Marktwert einer Immobilie: Definition, Berechnung und Einflussfaktoren
Der Marktwert einer Immobilie beschreibt den Preis, der für ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück unter aktuellen Marktbedingungen erzielt werden kann. Für Eigentümer stellt sich dabei oft die zentrale Frage: Was ist meine Immobilie wirklich wert? Der Marktwert wird auch als Verkehrswert bezeichnet und ist eine wichtige Kennzahl, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, beleihen oder Ihr Vermögen realistisch einschätzen wollen. Erfahren Sie in diesem Artikel, wie die exakte Definition für den Marktwert ist, mit welchen Verfahren der Wert berechnet werden kann und von welchen Faktoren der Marktwert abhängig ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Marktwert und Verkehrswert sind in Deutschland rechtlich gleichbedeutend.
- Der Marktwert gibt den geschätzten Verkaufspreis einer Immobilie an, der unter normalen Marktbedingungen wahrscheinlich erzielt werden kann.
- Zur Ermittlung des Marktwerts kommen die Bewertungsverfahren Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren zum Einsatz.
- Der Marktwert einer Immobilie kann online, durch einen Immobilienmakler oder durch ein Gutachten ermittelt werden.
- Lage, Zustand, Ausstattung und Marktsituation beeinflussen den Marktwert einer Immobilie.
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1. Was ist der Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert einer Immobilie ist der geschätzte Betrag, zu dem ein Haus oder eine Wohnung zum Bewertungszeitpunkt unter normalen, aktuellen Marktbedingungen verkauft werden könnte. Die gesetzliche Grundlage bildet §194 im Baugesetzbuch. Hier wird der Verkehrswert (Marktwert) als der Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und der Lage der Immobilie zu erzielen wäre. Die Definition macht deutlich, dass es sich beim Marktwert zunächst um einen hypothetischen Wert handelt und eine objektive Einschätzung des Immobilienwertes darstellt. Damit ist der Marktwert die zentrale Grundlage, um den Wert einer Immobilie realistisch einzuschätzen und den Verkaufspreis festzulegen.
Wichtig!
Der ermittelte Marktwert muss im “gewöhnlichen Geschäftsverkehr” zum Wertermittlungszeitpunkt erzielbar sein. Der tatsächlich erzielte Wert (z.B. 2 Monate später) kann von dem ermittelten Wert abweichen.
Marktwert und Verkehrswert: Gibt es einen Unterschied?
Die Begriffe Marktwert und Verkehrswert werden häufig synonym verwendet. Auch das Baugesetzbuch stellt klar, dass beide Begriffe dieselbe Bedeutung – den realistisch erzielbaren Immobilienwert – haben. Der Unterschied liegt vor allem im Kontext der Verwendung:
- Marktwert: wird häufiger beim Immobilienverkauf und im internationalen Kontext von Maklern verwendet
- Verkehrswert: juristische Bezeichnung im Baugesetzbuch, wird z.B. bei Gutachten oder gerichtlichen Verfahren verwendet
2. Wie wird der Marktwert einer Immobilie ermittelt?
Der Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie kann durch verschiedene Methoden der Immobilienbewertung ermittelt werden. Die Bewertungsverfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Es werden drei verschiedene Verfahren zur Berechnung des Marktwerts unterschieden:
- Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren liefert in der Regel die genauesten Ergebnisse, da es direkt auf realen Marktpreisen basiert.
- Sachwertverfahren: Da dieses Verfahren weniger marktorientiert ist, wird häufig ein Marktanpassungsfaktor berücksichtigt.
- Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren ist besonders relevant für Investoren, da es die Rendite der Immobilie berücksichtigt.
Definitionen und Anwendungsbereiche der Bewertungsverfahren im Überblick:
|
Verfahren |
Definition |
Anwendungsbereich |
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Vergleichswertverfahren |
Marktwertermittlung anhand von tatsächlich verkauften vergleichbaren Immobilien |
Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Grundstücke |
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Sachwertverfahren |
Marktwertermittlung anhand der Herstellungskosten der Immobilie unter Einbeziehung des Bodenwerts, des Bauwerts des Gebäudes und des Marktanpassungsfaktors |
Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Grundstücke |
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Ertragswertverfahren |
Marktwertermittlung aus nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen und deren Kapitalisierung |
Vermietete Immobilien (Mehrfamilienhäuser, Mietwohnungen, Gewerbeimmobilien) |
Werden die Verfahren korrekt angewandt, kann der Marktwert über alle Verfahren näherungsweise bestimmt werden.
