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Grundstücksbewertung - Grundstückswert ermitteln

Wer sein Grundstück verkaufen möchte, der muss im Vorfeld wissen, was das eigene Grundstück wert ist. Aber wie lässt sich der Wert eines Grundstücks vor Grundstücksverkauf möglichst genau vorhersagen? Welche Rolle spielen die Grundstückspreise, die Lage der Immobilie und die Bebaubarkeit des Grundstücks?

1. Was ist mein Grundstück wert?

Eigentümer von Grundstücken fragen sich immer wieder, was ist der Grund und Boden, den sie besitzen, aktuell wert und wie kann dieser Wert möglichst passend zur Marktsituation bestimmt werden?

Am einfachsten lässt sich der Grundstückswert bestimmen, indem man ähnliche Grundstücke ausfindig macht, die erst vor kurzem im eigenen Stadtteil verkauft worden sind. Zu welchen Grundstückspreisen wurden diese Grundstücke angeboten und verkauft? Dies ist nicht so einfach, weil in Großstädten das Angebot von Grundstücken knapp ist und damit oft Vergleichsobjekte fehlen.

Jährlich veröffentlichen die örtlichen Gutachterausschüsse, anhand der gesammelten erzielten Verkaufspreise von Objekten, die Bodenrichtwerte für örtliche Grundstücke. Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Anhaltspunkt für den Grundstückswert, denn die Bodenrichtwerte der Gemeinden spiegeln das Preisniveau der jeweiligen Stadtteile wieder. Je höher der Bodenrichtwert in einer bestimmten Lage, desto höher der mögliche Grundstückspreis.

Der voraussichtlich am Markt erzielbare Preis (Verkehrswert des Grundstückes) ist aber nicht automatisch mit dem Bodenrichtwert gleichzusetzen. In der Praxis liegt der Verkehrswert nicht selten 10-20% unter oder über dem aktuellen Bodenrichtwert.

Tipp immoverkauf24

Der wahre Vorteil der Bodenrichtwerte für Grundstücke ist, dass man so einen Orientierungspunkt hat und in etwa weiß, was der Boden in einer bestimmten Lage bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche wert ist. Doch alleine der Bodenrichtwert reicht nicht aus, um zu ermitteln, was das eigene Grundstück wert ist.

2. Wie ermittelt man den Wert des eigenen Grundstückes?

Der Grundstückswert setzt sich zumeist aus dem eigentlichen Bodenwert und in der Regel den Erschließungskosten zusammen. Ein sachverständiger Gutachter kann hier mittels Verkehrswertermittlung im Rahmen der sogenannten ImmoWertV eine verlässliche Aussage treffen, was das Grundstück wert ist. Verkehrswertgutachten sind jedoch kostenpflichtig und insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie mit einer gerichtlichen Auseinandersetzung über den Verkehrswert der Immobilie rechnen. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn Sie sich im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung nicht mehr mit den betreffenden Parteien einvernehmlich auf einen Vermögensausgleich einigen können.

Bei der Ermittlung des Wertes spielen entscheidende Parameter eine wichtige Rolle. Der Wert eines Grundstückes variiert aufgrund:

  • Art des Grundstücks
  • Lage (Infrastruktur, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Nachbarschaft etc.)
  • Grundstücksgröße
  • Grundstückszuschnitt
  • Bebauung, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften, Baubeschränkungen
  • Bodenbeschaffenheit
  • Erschließungsgrad

Dabei gilt: je ungünstiger ein Grundstück zugeschnitten ist und umso weniger es bebaut werden darf, desto geringer ist der Grundstückswert. Der Grund dafür ist einfach, denn z.B. ein Bauträger, der ein unbebautes Grundstück kaufen möchte, kalkuliert zunächst, welchen Preis er am Markt für die auf dem Grundstück erstellbare Wohnfläche erzielen kann. Von diesem Wert zieht er seine kalkulierten Baukosten und seinen Gewinn ab, was dann übrig bleibt, ist der Preis, den er bereit ist, für das Grundstück zu zahlen.

Zu beachten ist aber auch, dass manches Grundstück sehr viel kostbarer ist als der Durchschnitt der zu beurteilenden Wohngegend. Zum Beispiel sind Eckgrundstücke in eng bebauten Innenstädten um ein Vielfaches wertvoller als andere.

3. Welche Rolle spielt speziell die Lage bei der Bewertung?

Jedes Grundstück ist einzigartig und damit besitzt auch jedes Grundstück potentiell einen eigenen Wert. Ein Eigentümer wird mehr Geld für sein Grundstück als z.B. der Nachbar bekommen, wenn sein Grundstück einen unverbaubaren Blick hat, das Nachbargrundstück aber z.B. zugebaut und schattig liegt. Bei der Bewertung der Lage der Immobilie sind daher nicht nur Makrofaktoren wie Stadtteil oder Verkehrsanbindung wichtig, sondern auch Mikrofaktoren zu berücksichtigen. Entscheidende Fragen sind hier z.B.:

  • Ist der Garten nach Südwesten ausgerichtet?
  • Hat das Grundstück eine Hanglage?
  • Ist der Boden verseucht?

