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Hausverkauf auf Rentenbasis & traditioneller Hausverkauf im Vergleich

Durch den Verkauf Ihrer Immobilie können Sie fest angelegtes Vermögen verflüssigen und als finanzielle Absicherung für das Rentenalter nutzen. Ob Sie besser mit einem traditionellen Hausverkauf oder einem Hausverkauf auf Rentenbasis beraten sind, hängt davon ab, wie Sie Ihren Ruhestand gestalten möchten.

Eigentümer einer Immobilie genießen eine besondere Lebensqualität. Sie bleiben unabhängig von Mietpreissteigerungen und können Haus und Garten nach den eigenen Vorstellungen gestalten. Wenn aufgrund hoher Tilgungsraten für den Baukredit jedoch Mittel fehlen, um ein finanzielles Polster anzulegen, kann das im Seniorenalter zum Problem werden. Jetzt kommen auf die meisten Menschen höhere Kosten für altersgerechte Umbauten oder auch eine umfassendere medizinische Versorgung zu. Mit dem traditionellen Immobilienverkauf können Sie finanzielle Schwierigkeiten eine Zeitlang überbrücken. Oder Sie sichern sich finanziell bis zu Ihrem Lebensende ab und wählen den Hausverkauf auf Rentenbasis.

1. Hausverkauf gegen Rentenzahlung - Das steckt hinter der Immobilienrente

Hausverkauf auf Rentenbasis planen

Im Unterschied zum klassischen Hausverkauf, bei dem Sie vom Käufer einmalig eine hohe Geldsumme erhalten und diesem im Gegenzug Ihre Immobilie überschreiben, veräußern Sie bei einer Immobilienrente Ihr Haus gegen die Zahlung von regelmäßig wiederkehrenden, geringeren Beträgen. Ob Sie diese Zusatzrente jährlich, quartalsweise oder monatlich erhalten, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Da beim Hausverkauf auf Rentenbasis die Zahlungen in der Regel bis zum Ableben des Verkäufers andauern, bezeichnet man diese Art des Immobiliengeschäfts im Seniorenalter auch als „Leibrente“. Als Käufer kommen hierbei entweder Privatpersonen oder Anbieter von Leibrenten in Frage.

Eine Leibrente bietet zudem die Möglichkeit, dass Ihnen – optional auch Ihrem Lebensgefährten oder Ihrer Lebensgefährtin - der Käufer ein lebenslanges Wohnrecht in der veräußerten Immobilie einräumt. So werden Sie zum dauerhaften Mieter in Ihrem einstigen Haus. Den Gegenwert des Wohnrechts zieht der Käufer von den Rentenzahlungen ab. Wie hoch die Abzüge ausfallen, hängt von dem Mietspiegel in Ihrer Region ab. Die angesetzte Miethöhe entspricht in der Regel der Miete eines vergleichbaren Wohnobjektes.

Sowohl die Rentenzahlungen als auch das lebenslange Wohnrecht werden bei Verkaufsabschluss erstrangig im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Nur so sichern Sie sich Ihre Rechte, sollte es zum Streitfall mit Ihrem Vertragspartner kommen oder dieser Insolvenz anmelden.

2. Hausverkauf auf Rentenbasis oder klassischer Immobilienverkauf? - Vor- und Nachteile im Überblick

Ein Hausverkauf auf Rentenbasis eignet sich insbesondere für Senioren, die mindestens 65 Jahre alt sind, in ihrem Eigenheim dauerhaft wohnen bleiben und ihre gesetzliche Rente mit einer Zusatzrente aufstocken möchten. Im Vergleich zum klassischen Immobilienverkauf bietet die Leibrente einer ganzen Reihe von Vorteilen, jedoch auch einige Nachteile.

