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Bodenrichtwert – 6 wichtige Punkte

Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen für Immobilienwerte veröffentlicht und trifft Aussage über den Wert von Grund und Boden. Bei der üblichen Immobilienbewertung nach Vergleichswertverfahren spielt der Bodenrichtwert aufgrund seiner Abweichung vom tatsächlichen Immobilienwert kaum eine Rolle. Der Bodenrichtwert dient als Baustein zur Wertermittlung von Immobilien mittels Sachwertverfahren, welches jedoch selten eingesetzt wird. Erfahren Sie in 6 Punkten Wichtiges über den Bodenrichtwert:

1. Was ist der Bodenrichtwert?

Grundstücksbewertung

Unter dem Bodenrichtwert versteht man den durchschnittlichen Wert bzw. Preis eines Bodens in einer bestimmten Lage bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche.

Er dient als Hilfsmittel bei der Wertermittlung von Immobilien, vor allem, wenn das Vergleichswertverfahren nicht eingesetzt werden kann. Weiterhin dient er als Grundlage für die Besteuerung von Grund und Boden.

Der Bodenrichtwert wird in Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen veröffentlicht. Er bezieht sich jeweils auf Bodenrichtwertzonen, welche Straßen(züge), Stadtteile oder auch ganze Orte umfassen können. 

immoverkauf24 Tipp:

Steuerlich ist der Bodenrichtwert vor allem für Kapitalanleger interessant, da er bei Immobilienkauf den nicht abschreibungsfähigen Wert des Bodens bestimmt, der vom Kaufpreis abgezogen wird um den Gebäudewert zu ermitteln, welcher abschreibungsfähig ist.

2. Wie und wie oft wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Wie der Bodenrichtwert zustande kommt

Basis für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind in der Regel die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der Gemeinden. Die Kaufpreissammlungen werden anhand der notariell beurkundeten Kaufpreise für Immobilien (Immobilienverkäufe sind meldungspflichtig) erstellt. Aufgrund der tatsächlich erzielten Preise für Grundstücke bzw. Immobilien werden die durchschnittlichen Quadratmeterpreise gebildet.

Wie genau die Bodenrichtwerte festgelegt werden, ist im Baugesetzbuch § 196 festgelegt.

immoverkauf24 Tipp

In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert so ermittelt, als wäre das jeweilige Grundstück unbebaut. 

Wie häufig der Bodenrichtwert ermittelt wird

Der Bodenrichtwert für Bauland wird, abhängig von den Rechtsvorschriften in den einzelnen Bundesländern, mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag (in der Regel zum 31. Dezember bzw. 1. Januar) ermittelt. Anhand der Bodenrichtwerte wird eine Bodenrichtwertkarte erstellt, die es für alle Kreise, kreisfreien- und kreiszugehörigen Städte, Gemeinden und Ortschaften und Ortsteile in Deutschland gibt.

Die Aussagekraft des Bodenrichtwertes

Bodenrichtwerte können nur eine sehr vereinfachte Grundlage, einen "Richtwert" für die Wertermittlung geben, weshalb weitere wertbeeinflussende Faktoren zur Grundstücksbewertung unerlässlich sind. Hierzu zählen unter anderem:

  • Bebaubarkeit des Grundstücks (unter Berücksichtigung von eventuellem Bebauungsplan und Grundstücksform)
  • Grad der Erschließung (Gas, Wasser, Abwasser, Strom)
  • Lage und Umgebung
  • Bodenbeschaffenheit

Warum der Bodenrichtwert nicht zur Ermittlung eines Angebotspreises genutzt werden sollte, erfahren Sie unter den folgenden Punkten.

3. Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem, was sie bei aktueller Nachfrage bzw. Marktsituation bei einem Verkauf erzielen würde. Was ist ein Käufer aktuell bereit für dieses Objekt zu zahlen? Der Bodenrichtwert ist ein verallgemeinernder Basiswert, der als Berechnungsgrundlage dienen kann. Er wird jedoch häufig nur alle zwei Jahre bestimmt, ist folglich veraltet, kann viele wertbeeinflussende Faktoren nicht berücksichtigen und entspricht in kaum einem Fall dem tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie sondern liegt meist weit darunter. 

Bei der Immobilienbewertung werden die unterschiedlichen Nutzungs-, Wert- und Lageverhältnisse der jeweiligen Grundstücke berücksichtigt. So spielen beispielsweise der Erschließungszustand, die Gestalt des Grundstücks und die Art der baulichen Nutzung eine maßgebliche Rolle bei der Wertermittlung nach ImmoWertV.

Weicht ein Grundstück bei diesen Parametern stark vom sogenannten Richtwertgrundstück ab, so weicht auch der Verkehrswert des Grundstücks entsprechend vom Bodenrichtwert ab. Um etwaige Abweichungen berechnen zu können, weisen einige Gutachterausschüsse in ihren Marktberichten Anpassungsfaktoren für abweichende Eigenschaften aus.

4. Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert für den Bodenwert?

Wie unter Punkt 3 beschrieben, ist der Bodenrichtwert nicht mit dem Verkehrswert eines Grundstückes gleichzusetzen, gleiches gilt für Bodenrichtwert und den tatsächlichen Wert des Bodens, also den Bodenwert bzw. Grundstückswert.

Nicht selten sind die Abweichungen zwischen Richtwert und tatsächlichem Wert beträchtlich, da je nach Grundstück unterschiedliche Faktoren wertbestimmend sein können. Am stärksten wird der Bodenwert durch die Bebaubarkeit des Grundstücks und die zu errichtende Wohnfläche bestimmt.

Es gilt dabei der Grundsatz: Der Wert eines Grundstücks ist umso höher, je mehr Wohnfläche auf dem Grundstück errichtet werden kann und je teurer diese Fläche am Markt verkauft werden kann. Daher sollte der Wert eines Grundstücks vor Grundstücksverkauf separat ermittelt werden und nicht einfach der Bodenrichtwert zugrunde gelegt werden.

5. Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert beim Hausverkauf?

Bei einem "normalen" Hausverkauf spielt der Bodenrichtwert eine untergeordnete bis gar keine Rolle. Eine Hausbewertung erfolgt üblicherweise nach Vergleichswertverfahren, das bedeutet, dass ein Sachverständiger z.B. ein Immobilienmakler, der sich mit dem aktuellen Marktgeschehen und vergleichbaren Objekten gut auskennt, die Immobilie besichtigt und bewertetet. Da die Grundstückswerte und somit Immobilienwerte häufig weit über den Bodenrichtwerten liegen, ist Verkäufern dringend davon abzuraten, eine Bewertung anhand der Bodenrichtwerte vorzunehmen.

6. Wie bekomme ich den Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte sind für jedermann zugänglich und werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte veröffentlicht. Auf unserer Seite "Gutachterausschuss" finden Sie die Kontaktdaten aller Gutachterausschüsse.

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