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Grundflächenzahl (GRZ): Definition, Berechnung und Bedeutung einfach erklärt
Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine entscheidende Kennzahl für den Kauf und Verkauf von Immobilien. Sie gibt an, welcher Anteil eines Grundstücks bebaut werden darf. Erfahren Sie in diesem Artikel, was die Grundflächenzahl ist, wie sie berechnet wird und welche Bedeutung sie für Haus- und Grundstücksbesitzer hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Grundflächenzahl (GRZ) beschreibt, wie viel Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen.
- Die GRZ bezieht sich auf die Grundfläche des Hauses sowie alle weiteren versiegelten und baulichen Flächen, z.B. Garagen, Carports, Zufahrten und Gartenhäuser.
- Eine Überschreitung der Grundflächenzahl ist für alle Nebenanlagen unter bestimmten Voraussetzungen um bis zu 50% möglich. Die GRZ darf dabei 0,8 nicht überschreiten.
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- Einfache Definition: Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)?
- Wie wird die zulässige Grundfläche mithilfe der GRZ berechnet?
- Welche Flächen zählen zur Grundflächenzahl?
- Wann ist eine Überschreitung der Grundflächenzahl erlaubt?
- Wie unterscheidet sich die GRZ von der Geschossflächenzahl (GFZ)?
- Welche Bedeutung hat die Grundflächenzahl für den Grundstückswert?
1. Einfache Definition: Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)?
Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine baurechtliche Kennzahl, die festlegt, wie groß die bebaubare Fläche eines Grundstücks sein darf. Sie gibt an, welcher Anteil eines Baugrundstücks überbaut werden darf. Die Grundflächenzahl findet ihre rechtliche Grundlage in §19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und wird für jedes Grundstück individuell im Bebauungsplan festgelegt.
- Beispiel: Beträgt die baurechtlich festgelegte GRZ 0,3, dürfen insgesamt bis zu 30% der gesamten Grundstücksfläche bebaut werden.
Welche Relevanz hat die Grundflächenzahl?
Je größer die Grundflächenzahl (GRZ) ist, desto größer ist die bebaubare Fläche und desto höher ist auch das Entwicklungspotenzial des Grundstücks. Die Grundflächenzahl beeinflusst maßgeblich die folgenden Punkte:
- die maximale Gebäudegröße
- die bauliche Ausnutzung eines Grundstücks
- den Grundstückswert
- den erzielbaren Verkaufspreis
2. Wie wird die zulässige Grundfläche mithilfe der GRZ berechnet?
Die Grundflächenzahl (GRZ) kann nicht berechnet werden, sie wird von der zuständigen Baubehörde festgelegt. Mithilfe der GRZ kann die maximal zulässige Grundfläche berechnet werden. Hierfür gibt es eine einfache Formel:
- Grundstücksfläche × GRZ = maximal bebaubare Fläche
Beispielrechnung
Ein Grundstück ist 500 m² groß und die festgelegte Grundflächenzahl beträgt 0,3.
500 m² × 0,3 = 150 m²
- Die maximal bebaubare Fläche beträgt 150 m².
Weitere Beispiele:
| Grundstücksgröße | GRZ | Bebaubare Fläche |
| 400 m² | 0,4 | 160 m² |
| 600 m² | 0,3 | 180 m² |
| 800 m² | 0,25 | 200 m² |
Wichtig: Die bebaubare Fläche beschreibt nicht die Wohn- und Nutzfläche des Hauses, sondern die maximale Grundfläche des Gebäudes inklusive der Außenmauern.
3. Welche Flächen zählen zur Grundflächenzahl?
Die baurechtlichen Vorgaben der Grundflächenzahl (GRZ) sind in §19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und beziehen sich auf das Wohngebäude und weitere bauliche Anlagen. Angerechnet werden:
- Grundfläche des Gebäudes inklusive der Außenmauern
- Garagen, Carports und Stellplätze
- Zufahrten
- Gartenhäuser und Nebenanlagen
- Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, z.B. Tiefgaragen
- Ggfs. Terrassen (je nach Ausführung)
Das bedeutet: Alle versiegelten und baulichen Flächen dürfen in Summe die maximal bebaubare Fläche nicht überschreiten.
