Wohnflächenberechnung – So ermitteln Sie die Wohnfläche!

Die Wohnfläche einer Wohnung bietet häufig Anlass für Konflikte. Häufig stellen Mieter durch einfaches Nachmessen fest, dass die tatsächliche Wohnfläche nicht mit dem angegebenen Wert im Mietvertrag übereinstimmt. Vermieter sollten deshalb unbedingt darauf achten, die Wohnfläche korrekt zu ermitteln. Wir zeigen Ihnen, wie Sie bei der Wohnflächenberechnung vorgehen müssen, welche Methoden es gibt und wie sie sich voneinander unterscheiden.

Als Wohnfläche bezeichnet man die Summe der anrechenbaren Grundfläche einer Immobilie. Das heißt, die Wohnfläche muss nicht zwingend mit der tatsächlichen Grundfläche der Räume übereinstimmen. Hintergrund ist, dass es unterschiedliche Varianten der Wohnflächenberechnung gibt. Je nach Berechnungsart werden beispielsweise Räume mit Dachschrägen oder Wintergärten unterschiedlich berücksichtigt.

Die Berechnung der Wohnfläche einer Immobilie ist in unterschiedlichen Situationen wichtig. So ist die Größe zum Beispiel sowohl beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf als auch bei der Vermietung von Objekten von Belang: Verkäufer ermitteln unter anderem auf Grundlage der Wohnfläche den Verkaufspreis; Vermieter berechnen die Höhe der Miete und Mieter orientieren sich anhand der angegebenen Wohnfläche, ob die Wohnung zu ihnen passt und die Höhe der Miete gerechtfertigt ist.

Hier ein Überblick der unterschiedlichen Anlässe:

• Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf:

Die Größe der Wohnfläche einer Immobilie ist vor allem für die Festlegung des Verkaufspreises bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf relevant. Ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche kostet logischerweise mehr als ein ähnlich ausgestattetes Haus mit 90 Quadratmetern. Deshalb ist es für Sie als Verkäufer wichtig, vor dem Verkauf die Wohnfläche exakt zu berechnen.

Auch für Käufer einer Immobilie ist die Größe mit das wichtigste Kriterium bei der Wohnungssuche. Eine korrekt berechnete Wohnfläche ist für sie auch mit Blick auf den sich daran orientierenden Kaufpreis unverzichtbar. Verkäufer sollten zudem wissen, dass eine falsch berechnete Wohnfläche unter Umständen sogar dazu führen kann, dass ein bereits unterzeichneter Kaufvertrag seine Gültigkeit verliert.

• Vermietung:

Was bei Immobilienverkäufen für den Verkaufspreis gilt, gilt bei Mietobjekten für die Miete: Ein wichtiges Kriterium für die festgelegte Höhe der Kaltmiete ist die Wohnungsgröße. Doch nicht nur dafür ist die Wohnfläche die Berechnungsgrundlage: Auch die Höhe der Nebenkosten geht teilweise auf die Quadratmeterzahl der Räume zurück. Je größer die Wohnung, desto höher fällt die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung aus.

Vermieter sollten unbedingt darauf achten, dass sie die Wohnfläche bereits im Exposé und im Mietvertrag korrekt angeben, denn Mieter können eine Mietminderung durchsetzen, wenn sie die Räume ihrer Wohnung selbst nachmessen und feststellen, dass die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben wurde.

• Hausbau:

In einem Bauantrag muss die Nutzungsart eines Gebäudes angegebenen werden. Dabei entscheidet der Anteil der Wohnfläche darüber, ob es sich um ein Wohn- oder Nichtwohngebäude handelt. Bei einem Wohngebäude muss mindestens die Hälfe der Nutzfläche Wohnzwecken dienen. Die Flächenermittlung ist außerdem Berechnungsgrundlage für die Baugenehmigungs- und Bauwerkskosten.

• Baufinanzierung:

Bei einem Immobilienkauf gibt die Höhe der Wohnfläche der Bank Aufschluss über die Wirtschaftlichkeit des Kaufvorhabens. Dabei spielt der Wert der als Sicherheit hinterlegten Immobilie eine Rolle.

• Versicherungen:

Bei Gebäude- oder Hausratsversicherungen ist die Größe der Wohnfläche mitentscheidend für die Festlegung der Versicherungssumme. Es gibt beispielsweise Modelle, bei denen der Wert des Hausrats über eine pauschale Versicherungssumme pro Quadratmeter bestimmt wird.

