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Steuer bei Hausverkauf, Wohnungsverkauf & Grundstücksverkauf

Steuer bei Hausverkauf Infografik

Damit beim Hausverkauf bzw. Wohnunsgverkauf oder Grundstücksverkauf keine Steuer anfällt, muss der Eigentümer der Immobilie diese entweder seit Bauende bzw. Kauf ausschließlich selbst bewohnt oder mindestens im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst genutzt haben.

Wurde die Immobilie nicht selbst genutzt, so muss sie 10 Jahre im Besitz des Verkäufers sein, damit keine Spekulationssteuer anfällt.

Erfahren Sie hier alles zur Spekulationsfrist, Höhe der Spekulationssteuer, Unterschiede in der Versteuerung eines Gewinns bei Eigennutzung und Vermietung inkl. Kalkulationsbeispiel und Steuerspar-Tipps!

1. Spekulationsfrist bei Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf - Was beachten?

Notaranderkonto

Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung bzw. Ihr Grundstück verkaufen und fragen sich, ob ein möglicher Gewinn steuerfrei ist? Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig (§ 23 EStG), d.h. damit auch die Gewinne aus dem Hausverkauf oder dem Verkauf einer Wohnung. Die Spekulationsfrist beim Immobilienverkauf beträgt wie bei allen Grundstücksgeschäften 10 Jahre. D.h., der mögliche Gewinn aus dem Verkauf eines Hauses oder einem Wohnungsverkauf ist nicht zu versteuern, wenn zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens 10 Jahre liegen. Ausschlaggebend ist das Datum der Beurkundung der jeweiligen Kaufverträge.

Allerdings: Sie müssen keine Steuer beim Hausverkauf bezahlen, wenn die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist oder Sie die Immobilie selbst genutzt haben (siehe Sonderregelung Eigennutzung unten).

2. Steuer bei Immobilienverkauf – Sonderregelung Eigennutzung von Haus oder Wohnung

Aber auch innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren kommt es bei einem Hausverkauf nicht immer zu einer Besteuerung eines Gewinns. Eine weitere Ausnahme liegt bei kompletter oder zeitweiser Selbstnutzung der Immobilie vor!

Hinweis!

Es fällt keine Steuer beim Hausverkauf oder beim Verkauf einer Wohnung an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG).

Dies gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Beispiel: Wird eine Immobilie im Jahr 2013 gekauft und ab Dezember 2015 selbst bewohnt und im Januar 2017 wieder verkauft, so ist keine Spekulationssteuer zu zahlen. Die Regelung gilt auch für selbstgenutzte Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen.

Der Gesetzgeber versteht unter eigenen Wohnzwecken, dass das Haus durch Sie selbst bzw. durch Ihre Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören steuerlich gesehen aber nur Ihre Kinder und auch nur, solange Sie noch Kindergeld beziehen. Eine Nutzung von anderen Verwandten führt in der Regelung zur Besteuerung des Wertzuwachses im Verkaufsfall.

Grundstücksverkauf und Steuern

Ein Grundstücksverkauf birgt die Besonderheit, dass die Eigennutzung bei einem unbebauten Grundstück nicht gegeben sein kann, da man auf einem unbebauten Grundstück nicht wohnen kann. In der Regel fällt bei einem gewinnbringenden Verkauf Spekulationssteuer an.

3. Höhe Spekulationssteuer bei Hausverkauf / Wohnungsverkauf – Beispiel-Rechnung

Spekulationssteuer

Wie viel Steuern Sie beim Immobilienverkauf zu entrichten haben, hängt zum einen von der Höhe des Wertzuwachses und zum anderen von Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. War das Haus oder die Wohnung vermietet, vermindern die in der Vergangenheit gegenüber dem Finanzamt geltend gemachten Abschreibungen die Anschaffungskosten (Abschreibungen bei Altbauten und Neubauten jährlich 2% bzw. 2,5% bei Altbauten vor 1925).