4. Wann ist eine Überschreitung der Grundflächenzahl erlaubt?
Die Überschreitung der Grundflächenzahl ist in Ausnahmefällen zulässig. Sie bezieht sich ausschließlich auf Nebenanlagen ohne eine direkte Verbindung zum Hauptgebäude, z.B. Garagen, Stellplätze, Gartenhäuser oder unterirdische bauliche Anlagen. In den verschiedenen Bundesländern gibt es in der Handhabung zur Überschreitung der GRZ starke Unterschiede, sie muss aber in jedem Fall bei der zuständigen Baubehörde beantragt werden.
Grundsätzlich gilt: Die Grundfläche der Nebenanlagen darf um bis zu 50% überschritten werden. Gleichzeitig darf die GRZ den Wert 0,8 nicht überschreiten.
Beispielrechnung
Das Grundstück ist 600 m² groß und die GRZ beträgt 0,4.
- Zulässige Grundfläche: 600 m² x 0,4 = 240 m²
- 50% Überschreitung: 240 m² x 1,5 = 360 m²
- Prüfung der Obergrenze: 360 m² / 600 m² = 0,6
- Die Überschreitung wäre mit Genehmigung der Baubehörde zulässig, da die GRZ unter 0,8 liegt.
5. Wie unterscheidet sich die GRZ von der Geschossflächenzahl (GFZ)?
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an wie viel Geschossfläche ein Haus im Verhältnis zur Grundstücksgröße maximal haben darf. Sie definiert nicht die Anzahl der Geschosse, die errichtet werden dürfen. Die Kombination aus GRZ und GFZ bestimmt maßgeblich, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf und steuert die Bauhöhe von Gebäuden.
Beispiel für ein 500 m² Grundstück:
- GRZ: 0,3 = maximal 150 m² Grundfläche
- GFZ: 0,6 = maximal 300 m² Geschossfläche
Sind laut Bebauungsplan zwei Vollgeschosse vorgesehen, sind jeweils 150 m² pro Geschoss möglich.
Die GRZ und die GFZ sowie die Vorgaben im Bebauungsplan sind wichtige Parameter für die Wohnflächenberechnung.
6. Welche Bedeutung hat die Grundflächenzahl für den Grundstückswert?
Bei der Grundstücksbewertung ist die zulässige Bebauung ein wichtiger Einflussfaktor. Besonders bei unbebauten Flächen oder Abrissgrundstücken spielt die GRZ eine zentrale Rolle für potenzielle Käufer. Je höher die GFZ, desto:
- größer die mögliche Bebauung.
- mehr Wohn- und Nutzfläche kann entstehen.
- höher ist der Marktwert.
Haus- und Grundstücksverkäufer können mithilfe von baulichen Kennzahlen wie der Grundflächenzahl und unter Berücksichtigung aktueller Marktbedingungen eine realistische und marktgerechte Bewertung vornehmen.
Die GRZ ist eine Kennzahl im deutschen Baurecht und legt fest, welcher Anteil eines Baugrundstücks überbaut werden darf.
Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass bis zu 40 % der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen.
Die GRZ ist im Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde festgelegt. Dieser kann beim Bauamt eingesehen werden.
Zur GRZ zählen Gebäude, Garagen, Stellplätze, Nebenanlagen, Zufahrten und unterirdische bauliche Anlagen.
Ja. Nebenanlagen dürfen die zulässige Grundfläche um bis zu 50 % überschreiten – maximal jedoch bis zu einer GRZ von 0,8.
Die maximal zulässige Grundfläche eines Hauses wird mit folgender Formel berechnet:
Grundstücksfläche × GRZ = maximal bebaubare Fläche