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Hausverkauf Privat: Haus verkaufen ohne Makler?

Wie läuft ein Hausverkauf ohne Makler ab? Diese Frage stellen sich viele Immobilieneigentümer, die erstmalig vor einem Immobilienverkauf stehen. Hier finden Sie die wichtigsten Informationen zu Voraussetzungen, Ablauf, Kosten und Fallstricken beim Hausverkauf ohne Makler – und in welchem Fall Sie besser einen Makler zurate ziehen.

Eigentümer, die ihre Immobilie ohne Makler verkaufen möchten, sollten sich vorab umfassend informieren und den Ablauf gut planen. Denn ein privater Immobilienverkauf bringt einige Herausforderungen mit sich: Von einer belastbaren Immobilienbewertung, über die Verhandlung des Verkaufspreises bis zum rechtlich einwandfreien Kaufvertrag

1. Haus verkaufen ohne Makler: Die Voraussetzungen

Sie überlegen, Ihr Haus privat zu verkaufen und möchten keinen Immobilienmakler einschalten? Anhand der folgenden Punkte können Sie prüfen, ob die Voraussetzungen für einen erfolgreichen Privatverkauf gegeben sind:

  • Sie sind direkt vor Ort und können jederzeit Besichtigungen durchführen.
  • Sie haben ausreichend Zeit, um sich von der Planung bis zur Übergabe um alles zu kümmern.
  • Sie sind telefonisch immer erreichbar und reagieren auch auf anderen Kanälen wie Mail oder Messenger schnell, damit kein Interessent übergangen wird.
  • Sie sind bereit, die Vermarktungskosten aus eigenen Mitteln vorzufinanzieren und das Haus über mehrere Vermarktungswege (z.B. diverse Immobilienportale, Verkaufsgalgen, Flyer, etc.) anzubieten.
  • Sie haben Ihr Haus bewerten lassen bzw. wissen, zu welchen Preisen vergleichbare Häuser in letzter Zeit verkauft wurden.
  • Sie wissen wie man ein Exposé erstellt und verfügen über eine hochwertige Kamera sowie über Software zur Aufbereitung des Grundrisses sowie Wissen über deren Nutzung.
  • Sie sind ein Verkaufstalent und wissen wie man Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen durchführt.
  • Sie haben schon häufiger mit Immobilien gehandelt und kennen sich auch mit rechtlichen Fragestellungen (versteckte Mängel, Vertragsgestaltung, etc.) aus.

Das ist beim Kontakt mit Interessenten wichtig:

Generell gilt: Sie sollten während des Immobilienverkaufs ohne Makler alle Käufer-Fragen beantworten können – ob zur Bausubstanz oder zum Energieverbrauch. Zudem überzeugen Sie durch kompetentes Auftreten, damit potenzielle Käufer richtig informiert sind und Vertrauen aufbauen können. Bemerken Interessenten, dass Sie unsicher oder Ihre Aussagen nicht korrekt sind, nehmen viele schnell Abstand – besonders, wenn es um private Hausverkäufe geht. Bevor Sie aus Unsicherheit ggf. falsche Aussagen treffen, lassen Sie lieber einen Makler oder andere Immobilienexperten eine Immobilienbewertung vornehmen. Denn versteckte Mängel, die verschwiegen wurden, können im schlechtesten Fall zur Rückabwicklung des Kaufs führen.

2.  Hausverkauf privat: So ist der Ablauf

  • Wertermittlung der Immobilie: Eine der wichtigsten Aufgaben ist die Wertermittlung des Objekts und somit die Festlegung des Verkaufspreises. Um einen marktgerechten Verkaufspreis bestimmen zu können, erfordert es neben dem Immobilienfachwissen (wie zum Beispiel die Anforderungen an den Energieausweis beim Hausverkauf) auch  über Kenntnisse zur Bauart der Immobilie, der Größe, die Bauausführung sowie über die Makro- und Mikrolage des Grundstücks. Diese Informationen sind für Laien oft schwer zugänglich, was zu einer Fehleinschätzung des Verkehrswertes führen kann – und das erschwert und verzögert den Verkaufsprozess erheblich. Ratsam ist daher eine Immobilienbewertung durch einen Experten.