4. Welche Rolle spielt die Bebaubarkeit des Grundstücks (Bebauungsplan) für den Wert?

Besonders wichtig für die Frage des Grundstückswerts ist die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Ein Grundstück, das nicht bebaut werden darf, ist fast nichts wert. Ein Grundstück, für das der Flächennutzungsplan bereits eine Bebauung in Aussicht stellt (Bauerwartungsland) ist schon mehr wert, auch wenn hier die eigentliche Erschließung noch aussteht.

Am meisten ist ein Grundstück wert, wenn es bereits einen Bebauungsplan gibt, der eine umfangreiche Bebauung zulässt.

Bebauungsplan studieren – dann Grundstück bewerten

Der Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, ob und in welcher Weise ein Grundstück bebaut werden kann. Im Plan sind die zulässige Geschossflächenanzahl, die Grundflächenanzahl und die Anzahl maximal zu errichtender Vollgeschosse und deren Bauweise vorgegeben.

Der Bebauungsplan enthält zudem Angaben über Baulinien, Baugrenzen und mögliche Bauauflagen z.B. Dachformen, Farbgestaltung uvm. Der Bebauungsplan ist bei der örtlichen Baubehörde einsehbar.

Liegen genaue Angaben zur Bebaubarkeit eines Grundstücks vor, lässt sich der zu erzielende Verkaufspreis des Grundstücks u.a. aus einer Bauträgerkalkulation ableiten. Im Rahmen einer Bauträgerkalkulation rechnet der Bauträger von dem erwarteten Verkaufserlös sowohl seine Kosten als auch seine angestrebte Ertragsmarge herunter. Der Betrag, der danach übrig bleibt, ist der Betrag, den der Bauträger in etwa bereit ist, für ein Grundstück auszugeben.

5. Grundstückswert ermitteln – Vereinfachte Bauträgerkalkulation

Grundstücksgröße 600qm
Grundflächenzahl (GRZ) 0,3
Maximale überbaubare Fläche (Grundstücksgröße * GRZ) 180qm
Geschossflächenzahl (GFZ) 1,2
Maximale bebaubare Fläche (Grundstücksgröße * GFZ) 720qm
davon errichtbare Wohnfläche (ca. 80%) 576qm
Verkaufspreis Neubauwohnung pro qm Wohnfläche 3.000€
Kosten Bauträger (Errichtung, Finanzierung, etc.) pro qm Wohnfl. 2.000€
Ergebnis Bauträger vor Grundstückskosten pro qm Wohnfl. 1.000€
Bauträgerergebnis vor Grundstückskosten (Wohnfläche * Ergebnis pro qm) 576.000€
Quelle: immoverkauf24

Fazit der Berechnung

Würde der Bauträger das Grundstück für 576.000 Euro erwerben, könnte er mit dem Projekt keinen Gewinn machen. Kauft er das Grundstück dagegen für 500.000 Euro, beliefe sich der Gewinn auf 76.000 Euro, vorausgesetzt die Plankalkulation geht auf.

Da es für einen Laien sehr schwer ist, eine Bauträgerkalkulation im Detail nachzuvollziehen bzw. auf Plausibilität zu prüfen, sollte der Eigentümer eines Grundstücks, das Grundstück vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten lassen, ebenso wie er bei einem bebauten Grundstück eine Immobilienbewertung durchführen lassen würde. Dieser kann im Rahmen der Grundstücksbewertung auch einschätzen, ob eher Privatpersonen an einem Grundstückskauf interessiert wären oder eher Bauträger und zu welchem Preis.

6. Kann man den Grundstückswert selbst berechnen?

Eine professionelle Grundstücksbewertung erfordert schon einiges an Know-how und Marktkenntnis. Deshalb sollte man sich hier nicht auf sein Bauchgefühl verlassen, sondern von einem Sachverständigen den Wert des Grundstücks ermitteln lassen. Wird hingegen lediglich eine Tendenz benötigt, kann der Wert anhand der aufgeführten Formel selber ermittelt werden. Sie benötigen dafür den Bodenrichtwert sowie die Quadratmeteranzahl des Grundstückes.

  • Grundstückswert = Bodenrichtwert * Quadratmeterzahl

Kurznotiz: Besteht das Grundstück aus Bau- und Hinterland, muss man das berücksichtigen. Hinterland ist meist unbebaubar ergo weniger wert!

  • Grundstückwert = Bodenrichtwert für Bauland * Quadratmeterzahl Bauland + Bodenrichtwert Hinterland * Quadratmeterzahl Hinterland

Hinweis immoverkauf24

Der errechnete Wert spiegelt keinesfalls eine professionelle Grundstücksbewertung wieder. Denn jedes Grundstück ist einzigartig und hat damit auch einen eigenen Wert.

7. Spiegeln die aktuellen Grundstückspreise meinen Grundstückswert wieder?

Die Grundstückspreise in Deutschland weisen eine hohe Bandbreite auf: von ein paar Euro pro Quadratmeter auf dem Land bis über 1.000 Euro pro Quadratmeter in gefragten Stadtlagen. Zum einen, weil der Grundstücksmarkt in der Regel kleiner ist, als der Häusermarkt. Zum anderen, weil die tatsächliche Bebauung vor Verkauf nicht feststeht. So kann es sein, dass ein Interessent das Grundstück mit einer anderen Immobilie und zu anderen Baukosten als ein zweiter Interessent bebauen möchte. Je nach Konzept, Finanzkraft des Bieters, etc. fallen die Gebote sehr unterschiedlich aus.

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