  Hausverkauf auf Rentenbasis Klassischer Immobilienverkauf
Wohnrecht Trotz Verkauf der Immobilie behält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht. Dafür zahlt er an den Verkäufer monatliche eine Art Miete. Diese wird von den Rentenzahlungen abgezogen. Infolgedessen fällt die Höhe der ausgezahlten Zusatzrente geringer aus. Sobald der Käufer die Kaufsumme überwiesen hat, muss das Objekt für diesen frei verfügbar sein - sofern dieses zwischen den Vertragsparteien nicht anders vereinbart wurde. Als Verkäufer müssen Sie beim klassischen Immobilienverkauf daher ihr gewohntes Umfeld nach Abschluss des Kaufs verlassen.
Geldzahlung Beim Hausverkauf auf Rentenbasis erhalten Sie im Vergleich zum normalen Hausverkauf viele wiederkehrende Zahlungen in geringer Höhe. Diese fließen bis zu Ihrem Tod. Falls Sie Ihren Lebenspartner oder Ihre Lebenspartnerin beim Aufsetzen der vertraglichen Leibrentenvereinbarung berücksichtigt haben, erhält dieser oder diese auch nach Ihrem Ableben weiterhin die gewohnte Zusatzrente. Eine höhere Einmalzahlung ist ebenfalls möglich. Diese wird von der Summe abgezogen, die später in Form von Renten ausgezahlt wird. Beim herkömmlichen Hausverkauf erhalten Sie einmalig eine hohe Geldsumme. Diese fließt, nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet und notariell beurkundet wurde, der Eigentümerwechsel im Grundbuch verankert ist und der Notar das Grundbuch auf mögliche Altlasten überprüft hat.
Geldsumme Wie hoch der Kaufpreis für das Haus ausfällt, hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab. Im Vergleich zu einem klassischen Verkauf unterbreitet der Käufer dem Verkäufer bei einem Hauskauf auf Rentenbasis jedoch ein niedrigeres Angebot. Der Grund: Lebt der Verkäufer länger als beim Berechnen der Rentenzahlungen geschätzt, zahlt der Verkäufer mehr Geld, als geplant. Der Käufer setzt sich also einem kaum zu kalkulierenden finanziellen Risiko aus. Diesen Abzug bezeichnet man als „Risikoabschlag“. Der Verkaufspreis des Hauses oder der Wohnung richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Anders als bei dem Hausverkauf auf Rentenbasis wird aufgrund des fehlenden Risikos von dem Marktwert kein Abschlag abgezogen.
Berechnung Die Höhe der Rentenzahlungen errechnet man anhand des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie. Von diesem zieht der Käufer den Risikoabschlag ab und teilt die verbleibende Kaufsumme auf monatliche, quartalsweise oder jährliche Raten auf, die bis zum angenommenen Todeszeitpunkt des Verkäufers reichen. Wann der Todeszeitpunkt wahrscheinlich eintritt, wird anhand der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes ermittelt. Im Falle eines lebenslangen Wohnrechts geht die Miete, die dem Käufer monatlich zusteht, von den wiederkehrenden Zahlungen ab. Die Höhe des Verkaufswertes gibt der Verkehrswert der Immobilie vor. Dieser berücksichtigt sowohl die Qualität der Bausubstanz als auch die der Innenausstattung. Zudem fließen Lage sowie die Höhe der Nachfrage am Immobilienmarkt in die Berechnung des Marktwertes mit ein.
Pflegefall Werden Sie zum Pflegefall und müssen aufgrund dessen vorzeitig ausziehen, wird Ihnen die Zusatzrente weiterhin ausgezahlt. Zusätzlich erhalten Sie als Ausgleich für die vorzeitige Aufgabe des Wohnrechts eine finanzielle Abfindung, sofern Sie diese im Vorfeld mit Ihrem Vertragspartner vereinbart haben. Die Miethöhe wird nun auf die Ratenzahlungen aufgeschlagen. Da keine langfristige Geschäftsbeziehung zu dem Käufer besteht, beeinflusst der Pflegefall den klassischen Hausverkauf nicht.
Besteuerung Eine zusätzliche Rente verbucht das Finanzamt als sogenannten „Ertragsteil“. Wie hoch Sie diesen versteuern müssen, hängt von Ihrem Alter ab. Mit zunehmenden Alter verringert sich der Steuersatz. Dieser beträgt maximal 18% und minimal 1%. Verkaufen Sie eine Immobilie, die Sie mindestens zwei Jahre vor Übergabe an den Käufer selbst bewohnt haben, fallen keine Steuern an. Bei der Veräußerung eines vermieteten Objekts werden hingegen Steuern fällig, wenn dieses kürzer als zehn Jahre in Ihrem Besitz war. Dann fordert das Finanzamt eine sogenannte „Spekulationssteuer“ ein.
Komplexität Da bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis nicht nur eine unbekannte Größe - nämlich Ihre Lebensdauer - in die Berechnung der Rentenzahlungen mit einfließt, sondern Sie sich mit dem Verkauf über einen langen Zeitraum hinweg an Ihren Vertragspartner binden, ist diese Art des Immobilienverkaufs deutlich komplexer als der klassische Verkaufsweg. Zudem handelt es sich bei der Leibrente aktuell noch um ein Nischenprodukt auf dem deutschen Markt. Die Anzahl der Anbieter ist daher überschaubar, Standardverträge für den Verkauf fehlen nach wie vor. Die Veräußerung einer Immobilie auf dem herkömmlichen Weg gestaltet sich vergleichsweise unkompliziert. Mit einem erfahrenen Makler an Ihrer Seite können Sie den Großteil des Aufwands und der Verantwortung abgeben. Dafür berechnet dieser Ihnen allerdings eine Maklerprovision. Da die Geschäftsbeziehung zu dem Käufer mit der Zahlung der Kaufsumme endet, fällt das langfristig währende finanzielle Risiko weg.
Inflationsausgleich Um die schleichende Entwertung der Währung, die sogenannte „Inflation“, über den langen Zeitraum der Rentenzahlungen auszugleichen, können Sie eine sogenannte „Wertsicherungsklausel“ in den Verkaufsvertrag mit aufnehmen. Dadurch verpflichten Sie den Käufer, die Höhe der Rentenzahlungen an die Inflationsrate anzupassen. Diese steigt über die Jahre also leicht an und Sie verbuchen keine Verluste. Da es sich bei einem normalen Verkauf um eine einmalige Geldzahlung handelt, spielt die schleichende Geldentwertung hier keine Rolle.
Wohnungswechsel Möchten Sie trotz der Möglichkeit eines lebenslangen Wohnrechts lieber in ein anderes Haus, eine andere Wohnung oder in ein Seniorenheim umziehen, erübrigt sich damit die Miete, die der Käufer von Ihren Rentenzahlungen abzieht. Die Miethöhe wird nun auf die Zahlungen aufgeschlagen. Sie verfügen so über eine deutlich höhere Zusatzrente. Die hohe Einmalzahlung ermöglicht Ihnen den Kauf einer anderen Immobilie, ohne abhängig von einem Darlehen der Bank zu sein. An Kunden in fortgeschrittenem Alter vergeben die meisten Kreditinstitute ohnehin keine Kredite mehr oder nur zu sehr schlechten Konditionen. Problematisch kann ein Wohnungswechsel jedoch werden, wenn Sie in eine begehrte Wohnlage ziehen möchten. Aufgrund der gleichbleibend hohen Nachfrage sind die Immobilienpreise in vielen Regionen teuer. Auch die anfallenden Umzugskosten schröpfen das Budget. Da beim klassischen Verkauf das Wohnrecht sofort auf den neuen Eigentümer übergeht, müssen Sie einen Umzug zudem sehr rechtzeitig organisieren.
Liquidität Eine Leibrente verschafft Ihnen eine langfristige Liquidität in überschaubarem Rahmen. Dadurch erhalten Sie die Planungssicherheit, bis zu Ihrem Lebensende finanziell abgesichert zu sein. Beim klassischen Verkauf erhalten Sie auf einen Schlag eine große Summe. Investieren Sie diese in neues Eigentum, schmilzt die Liquidität schnell dahin – Ihr Geld ist erneut festgelegt. Zahlen Sie sich selbstständig Raten daraus aus, hält die Zusatzrente ebenfalls für einen langen Zeitraum – sofern die Raten nicht zu hoch ausfallen. Dass das Geld bis zu Ihrem Lebensende ausreicht, ist jedoch ungewiss.