  • Exposé-Erstellung: Die Qualität der Präsentation der Immobilie bestimmt wesentlich, ob Interessenten eine Immobilie als attraktiv einstufen und hat somit maßgeblichen Einfluss auf die Anzahl der Anfragen. Home Staging kann eine sehr sinnvolle Maßnahme sein. Ist ein Exposé mit aussagekräftigen Fotos, Grundriss und Beschreibungen versehen, reduziert das zudem Nachfragen und damit den Aufwand für Eigentümer

  • Verkaufsstrategie planen: Um eine Immobilie zügig, stressfrei und zum gewünschten Preis zu verkaufen gilt es zu planen: einen günstigen Verkaufszeitpunkt abpassen, Immobilienportale finden, auf denen inseriert werden soll, sowie die Ansprache der richtigen Zielgruppe.

  • Notwendige Unterlagen organisieren: Eine weitere Aufgabe betrifft das Bereithalten aller notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf. Kaufinteressenten interessieren sich für alle Merkmale des Hauses, etwa Verbrauchs- und Energiekosten, sonstige Nebenkosten, Lagepläne, Grundrisse, statische Berechnungen und ein aktueller Grundbuchauszug. Und natürlich interessiert sie, wie und mit welchem Aufwand sie die Immobilie verändern können. Soll zum Beispiel ein Durchbruch vom Wohnzimmer zum Esszimmer erfolgen, dann sind Bauzeichnungen mit Angabe von tragenden Wänden relevant. Wichtig sind auch Unterlagen zu Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, mit denen Eigentümer ihre Aussagen schriftlich belegen können.

  • Kontakt zu Interessenten: Eigentümer sollten Anfragen von Kaufinteressenten auf allen Kanälen wahrnehmen können und Fragen beantworten sowie Termine koordinieren.

  • Besichtigungstermine durchführen: Für die Besichtigungen der Immobilie benötigen Eigentümer viel Zeit, Geduld und Wissen über das Objekt, um Interessenten umfassend informieren zu können.

  • Verkaufspreis verhandeln: Es gilt vorab zu überlegen, ob und in welchem Umfang ggf. ein Preisnachlass gewährt werden soll. Bei dem tatsächlichen Gespräch darüber braucht es viel Verhandlungsgeschick.

  • Ausarbeitung des Kaufvertrags: Um ein Haus zu verkaufen und ohne Makler einen Kaufvertrag aufzusetzen, sollte man sich zuvor umfassend informieren, welche Klauseln unbedingt enthalten sein sollten. Dabei gilt es sowohl seine eigenen Interessen als Verkäufer und auch die des Interessenten zu berücksichtigen. Auch hierfür wird einiges an Fachwissen abverlangt.

  • Wahrnehmung des Notartermins: Beim Notar wird der Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnet und die Auflassungsvormerkung beantragt. Dabei gilt es für Eigentümer und Käufer darauf zu achten, dass alle Absprachen auch schriftlich fixiert werden, denn der Notar kümmert sich vorwiegend um formale Aspekte.

Sie überlegen noch, ob Sie Ihr Haus privat oder doch mit Makler verkaufen wollen? Wir beraten Sie gerne und geben Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Maklerempfehlung!

immoverkauf24 Tipp

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit zum Erstellen des Exposés und vergleichen Sie Ihren Entwurf mit dem von professionellen Immobilienmaklern. Wählen Sie ausschließlich aussagekräftige Fotos, die von guter Qualität sind, ansonsten wird die mindere Qualität auf Ihr Objekt projiziert.

3. Hausverkauf Privat: Checkliste zum downloaden und abhaken

Wer ein Haus ohne Makler verkaufen möchte, ist in besonderem Maße auf eine gute Planung angewiesen. Die folgende Checkliste für den privaten Immobilienverkauf hilft, alle notwendigen Aufgaben zu bedenken, abzuarbeiten und den Überblick zu behalten. 

4. Hausverkauf ohne Makler: Ist das sinnvoll?

Folgende Gegenüberstellung soll Ihnen die Entscheidung erleichtern, ob Sie einen Makler beauftragen oder nicht:

Vorteile Makler
  1. Sie sparen Zeit, Aufwand und Nerven
    Ein Makler kennt die Abläufe und es kommt zum schnelleren Verkauf.
  2. Verkaufsaktivität kostet Sie kein Geld
    Schnellere Vermarktung aufgrund des Kundenstammes des Maklers.
  3. Garantiert marktgerechten Verkaufspreis
    Makler verfügen über Verhandlungsgeschick und erzielen meist höhere Verkaufspreise.
Vorteile Privatverkauf
  1. Angebot ohne Maklerprovision
    Führt oft zu einer Steigerung der Anzahl potentieller Käufer.
  2. Provision fließt in die eigene Tasche
    Oder kann als Verhandlungsspielraum genutzt werden.
  3. Eigenverantwortliches Handeln
    Keine Abstimmung und Besprechung notwendig.

