Grundbuch – 8 wichtige Fakten

Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, wird in jedem Fall mit dem Begriff "Grundbuch" konfrontiert. Jedes Grundstück in Deutschland ist in diesem öffentlichen Register in einem Grundbuchblatt erfasst. Das Grundbuch gibt Auskunft über Eigentums- und Rechtsverhältnisse. immoverkauf24 informiert über alle wichtigen Themen rund um das Grundbuch.

1. Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch gibt Auskunft über die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks bzw. einer Immobilie. Es handelt sich hierbei um ein öffentliches Register, in welches jeder Einsicht hat, der ein "berechtigtes Interesse" nachweisen kann (mehr dazu unter Punkt 8). Jedes Grundstück ist einem Grundbuchbezirk zugeordnet, welcher dem Gemeindebezirk entspricht. Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt. Die Verwaltung der Grundbücher übernehmen die Amtsgerichte bzw. Grundbuchämter für die Grundstücke in ihrem Bezirk.

2. Welche Informationen beinhaltet das Grundbuch?

Im Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse und alle mit einem Grundstück verbundenen Rechte und Lasten aufgeführt (Eigentums- und Schuldverhältnisse). Das heißt: Aus dem Grundbuch lassen sich alle Rechte an einem Grundstück entnehmen.

3. Wie ist das Grundbuch aufgeteilt?

Für jedes Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt und dieses Grundbuchblatt erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks zu einem Grundbuch(band) zusammengefasst. Die Grundbuchblätter sind wie folgt aufgeteilt: 

Aufschrift

Die Grundbuch-Aufschrift ist das Deckblatt des Grundbuches. Sie enthält Angaben zum zuständigen Amtsgericht, zum Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes. Weiterhin können ein Schließungsvermerk (wenn das Grundstück z.B. neu aufgeteilt und somit neuen Grundbüchern zugeordnet wurde, wird das alte Grundbuch geschlossen) sowie ein Umschreibungsvermerk (wenn das Grundstück auf einem neuen Grundbuchblatt verzeichnet ist) abgebildet sein. Handelt es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht, steht auf der Aufschrift in Klammern "Erbbaugrundbuch", bei Eigentumswohnungen "Wohnungsgrundbuch", "Teileigentumsgrundbuch" oder "Wohnungserbbaugrundbuch".  

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuches beschreibt nach vom Katasteramt vorgeschriebenen Angaben das Grundstück bzw. die Grundstücke, für die das Grundbuch gültig ist. Es wird die laufende Nummer der Grundstücke genannt, falls vorhanden die bisherige laufende Nummer, der Vermessungsbezirk (Gemarkung), das Flurstück, die Katasterbücher denen die Grundstücke zugehörig sind sowie Anschrift und Größe.

Abteilungen

Das Grundbuch ist in drei Bereiche aufgeteilt: in der ersten Abteilung sind die Eigentumsverhältnisse aufgeführt. Sie enthält Informationen zu den Eigentümern oder ggf. Erbbauberechtigten des Grundstücks.

In der zweiten Abteilung werden mögliche Beschränkungen und Belastungen vermerkt. Wenn es beispielsweise bestimmte Nutzungsrechte, Wegerechte, Nießbrauchrechte oder Erbbaurechte für das Grundstück gibt, dann werden diese hier aufgelistet.

In der dritten Abteilung sind mögliche Grundpfandrechte aufgeführt (z.B. Hypotheken, Grundschulden). Für jedes selbständige Grundstück gibt es ein eigenes Grundbuchblatt.

4. Wann erfolgt ein Grundbucheintrag?

Grundbucheinträge informieren über Eigentumsverhältnisse, Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie Pfandrechte an einem Grundstück. Bei einem Eigentümerwechsel durch Immobilienverkauf, Erbschaft oder Schenkung erfolgt ein Grundbucheintrag aufgrund der neuen Besitzverhältnisse. Weiterhin erfolgen Grundbucheinträge wenn Immobilien finanziert werden, die Banken lassen sich in der Regel als Sicherheit eine Grundschuld eintragen. Auch wenn Gemeinden oder auch andere Parteien sich Rechte zur Nutzung eines Grundstücks, zum Beispiel ein Wegerecht eintragen lassen, ist dies ein Grundbucheintrag. Weiterhin zählen z.B. das Wohnrecht und das Nießbrauchrecht zu den Rechten, die im Grundbuch eingetragen werden. Wird ein Grundstück neu aufgeteilt oder mehrere Grundstücke zu einem vereint, erfolgt auch ein Eintrag in das Grundbuch.

5. Wann ist ein Auszug aus dem Grundbuch erforderlich?

Einen Auszug aus dem Grundbuch benötigt man für verschiedene Fälle. Am häufigsten:

• Bei einem Hausverkauf, Grundstücksverkauf oder Wohnungsverkauf für die Verkaufsunterlagen
• Bei einem Immobilienkauf zur eigenen Sicherheit und für die finanzierende Bank (Auszug der zu finanzierenden Immobilie)
• Bei einem Immobilienkauf von eventuell als Sicherheit eingesetzten Immobilien aus dem bestehenden Besitz, wenn diese in die Immobilienfinanzierung eingebracht werden sollen

Wie man einen Grundbuchauszug erhält, erfahren Sie unter Grundbuchauszug anfordern.

6. Wo kann das Grundbuch eingesehen werden?

Einsicht in das Grundbuch erhält man mit "berechtigtem Interesse", zum Beispiel als Eigentümer des Grundstückes, Erbe oder Notar. Während Notare und Behörden einen Zugriff auf das elektronische Grundbuch haben, ist für andere das Grundbuch nur über die Anforderung eines Grundbuchauszuges beim Grundbuchamt einsehbar.

7. Wer hat ein Einsichtsrecht in das Grundbuch?

Definiert ist die Berechtigung Einsicht in das Grundbuch zu erhalten mit dem "berechtigten Interesse", welches nachgewiesen werden muss. Die Entscheidung liegt beim Grundbuchamt. In der Regel gilt, dass der/die Eigentümer selbst Einsicht erhalten sowie eingetragene Rechteinhaber (z.B. Pflichtteilsberechtigte oder Erben). Auch im Falle einer Scheidung, wenn es um die Berechnung von Zugewinnausgleichsansprüchen geht, darf der (Ex-)-Partner mit Nachweis das Grundbuch einsehen.

Weiterhin haben bei Nachweis eines berechtigten Interesses folgende Personen Recht auf Einsicht in das Grundbuch:

• Eigentümer der Nachbargrundstücke um herauszufinden, wem das Nachbargrundstück gehört
• Notare, Gerichte, Behörden sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
• Darlehensgeber und Gläubiger

8. Wie löscht man einen Eintrag im Grundbuch?

Ist ein Darlehen abbezahlt, so wollen viele Immobilieneigentümer die von der Bank im Grundbuch eingetragene Grundschuld löschen lassen. Hierfür benötigt der Eigentümer eine Löschungsbewilligung der Bank und muss den Antrag auf Löschung notariell beglaubigen lassen. Auch andere Grundbucheinträge wie ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht können selbstverständlich aus dem Grundbuch gelöscht werden, dies erfordert jedoch in der Regel die Zustimmung des Rechteinhabers. Soll eine Grunddienstbarkeit wie z.B. ein Wegerecht gelöscht werden, so kann dies erfolgen wenn die Grunddienstbarkeit befristet ist, wenn eine Löschungsbewilligung vorliegt, wenn eine Bedingung eintritt die die Grunddienstbarkeit auflöst oder das Recht im Rahmen einer Zwangsversteigerung erlischt.