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Hausverkauf Kosten

Hausverkauf Kosten

Im folgenden Artikel erfahren Sie alles Notwendige rund um das Thema entstehende Kosten bei einem Hausverkauf. Wir informieren Sie zusätzlich zu den Themen Vermarktungskosten, Maklerprovision sowie Notarkosten. Ebenfalls finden Sie ein konkretes Zahlenbeispiel, dass verdeutlicht, welche Kosten bei einem Hausverkauf auf Sie kommen und wie Sie unter gewissen Umständen Kosten vermeiden können.

In der folgenden Tabelle haben wir die wichtigsten Kostenpositionen aufgeführt, die zu beachten sind, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Alle Kostenpositionen werden unterhalb der Tabelle im Einzelnen erläutert.

Kosten beim Hausverkauf - Beispielkalkulation:*

Verkäufer Käufer
Renovierungskosten vor Verkauf 2.500 Euro 0 Euro
Kosten Energieausweis und andere Unterlagen 500 Euro 0 Euro
Kosten für Wertgutachten zur Wertermittlung 1.800 Euro 0 Euro
Vermarktungskosten bei Eigenvermarktung ODER 2.300 Euro 0 Euro
Maklerprovision bei Vermarktung durch Makler 0 Euro 12.800 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung 8.985 Euro 0 Euro
Löschung Grundschuld 200 Euro 0 Euro
Spekulationssteuer

24.000 Euro

0 Euro
Notarkosten 0 Euro 3.200 Euro
Grundbuchamt 0 Euro 1.600 Euro
Grunderwerbsteuer 0 Euro 16.000 Euro
Gesamt 40.285 Euro 33.600 Euro
*Annahme: Verkauf eines vermieteten Haus zu 320.000 Euro innerhalb der Spekulationsfrist bei vorzeitiger Kreditauflösung. Beispielkosten mit und ohne Maklerbeauftragung. Quelle: immoverkauf24, eigene Darstellung

2. Welche Kosten muss der Verkäufer beim Hausverkauf tragen?

Sie können die Kosten aus der Tabelle im folgenden Punkt für Punkt durchgehen und überprüfen, ob die Kosten auch bei Ihrem Hausverkauf anfallen würden.

Mögliche Renovierungskosten vor Verkauf

Manche Eigentümer investieren viel Geld in das eigene Haus bevor sie mit dem Verkauf starten. Tatsächlich kann es sich lohnen, noch einmal einen Gärtner zu beauftragen oder Schönheitsreparaturen durchzuführen, sofern sich die Kosten im Rahmen halten. Aber: Kaufinteressenten wollen ein Haus nach Einzug in der Regel nach eigenen Vorstellungen herrichten.

Hinweis:

Eine Modernisierungsmaßnahme würde sich vor Verkauf nur rechnen, wenn Sie im Verkaufsfall die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme + einen Preisaufschlag zusätzlich realisieren könnten. Das ist aber meistens nicht der Fall. Häufig hat es sich bewährt, dass Budget für Renovierungskosten auf 2.000 bis 3.000 Euro zu begrenzen.

Kosten für Energieausweis und andere Unterlagen

Vor Verkauf sollten alle Unterlagen zusammengestellt werden, die für einen Käufer von Interesse sein können. Dazu gehören korrekte Grundrisse, ein aktueller Grundbuchauszug, eine Liste über letzte Modernisierungen sowie ein gültiger Energieausweis.

Die Vorlage eines aktuellen Energieausweises beim Hausverkauf ist für Eigentümer verpflichtend und wird seit 2015 auch überwacht. Bei Nicht-Vorlage drohen Strafen. Die Kosten für einen Energieausweis belaufen sich auf ca. 50-80 Euro bei einem Verbrauchsausweis bzw. auf 400 bis 500 Euro bei einem Bedarfsausweis. Setzt man zusätzlich für den Grundbuchauszug, Kopien, etc. weitere 50 Euro an, kommt man wie im Beispiel schnell auf 500 Euro Kosten für Verkaufsunterlagen.

Tipp von immoverkauf24:

Bei Beauftragung eines Maklers durch immoverkauf24, erhält ein Eigentümer den Energieausweis gratis.