Die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses kann auf unterschiedliche Arten berechnet werden. Für den freien Wohnungsmarkt gibt es dabei keine Methode, die gesetzlich vorgeschrieben ist -  Eigentümer/Vermieter können frei wählen. Einzig der öffentlich geförderte Wohnungsbau sieht die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zwingend vor. Diese Methode, die seit dem 1. Januar 2004 in Kraft ist, ist generell auch die am häufigsten angewandte Methode der Wohnraumberechnung. Sie hat die Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) abgelöst, die heute nur noch gültig ist, wenn eine Wohnung vor dem 31. Dezember 2003 vermessen wurde und es danach keine Umbauten mehr gab. Aufgrund der Vielzahl der Berechnungsmethoden ist es deshalb besonders wichtig, den Überblick zu behalten und die Wohnfläche auf Grundlage einer Methode korrekt zu ermitteln.

Die unterschiedlichen Berechnungsarten im Detail:

3.1 Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Diese am häufigsten verwendete Methode umfasst die Grundflächen der Räume, die nur zu der jeweiligen Wohnung gehören. Dazu zählen insbesondere:

• Wohnzimmer
• Esszimmer
• Schlaf- und Nebenzimmer
• Küche
• Bad
• Gäste-WC
• Flure
• Abstellräume innerhalb der Wohnung
• Wintergärten und Schwimmbäder, sofern sie geschlossen und beheizbar sind
• Balkone, Terrassen und Loggien, allerdings in der Regel nur zu 25 Prozent. Wenn sie baulich besonders hochwertig gestaltet sind, können auch 50 Prozent der Fläche berücksichtigt werden.

Des weiteren gibt es einige Besonderheiten zu beachten. So können Nischen an Türen, Fenstern oder Wänden nur mitgerechnet werden, wenn sie mindestens 13 Zentimeter tief sind und bis zum Boden reichen. Schornsteine, Pfeiler und Säulen wiederum zählen mit, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Metern und eine Grundfläche von 0,1 Quadratmetern nicht überschreiten.

Für Schrägen oder Treppen gilt ebenfalls eine Besonderheit: Die Wohnfläche darunter wird bei einer Raumhöhe von mehr als zwei Metern voll mitgezählt, zwischen einem Meter und zwei Metern allerdings nur zur Hälfte und unter einem Meter gar nicht. Mehr zu diesen Sonderfällen erfahren Sie auch unter Punkt 7.

Nicht mit einbezogen werden die Flächen von Hausfluren, Kellern (sofern sie nicht ausgebaut sind und als Wohnraum dienen), Heizungs-, Trocken- und Abstellräumen außerhalb der Wohnung, Garagen oder Geschäftsräumen.

3.2 Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Diese Methode unterteilt die Räume einer Wohnung in die drei Untergruppen Nutzfläche, technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche. Die Wohnfläche ist dabei offiziell nur ein Teil der Nutzfläche, oftmals werden diese Begriffe aber auch fälschlicherweise gleichgesetzt oder es wird von der „Wohn- und Nutzfläche“ einer Wohnung gesprochen, die diese beiden unterschiedlichen Flächenarten vermischt.

Bei der Berechnung nach DIN 277 dürfen unter anderem auch Dachböden oder Keller mit in die Berechnung einfließen und Räume mit Dachschrägen sowie Balkone oder Terrassen zählen voll mit.

3.3. Berechnung nach DIN 283  

Obwohl die DIN 283 seit 1989 zurückgezogen wurde, wird sie in manchen Fällen noch verwendet, wenn zwei Parteien sich explizit auf ihre Anwendung zur Wohnflächenberechnung einigen. Die Besonderheit dieser Methode ist, dass sie keine Regelungen zu Terrassen, Garagen oder Heizungsräumen enthält.

3.4 Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV)

Auch diese Berechnungsmethode ist veraltet. Eigentümer und Vermieter haben sie genutzt, bevor im Jahr 2004 die WoFlV in Kraft trat. Hierbei galt unter anderem, dass Balkone oder Loggien zu bis zu 50 Prozent mitzählen. Wenn die Wohnfläche vor dem 31. Dezember 2003 vermessen wurde und es seitdem an den Räumen keine Umbauten gab, ist die II. BV weiterhin gültig.

Als Eigentümer bzw. Vermieter einer Immobilie steht es Ihnen grundsätzlich frei, die Räume Ihrer Wohnung selbst zu vermessen. Wie genau Sie dabei vorgehen müssen, erläutern wir Ihnen weiter unten.

Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, können Sie aber auch einen Sachverständigen mit der Berechnung der Wohnfläche beauftragen – sei es einen Immobilienmakler, der die Wohnflächenberechnung im Zuge der Immobilienbewertung beispielsweise vor einem Immobilienverkauf vornimmt, oder einen öffentlich bestellten Immobiliengutachter. Die Profis wissen genau, welche Räume mitzählen und wie sie gewertet werden müssen. Der Einsatz eines Gutachters garantiert zudem, dass die Berechnung der Wohnfläche im Zweifelsfall auch juristisch Bestand hat. Das wiederum ist vor allem relevant, wenn Mieter auf Grundlage einer zu hoch angegebenen Wohnfläche bisher zu viel Miete gezahlt haben und vor Gericht auf Mietminderung klagen.

Die Kosten für einen Gutachter richten sich nach der Größe des Objekts und liegen bei durchschnittlich 200 bis 500 Euro.

Wenn Sie Hilfe bei der Berechnung Ihrer Wohnfläche benötigen, beispielsweise weil Sie einen Immobilienverkauf planen und deshalb den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung ermitteln müssen, wenden Sie sich gerne an immoverkauf24. Wir helfen Ihnen dabei, einen Profi zu finden.

Die Unterschiede bei den Wohnflächenberechnungen nach der WoFlV und DIN 277 machen deutlich: Wohnfläche ist nicht gleich Wohnfläche. Teilweise kann eine Wohnung, die nach DIN 277 berechnet wird, um bis zu 40 Prozent größer ausfallen als wenn die WoFlV angewandt wird.

Am Beispiel einer Dachgeschosswohnung mit drei Zimmern, Küche und Bad sowie Balkon und zugehörigem Abstellraum im Keller lassen sich die Abweichungen in der jeweils berechneten Quadratmeterzahl besonders gut darstellen:

Anhand dieses Beispiels wird deutlich, wie unterschiedlich die Wohnfläche für ein und dieselbe Wohnung ausfällt, je nachdem, welche Methode der Wohnflächenberechnung verwendet wird. Als Eigentümer/Vermieter sollten Sie deshalb korrekt dokumentieren, nach welcher Methode Sie die Wohnfläche ermittelt haben. Als Mieter wiederum kann es sich als lohnend erweisen, die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche zu überprüfen.

Sie haben Zweifel daran, ob die im Mietvertrag oder Kaufvertrag angegebene Wohnfläche Ihrer Wohnung tatsächlich der Realität entspricht? Oder Sie sind Eigentümer einer Immobilie, die Sie verkaufen oder vermieten wollen und möchten die Wohnfläche für das Exposé korrekt ermitteln? Dann greifen Sie selbst zum Zollstock und messen die Quadratmeterzahl einfach nach! Wichtig ist jedoch, dabei einiges zu beachten. So sollten Sie zunächst nachschauen, welche Methode der Wohnflächenberechnung in Ihrem Miet- oder Kaufvertrag angegeben ist bzw. sollten Sie sich für eine Berechnungsmethode entscheiden. Die gängigste ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Dann gehen Sie Schritt für Schritt vor:

• Informieren Sie sich zuerst genau, welche Räume der Wohnung grundsätzlich in die Berechnung einfließen dürfen und welche Besonderheiten für die Berechnung gelten. Mehr dazu unter Punkt 3.
• Um eine bessere Übersicht zu den einzelnen Räumen und der zugehörigen Quadratmeterzahl zu bekommen, erstellen Sie am besten handschriftlich einen Grundrissplan und addieren die errechneten Flächen dann miteinander.
• Wenn Sie nicht auf den Zollstock setzen wollen, können Sie sich auch für einen Laserentfernungsmesser entscheiden, der die Entfernung von Wand zu Wand misst. Er ist vor allem auch an schwierigen Stellen wie Nischen oder Schrägen hilfreich.

Wenn Sie mögliche Fehler beim Vermessen der Räume vermeiden wollen, sollten Sie lieber einen Immobiliengutachter oder Immobilienmakler beauftragen. Vor allem für eine Immobilienbewertung im Zuge eines Verkaufs oder einer geplanten Vermietung der Wohnung ist es wichtig, dass die Wohnfläche korrekt angegeben wird.

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In vielen Wohnungsinseraten werden die Begriffe „Nutzfläche“, „Grundfläche“ und „Wohnfläche“ bunt durcheinandergewürfelt. Dabei gibt es eine klare Definition der jeweiligen Begrifflichkeiten, die sich von der Größe der Quadratmeterzahl ableiten lässt. Die Grundfläche ist dabei die größte Einheit, dann folgt die Nutzfläche und danach die Wohnfläche.

