- immoverkauf24
- Immobilienverkauf
- Immobilienverkauf A-Z
- Geschossflächenzahl
Geschossflächenzahl (GFZ): Definition, Berechnung und Bedeutung
Die Geschossflächenzahl ist ein wichtiger Wert für alle Hausbesitzer und Hausbauer. Er gibt an, wie viel Wohnfläche ein Haus im Verhältnis zur Grundstücksgröße maximal haben darf. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, was die Geschossflächenzahl ist, wie sie berechnet wird und welche Bedeutung sie für Ihre Immobilie hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Geschossflächenzahl beschreibt wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche maximal zulässig sind.
- Die Geschossflächenzahl (GFZ) bezieht sich ausschließlich auf die Flächen der errichteten Vollgeschosse eines Hauses.
Je größer die GFZ ist, desto intensiver kann ein Grundstück genutzt werden.
- Bei der Grundstücksbewertung ist die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) entscheidender als die reine GFZ.
Direkt zum Wunschthema
1. Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?
Die Geschossflächenzahl (kurz GFZ) ist eine Kennziffer aus dem deutschen Baurecht und beschreibt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche maximal zulässig sind. Sie legt damit fest, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf.
Die rechtliche Grundlage bildet §20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Der Wert für die Geschossflächenzahl muss nicht berechnet werden. Sie wird – genau wie die Grundflächenzahl – von der zuständigen Baubehörde festgelegt und ist jederzeit im jeweiligen Bebauungsplan der Gemeinde nachzulesen.
Kurz gesagt: Die GFZ bestimmt nicht die Anzahl der Geschosse, sondern die gesamt zulässige Geschossfläche.
Lassen Sie Ihre Immobilie von einem unseren Experten kostenfrei bewerten.
2. Wie wird die zulässige Geschossfläche berechnet?
Für die Berechnung der Geschossfläche gibt es eine einfache Formel:
- Grundstücksfläche x Geschossflächenzahl (GFZ) = zulässige Geschossfläche
Beispielrechnung
Ein Grundstück ist 1.000 m² groß und die festgelegte Geschossflächenzahl beträgt 0,6:
1.000m² x 0,6 = 600 m²
- Das Haus darf eine maximale Geschossfläche von 600 m² haben.
Diese Rechnung zeigt die zulässige Gesamtfläche des Hauses. Sie gibt keine Aussage über die zulässige Anzahl der Stockwerke. Diese wird durch andere baurechtliche Vorgaben geregelt.
Wichtig: Die Geschossfläche ist nicht gleichzusetzen mit der Wohnfläche. Die Geschossfläche bestimmt die Außenmaße alle Vollgeschosse. Bei der Wohnflächenberechnung werden die Außenmauern abgezogen, sodass die Wohnfläche in jedem Fall kleiner ist als die Geschossfläche.
Was muss bei der Berechnung der Geschossfläche beachtet werden?
Maßgeblich für die Berechnung der Geschossfläche sind ausschließlich die Flächen der Vollgeschosse gemäß der BauNVO. Dabei gilt:
- Nicht maßgeblich ist die Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277. Es zählt ausschließlich die BauNVO.
- Es zählen nur die Flächen, die rechtlich als Vollgeschosse gelten.
- Außenmaße sind relevant, nicht die Wohn- und Nutzfläche.
3. Welche Flächen zählen zur Geschossflächenzahl?
Die baurechtlichen Vorgaben der Geschossflächenzahl (GFZ) beziehen sich ausschließlich auf die Flächen der errichteten Vollgeschosse eines Hauses. Ob ein Geschoss als Vollgeschoss gilt, hängt von den landesrechtlichen Vorschriften und von der BauNVO ab.
Typische Regelungen:
- Kellergeschosse, die überwiegend unter der Geländeoberfläche liegen, zählen in der Regel nicht zur Geschossfläche.
- Dachgeschosse zählen nur zur Geschossfläche, wenn sie die Kriterien eines Vollgeschosses erfüllen.
- Nebenräume oder technische Aufbauten könnten unter Umständen ausgenommen sein.
Für die korrekte Bewertung ist immer der Bebauungsplan und die jeweilige Landesbauordnung entscheidend.
4. Welche Bedeutung hat die Geschossflächenzahl für Grundstücke?
Die Bedeutung der Geschossflächenzahl (GFZ) geht weit über die Bauplanung hinaus. Sie beeinflusst darüber hinaus:
- die maximale Bebaubarkeit eines Grundstücks
- die wirtschaftliche Nutzung
- den Markt- und Verkehrswert des Grundstücks
Für Haus- und Grundstücksverkäufer ist die Geschossflächenzahl ein wichtiger Parameter bei der Ermittlung des Grundstückswerts. Je größer die GFZ ist, desto intensiver kann ein Grundstück genutzt werden und desto größer ist die Chance, einen hohen Verkaufspreis beim Grundstücksverkauf zu realisieren.
5. Was ist die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ)?
Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) beschreibt die Geschossfläche, die tatsächlich wertbildend ist. Sie spielt bei der Immobilien- und Grundstücksbewertung eine wichtige Rolle. Nicht alle Flächen eines Hauses, die zur Geschossfläche zählen, sind wirtschaftlich oder marktfähig nutzbar. Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) wird deshalb in einem Gutachten ermittelt und berücksichtigt die folgenden Aspekte:
- Welche Geschossfläche ist baurechtlich zulässig?
- Gibt es bauliche Einschränkungen?
- Welche Fläche ist wirtschaftlich sinnvoll nutzbar?
- Welche Nutzung ist am Standort marktüblich?
Bei der Grundstücksbewertung ist deshalb die WGFZ entscheidender als die reine GFZ.
Die GFZ ist eine Kennzahl im deutschen Baurecht und legt fest, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche maximal zulässig sind.
Eine GFZ von 0,6 bedeutet, dass pro Quadratmeter Grundstücksfläche 0,6 Quadratmeter Geschossfläche gebaut werden dürfen. Auf einem 1.000-m²-Grundstück wären das maximal 600 m² Geschossfläche.
Die Geschossflächenzahl ist gesetzlich vorgegeben und im Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde festgelegt. Dieser kann beim zuständigen Bauamt eingesehen werden.
Zur Geschossflächenzahl gehören ausschließlich die Flächen aller Vollgeschosse. Keller gehören nicht zur Geschossfläche. Dachgeschosse gehören nur dazu, wenn sie die entsprechenden Kriterien für Vollgeschosse erfüllen.
Die GFZ bestimmt, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden kann. Eine höhere Geschossflächenzahl ermöglicht eine bessere wirtschaftliche Nutzung und wirkt sich daher wertsteigernd auf den Grundstückspreis aus.