Kosten für Wertgutachten bei Gutachterbeauftragung

Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte sich vorher im Klaren darüber sein, wie hoch der Wert seines Hauses ist. Wer sich umfassend absichern will, kann einen Gutachter beauftragen, ein schriftliches Wertgutachten zu erstellen. Die Kosten sind vom Verkehrswert der Immobilie und dem Schwierigkeitsgrad abhängig. In der Praxis kostet ein Vollwertgutachten mindestens 1.800 Euro, häufig zwischen 2.200 bis 2.500 Euro (siehe Wertgutachten).

Tipp von immoverkauf24:

Lassen Sie Ihr Haus vor Verkauf kostenlos durch einen Experten von immoverkauf24 bewerten. Sie erhalten eine professionelle Einschätzung und wissen schon vor Vermarktungsstart mit welchem Verkaufserlös Sie rechnen können.

3. Maklerprovision Verkäufer bei Maklerbeauftragung

Makler beauftragen

Bei der Beauftragung eines Maklers fallen nicht in jedem Fall Kosten an, sondern nur

  • im Erfolgsfall, d.h. wenn der Makler einen Käufer vermitteln konnte
  • wenn eine Verkäufercourtage vor Beauftragung vereinbart wurde

In den folgenden Bundesländern ist es üblich, dass ein Makler vom Eigentümer im Erfolgsfall eine Maklerprovision erhält: Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Ost-Thüringen.

Die Höhe der Maklerprovision in diesen Ländern beträgt für den Eigentümer üblicherweise 3,57% inkl. Mwst. vom erzielten Kaufpreis (siehe auch Maklerprovision nach Bundesländern). Nicht selten ist die Maklerprovision verhandelbar, z.B. wenn das Haus gut zu verkaufen ist.

Im Beispiel wurde unterstellt, dass nur der Käufer eine Maklerprovision zu zahlen hat oder das Haus privat verkauft wird. Deshalb sind keine Maklerkosten für den Verkäufer aufgeführt.

Vermarktungskosten bei Hausverkauf ohne Makler

Keine Maklergebühren fallen an, wenn der Hausverkauf ohne Makler durchgeführt wird. In diesem Fall trägt der Eigentümer alle Vermarktungskosten selbst. Die Höhe der Kosten hängt von der Anzahl der durchgeführten Verkaufsmaßnahmen ab sowie von der Vermarktungsdauer.

Im Beispiel wurden 2.300 Euro Vermarktungskosten angesetzt:

  • davon 500 Euro echte Ausgaben (z.B. für Anzeigenschaltungen in diversen Online-Portalen, z.B. 3 Monate in immobilienscout24, einfache Platzierung für 210 Euro)
  • davon 1.800 Euro kalkulatorische Kosten (z.B. Bewertung 60 Stunden eigener Arbeitszeit mit 30 Euro Stundensatz)

Würde ein Eigentümer alle Maßnahmen durchführen, die ein Immobilienmakler ergreift, könnten auch deutlich höhere Kosten entstehen (z.B. Grundriss mit Grafikprogramm aufbereiten, Galgen vor dem Haus aufbauen, Finanzierungsberatung der Käufer, etc. unter Maklervergleich finden Sie häufige Maklerleistungen in einer 40 Punkte Checkliste kostenlos zum download).

Tipp von immoverkauf24:

Unterschätzen Sie nicht den Zeitaufwand bei einer Eigenvermarktung. Und: wenn Sie sich für ein Hausverkauf ohne Makler entscheiden, sollten Sie nicht an den Vermarktungskosten sparen. Finden Sie den idealen Käufer und reizen dessen Zahlungsbereitschaft aus, können Sie schnell 10.000 bis 25.000 Euro mehr an Kaufpreis erzielen.

Hausverkauf Kosten bei vorzeitiger Kreditauflösung

Wer zum Zeitpunkt des Verkaufs das Haus noch über ein Festdarlehen finanziert, muss unter Umständen mit Extrakosten bei Kreditauflösung rechnen. So darf die finanzierende Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, wenn sie durch die vorzeitige Auflösung des Darlehens einen Zinsschaden erlitten hat.

Kostenbeispiel: Hat ein Eigentümer z.B. ein Restdarlehen von 120.000 Euro 2 Jahre vor Ablauf gekündigt und betrug der Zins 4% gegenüber einem Wiederanlagezins von 0,3%, so könnte eine Vorfälligkeitsentschädigung von 8.985 Euro anfallen (mehr Details siehe auch Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf).

