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Notar – Aufgaben, Kosten & Ausbildung

Ein Notar ist für die Beglaubigung und Beurkundung von Rechtsgeschäften zuständig, meist in Zusammenhang mit dem Immobilienkauf und Immobilienverkauf. Wir erläutern Ihnen, wie Sie einen Notar finden und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Unser Kostenrechner, der auch die Grundbuchkosten berücksichtigt, kann Ihnen dabei einen ersten, unverbindlichen Überblick verschaffen.

immoverkauf24 info: Immobilienverkauf & Beurkundung während der Pandemie

Die Arbeit eines Notars findet während der Corona-Pandemie teilweise in etwas veränderter Form statt: Wie etwa die Berukundung eines Kaufvertrages bei Kontakbeschränkung stattfinden kann, lesen Sie auf im abschnitt Wie findet die notarielle Beurkundung während der Corona-Krise ab?. Antworten auf die wichtigsten Fragen zu den Auswirkungen der Corona-Krise auf die Immobilienwirtschaft finden Sie auf der Seite COVID-19 - FAQs.

1. Welche Aufgaben hat ein Notar?

Die Arbeit eines Notars verbinden viele Menschen vor allem mit dem Wohnungskauf oder Hauskauf, jedoch gehen seine Aufgaben weit darüber hinaus. So wird er auch bei zahlreichen anderen Rechtsgeschäften eingesetzt, etwa bei Ehe- oder Erbverträgen oder der Errichtung eines Testaments.

Grundsätzlich besteht die Aufgabe eines Notars in der vorsorgenden Rechtspflege. Das heißt: Durch umfassende Beratung im Vorfeld schützt er juristisch unerfahrene Personen vor Benachteiligung und verhindert möglichen späteren Streit, indem er Verfahren rechtssicher begleitet.

Die notarielle Beurkundung besiegelt das Rechtsgeschäft. Sie bedeutet, dass der Notar den Vertrag unterschrieben hat – erst dann ist er rechtskräftig. Im Gegensatz dazu bedeutet der Begriff „notarielle Beglaubigung“ lediglich, dass der Notar die Echtheit eines Dokuments oder die Unterschrift unter ein Dokument bezeugt. Eine Beratung durch den Notar erfolgt in diesem Zusammenhang nicht.

Das Hinzuziehen eines Notars beim Immobilienkauf ist gesetzlich vorgeschrieben. Seine Aufgaben sind genau festgelegt und bestehen im Wesentlichen aus folgenden Punkten:

  • Umfassende und unparteiische Beratung aller Beteiligten vor Unterzeichnung des Kaufvertrags über die Konsequenzen ihres Handelns. Auf diese Weise sollen auch juristisch unerfahrene Personen alle für sie relevanten Informationen erhalten und die Tragweite ihres Handels verstehen.
  • Beauftragung der Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch. Damit wird das Grundstück für den Käufer sozusagen reserviert.
  • Übersendung der Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. Das heißt, dass alle Voraussetzungen für den Eigentumsübergang erfüllt sind und er den Kaufpreis zahlen muss.
  • Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, wenn auch die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde.
  • Beantragung der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
  • Beantragung der Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch. Diese Grundschuldbestellung ist notwendig, wenn der Kaufpreis über ein Immobiliendarlehen finanziert wird. Dabei dient das Grundstück als Sicherheit.

In der folgenden Tabelle führen wir beispielhaft aus, bei welchen weiteren Rechtsgeschäften ein Notar gesetzlich vorgeschrieben ist und wann Sie ihn fakultativ hinzuziehen können, um mehr Rechtssicherheit zu haben.

Rechtsgeschäft Notar vorgeschrieben Notar nicht vorgeschrieben, aber möglich
Adoption x  
Ehevertrag x  
Erbvertrag x  
Gründung einer GmbH x  
Löschungsbewilligung x  
Patientenverfügung   x
Scheidungsfolgenvereinbarug x  
Schenkung (Immobilien) x  
Testament   x
Vaterschaftsanerkennung   x
Vorsorgevollmacht (Generalvollmacht)   x
Vorvertrag Hauskauf   x

2. Was kostet ein Notar?

Ein Notar ist bei der Berechnung seiner Gebühren an die Vorgaben des Gesetzes über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG) gebunden. In diesem Gesetz sind ebenfalls die Gebühren für die Beurkundung sowie die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt festgelegt.

Sie können auch unseren kostenlosen Notar- und Grundbuchkostenrechner nutzen, wenn Sie sich einen ersten Überblick zu den Kosten verschaffen wollen. Einfach Daten eingeben und unverbindlich Informationen erhalten. Wir weisen jedoch darauf hin, dass diese Berechnung nicht verbindlich ist und nur einen groben Richtwert darstellt.