Der folgenden Tabelle können Sie entnehmen, wie die Steuer beim Hausverkauf berechnet wird (vermietetes Haus):

Spekulationssteuer Hausverkauf – Beispiel

Veräußerungserlös Immobilie

320.000 €
- Veräußerungskosten (z.B. Malerarbeiten) 10.000 €
- Anschaffungskosten (ggf. um AfA gemindert bei vermieteten Immobilien) 250.000 €
Zu versteuernder Gewinn 60.000 €
Persönlicher Steuersatz 40 %
Zu zahlende Steuer 24.000 €

Die Anschaffungskosten umfassen immer auch die Kaufnebenkosten (Grundsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Makler). Die Höhe des persönlichen Steuersatzes ist von Ihrem gesamt zu versteuernden Einkommen abhängig (d.h. inklusive Einkommen aus Arbeit, Kapitalanlagen, etc.).

Tipp von immoverkauf24:

Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen möchten oder eine vermietete Wohnung verkaufen möchten und die Immobilie schon stark im Wert gestiegen ist, sollten Sie idealerweise erst nach 10 Jahren verkaufen, um den Gewinn steuerfrei zu realisieren. Oder: Sie melden Eigenbedarf an (siehe Eigenbedarfskündigung), nutzen die Wohnung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangen Jahren selbst, verkaufen die Wohnung danach und realisieren den Gewinn steuerfrei.

4. Verkauf mehrerer Immobilien – Gewerblicher Grundstückshandel

Mehrfamilienhaus verkaufen

Bitte beachten Sie, dass bei den vorangestellten Angaben zur Besteuerung unterstellt wurde, dass es sich bei Ihrem Hausverkauf um einen Vorgang der privaten Vermögensverwaltung handelt.

Wenn Sie regelmäßig Immobilien veräußern bzw. sogar 3 oder mehr Objekte in 5 Jahren, dann gelten die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels (§15 EStG).

Hinweis:

Wenn Sie z.B. zwei Wohnungen verkauft und den Gewinn steuerfrei realisiert haben, kann es beim Verkauf einer dritten Immobilie zur rückwirkenden Besteuerung der ersten beiden Verkäufe kommen.

Beachten Sie daher genau die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückhandels bzw. fordern Sie den Erlass des Finanzministeriums zum gewerblichen Grundstückshandel bei immoverkauf24 an. Kontaktieren Sie uns über unser Kontaktformular .

5. Steuer für Immobilienverkauf aus Betriebsvermögen

Zählt die Immobilie nicht zu einem Privat- sondern zum Betriebsvermögen so gehören die Gewinne aus dem Verkauf zum steuerpflichtigen Unternehmensgewinn.

6. Verluste aus Immobilienverkauf – Steuerliche Behandlung

Entstehen aus einem Immobilienverkauf Verluste, so können diese laut § 23 Einkommenssteuergesetz nur bis zu der "Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden". Es ist nicht möglich, diese Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften mit Einkünften aus anderen Arten zu verrechnen. Dies bedeutet in der Praxis: Verkaufen Sie eine Immobilie mit Verlust, so können Sie diesen nur geltend machen, wenn Sie einen Gewinn aus einem gleichartigen privaten Veräußerungsgeschäft erzielt haben und die Steuerlast aus diesem Gewinn senken.

7. Grundstücksverkauf Steuer – die Besonderheiten

Ein Grundstücksverkauf birgt die Besonderheit, dass die Eigennutzung bei einem unbebauten Grundstück nicht gegeben sein kann, da man auf einem unbebauten Grundstück nicht wohnen kann. In der Regel fällt bei einem gewinnbringenden Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist Spekulationssteuer an.

8. Erbschaft und Steuer bei Immobilienverkauf

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, übernehmen Sie die Spekulationsfrist vom Erblasser. Das bedeutet zum Beispiel: Hatte der Erblasser eine vermietete Immobilie seit über 10 Jahren in seinem Besitz, sind Sie bei einem Verkauf von der Spekulationssteuer befreit. Hat der Erblasser die Immobilie seit Anschaffung bzw. Fertigstellung oder im Jahr des Vererbens sowie in den letzten zwei Kalenderjahren zuvor selbst genutzt, sind Sie ebenfalls von der Spekulationssteuer befreit. Die eventuelle Erbschaftssteuer ist separat zu entrichten.

Wichtig: Geerbte Immobilien zählen nicht in die „Drei-Objekt-Grenze“ des gewerblichen Grundstückhandels.

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