Tipp von immoverkauf24:

Sollten Sie nach Hauverkauf eine neue Immobilie erwerben, können Sie die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden, in dem Sie das alte Darlehen auf die neue Immobilie übertragen.

Löschung Grundschuld – Kosten sind vermeidbar

Viele Eigentümer machen den Fehler, dass sie vor Hausverkauf mögliche Grundschulden löschen lassen und so zusätzliche Kosten in Kauf nehmen. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Geschäftswert. So können bei der Löschung eine Grundschuld von 240.000 Euro 200 Euro an Notarkosten anfallen. Durch die Löschung wird aber kein höherer Verkaufspreis erzielt. Außerdem fallen durch die Löschung höhere Kosten für den Käufer an.

Spekulationssteuer bei Hausverkauf – Wann ist ein Wertgewinn zu versteuern?

Wurde ein Haus ausschließlich selbst genutzt, ist ein möglicher Wertgewinn steuerfrei – auch wenn das Haus innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft wurde.

Spekulationssteuer

Eine Spekulationssteuer fällt jedoch an, wenn ein Haus:

  • innerhalb von 10 Jahren verkauft wurde UND
  • ein Wertgewinn erzielt wurde UND
  • das Haus in den beiden vor dem Verkauf liegenden Kalenderjahren vermietet wurde (§ 23 EStG).

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach der Höhe des Wertgewinns und dem persönlichen Einkommenssteuersatz, da der Gewinn als zusätzliches Einkommen in der Steuererklärung angegeben werden muss.k

Achtung!

Bei der Ermittlung des Wertgewinns mindern geltend gemachte Abschreibungen den Anschaffungspreis und damit den Wertgewinn – siehe dazu Kalkulationsbeispiel unter Hausverkauf Steuer, bei dem 24.000 Euro Spekulationssteuer anfällt.

4. Welche Kosten muss der Käufer beim Hausverkauf tragen?

Absolut gesehen trägt ein Käufer in der Regel mehr Kosten als der Verkäufer beim Hausverkauf, da der Käufer die Kaufnebenkosten übernehmen muss.

Abwicklungskosten Kaufvertrag

Im Rahmen der Beurkundung eines rechtswirksamen Kaufvertrags fallen regelmäßig die folgenden Kostenpositionen an:

  • Notarkosten: ca. 1% des Kaufpreises
  • Kosten Grundbuchamt: ca. 0,5% des Kaufpreises
  • Grunderwerbsteuer: ca. 5% (abhängig vom Bundesland, siehe auch Tabelle unter Grunderwerbsteuer)

Die genaue Höhe der Notarkosten ist vom Kaufpreis und den Beurkundungsdetails abhängig (siehe auch Gebührentabelle unter Notarkosten und Grundbuchkosten)

Achtung:

Hat der Verkäufer den Notar mit der Erstellung eines Kaufvertrags beauftragt und der Kaufvertrag kommt nicht zustande, so muss der Verkäufer den Notar bezahlen. Deshalb sollte ein Eigentümer lieber dem Käufer die Auswahl des Notars überlassen.

Weitere Kaufnebenkosten – Maklerprovision Käufer

Wurde ein Makler mit dem Verkauf des Hauses beauftragt, zahlt der Käufer eine Maklerprovision an den vermittelnden Makler. In den folgenden Bundesländern muss der Käufer eine mögliche Maklerprovision komplett tragen (übliche Prozentwerte in der Klammer, inkl. Mwst.):

  • Hamburg (6,25%)
  • Berlin und Brandenburg (7,14%)
  • Bremen, Hessen, Mainz/ Bingen, West-Thüringen, Teile Niedersachsens (5,95%)

In den übrigen Bundesländern zahlt der Käufer in der Regel 3,57% vom Kaufpreis als Courtage an den Immobilienmakler. Die Summe alle Kaufnebenkosten kann bis zu 14% des Kaufpreises ausmachen.

Im Beispiel wurde eine Käufercourtage von 4% angesetzt, da ein Käufer bei einem Verkaufspreis von 320.000 Euro nicht selten die Möglichkeit hat, über die Höhe der Courtage zu verhandeln.

Sie haben noch Fragen zum Hausverkauf? Weitere Tipps, Checklisten, etc. finden Sie in unserem Ratgeber.

Bitte senden Sie mir den Ratgeber “25 Praxistipps zum Hausverkauf” mit Immobilien-Preisspiegel kostenlos als E-Book zu.

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