeitaufwand und die Gefahr, dass eine nicht professionelle Vermarktung sich unnötig in die Länge zieht, was schlimmstenfalls weitere Kosten nach sich ziehen kann. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Verkaufserlös des Hauses für den Erwerb einer neuen Immobilie benötigt wird.

Falls Sie noch unsicher sind, ob sich das Beauftragen eines Maklers lohnt oder Sie doch lieber das Haus ohne Makler verkaufen wollen, können Sie hier noch einmal alle Leistungen eines Maklers auf einen Blick prüfen und abwägen:

  • Kostenlose Immobilienbewertung
  • Beratung zum Thema Energieausweis
  • Beschaffung und Aufarbeitung aller notwendigen Unterlagen
  • Umfassende Beratung hinsichtlich vertragsrechtlicher Angelegenheiten, Wohngesundheit, Verkaufsablauf
  • Erstellung eines professionellen Exposés
  • Entwicklung individueller Vermarktungsstrategie für Ihr Objekt
  • Ermittlung der geeigneten Zielgruppe
  • Organisation der Abläufe und Besichtigungstermine
  • Ansprechpartner bei sämtlichen Fragen
  • Auswahl potenzieller Käufer und Bonitätsprüfung für die Immobilienfinanzierung
  • Durchführung der Verkaufsverhandlungen
  • Bereitstellung des Kaufvertrages in Zusammenarbeit mit dem Notar
  • Begleitung bei Beurkundung
  • Durchführung der Objektübergabe
  • Betreuung vor Verkauf, während und nach Abschluss des Hausverkaufs

Eine umfassende Darstellung des kompletten Leistungsspektrums eines Maklers erhalten Sie mit unserer 37-Punkte Checkliste zum Vergleich von Maklerleistungen. So haben Sie eine gute Grundlage, um die Entscheidung zum Hausverkauf mit oder ohne Makler zu treffen.

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