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Vermietung – Die 10 wichtigsten Fragen und Antworten

Die Vermietung einer Immobilie ist mit vielen Fragen verbunden. Neben der ersten Überlegung, ob eine Vermietung sich lohnt, kommt es auch bei der laufenden Vermietung immer wieder zu einer Auseinandersetzung mit neuen Themen. immoverkauf24 informiert rund um die Vermietung und gibt in diesem Service-Bereich Vermietern Tipps und umfangreiche Informationen.

1. Immobilienvermietung: Wann lohnt sich vermieten?

Wann sich die Immobilienvermietung lohnt, ist sehr individuell. Je nach Ziel der Vermietung müssen die Einnahmen oder auch Verluste anders bewertet werden.

Beispiel 1:

Ein Vermieter hat eine vermietete, schuldenfreie Wohnung geerbt. Sie ist gut instand gehalten worden und die Mieter zahlen pünktlich. Vermieten bringt ihm in diesem Fall ein Zusatzeinkommen. Das Kapital wäre jedoch eventuell anders besser eingesetzt, da bei einem Wohnungsverkauf der schuldenfreien Immobilie finanzielle Mittel freigesetzt würden, die als Eigenkapital zur Finanzierung von 3 neuen Wohnungen eingesetzt werden könnten. Die Rendite wäre höher.

Beispiel 2:

Ein Vermieter hat eine Wohnung gekauft, um sie zu vermieten. Die Wohnung bringt genau so viel Miete ein, dass der auf 30 Jahre kalkulierte Kredit durch die Miete gedeckt ist. Die nicht umlegbaren Betriebskosten zahlt der Vermieter von seinem privaten Geld. Kommt es zu einer Sonderumlage für die Eigentümergemeinschaft, zum Beispiel für die Reparatur eines Daches oder eine neue Heizungsanlage, so muss auch diese aus den privaten Mitteln des Vermieters gezahlt werden. Der Vermieter hat auf die Dauer der Kreditlaufzeit keinen finanziellen Vorteil aus der Vermietung. Erst wenn der Kredit abgezahlt ist, verdient er mit der Vermietung Geld. Was auf den ersten Blick negativ aussieht, kann sich bei einigen Investoren positiv auf die steuerliche Situation auswirken, da die Verluste aus der Vermietung geltend gemacht werden können.

Eine tabellarische Übersicht mit einer Beispielkalkulation, wann sich vermieten lohnt, finden Sie unter “vermietete Wohnung verkaufen“. Bitte beachten Sie hierbei Ihre persönlichen Anforderungen an die Vermietung.

2. Wie sind die Mieteinnahmen zu versteuern?

Grunderwerbsteuer Erhöhung

Die Versteuerung von Mieteinnahmen ist je nach Fall individuell zu handhaben. Es ist zwischen gewerblicher Vermietung und privater Vermögensverwaltung zu unterscheiden. Geht man vom häufigsten Fall aus, dass ein privater Vermieter eine oder wenige Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge angeschafft hat und diese fest und langfristig vermietet, so werden die Mieteinnahmen, ohne Umsatz- oder Gewerbesteuer abführen zu müssen, in der Anlage V der Steuererklärung angegeben.

Hier werden auch die Werbungskosten eingetragen. Je Immobilie muss eine eigene Anlage V ausgefüllt werden. Befinden sich mehrere Wohnungen in einer Immobilie, so ist nur eine Anlage V auszufüllen.

Weitere Informationen zur Versteuerung der verschiedenen Arten der Mieteinnahmen (Wohnraum, Gewerbe, kurzfristige Vermietung) finden Sie auf unserer Info-Seite “Mieteinnahmen versteuern“, die auch das Ausfüllen der Anlage V behandelt.

3. Was ist bei der Vermietung von Wohnung, Haus oder Gewerbe zu beachten?

Die Vermietung einer Wohnung ist eine beliebte private Kapitalanlage. Die Verwaltung einer vermieteten Wohnung ist im Normalfall weniger aufwendig als die eines vermieteten Hauses und große Investitionen werden durch die gesamte Eigentümergemeinschaft (WEG) getragen, so dass die finanzielle Last für die Instandhaltung geteilt wird. Wie genau die Vermietung einer Wohnung funktioniert, und was Sie beachten sollten, erfahren Sie unter “Wohnung vermieten“.

