Grundbuch: Alle Infos zu Aufbau, Eintrag & Einsicht im Grundbuch

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten, werden Sie in jedem Fall mit dem Begriff "Grundbuch" konfrontiert. Jedes Grundstück in Deutschland ist in diesem öffentlichen Register in einem Grundbuchblatt erfasst. Das Grundbuch gibt Auskunft über Eigentums- und Rechtsverhältnisse. Auf immoverkauf24 erhalten Sie alle wichtigen Informationen rund um das Grundbuch.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register und enthält Informationen zu jedem Grundstück und damit auch jeder Immobilie in Deutschland. Es gibt Auskunft über die jeweiligen Rechts- und Eigentumsverhältnisse eines bestimmten Objektes.

Jedes Grundstück ist einem Grundbuchbezirk zugeordnet, welcher dem Gemeindebezirk entspricht. Dabei hat jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt. Die Verwaltung der Grundbücher übernehmen die Amtsgerichte bzw. Grundbuchämter für die Grundstücke in ihrem Bezirk.

Jeder, der ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann, darf Einblick in ein bestimmtes Grundbuchblatt nehmen.

Unser Video gibt Ihnen eine Zusammenfassung dieser Seite!

Im Grundbuch werden die Eigentumsverhältnisse und alle mit einem Grundstück verbundenen Rechte und Lasten aufgeführt (Eigentums- und Schuldverhältnisse).

Ein Grundbuchblatt beantwortet damit folgende Fragen in Bezug auf ein bestimmtes Grundstück:

• Wo liegt das Grundstück genau und wie sind die Abmessungen?
• Wem gehört das Grundstück?
• Wie ist das Grundstück bebaut?
• Gibt es bestimmte Rechte? (z.B. Wegerechte über Nachbargrundstücke)
• Liegen Beschränkungen und Lasten auf dem Grundstück? (z.B. Wohnrechte, Nießbrauch oder eine Auflassungsvormerkung)
• Liegen Hypotheken oder Grundschulden auf dem Grundstück?

• Kurz gesagt: Aus dem Grundbuch lassen sich alle rechtlich relevanten Informationen an einem Grundstück entnehmen.

Einen Auszug aus dem Grundbuch benötigt man für verschiedene Fälle. Am häufigsten:

• Bei einem Hausverkauf, Grundstücksverkauf oder Wohnungsverkauf für die Verkaufsunterlagen (Achtung: Der Auszug sollte möglichst aktuell sein)
• Bei einem Immobilienkauf zur eigenen Sicherheit und für die finanzierende Bank (Auszug der zu finanzierenden Immobilie)
• Wenn ein bereits im Besitz befindliches Haus oder eine Wohnung als Sicherheit in eine neue Immobilienfinanzierung eingebracht werden soll

Wie Sie einen Grundbuchauszug erhalten, erfahren Sie in unserem Ratgeber Grundbuchauszug anfordern.

Berechtigte Personen können einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt beantragen. Während Notare und Behörden einen Zugriff auf das elektronische Grundbuch haben, ist für andere das Grundbuch nur über die Anforderung eines Grundbuchauszuges einsehbar.

Sie müssen ein sogenanntes "berechtigten Interesse" nachweisen, damit Sie Einblick in das Grundbuch nehmen können. Die Begründung für die Einsicht ist formlos und die Entscheidung darüber liegt beim Grundbuchamt.

In der Regel gilt, dass Sie als Eigentümer selbst Einsicht erhalten sowie eingetragene Rechteinhaber (z.B. Pflichtteilsberechtigte oder Erben). Auch im Falle einer Scheidung, wenn es um die Berechnung von Zugewinnausgleichsansprüchen geht, darf der (Ex-)Partner mit Nachweis das Grundbuch einsehen.

Weiterhin haben bei Nachweis eines berechtigten Interesses folgende Personen Recht auf Einsicht in das Grundbuch:

• Eigentümer der Nachbargrundstücke, um herauszufinden, wem das Nachbargrundstück gehört
• Notare, Gerichte, Behörden sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
• Darlehensgeber und Gläubiger zur Klärung eine Besicherung von Krediten und Schulden
• Kaufinteressenten bei Nachweis eines ernsthaften Kaufinteresses

Für jedes Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Dieses erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern des gleichen Bezirks zu einem Grundbuch(-band) zusammengefasst. Die Grundbuchblätter sind wie folgt aufgeteilt:

Aufschrift

Die Grundbuch-Aufschrift ist das Deckblatt des Grundbuches. Sie enthält Angaben zu folgenden Punkten:

• zuständiges Amtsgericht
• Grundbuchbezirk
• Nummer des Grundbuchblattes

Weiterhin können ein Schließungsvermerk (wenn das Grundstück z. B. neu aufgeteilt und somit neuen Grundbüchern zugeordnet wurde, wird das alte Grundbuch geschlossen) sowie ein Umschreibungsvermerk (wenn das Grundstück auf einem neuen Grundbuchblatt verzeichnet ist) abgebildet sein.

Handelt es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht, steht auf der Aufschrift in Klammern "Erbbaugrundbuch". Bei Eigentumswohnungen ist hingegen die Bezeichnung "Wohnungsgrundbuch", "Teileigentumsgrundbuch" oder "Wohnungserbbaugrundbuch" vermerkt.  

