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Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV

ImmoWertV

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) stellt die gesetzlichen Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken dar. Sie trat am 1. Juli 2010 in Kraft und löste die bis dato geltende Wertermittlungsverordnung ab. Die neue Verordnung berücksichtigt dabei wichtige Aspekte z.B. die energetische Beschaffenheit des Gebäudes oder die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände. Die ImmoWertV findet überall dort Anwendung, wo der Verkehrswert (Marktwert) von Immobilien zu ermitteln ist. Sie wird daher vor allem von Gutachterausschüssen, Sachverständigen für die Grundstückswertermittlung, sachverständigen Immobilienmaklern, Banken und Versicherungen genutzt.

Die Verordnung ist in drei Abschnitte untergliedert:

  1. Anwendungsbereich und Begriffsbestimmung
  2. Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten
  3. Wertermittlungsverfahren

Anwendung der ImmoWertV

Die Verordnung findet dann Anwendung, wenn Grundstücke und ihre Bestandteile bewertet werden sollen. Sie dient als Grundlage für die Bestimmung der Bodenrichtwerte und sonstiger erforderlicher Daten, um den Verkehrswert einer Immobilie zu benennen. In den drei Wertermittlungsverfahren werden dabei sowohl das allgemeine Wertverhältnis auf dem Grundstücksmarkt als auch die objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks beachtet. So sind unter dem Werteverhältnis auf dem Grundstücksmarkt Unterschiede von Immobilienpreisen in den verschieden Regionen zu verstehen. Objektspezifische Grundstücksmerkmale hingegen können dabei Baumängel, Bauschäden oder eine wirtschaftliche Überalterung sein.

Der Abschnitt 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung erläutert den Bodenrichtwert und die sonstigen erforderlichen Daten, unter denen Indexzahlen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke sowie Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze zu verstehen sind. Unter Indexzahlen werden die Änderungen der allgemeinen Werteverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt subsummiert. Dabei beziehen sich diese auf Grundstücke mit vergleichbarer Lage, z.B. Stadtteil und Nutzung (unbebautes Grundstück, Eigentumswohnung, Einfamilienhaus).

Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV

In Deutschland kommen zur Bewertung von Immobilien grundsätzlich nur drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

1. Das Vergleichswertverfahren
Bei dem Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie auf der Grundlage von vergleichbaren Objekten berechnet. Kann dies nicht gewährleistet werden, da das Gebiet beispielsweise dünn besiedelt ist, kann auch ein ähnliches Objekt aus einem vergleichbaren Gebiet herangezogen werden. Angewendet werden kann das Vergleichswertverfahren für bebaute und unbebaute Grundstücke gleichermaßen. Dabei gilt: je ähnlicher die Objekte, desto präziser kann der Vergleichswert ermittelt werden.

Da der Vergleichswert in den meisten Fällen aber nicht dem realen Verkehrswert entspricht, werden wie oben beschrieben Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zur Hilfe gezogen, so dass der anfängliche Vergleichswert an den realen Wert der Immobilie angepasst wird.

2. Das Ertragswertverfahren
Das zweite Verfahren zur Immobilienbewertung ist das Ertragswertverfahren. Die Berechnungsgrundlage ist hier einmal der Bodenwert und zum anderen der Gebäudeertragswert aus den Einnahmen wie Miete und Pacht. Bei der Ermittlung des Ertragswerts werden der Bodenwert, die Verzinsung des Bodenwerts und der kapitalisierte Reinertrag betrachtet. Hierbei wird der Bodenwert um den Bodenwertverzinsungsbetrag vermindert. Als nächster Schritt erfolgt die Ermittlung des Reinertrages. Dieser subsummiert die jährlichen Roherträge wie Miete oder Pacht. Von diesen Roherträgen werden im Folgenden dann die Bewirtschaftungskosten abgezogen, so dass am Ende der Reinertrag steht.

3. Das Sachwertverfahren
Auch mit dem Sachwertverfahren kann die Immobilienbewertung erfolgen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung setzt hierbei die Formel fest: Sachwert = Gebäudesachwert + Bodenwert * Marktanpassungsfaktor (Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt). Die Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt werden laut ImmoWertV durch die Sachwertfaktoren geregelt.

Der Sachwert einer Immobilie spiegelt die Herstellungskosten der baulichen Anlagen und seine Alterswertminderungen wider. Dabei wird die Alterswertminderung unter der Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer berechnet. Für die Ermittlung des Bodenwertes werden die Bodenrichtwerte der Gemeinden verglichen, die sich hier auf ein unbebautes Grundstück beziehen.

Anwendungsbeispiele der Verfahren

Vergleichswertverfahren

  • Grundstücksbewertung und Wohnungsbewertung;
  • Schenkungen und Erbschaften zur Ermittlung der Steuerlast;
  • Im Scheidungsverfahren dient das Verfahren der Vermögensaufstellung beider Ehepartner;
  • Bestandsaufnahme des Wohneigentums

Ertragswertverfahren

  • Objekte, welche Mieterträge erzielen, zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien

Sachwertverfahren

  • Immobilien, die keine Mieterträge einbringen (z. B. Fabriken oder militärische Anlagen);
  • Verkehrswertermittlung von selbst genutzten Immobilien jedweder Art
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