Die Vermietung eines Hauses (Einfamilienhaus) ist eine unattraktive Kapitalanlage, die von professionellen Investoren nicht betrieben wird. Einige Haus-Erben möchten die Immobilie aus emotionalen Gründen lieber vermieten, als den Hausverkauf durchzuführen, doch dies birgt viele Risiken und keine oder nur geringe Gewinne. Mehr erfahren Sie unter den Tipps zu “Haus vermieten“.

Die Vermietung von Gewerbeimmobilien hat die Besonderheit, dass die Miete in vielen Fällen mit Umsatzsteuer ausgewiesen werden kann. Dies hat den Vorteil, dass der Vermieter bei hohen Anschaffungs- oder Sanierungskosten die Vorsteuer ziehen kann. Außerdem ist der Verkauf der Gewerbeimmobilie in gut vermietetem Zustand einfacher als bei einer freien Immobilie. Bei einer Wohnimmobilie ist der unvermietete Zustand sehr viel besser zu verkaufen.

4. Wann benötigt man welchen Energieausweis bei Vermietung?

Eigentümer, die eine Wohnung vermieten, wenden sich an die Hausverwaltung. Hier ist der Energieausweis für das gesamte Gebäude hinterlegt, einen einzelnen Energiepass nur für eine Wohnung gibt es nicht. Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses ist der Energieausweis ebenfalls notwendig. Falls es diesen für die Immobilie noch nicht gibt, muss er erstellt werden. Je nach Art des Gebäudes benötigen Sie einen Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis. Der Energieausweis für Wohngebäude ist den Mietinteressenten beim Besichtigungstermin unaufgefordert vorzulegen.

Tipp von immoverkauf24:

Beim Verkauf Ihres Hauses durch einen von immoverkauf24 empfohlenen Immobilienmakler erhalten Sie den Energieausweis kostenlos.

5. Immobilie vermieten: Wie geht man am besten vor?

Wer eine Immobilie vermieten möchte, sollte sich zunächst die Frage stellen, ob Vermietung wirklich die bessere Alternative zum Immobilienverkauf ist. Ist die Entscheidung für die Vermietung gefallen, so muss als nächstes die Miete kalkuliert werden. Eine gute Orientierung bieten die Vermietungsplattformen im Internet, beachten Sie aber die Unterschiede zwischen Wohnraum- und Gewerbemieten sowie die Mietpreisbremse. Nach der Preisermittlung gilt es, einen Mieter zu finden. Je nach Art und Lage der Immobilie wird die Nachfrage unterschiedlich sein.

6. Sollte man einen Makler mit der Vermietung beauftragen?

In vielen Fällen lohnt es sich einen Immobilienmakler für Vermietung zu beauftragen. Er kennt den Markt und die Mietpreise und kann Mietinteressenten hinsichtlich ihrer Solvenz prüfen. Auch beim Aufsetzen eines vermieterfreundlichen Mietvertrages leistet er Unterstützung. Zwar kostet der Makler eine Maklerprovision, doch in der Regel zahlt sich die Beauftragung des Profis aus. Schwerwiegende Fehler können vermieden und Zeit gespart werden.

Die Maklerleistungen im Überblick:

  • Persönliche Beratung
  • Erstellen von Fotos
  • Erstellen des Exposés
  • Bewerbung der Immobilie im Internet
  • Bearbeiten von Anfragen
  • Vereinbaren von Besichtigungsterminen
  • Durchführung von Besichtigungen
  • Empfehlen eines Mietinteressenten
  • Bonitätsprüfung des Mietinteressenten
  • Erstellung des Mietvertrages
  • Koordination der Vertragsunterzeichnung
  • Wohnungsübergabe

7. Wer zahlt den Makler bei Vermietung? Höhe Maklerprovision?

Wohngeldabrechnung

Bei der Vermietung wird die Bezahlung des Maklers über das Bestellerprinzip geregelt. Wer einen Makler beauftragt, trägt auch die Kosten der Courtage, das ist im Regelfall der Vermieter.