3. Vorteile für den Käufer beim Hauskauf auf Rentenbasis

Eine Hauskauf auf Rentenbasis kann in bestimmten Fällen eine Überlegung wert sein. Da der Käufer bei dieser Variante des Immobilienerwerbs kein Eigenkapital benötigt (sofern keine Einmalzahlung vereinbart wurde) und lediglich die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen muss, kann sie für diejenigen eine Option darstellen, die noch nicht genug Kapital für einen Immobilienkauf angespart haben. Sofern kein Immobilienkredit für die Zahlung der Leibrente erforderlich ist, kann diese Form des Immobilienerwerbs auch für Selbständige interessant sein, da sie häufig Schwierigkeiten haben, ein Immobiliendarlehen zu guten Konditionen zu erhalten.
Allerdings wird dieser Vorteil mit dem gravierenden Nachteil der Planungsunsicherheit erkauft. Denn ob der Immobilienerwerb auf diesem Wege sich als vorteilhaft oder sehr teuer erweist, hängt von der Lebensdauer des Verkäufers ab. Stirbt er vergleichsweise früh, „lohnt“ sich der Kauf. Lebt er deutlich länger als erwartet, zahlt der Käufer deutlich mehr als kalkuliert. Und der Gedanke, sozusagen auf den Tod des Verkäufers zu „wetten“, behagt nicht jedem Immobilieninteressenten. Dieses versicherungsmathematische Risiko lässt sich allerdings über eine individuelle Vertragsgestaltung begrenzen, indem beispielsweise...