5. Haus privat verkaufen – 10 häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt

Wer sich entscheidet, Immobilien ohne Makler zu verkaufen, sollte einige Fehler vermeiden, die häufig beim privaten Immobilienverkauf vorkommen:

  • Fehleinschätzung des möglichen Verkaufspreises

    Viele Eigentümer schätzen den Preis ihrer Immobilie zu hoch ein – das schreckt Kaufinteressenten ab. Diejenigen, die dennoch Kontakt aufnehmen, benötigen eine belastbare Immobilienbewertung, bevor sie tatsächlich kaufen. Grundsätzlich raten Immobilienmakler dazu, die Immobilie zu einem Preis anzubieten, der fünf bis zehn Prozent über dem Marktwert liegt.

  • Unterschätzter Zeitaufwand des Verkaufsprozesses

    Eigentümern ist vor dem Verkaufsprozess häufig nicht klar, welche zeitlichen Aufwände etwa die Dokumentenbeschaffung und die Bearbeitung der Anfragen mit sich bringen und welche Kosten anfallen. Die Gefahr besteht, dass Verkäufer durch Zeitdruck Fehler begehen oder vorschnelle Entscheidungen treffen, etwa den erstbesten Käufer wählen.

  • Unterschätzter Kostenaufwand

    Wer die Maklerkosten spart, will dieses Geld ungern selbst für den Verkauf einsetzen. Jedoch sind einige Ausgaben unverzichtbar, darunter ggf. für Wertgutachten, Energieausweis, Vermarktung, Grunderwerbsteuer oder Notarkosten. Wer nicht mit diesen z.T. hohen Ausgaben gerechnet hat, ärgert sich häufig, nicht doch einen Makler beauftragt zu haben, der diese Kosten übernimmt.

  • Fehlende Dokumente

    Es gilt sich rechtzeitig alle für den Verkauf notwendigen Dokumente zu beschaffen. Fehlen diese für die Bewerbung oder Besichtigung, wie etwa der Energieausweis, kann es zu lästigen Verzögerungen des Verkaufs führen.

  • Unproduktive Werbung bzw. Vermarktung

    Wer das Objekt einfach nur auf dem günstigsten Immobilienportal einstellt, dem kann es passieren, dass zu wenige oder auch zu viele Interessenten sich melden. Vor der Vermarktung gilt es zu überlegen, wer die Zielgruppe sein soll und über welche Kanäle (z.B. per Anzeige in der regionalen Zeitung oder mehrere Portale) diese am besten zu erreichen ist. Außerdem sollte man sich ausreichend Zeit für die Vermarktung nehmen (vielleicht sogar Urlaub). Die notwendigen Investitionen (für Wertgutachten, Energieausweis, Vermarktung in Portalen etc.) gilt es genau zu kalkulieren.

  • Ungünstige Präsentation der Immobilie

    „Eine paar Fotos von Haus und Garten sind schnell gemacht und auf einem Portal eingestellt.“ Wer so denkt und vorgeht, ist häufig von der Reaktion der Kaufinteressenten enttäuscht: Denn die übertragen die nachlässige Präsentation schnell auf die Immobilie – und melden sich nicht oder wollen beim Kaufpreis sparen.

  • Mangelhafte Kommunikation mit Kaufinteressenten

    Wer Haus oder Wohnung verkaufen möchte, muss für potenzielle Käufer ständig erreichbar sein: telefonisch, per E-Mail oder Messenger-Dienst und im Idealfall auch über Fax. Auf verpasste Anrufe sollte schnellstmöglich ein Rückruf folgen. Muss der Anrufer oder Absender länger als einen Tag auf eine Antwort warten, kann der Eindruck entstehen, dass das Verkaufsangebot nicht seriös ist. Und auch Transparenz ist bei der Kundenkommunikation wichtig: Das heißt, Eigentümer sollten vor Start der Vermarktung alle Informationen über das Objekt recherchieren und alle Informationen im Kundengespräch offenlegen.