Grundflächen sind grundsätzlich die Fläche eines Gebäudes, die den Boden berührt. In höheren Stockwerken die Flächen des Fußbodens.

Zur Nutzfläche zählen alle Räume in einem Haus oder einer Wohnung, die genutzt werden können. Sie müssen aber nicht unbedingt bewohnbar sein (wie Keller oder Dachboden).

Zur Wohnfläche wiederum zählen die anrechenbaren Grundflächen, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Da für die Berechnung der Wohnfläche je nach Berechnungsmethode unter anderem die Raumhöhe entscheidend ist, sind Grundfläche und Wohnfläche beispielsweise bei Dachschrägen in keinem Fall gleichzusetzen. 

Bei der Wohnflächenberechnung nach der WoFlV gibt es einige Sonderfälle, über die Sie sich als Eigentümer/Vermieter bewusst sein sollten. Die häufigsten Fehler betreffen folgende Wohnungselemente:

1. Dachschräge: Hier zählen erst Wohnflächen mit einer Raumhöhe von zwei Metern voll mit. Liegt die Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern, wird die Fläche zu 50 Prozent berücksichtigt, unter einem Meter gar nicht.
2. Treppe: Treppen mit mehr als drei Steigungen werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Was die Wohnfläche unterhalb der Treppe betrifft, gilt für sie das Gleiche wie bei Dachschrägen.
3. Balkon: Die Quadratmeterzahl von Balkonen wird in der Regel zu 25 Prozent bei der Berechnung mit einbezogen. Ist die bauliche Gestaltung besonders hochwertig, können sie auch zu 50 Prozent berücksichtigt werden.
4. Terrasse: Hier gilt das Gleiche wie für Balkone.
5. Wintergarten: Wintergärten zählen zur Wohnfläche, wenn sie geschlossen und beheizbar sind. Dasselbe gilt für Schwimmbäder.

Eine Grafik zeigt anschaulich, wie welche Teile eines Hauses bei der Wohnflächenberechnung nach der WoFlV berücksichtigt werden.

Aufgrund der unterschiedlichen Methoden zur Berechnung der Wohnfläche kommt es häufig zu Missverständnissen. Eigentümer, die die Fläche selbst ermitteln, sind sich oftmals unsicher, welche Räume überhaupt mitzählen und wie bestimmte Flächen berücksichtigt werden müssen. Die Folge ist eine falsch berechnete Wohnfläche im Kaufvertrag oder Mietvertrag. Wenn Sie als Mieter oder Käufer davon betroffen sind, können Sie folgendermaßen dagegen vorgehen:

Mieter

Sie können auf Mietminderung pochen, wenn die Wohnfläche Ihrer Wohnung um mindestens zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Die Mietminderung ist auch drei Jahre rückwirkend möglich. Hilfreich ist es in diesem Fall, dass ein Sachverständiger die Wohnfläche ermittelt hat, denn auf diese Weise hat die Berechnung auch vor Gericht Bestand. Generell sollten Sie sich von Experten wie dem Mieterverein beraten lassen, um Ihren Anspruch gegenüber dem Vermieter durchsetzen zu können.

Fällt die Überprüfung der Wohnfläche jedoch zu Gunsten der Mieter aus, weil herauskommt, dass die Fläche tatsächlich größer ist als im Mietvertrag angegebenen, brauchen Mieter nicht in Panik verfallen. Der Vermieter kann keine Miete nachfordern. Er kann aber bei der nächsten Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhung die neue Größe berücksichtigen.

Käufer

Als Käufer einer Immobilie können Sie im Zweifelsfall dafür sorgen, dass Sie einen Teil des Kaufpreises zurückbekommen oder der Kaufvertrag aufgrund der fehlerhaften Angabe rückabgewickelt wird. Das ist aber oftmals nur in Ausnahmefällen möglich - Gerichte können nach ihrem Ermessen entscheiden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang grundsätzlich, dass Sie die Wohnflächenberechnung von einem öffentlich bestellten Gutachter vornehmen lassen. Nur dann ist sie rechtssicher.

Beim Immobilienverkauf stellt die berechnete Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses eine wichtige Bezugsgröße bei der Ermittlung des Immobilienwerts – und damit zusammenhängend auch des Verkaufspreises – dar. Gleiches gilt bei der Vermietung eines Objekts für die Höhe der Miete. Sie orientiert sich in erster Linie an der Wohnfläche einer Wohnung. Die Wohnfläche sorgt somit dafür, dass Verkaufs- und Mietpreise miteinander verglichen werden können.