  • ... eine Zeitrente vereinbart wird
  • ... der Käufer nach Ablauf einer vereinbarten Frist eine abschließende Sonderzahlung leisten kann

Allerdings muss beachtet werden, dass auch der Verkäufer ein Interesse daran hat, einen für sich vorteilhaften Vertrag abzuschließen. Er wird also versuchen, sich bei frühzeitigem Tod im Sinne seiner Angehörigen abzusichern, indem er beispielsweise eine Rentengarantiezeit vereinbaren will. Während dieses Zeitraums müsste der Käufer dann die Rente an die Hinterbliebenen weiterzahlen.

Zu beachten ist auch, dass der Verkäufer sich für den Fall absichern möchte, dass die Rente nicht gezahlt wird. Daher kann er beispielsweise darauf bestehen, dass der Käufer einen Bürgen stellt. Will der Käufer die Immobilie über einen Immobilienkredit finanzieren, kann es beim Eintrag der dazugehörigen Sicherheit im Grundbuch zu Problemen kommen. Der Grund: Auch der Verkäufer wird darauf drängen, dass seine Sicherheit in Form der Reallast im so genannten ersten Rang eingetragen wird. Der erste Rang ist deshalb von Bedeutung, weil er im Fall von Zahlungsschwierigkeiten gewährleistet, dass der Eingetragene bei der Verwertung der Immobilie zuerst berücksichtigt wird.

4. Umfangreiches Absichern der Rentenzahlungen

Zu den Risiken des Immobilienverkaufs auf Leibrentenbasis zählt die dauerhafte Geschäftsbeziehung mit einem Käufer. Insbesondere bei Privatpersonen kann der Fall eintreten, dass diese nicht mehr zahlungsfähig sind oder die regelmäßigen Rentenzahlungen aus anderen Gründen einstellen. Damit Sie die Zahlungen notfalls auch auf juristischem Wege einfordern können, muss die Zahlungsvereinbarung im Grundbuch an erster Stelle verankert sein. Gerät der Käufer mit den Zahlungen in Verzug, können Sie diesem zudem Verzugszinsen in Rechnung stellen. Generell gilt jedoch: Der Hausverkauf auf Rentenbasis ist sicherer, wenn Sie das Geschäft mit einem vertrauenswürdigen und am Markt etablierten Unternehmen abschließen als mit einer Privatperson. Hier ist das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit deutlich geringer.

Eine Alternative zum Verkauf auf Rentenbasis bietet die sogenannte „Umkehrhypothek“ (engl. „Reverse Mortage“). Voraussetzung dafür ist jedoch, dass Sie Ihre Immobilie weitgehend abbezahlt haben. Hierbei belasten Sie Ihre Immobilie mit einer Hypothek. Die aufgenommene Summe lassen Sie sich dann über den vereinbarten Zeitraum hinweg in kleineren Teilzahlungen von dem Kreditinstitut auszahlen oder erhalten diese als hohe Einmalzahlung. Anders als bei der Immobilienrente fordert die Bank das Geld jedoch nach Ablauf der gesetzten Frist wieder zurück. Sind Sie als Eigentümer dann nicht in der Lage, die angehäuften Schulden zu begleichen, darf das Kreditinstitut Ihre Immobilie verkaufen. Aus dem Erlös zieht diese das Darlehen ab. Verbleibt danach ein Überschuss, erhalten diesen Sie oder Ihre Erben. Ein Wohnrecht steht Ihnen im Falle eines Verkaufs jedoch in der Regel nicht zu.

5. Fazit: Hausverkauf auf Rentenbasis oder klassischer Hausverkauf?

Ob für Sie eher ein traditioneller Verkauf oder ein Hausverkauf auf Rentenbasis infrage kommt, hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen und Vorstellungen hinsichtlich der Lebensgestaltung im Ruhestand ab. Legen Sie wenig Wert darauf, dauerhaft in Ihrem Haus wohnen zu bleiben und möchten vielleicht sogar den Wohnort wechseln, um sich dort eine neue Immobilie zu leisten, ergibt eine Immobilienrente wenig Sinn. In diesem Fall sollten Sie sich für einen Immobilienverkauf mit einer hohen Einmalzahlung entscheiden. Diese ermöglicht Ihnen ein Hauskauf, den Sie unabhängig von einem Bankkredit abschließen können.

Möchten Sie sich und gegebenenfalls auch Ihren Lebenspartner bis zum Lebensende finanziell absichern und zudem sicher gehen, dass Sie lebenslang in Ihrer gewohnten Umgebung bleiben können, dann sollten Sie eine Immobilienrente in Betracht ziehen.

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