Anhand von Gebührensätzen, die sich nach dem Wert richten, den der Gegenstand des Verfahrens oder Geschäfts hat, werden die Notarkosten und Grundbuchkosten berechnet. Beim Wohnungskauf oder Hauskauf ist das beispielsweise der Kaufpreis. Auf diese Weise will der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Notar seine Arbeit unparteiisch und neutral verrichtet. Wer die Notarkosten trägt, wird im Kaufvertrag festgelegt. Bezahlt wird der Notar in der Regel jedoch vom Käufer, der ihn auch auswählen darf. 

Beispielrechnungen:

Für eine 200.000 Euro teure Wohnung fällt demnach allein für die notarielle Beurkundung das Zweifache des Gebührensatzes in Höhe von 435 Euro, also 870 Euro an. Dieser Wert kann jedoch je nach erbrachter Dienstleistung variieren, etwa wenn es weitergehende vertragliche Regelungen gibt wie die Eintragung eines Wegerechts oder Wohnrechts.

Dazu kommen noch zusätzlich die Gebühren des Grundbuchamtes, so dass am Ende im Durchschnitt fünf Gebührensätze in Höhe von 2175 Euro stehen. Inklusive Umsatzsteuer ergibt das an Gesamtkosten 2588,25 Euro. Kostet die Wohnung 400.000 Euro, fallen im Schnitt 4968,25 Euro an, bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro sind es 6515,25 Euro.

Durchschnittlich können Sie bei einem Immobilienkauf also davon ausgehen, 1 Prozent des Kaufpreises für Notargebühren und weitere 0,5 Prozent für Grundbuchkosten zu entrichten. Insgesamt schlagen somit ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notarkosten und Grundbuchkosten zu Buche – wobei wir erneut betonen, dass dieser Wert je nach erbrachter Dienstleistung unterschiedlich ausfallen kann.

immoverkauf24 Tipp:

In Ausnahmefällen wird beim Immobilienkauf ein Notaranderkonto eingesetzt. Dabei handelt es sich um ein treuhänderisch vom Notar geführtes Konto, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Erst wenn alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind und der Käufer als neuer Besitzer im Grundbuch steht, erhält der Verkäufer das Geld vom Notaranderkonto. Für das Anderkonto fallen Kosten an, die sich an den Auszahlungsbeträgen (in diesem Fall: dem Kaufpreis der Immobilie) orientieren. Bei 500.000 Euro sind das beispielsweise 935 Euro. Früher wurden Notaranderkonten häufig eingesetzt, da sie zusätzliche Sicherheit beim Kauf brachten. Heute ist der Ablauf eines Immobiliengeschäftes so sicher gestaltet, dass Notaranderkonten die Ausnahme geworden sind. 

3. Wo findet man einen Notar bzw. ein Notariat?

Derzeit sind circa 7000 Notare in Deutschland tätig, die entweder als sogenannte Nurnotare, also ausschließlich als Notare, oder als Anwaltsnotare, die auch als Rechtsanwalt arbeiten, zugelassen sind (siehe auch Punkt 4). Über die Internetseite der Bundesnotarkammer (www.bnotk.de) können Sie einen Notar beziehungsweise ein Notariat – so nennt sich die Kanzlei eines Notars – in Ihrer Nähe suchen. Sofern Sie einen eigenen Rechtsanwalt haben, können Sie sich natürlich auch bei ihm erkundigen, ob er einen Notar in seiner Kanzlei hat.

Bei seiner Arbeit ist der Notar an einen bestimmten regionalen Wirkungskreis gebunden, seinen Amtsbezirk. Dieser Amtsbezirk stimmt in der Regel mit dem Gebiet des Oberlandesgerichts überein, das für den Standort des Notars zuständig ist.

immoverkauf24 Info:

Ein Notar darf seinen Amtsbezirk für seine Arbeit nicht verlassen. Einzige Ausnahme: Wenn Gefahr in Verzug ist. Er darf aber Aufträge annehmen, die außerhalb seines Amtsbezirks liegen. Bezogen auf den Immobilienkauf heißt das, dass jeder Käufer für die Unterzeichnung des Kaufvertrags zu einem Notar seiner Wahl gehen kann.

4. Wie wird ein Notar beruflich ausgebildet?

Für die Bestellung zum Notar ist zunächst ein Studium der Rechtswissenschaften mit anschließendem ersten Staatsexamen, Referendariat und zweitem juristischen Staatsexamen erforderlich. Im Anschluss folgt die Unterscheidung zwischen hauptberuflichem Notar (Nurnotar) und Anwaltsnotar.

