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Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV

Die Immobilienwertermittlungsordnung (ImmoWertV) dient als gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien. Die neue Fassung gilt seit dem 1. Januar 2022. Wir zeigen, wie die ImmoWertV angewendet wird sowie Anwendungsbeispiele der Verfahren.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stellt die gesetzlichen Grundsätze für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken dar.
  • Die aktuelle ImmoWertV gilt seit dem 1. Januar 2022.
  • Inhaltlich ändert sich durch die Neuregelung nichts.
  • Die ImmoWertV ist Grundlage zur Wertermittlung von Immobilien. Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung, um den Wert Ihrer Immobilie zu erfahren!

1. Was ist die ImmoWertV?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stellt die gesetzlichen Grundsätze für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken dar. In ihrer bisherigen Form trat sie am 1. Juli 2010 in Kraft und löste die bis dato geltende Wertermittlungsverordnung ab. Seit 1. Januar 2022 gilt die ImmoWertV 2021, die die bisher gültigen sechs Regelungswerke, die ImmoWertV 2010, die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), die Sachwertrichtlinie (SW-RL), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und Teile der Wertermittlungsrichtlinie 2006 in einer Verordnung zusammenfasst und diese insgesamt anwenderfreundlicher gestaltet. Mehr dazu in unserer News Bundesrat verabschiedet Novelle des Wertermittlungsrechts.

Inhaltlich hat sich durch die Neuregelung nichts ändern. Die Verordnung berücksichtigt wichtige Aspekte, wie z. B. die energetische Beschaffenheit des Gebäudes oder die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände. Die ImmoWertV findet überall dort Anwendung, wo der Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien zu ermitteln ist. Sie wird daher vor allem von Gutachterausschüssen, Sachverständigen für die Ermittlung des Grundstückswerts, sachverständigen Immobilienmaklern, Banken und Versicherungen genutzt.

Die Verordnung ist in drei Abschnitte untergliedert:

  1. Anwendungsbereich und Begriffsbestimmung
  2. Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten
  3. Wertermittlungsverfahren

Darüber hinaus gilt seit 2020 an die neue ImmoWertV A, die Muster-Anwendungshinweise für die einzelnen Bundesländer enthält. Gemeint sind damit weitergehende Hinweise, die keinen Regelungscharakter haben, aber zum Verständnis beitragen. 

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2. Wie wird die ImmoWertV angewendet?

Die Verordnung findet dann Anwendung, wenn Grundstücke und ihre Bestandteile bewertet werden sollen. Sie dient als Grundlage für die Bestimmung der Bodenrichtwerte und sonstiger erforderlicher Daten, um den Verkehrswert einer Immobilie zu benennen. In den drei Wertermittlungsverfahren werden dabei sowohl das allgemeine Wertverhältnis auf dem Grundstücksmarkt als auch die objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks beachtet. So sind unter dem Werteverhältnis auf dem Grundstücksmarkt Unterschiede von Immobilienpreisen in den verschiedenen Regionen zu verstehen. Objektspezifische Grundstücksmerkmale hingegen können dabei Baumängel, Bauschäden oder eine wirtschaftliche Überalterung sein.

Der Abschnitt 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung erläutert den Bodenrichtwert und die sonstigen erforderlichen Daten, unter denen Indexzahlen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sowie Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze zu verstehen sind. Unter Indexzahlen werden die Änderungen der allgemeinen Werteverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt subsumiert. Dabei beziehen sich diese auf Grundstücke mit vergleichbarer Immobilienlage, z. B. Stadtteil und Nutzung (unbebautes Grundstück, Eigentumswohnung, Einfamilienhaus).

Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV

In Deutschland kommen zur Bewertung von Immobilien grundsätzlich nur drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

  • Das Vergleichswertverfahren

Bei dem Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie auf der Grundlage von vergleichbaren Objekten berechnet. Kann dies nicht gewährleistet werden, da das Gebiet beispielsweise dünn besiedelt ist, kann auch ein ähnliches Objekt aus einem vergleichbaren Gebiet herangezogen werden. Angewendet werden kann das Vergleichswertverfahren für bebaute und unbebaute Grundstücke gleichermaßen. Dabei gilt: je ähnlicher die Objekte, desto präziser kann der Vergleichswert ermittelt werden.

Da der Vergleichswert in den meisten Fällen aber nicht dem realen Verkehrswert entspricht, werden wie oben beschrieben Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zur Hilfe gezogen, sodass der anfängliche Vergleichswert an den realen Wert der Immobilie angepasst wird.

  • Das Ertragswertverfahren

Das zweite Verfahren zur Immobilienbewertung ist das Ertragswertverfahren. Die Berechnungsgrundlage ist hier einmal der Bodenwert und zum anderen der Gebäudeertragswert aus den Einnahmen wie Miete und Pacht. Bei der Ermittlung des Ertragswerts werden der Bodenwert, die Verzinsung des Bodenwerts und der kapitalisierte Reinertrag betrachtet. Hierbei wird der Bodenwert um den Bodenwertverzinsungsbetrag vermindert. Als nächster Schritt erfolgt die Ermittlung des Reinertrages. Dieser subsumiert die jährlichen Roherträge wie Miete oder Pacht. Von diesen Roherträgen werden im Folgenden dann die Bewirtschaftungskosten abgezogen, sodass am Ende der Reinertrag steht.

  • Das Sachwertverfahren

Auch mit dem Sachwertverfahren kann die Immobilienbewertung erfolgen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung setzt hierbei die Formel fest: Sachwert = Gebäudesachwert + Bodenwert * Marktanpassungsfaktor (Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt). Die Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt werden laut ImmoWertV durch die Sachwertfaktoren geregelt.

Der Sachwert einer Immobilie spiegelt die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und seine Alterswertminderungen wider. Dabei wird die Alterswertminderung unter der Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer berechnet. Für die Ermittlung des Bodenwertes werden die Bodenrichtwerte der Gemeinden verglichen, die sich hier auf ein unbebautes Grundstück beziehen.

3. Anwendungsbeispiele der Verfahren

Vergleichswertverfahren

  • Schenkungen und Erbschaften zur Ermittlung der Steuerlast;
  • Im Scheidungsverfahren dient das Verfahren der Vermögensaufstellung beider Ehepartner;
  • Bestandsaufnahme des Wohneigentums

Ertragswertverfahren

  • Objekte, welche Mieterträge erzielen, zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien

Sachwertverfahren

  • Immobilien, die keine Mieterträge einbringen (z. B. Fabriken oder militärische Anlagen);
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