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis des Grundbuches beschreibt nach vom Katasteramt vorgeschriebenen Angaben das Grundstück bzw. die Grundstücke, für die das Grundbuch gültig ist.

Folgende Angaben sind enthalten:

• Art des Grundstücks (z.B. Wohngrundstück)
• Laufende Nummer des Grundstücks
• Vorherige Nummer (falls vorhanden)
• Vermessungsbezirk (Gemarkung)
• Flurstück
• Katasterbücher
• Anschrift und Größe des Grundstücks
• Besondere Rechte (Wegerechte, Nutzungsrechte, Leitungsrechte)

Abteilungen

Der wesentliche Teil des Grundbuchs ist in drei Abteilungen aufgeteilt:

Abteilung I: Eigentumsverhältnisse

Die erste Abteilung beschreibt vereinfacht gesagt, wem das Grundstück und die Immobilie gehören. Neben dem Eigentümer selbst wird auch der Grund für den Eigentumsübergang und das Datum genannt.

Denkbare Gründe sind:

• Auflassung (Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang)
• Erbe
• Zuschlag im Zuge einer Zwangsversteigerung

Abteilung II: Beschränkungen und Belastungen

In der zweiten Abteilung werden mögliche Beschränkungen und Belastungen vermerkt. Das bedeutet: Hier finden sich fast alle Rechte Dritter an dem Grundstück. Nahezu immer sorgen entsprechende Belastungen dafür, dass der Wert und damit der mögliche Verkaufspreis des Grundstücks sinken.

Zu den Belastungen und Beschränkungen gehören:

• Wegerechte
• Nießbrauchrechte
• Erbbaurechte
• Wohn- und Nutzungsrechte
• Vorkaufsrechte
• Auflassungsvormerkung (zeitweise Absicherung für Käufer)
• Zwangsversteigerungsvermerke
• Insolvenzvermerke

Abteilung III: Grundpfandrechte

In der dritten Abteilung sind mögliche Grundpfandrechte aufgeführt, Dazu gehören:

• Grundschuld: Die Grundschuld ist das heutige gängige Grundpfandrecht für eine Immobilienfinanzierung. Wenn Sie als Käufer also einen Baukredit aufnehmen, wird zur Besicherung des Darlehens eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. So kann die Bank bei Zahlungsschwierigkeiten ihre Ansprüche durch eine Zwangsversteigerung befriedigen.

• Hypothek: Die Hypothek ist der Grundschuld nicht unähnlich und wurde früher zur Besicherung von Immobilienkrediten genutzt. Aufgrund ihrer flexibleren Konstruktion hat die Grundschuld die Hypothek heute weitestgehend abgelöst.

• Rentenschuld: Die Rentenschuld ist eine Sonderform der Grundschuld. Hier wird keine vollständige Darlehenssumme abgesichert, sondern eine regelmäßige Rentenzahlung.

Wie sieht ein Grundbuch aus? Muster und Beispiel

Sie möchten wissen, wie ein Grundbuch aussieht? Nachfolgend finden Sie ein Muster für einen Grundbuchauszug!

Grundbucheinträge informieren über Eigentumsverhältnisse, Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie Pfandrechte an einem Grundstück. Dementsprechend gibt es viele verschiedene Auslöser für einen Grundbucheintrag:

• Eigentümerwechsel: Bei einem Eigentümerwechsel durch Immobilienverkauf, Erbschaft oder Schenkung erfolgt ein Grundbucheintrag aufgrund der neuen Besitzverhältnisse.

• Eintragung von Grundpfandrechten: Weiterhin erfolgen Grundbucheinträge, wenn Immobilien finanziert werden, die Banken lassen sich in der Regel als Sicherheit eine Grundschuld eintragen.

• Eintragungen von Belastungen und Beschränkungen: Auch wenn Gemeinden oder auch andere Parteien sich Rechte zur Nutzung eines Grundstücks (zum Beispiel ein Wegerecht) eintragen lassen, ist dies ein Grundbucheintrag. Weiterhin zählen z.B. das Wohnrecht und das Nießbrauchrecht zu den Rechten, die im Grundbuch eingetragen werden.

• Veränderungen am Grundstückszuschnitt: Wird ein Grundstück neu aufgeteilt oder mehrere Grundstücke zu einem vereint, erfolgt auch ein Eintrag in das Grundbuch.

Einträge im Grundbuch lassen sich unter gewissen Voraussetzungen auch wieder löschen. Am gängigsten ist hierbei die Löschung einer eingetragenen Grundschuld, wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen abbezahlt haben. Hierfür benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank und können den Antrag auf Löschung beim Notar einreichen.

Auch andere Grundbucheinträge wie ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht können selbstverständlich aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dies erfordert jedoch in der Regel die Zustimmung des Rechteinhabers oder das Auslaufen der entsprechenden Belastung.

Schauen wir uns hierzu das Beispiel eines Wegerechts an:

Soll eine Grunddienstbarkeit wie ein Wegerecht gelöscht werden, kann dies erfolgen:

• wenn die Grunddienstbarkeit befristet ist,
• wenn eine Löschungsbewilligung vorliegt,
• wenn eine Bedingung eintritt, die die Grunddienstbarkeit auflöst,
• oder das Recht im Rahmen einer Zwangsversteigerung erlischt.