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Grundstücksbewertung

Die Grundstückspreise in Deutschland weisen eine hohe Bandbreite auf: von ein paar Euro pro Quadratmeter auf dem Land bis über 1.000 Euro pro Quadratmeter in gefragten Stadtlagen. Aber wie lässt sich der Wert eines Grundstücks vor Grundstücksverkauf möglichst genau vorhersagen? Welche Rolle spielen die Lage und die Bebaubarkeit des Grundstücks?

Grundstück bewerten – Bodenrichtwerte als Anhaltspunkt

Ob eine Lage gefragt ist oder nicht, lässt sich nicht nur anhand der Immobilienpreise des jeweiligen Stadtteils ablesen. Auch die Bodenrichtwerte der Gemeinden spiegeln das Preisniveau wieder und sind ein erster Anhaltspunkt für den Wert eines Grundstücks. Der Verkehrswert eines Grundstücks, d.h. der tatsächlich am Markt erzielbare Preis ist aber nicht automatisch mit dem Bodenrichtwert gleichzusetzen.

Hinweis von immoverkauf24:

In der Praxis liegt der Verkehrswert des Grundstücks nicht selten 10 bis 20% über oder unter dem Bodenrichtwert.

Grundstückswert – Mikrolage beachten!

Jedes Grundstück ist einzigartig und damit besitzt auch jedes Grundstück potentiell einen eigenen Wert. Ein Eigentümer wird mehr Geld für sein Grundstück als z.B. der Nachbar bekommen, wenn sein Grundstück einen unverbaubaren Blick hat, das Nachbargrundstück aber z.B. zugebaut und schattig liegt. Bei der Lagebewertung sind daher nicht nur Makrofaktoren wie Stadtteil oder Verkehrsanbindung wichtig, sondern auch Mikrofaktoren (z.B. ist der Garten nach Südwesten ausgerichtet? Hat das Grundstück eine Hanglage? Ist der Boden verseucht?) zu berücksichtigen.

Bebaubarkeit des Grundstücks bestimmt Grundstückswert

Besonders wichtig für die Frage des Grundstückswerts ist die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Ein Grundstück, das nicht bebaut werden darf, ist fast nichts wert. Ein Grundstück, für das der Flächennutzungsplan bereits eine Bebauung in Aussicht stellt (Bauerwartungsland) ist schon mehr wert, auch wenn hier die eigentliche Erschließung noch aussteht.

Am meisten ist ein Grundstück wert, wenn es bereits einen Bebauungsplan gibt, der eine umfangreiche Bebauung zulässt.

Bebauungsplan studieren – dann Grundstück bewerten

Der Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, ob und in welcher Weise ein Grundstück bebaut werden kann. Im Plan sind die zulässige Geschossflächenanzahl, die Grundflächenanzahl und die Anzahl maximal zu errichtender Vollgeschosse und deren Bauweise vorgegeben.

Der Bebauungsplan enthält zudem Angaben über Baulinien, Baugrenzen und mögliche Bauauflagen z.B. Dachformen, Farbgestaltung uvm. Der Bebauungsplan ist bei der örtlichen Baubehörde einsehbar.

Liegen genaue Angaben zur Bebaubarkeit eines Grundstücks vor, lässt sich der zu erzielende Verkaufspreis des Grundstücks u.a. aus einer Bauträgerkalkulation ableiten. Im Rahmen einer Bauträgerkalkulation rechnet der Bauträger von dem erwarteten Verkaufserlös sowohl seine Kosten als auch seine angestrebte Ertragsmarge herunter. Der Betrag, der danach übrig bleibt, ist der Betrag, den der Bauträger in etwa bereit ist, für ein Grundstück auszugeben.

Grundstückswert ermitteln – Vereinfachte Bauträgerkalkulation

Grundstücksgröße 600qm
Grundflächenzahl (GRZ) 0,3
Maximale überbaubare Fläche (Grundstücksgröße * GRZ) 180qm
Geschossflächenzahl (GFZ) 1,2
Maximale bebaubare Fläche (Grundstücksgröße * GFZ) 720qm
davon errichtbare Wohnfläche (ca. 80%) 576qm
Verkaufspreis Neubauwohnung pro qm Wohnfläche 3.000€
Kosten Bauträger (Errichtung, Finanzierung, etc.) pro qm Wohnfl. 2.000€
Ergebnis Bauträger vor Grundstückskosten pro qm Wohnfl. 1.000€
Bauträgerergebnis vor Grundstückskosten (Wohnfläche * Ergebnis pro qm) 576.000€
Quelle: immoverkauf24

Fazit der Berechnung

Immobilienbewertung kostenlos

Würde der Bauträger das Grundstück für 576.000 Euro erwerben, könnte er mit dem Projekt keinen Gewinn machen. Kauft er das Grundstück dagegen für 500.000 Euro, beliefe sich der Gewinn auf 76.000 Euro, vorausgesetzt die Plankalkulation geht auf.

Da es für einen Laien sehr schwer ist, eine Bauträgerkalkulation im Detail nachzuvollziehen bzw. auf Plausibilität zu prüfen, sollte der Eigentümer eines Grundstücks, das Grundstück vor Verkauf durch einen Experten kostenlos bewerten lassen, ebenso wie er bei einem bebauten Grundstück eine Immobilienbewertung durchführen lassen würde.

Dieser kann im Rahmen der Grundstücksbewertung auch einschätzen, ob das Grundstück eher an Bauträger oder an Privatpersonen verkaufbar ist und zu welchem Preis.

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