Marktwert berechnen: Makler oder Gutachter?
Die Anwendung der oben genannten Verfahren zur Wertermittlung erfordert fachliche Expertise und sehr viel Erfahrung. Schon kleine Fehler in der Anwendung können dazu führen, dass der Marktwert nicht korrekt bzw. zu ungenau ermittelt wird. Soll der Marktwert im Vorfeld eines Immobilienverkaufs realistisch und praxisnah ermittelt werden, ist es deshalb ratsam, einen erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen, der die Marktsituation genau kennt.
Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung, Scheidung oder Erbschaft ist es hingegen sinnvoll, einen qualifizierten Immobiliengutachter zu bestellen, um den Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Das Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen gilt als präziseste und rechtssicherste Methode zur Wertermittlung. Für das schriftliche Gutachten fallen Kosten an: Diese sind grundsätzlich frei verhandelbar, liegen in der Regel aber zwischen 0,5-1,0% des Verkehrswerts der Immobilie. Bei einem Marktwert von 500.000 € liegen die Kosten für ein Gutachten demnach zwischen 1.300 und 2.200 €.
3. Welche Faktoren beeinflussen den Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert einer Immobilie wird sowohl durch objektbezogene Eigenschaften als auch durch die aktuellen, allgemeinen Marktbedingungen bestimmt. Relevant sind beispielsweise die folgenden Punkte:
- Lage: Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Freizeitentwicklung, wirtschaftliche Entwicklung der Region
- Grundstück und Größe: Grundstücksgröße, Bebaubarkeit, Zuschnitt, Bodenrichtwert
- Zustand und Baujahr: Baujahr, Modernisierungsgrad, energetischer Zustand, notwendiger Renovierungsbedarf
- Ausstattung: hochwertige Materialien, moderne Heiztechnik, Energieeffizienz, Balkon, Terrasse, Garten
- Marktsituation: Zinsniveau, Angebot und Nachfrage, regionale Immobilienpreise
Besonders entscheidend für den Marktwert ist die Lage, da sie sich im Gegensatz zum Gebäude nicht verändern lässt.
4. Warum unterscheidet sich der Marktwert vom Verkaufspreis?
Der Marktwert stellt eine fundierte Schätzung für den erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie dar. Der tatsächliche Verkaufspreis ist das Ergebnis konkreter Verhandlungen und kann deshalb vom errechneten Marktwert abweichen. Mögliche Gründe für Abweichungen zwischen Marktwert und Verkaufspreis sind:
- Besonders hohe Nachfrage nach einer Immobilie
- Geschickte Verkaufsstrategie
- Zeitlicher Verkaufsdruck
- Emotionale Kaufentscheidungen
Gerade in angespannten Immobilienmärkten kann der Verkaufspreis deutlich über dem Marktwert liegen.
Der Marktwert ist der Preis, der für eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen wahrscheinlich erzielt werden kann. Er berücksichtigt Lage, Zustand, rechtliche Gegebenheiten und die aktuelle Marktsituation des Immobilienmarktes. Der Marktwert dient als Grundlage für Verkauf und Finanzierung.
Ja. In Deutschland werden beide Begriffe synonym verwendet. Der Verkehrswert ist die gesetzliche Bezeichnung im Baugesetzbuch, während Marktwert im Immobilienmarkt häufiger verwendet wird.
Der Marktwert kann mithilfe von Bewertungsverfahren ermittelt werden: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren. Immobilieneigentümer können hierfür eine Online-Bewertung vornehmen oder einen Makler/Gutachter beauftragen.
Ja. In stark nachgefragten Regionen oder bei besonders attraktiven Immobilien kann der tatsächliche Verkaufspreis über dem geschätzten Marktwert liegen.