Die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar und gesetzlich auf ein Maximum von 2,38 Netto-Monats-Kaltmieten begrenzt. Zuweilen werden Vermietungen auch zum Pauschalpreis angeboten, insbesondere um Eigentümer mit „Schnäppchen-Preisen“ zur Auftragsvergabe zu locken.

Vorsicht: Für den Eigentümer gibt es zu bedenken, dass der Makler bei einem “Dumpingangebot” vermutlich weniger Wert auf eine umfangreiche Prüfung der Mietinteressenten legt, als bei einer Preisgestaltung, die ihm mehr Raum für Service lässt. immoverkauf24 empfiehlt Ihnen kostenlos einen erfahrenen Immobilienmakler für Vermietung.

Achtung:

Beim Immobilienverkauf und der Vermietung von Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht.

8. Mieter suchen: Wie findet man den idealen Mieter?

Den richtigen Mieter zu finden ist für private Vermieter eine schwierige Angelegenheit. Sollten Sie keinen Immobilienmakler mit der Suche nach einem Mieter beauftragen wollen, so sollten Sie die folgenden Schritte selbst durchführen:

  1. Lassen Sie sich eine aktuelle Schufa-Auskunft vom Mietinteressenten geben.
  2. Lassen Sie sich eine Mieterselbstauskunft aushändigen.
  3. Lassen Sie sich eine Bestätigung des vorherigen Vermieters aushändigen, die über die bisherige Zahlungsmoral des Mietinteressenten informiert.
  4. Informieren Sie sich darüber, wie viele Verdiener in die Wohnung ziehen und ob eventuell nur ein Einkommen die Miete finanzieren muss. Hier ist das Risiko höher, dass im Falle von Arbeitslosigkeit die Miete nicht mehr gezahlt werden kann und Sie sollten einen Bürgen oder weiteren eingetragenen Mieter einfordern.

Des Weiteren sollten Sie auf Ihr Gefühl hören: Ist der Mietinteressent Ihnen (un)sympathisch und Sie haben die Auswahl zwischen mehreren Bewerbern, so berücksichtigen Sie auch diesen Aspekt. Besonders wenn Sie zum Beispiel eine Wohnung im eigenen Haus vermieten, muss die Chemie zwischen Ihnen und dem Mieter bzw. den Mieter stimmen. Schließlich werden Sie einen Mieter schwer wieder los, sobald er erst einmal bei Ihnen wohnt. Es handelt sich also um eine langfristige Entscheidung. Mehr Informationen erhalten Sie unter “Mieter finden“.

9. Mietvertrag: Worauf sollten Vermieter achten?

Maklervertrag kündigen

Bei einem Mietvertrag sollte darauf geachtet werden, aus welcher Quelle er stammt. Ist der Mietvertrag der Vordruck eines Mieterschutzvereines, so kann davon ausgegangen werden, dass die Interessen der Mieter hierin vertreten werden, so weit es der Gesetzgeber zulässt. Stammt der Mietvertrag von einem Vermieterschutzbund oder Vermieterverein, wird es sich um einen vermieterfreundlichen Mietvertrag handeln. Wer vermietet, bindet sich langfristig. Bereits im Mietvertrag kann viel Ärger vermieden werden, wenn die richtigen Klauseln eingefügt werden.

Lassen Sie sich hierbei im Zweifel von einem erfahrenen Immobilienmakler für Vermietung unterstützen oder ziehen Sie einen Fachanwalt für Mietrecht hinzu.

10. Vermietung beenden: Wann kann man ein Mietverhältnis beenden?

Die Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses kann zum Beispiel aus folgenden Gründen erfolgen:

  • Der Vermieter spricht eine Eigenbedarfskündigung aus. Er benötigt den Wohnraum für sich oder seine Familienangehörigen.
  • Der Mieter kommt seinen Pflichten nicht nach, zahlt die Miete nicht oder verletzt die Obhutspflicht gegenüber dem Eigentum des Vermieters.
  • Der Mieter verletzt die Hausregeln.
  • Die Wohnung wird vom Mieter ohne Erlaubnis an Dritte überlassen.

Im deutschen Mietrecht ist der Mieter sehr geschützt. Bevor der Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses ausspricht, wird empfohlen den Mieter abzumahnen. Es ist rechtlich einfacher dem Mieter zu kündigen, wenn er zuvor schriftlich abgemahnt wurde.

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