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Grundflächenzahl (GRZ)
Warum die Grundflächenzahl so wichtig ist?
Die Grundflächenanzahl, auch als GRZ bezeichnet, gibt den Flächenanteil eines Baugrundstücks an, der überbaut werden darf. Die GRZ wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Wird die GRZ mit 0,3 angegeben, bedeutet dies, dass 30% der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.
Ein Eigentümer sollte die GRZ nicht nur kennen, wenn er ein freies Grundstück verkaufen möchte, sondern auch, wenn er eine Immobilie verkaufen möchte, die vom künftigen Eigentümer potentiell abgerissen wird. Denn: Je größer die GRZ, desto mehr kann auf einem Grundstück gebaut werden und desto höher ist der erzielbare Verkaufspreis!
Grundfläche berechnen:
Mit der GRZ kann man genau berechnen, welche Grundfläche eine Immobilie auf einem Baugrundstück höchstens haben darf. Bei einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern und einer GRZ von 0,3 ergibt sich eine maximal bebaubare Fläche von 150 Quadratmetern.
| Grundstücksgröße | GRZ | Bebaubare Fläche |
| 500 qm | 0,30 | 150 qm |
Wichtig:
Bei der Fläche handelt es sich NICHT um die Wohn- oder Nutzfläche, sondern die maximale Grundstücksfläche, auf der eine Immobilie stehen kann, d.h. inklusive ihrer Außenmauern. Es ist nicht notwendig, dass ein Bauherr die bebaubare Fläche voll ausschöpft, aber er darf nicht mehr Fläche bebauen.
Wann ist eine Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ) erlaubt?
Bei der Ermittlung der Grundflächen ist zu beachten, dass man nach §19 der Verordnung über die bauliche Nutzung von Grundstücken die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche mit anrechnen muss.
Die zulässige Grundfläche kann im Regelfall für alle eben genannten baulichen Anlagen um bis zu 50% überschritten werden (höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8).
Wie kommt man von der GRZ zur Wohnfläche?
Neben der Frage, wie viel Fläche bebaut werden darf, stellt sich regelmäßig auch die Frage, wie hoch ein Gebäude maximal sein darf. Darüber gibt die sogenannte Geschossflächenzahl Auskunft.
Weiterhin ist für Bauherren regelmäßig interessant zu wissen, wo eine Immobilie auf einem Grundstück errichtet werden kann. Darüber klärt der Bebauungsplan auf, bei einem qualifizierten Bebauungsplan ist das zulässige Baufenster schon eingezeichnet. Auch kann der Bebauungsplan weitere Vorgaben enthalten, die für die errichtbare Wohnfläche relevant sind (z.B. Anzahl der errichtbaren Wohneinheiten).
Die Gesamtheit aller Bestimmungen haben Einfluss auf den Wert eines Grundstücks und werden entsprechend bei der Grundstücksbewertung berücksichtigt, da sie auch für den erzielbaren Verkaufspreis von Bedeutung sind.
Tipp von immoverkauf24
Lesen Sie sich die Bestimmungen des Bebauungsplans genau durch bzw. besprechen diese mit dem zuständigen Bauamt. Sind die Auskünfte nicht ausreichend, können Sie über eine Bauvoranfrage die Bebaubarkeit im konkreten Fall klären.