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Auflassung und Auflassungsvormerkung: Ablauf und Bedeutung für Käufer und Verkäufer
Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, stößt im Notarvertrag auf zwei zentrale Begriffe: die Auflassung und die Auflassungsvormerkung. Beide sind entscheidend für den rechtssicheren Eigentumsübergang im Grundbuch.
Doch was genau bedeuten diese Begriffe? Wir erklären Ihnen in diesem Artikel den Unterschied zwischen der Auflassungsvormerkung und der Auflassung, den Ablauf und die Bedeutung im Rahmen des Kauf- bzw. Verkaufsprozesses.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Auflassung beschreibt die vorgeschriebene Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie.
- Mit eingetragener Auflassungsvormerkung kann der Käufer keine Änderungen mehr im Grundbuch vornehmen. Sie schützt den Käufer zwischen dem Kaufvertragsabschluss und der endgültigen Eigentumsumschreibung.
- Die eigentliche Eigentumsübertragung erfolgt erst mit der finalen Umschreibung im Grundbuch.
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1. Was ist eine Auflassung?
Unter einer Auflassung versteht man die rechtlich vorgeschriebene Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie. Sie ist in §925 des BGB geregelt und als Auflassungserklärung Bestandteil des notariellen Kaufvertrages. Beide Parteien erklären damit verbindlich, dass das Eigentum an der Immobilie nach der Zahlung des vereinbarten Kaufpreises vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll. Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt durch den Notar mit dem Eintrag des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch.
Wichtig!
Die Auflassung allein macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Sie ist lediglich die Voraussetzung für die spätere Eintragung ins Grundbuch.
2. Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung beschreibt die Eigentumsvormerkung und findet zeitlich vor der eigentlichen Auflassung statt – also vor der offiziellen Eigentumsübertragung im Grundbuch. Da die Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt hierfür mindestens 6-8 Wochen beträgt, wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt, sodass der Verkäufer keine weiteren Änderungen im Grundbuch vornehmen kann. Erst wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch vermerkt ist, wird der Käufer vom Notar angewiesen, den Kaufpreis zu zahlen.
Warum ist die Auflassungsvormerkung so wichtig?
Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer zwischen dem Kaufvertragsabschluss und der endgültigen Eigentumsumschreibung. Ohne die eingetragene Auflassungsvormerkung im Grundbuch könnte der Verkäufer beispielsweise
- weitere Belastungen im Grundbuch eintragen lassen.
- die Immobilie erneut verkaufen.
Mit eingetragener Auflassungsvormerkung sind solche Maßnahmen unwirksam. Die Auflassungsvormerkung übernimmt im Kaufprozess damit eine wichtige und vertrauensschaffende Rolle.
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3. Was ist der Unterschied zwischen der Auflassung und der Auflassungsvormerkung?
Kurz gesagt bedeutet die Auflassung die im Kaufvertrag vereinbarte Eigentumsübertragung und die Auflassungsvormerkung sichert diesen Eigentumsanspruch ab, indem sie den Eigentumsübergang ankündigt. Mit der Sichtung des Grundbuchs ist damit nachvollziehbar, dass es für das Grundstück einen Kaufvertrag gibt, der sich in der Abwicklung befindet.
|
Auflassung |
Auflassungsvormerkung |
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Einigung über Eigentumsübergang |
Sicherung des Anspruchs |
|
Bestandteil des Notarvertrags |
Eintrag im Grundbuch |
|
Noch kein Eigentumswechsel |
Schutz vor Zwischenverfügungen |
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Gesetzlich geregelt (§925 BGB) |
Sicherungsinstrument |
4. Ablauf: von der Auflassung bis zur Eigentumsüberschreibung
Zwischen dem Vertragsabschluss beim Immobilienkauf und der endgültigen Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch liegen mehrere rechtlich wichtige Schritte.
Im Detail läuft der Prozess in der Regel wie folgt ab:
- Notarieller Kaufvertrag wird beurkundet
- Auflassung wird erklärt (bei Kaufvertragsunterzeichnung)
- Notar beantragt Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Kaufpreis wird gezahlt (sobald Auflassungserklärung eingetragen ist und weitere vertraglich vereinbarte Voraussetzungen erfüllt sind)
- Notar beantragt endgültige Eigentumsumschreibung
- Käufer wird als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen
Erst mit der finalen Eigentumsumschreibung im Grundbuch wird der Käufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie. Die zuvor eingetragene Auflassungsvormerkung wird in diesem Zuge gelöscht, da ihr Sicherungszweck erfüllt ist. In der Praxis dauert der gesamte Prozess vom ersten Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch mehrere Wochen bis einige Monate – je nach Komplexität und Auslastung des Grundbuchamts.
5. Was kosten die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch?
Die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und sind in der festgesetzten Gebührentabelle im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Sie sind in den Notar- und Grundbuchkosten, die für den Hauskauf insgesamt anfallen, enthalten und machen ca. eine 0,5-Gebühr aus. Für die endgültige Eintragung des Käufers im Grundbuch wird eine vollständige Gebühr von etwa 1,0 angesetzt.
Beispielrechnung
- Kaufpreis: 300.000 €
- Auflassungsvormerkung (0,5-Gebühr): ca. 317,50 €
- Eintragung im Grundbuch (1,0-Gebühr): ca. 635,00 €
- Grundbuchkosten gesamt: ca. 952,50 €
Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer, da er durch die Vormerkung abgesichert wird. Die eigentliche Auflassung selbst verursacht keine separate Gebühr, da sie Teil des Kaufvertrags und damit im Notarhonorar enthalten ist.
Die Auflassungsvormerkung ist eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer schützt, bis er offiziell als Eigentümer eingetragen ist.
Kurz nach dem Notartermin beantragt der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt.
Nein, Eigentümer wird man erst mit der endgültigen Umschreibung im Grundbuch.
Ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, zahlt der Käufer die vereinbarte Kaufsumme. Anschließend beantragt der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt und der Käufer wird rechtlicher Eigentümer der Immobilie.
Die Kosten für die Auflassungsvormerkung zahlt in der Regel der Käufer.