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Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung

Vor Hausverkauf oder einem Wohnungsverkauf sollte die Wohnfläche genau berechnet werden. Als Wohnfläche wird die Summe der anrechenbaren Grundfläche von Räumen, die zu einer Wohnung gehören, bezeichnet. Das heißt die tatsächliche Grundfläche einer Wohnung muss nicht zwingend mit der anrechenbaren Grundfläche übereinstimmen, denn nicht jede Fläche darf bei der Wohnflächenberechnung gleichermaßen angerechnet werden.

Wenn Sie als Verkäufer sich nicht sicher sind, ob Sie die Wohnfläche korrekt berechnet haben, dann gehen Sie auf diesen Punkt im Kaufvertrag explizit ein, um sich vor möglichen Schadensersatzansprüchen eines Käufers zu schützen

Welche Räume werden bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?

Grundsätzlich können laut Wohnflächenverordnung folgende Räume als Wohnfläche gewertet werden: Badezimmer, WC, Dielen und Flure, Kinderzimmer, Küchen, Esszimmer, Nebenräume (z.B. Abstellkammern), Gästezimmer, Schlafzimmer und Wohnzimmer. Doch nicht jede Grundfläche der genannten Räume kann immer zur Berechnung der Wohnfläche in vollem Umfang angerechnet werden. Grundsätzlich können nur Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von zwei Metern voll angerechnet werden und Räume mit einer Höhe von ein bis zwei Metern nur zur Hälfte. Beträgt die Höhe weniger als ein Meter (z.B. bei Dachschrägen), zählt die Fläche nicht mehr als Wohnfläche.

Wintergärten und Schwimmbäder, die beheizbar sind, werden zu 100 Prozent zur Wohnfläche hinzugerechnet. Sind diese nicht beheizt, so ist deren Fläche nur zur Hälfte in der Wohnflächenberechnung anzurechnen. Hausflure werden in der Regel nicht in die Berechnung von Wohnflächen eingeschlossen – außer sie werden in einer Weise genutzt, in der man üblicherweise nur Wohnraum nutzt z.B. wenn dort in größerem Umfang Möbel abgestellt werden. In diesem Fall werden auch Hausflure zur Berechnung der Wohnfläche hinzugezogen.

Terrassenflächen, Loggien, Dachgärten und Balkone werden seit dem 01.01.2004 nur noch zu einem Viertel berücksichtigt (maximal jedoch bis zur Hälfte bei entsprechender Qualität). Dagegen werden nicht als Wohnfläche gezählt: Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Trockenräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Schuppen, Garagen und Geschäftsräume.

immoverkauf24 Tipp:

Wenn es Unsicherheiten bei der Berechnung der Wohnfläche gibt, sollten Sie im Verkaufsexposé nur “ca.-Werte” nennen. Aber auch dann darf die tatsächliche Wohnfläche nicht erheblich, d.h. in der Regel nicht mehr als 10% von der imExposé aufgeführten Wohnfläche abweichen.

Und: Verzichten Sie im Kaufvertrag möglichst darauf, eine exakte Wohnfläche dem Käufer zuzusichern. Beim Verkauf von Wohnungen reicht zumeist ein Verweis darauf, dass der der Käufer eine im Aufteilungsplan bzw. Teilungserklärung gekennzeichnete Wohnung mit entsprechenden Merkmalen erwirbt. Beim Verkauf von Häusern reicht in der Regel die Aussage, dass der Käufer ein Grundstück gemäß Flurkartenbezeichnung erwirbt, auf dem z.B. ein Einfamilienhaus steht. Auf diese Weise vermeiden Sie zusätzliche Risiken, die im schlimmsten Fall zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zur Erstattung von Schadensersatz führen können.

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