  • Unvorbereitete Verkaufsgespräche

    Um den angestrebten Kaufpreis tatsächlich zu erreichen, gilt es überzeugende Verkaufsargumente parat zu haben, alle Fragen der Interessenten beantworten zu können und sicher und souverän aufzutreten. Auch für die Preisverhandlungen gilt es, sich eine Strategie für Einstiegspreis, Verhandlungsspielraum & Co. zu überlegen. Unsichere Verkäufer schrecken potenzielle Käufer eher ab.

  • Unzureichend geprüfte Käufer

    Nicht wenige Immobilienverkäufer scheuen sich, die Bonität von Käufern zu prüfen. Das kann jedoch fatale Folgen haben: Entweder scheitert der Verkauf kurz vor Vertragsschluss oder, wenn sich anschließend die Zahlungsunfähigkeit des Käufers herausstellt, der Kauf muss rückabgewickelt werden. Verkäufer sollten deshalb die Solvenz der Interessenten genau prüfen und nicht vorschnell den Kaufvertrag abschließen.

  • Unzureichend geprüfte Kaufverträge

    Wer in Deutschland eine Immobilie verkauft, muss den Kaufvertrag von einem Notar beglaubigen lassen. Der Notar ist allerdings nur für Vertragsgestaltung und die Änderungen im Grundbuch zuständig. Die Details des Verkaufs sowie sämtliche Absprachen müssen Verkäufer und Käufer selbst rechtssicher formulieren und vertraglich fixieren. Deshalb gilt es vor dem Notartermin zu prüfen, ob alle Absprachen vollständig und korrekt verschriftlicht sind.

6. Privater Hausverkauf - Fazit

Viele Eigentümer, die eine Immobilie privat verkaufen möchten und ohne Makler die Vermarktung planen, erhoffen sich einen höheren Verkaufserlös – schließlich entfallen die Maklergebühren. In vielen Bundesländern zahlen Eigentümer 3,57 Prozent des Verkaufspreises für die Courtage – bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro entspricht das 15.000 Euro. Das ist eine beachtliche Summe. Jedoch erzielen Makler häufig höhere Verkaufspreise als Eigentümer, durch professionelle Vermarktung und geschickte Verhandlung. Zudem sparen Eigentümer die Courtage bei einem Hausverkauf ohne Makler tatsächlich nicht gänzlich ein, da der Privatverkauf ebenfalls schnell 5.000 Euro und mehr kosten kann. Hinzukommen Risiken und erhebliche Aufwände, die Eigentümer auf sich nehmen müssen. Und so können Eigentümer beim privaten Immobilienverkauf zwar in einigen Fällen Geld einsparen, Zeit und Nerven sind jedoch die Ressourcen, die sie stattdessen in hohem Maße aufwenden müssen.

Wer sich nicht sicher ist, ob die Beauftragung eines Maklers sich lohnt oder nicht, erhält hier noch einmal eine Übersicht über die Leistungen eines Maklers, die dieser im Laufe des Verkaufsprozesses übernimmt:

  • Kostenlose Immobilienbewertung
  • Beratung zum Thema Energieausweis
  • Beschaffung und Aufarbeitung aller notwendigen Hausverkauf Unterlagen
  • Umfassende Beratung hinsichtlich vertragsrechtlicher Angelegenheiten, Wohngesundheit, Verkaufsablauf
  • Erstellung eines professionellen Exposés
  • Entwicklung individueller Vermarktungsstrategie für Ihr Objekt
  • Ermittlung der geeigneten Zielgruppe
  • Organisation der Abläufe und Besichtigungstermine
  • Ansprechpartner bei sämtlichen Fragen
  • Selektion potenzieller Käufer und Bonitätsprüfung für die Immobilienfinanzierung
  • Durchführung der Verkaufsverhandlungen
  • Bereitstellung des Kaufvertrages in Zusammenarbeit mit dem Notar
  • Begleitung bei Beurkundung
  • Durchführung der Objektübergabe
  • Betreuung vor Verkauf, während und nach Abschluss des Hausverkaufes

Eine noch umfassendere Darstellung des Aufgaben- und Leistungsspektrum eines Maklers finden Sie in unserer 37-Punkte Checkliste zum Vergleich von Maklerleistungen.

Tipp von immoverkauf24:

Wie Sie sich schließlich auch entscheiden, für den Privatverkauf oder den Verkauf per Makler: Sie sollten Sie sich im Vorfeld kostenlos und unverbindlich beraten lassen! Gerne stellen wir den Kontakt zu einem kompetenten und seriösen Makler in Ihrer Region her, der sich Zeit für alle Fragen nimmt und Ihr Haus zudem kostenlos bewertet.

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