Nurnotar:

  • In dieser Berufsform darf der Notar ausschließlich als Notar tätig sein.
  • In einem dreijährigen Anwärterdienst sammelt er Erfahrungen als Notar, indem er beispielsweise einen Amtsinhaber vertritt. Anwärter werden Notarassessoren genannt und haben dieselben Amtspflichten wie ein Notar.
  • Danach kann ein Notar sich nicht frei niederlassen, sondern nur auf freiwerdende oder neugeschaffene Notarstellen bewerben. Diese Stellen werden vom Landesjustizministerium ausgeschrieben.
  • Voraussetzungen für die Einstellung sind besonders herausragende Noten in den Staatsexamen sowie eine persönliche Eignung für das Amt.
  • Die Bestellung zum Notar erfolgt auf Lebenszeit, am Ende des Monats der Vollendung des 70. Lebensjahres tritt er automatisch in den Ruhestand.
  • Nurnotare gibt es nicht in jedem Bundesland, sondern nur in Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, im Saarland, in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und den rheinischen Teilen Nordrhein-Westfalens.

Anwaltsnotar:

  • In dieser Berufsform darf der Notar auch als Rechtsanwalt tätig sein.
  • Voraussetzung ist eine mindestens fünfjährige Berufserfahrung, davon drei Jahre ununterbrochen als hauptberuflicher Anwalt in dem Amtsbereich, in dem er Anwaltsnotar werden möchte.
  • Er muss die notarielle Fachprüfung bestehen und danach eine Praxisausbildung bei einem Notar absolvieren.
  • Anwaltsnotare gibt es in Berlin, Bremen, Hessen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und den westfälischen Teilen Nordrhein-Westfalens.

immoverkauf24 Info:

Um speziell bei Anwaltsnotaren einen Interessenkonflikt in einer Angelegenheit zu verhindern, gibt es umfangreiche Mitwirkungsverbote. Sie stellen sicher, dass der Anwaltsnotar nicht zugleich als Notar und Rechtsanwalt in einer Sache tätig werden darf.

5. Wie läuft die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags während der Corona-Krise ab?

Das Beurkundungsgesetz (BeurkG) sieht vor, dass „die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden ...“ (§ 17 Abs. 2a Satz 1 Nr. 1 BeurkG). Das heißt, Immobilienkäufer und Verkäufer müssen bei der Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar persönlich zugegen sein. Aber: Käufer und Verkäufer können sich z.B. durch Verwandte oder Vertraute vertreten lassen. Eine solche Vertretung ist in zwei Varianten möglich:

  • Vertretung durch eine mit Vollmacht ausgestattete Vertrauensperson
  • vollmachtlose Vertretung, z.B. durch einen Mitarbeiter des Notars

Der Vorteil der Vertretung durch eine bevollmächtigte Person beim Notartermin ist, dass der Kaufvertrag durch Unterschrift des Bevollmächtigten gültig ist. Bei Grundstücksgeschäften muss die Vollmacht von einem Notar beglaubigt worden sein, eine formlose Vollmacht reicht hier nicht aus.

Der Vorteil der vollmachtlosen Vertretung, z.B. durch einen Mitarbeiter des Notars ist, dass tatsächlich eine Kontaktbeschränkung stattfindet. Der Nachteil: Die Urkunde ist schwebend unwirksam bis die vollmachtlos vertretene Partei, etwa der Verkäufer, den Vertrag nachgenemigt hat. Das heißt, der Kaufvertrag ist zwar vom Notar beglaubigt, aber erst dann rechtsgültig, wenn Käufer und Verkäufer ihre Unterschrift im Beisein eines Notars unter den Kaufvertrag gesetzt haben. Viele Notare bieten deshalb während der Corona-Pandemie die Möglichkeit an, die Unterschrift nachträglich außerhalb der Geschäftsräume, z.B. auf dem Parkplatz, zu leisten.

Wichtig ist laut Beurkundungsgesetz zudem, dass der Notar „den Willen der Beteiligten erforscht, den Sachverhalt klärt, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehrt und diese ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben ...“ Um diesem Anspruch auch bei einer vollmachtlosen Vertretung gerecht zu werden, können die Vertragsparteien per Telefon- oder Videokonferenz bei der Beglaubigung zugeschaltet sein. So können Käufer und Verkäufer trotz physischer Abwesenheit Aufklärung erhalten und ihren Willen einbringen.

Mehr Informationen zu Immobilienverkäufen in Vertretung.

immoverkauf24 Info: Petition für digitale notarielle Beglaubigungen

Das Immobilienportal Immowelt und der IVD fordern gemeinsam in einer Online-Petition, eine digitale Variante der notariellen Beglaubigung einzuführen. Dies sei eine wirkungsvolle Maßnahme zur Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus und auch für die anschließende Zeit eine Erleichterung bei Immobilienkäufen. Die Petition benötigt 50.000 Unterschriften, um dem Anliegen vor dem Bundestag Gehör zu verschaffen.

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