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Lastenfreiheit beim Immobilienverkauf: Was bedeutet lastenfrei?
Lastenfrei bedeutet, dass im Grundbuch keine Rechte Dritter eingetragen sind, die der Käufer nicht übernehmen will. Gemeint sind vor allem Grundschulden und Hypotheken aus Abteilung III, aber auch Wohnrechte, Wege- und Vorkaufsrechte aus Abteilung II. Der Weg dorthin heißt Lastenfreistellung: Der Notar sorgt dafür, dass alle zu löschenden Rechte verschwinden, bevor der Käufer Eigentümer wird, und der Käufer zahlt erst, wenn das gesichert ist.
Erst den Wert kennen, dann verkaufen.
Ob eine Lastenfreistellung aufgeht, hängt am erzielbaren Preis. Die Einschätzung von immoverkauf24 ist kostenlos und verpflichtet zu nichts.
Auf dieser Seite lesen Sie, worin sich Lastenfreiheit, Lastenfreistellung und Löschung unterscheiden, welche Belastungen bleiben und welche weichen, wie der Ablauf vom Kaufvertrag bis zur Umschreibung aussieht, wann der Kaufpreis fällig wird, was die Lastenfreistellung kostet und welche Unterlagen Sie als Verkäufer früh besorgen sollten.
- Lastenfreiheit ist ein Zustand, Lastenfreistellung ein Vorgang: Lastenfrei ist das Grundstück erst, wenn die Löschung im Grundbuch vollzogen ist. Bis dahin sichert der Kaufvertrag das Ergebnis nur zu.
- Der Käufer zahlt nicht ins Blaue: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn dem Notar alle Löschungsunterlagen vorliegen und die Auflassungsvormerkung eingetragen ist.
- Die Bank ist der Engpass, nicht das Grundbuchamt: Löschungsbewilligung und Ablösebetrag kommen vom Kreditgeber, und darauf wartet der gesamte Ablauf. Wer früh anfragt, verkürzt den Verkauf oft um Wochen.
- Was bedeutet lastenfrei?
- Lastenfreiheit, Lastenfreistellung und Löschung
- Welche Belastungen stehen im Grundbuch?
- Welche Rechte bleiben und welche werden gelöscht?
- So läuft die Lastenfreistellung beim Verkauf ab
- Was passiert mit einer bestehenden Grundschuld?
- Wann wird der Kaufpreis fällig?
- Wer trägt die Kosten der Lastenfreistellung?
- Wie lange dauert die Lastenfreistellung?
- Diese Unterlagen sollten Verkäufer früh besorgen
- Restschuld, Kaufpreis und Immobilienwert zusammenbringen
1. Was bedeutet lastenfrei?
Lastenfrei ist ein Grundstück, wenn in den Abteilungen II und III des Grundbuchs keine Rechte zugunsten Dritter mehr eingetragen sind. Abteilung I nennt nur den Eigentümer und bleibt davon unberührt.
In der Praxis ist der Begriff fast immer enger gemeint: Der Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer, das Objekt frei von den Belastungen zu übergeben, die der Käufer nicht ausdrücklich übernimmt. Ein Wegerecht für den Nachbarn kann also bestehen bleiben und die Immobilie gilt trotzdem als vertragsgemäß übergeben, solange das so vereinbart ist. Entscheidend ist nicht das Wort lastenfrei, sondern die Liste im Kaufvertrag.
Bleibt eine Belastung stehen, die nach dem Vertrag hätte gelöscht werden müssen, liegt ein Rechtsmangel nach § 435 BGB vor. Der Käufer kann dann Erfüllung verlangen, den Kaufpreis mindern oder unter Umständen vom Vertrag zurücktreten. Deshalb prüft der Notar das Grundbuch vor jeder Beurkundung und nicht erst danach.
2. Lastenfreiheit, Lastenfreistellung und Löschung
Diese drei Begriffe werden ständig vermischt, bezeichnen aber unterschiedliche Dinge: einen Zustand, einen Vorgang und einen einzelnen Arbeitsschritt darin.
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Begriff |
Was gemeint ist |
Zeitpunkt |
Wer handelt |
TypischesDokument |
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Lastenfreiheit |
Zustand des Grundbuchs ohne fremde Rechte |
Ergebnis am Ende |
niemand, das ist ein Befund |
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Lastenfreistellung |
Der gesamte Vorgang, der zu diesem Zustand führt |
zwischen Kaufvertrag und Umschreibung |
Notar, Gläubigerbank, Verkäufer |
Kaufvertrag mit Lastenfreistellungsklausel |
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Löschungsbewilligung |
Erklärung des Gläubigers nach § 19 GBO, dass sein Recht gelöscht werden darf |
vor der Kaufpreisfälligkeit |
die Bank oder der Berechtigte |
Löschungsbewilligung, meist mit Treuhandauflage |
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Löschung |
Der Vollzug im Grundbuch, rechtlich die Aufhebung des Rechts nach § 875 BGB |
nach vollständiger Zahlung |
Grundbuchamt |
Löschungsantrag des Notars |
Der häufigste Irrtum: Viele Verkäufer glauben, mit der Löschungsbewilligung der Bank sei die Sache erledigt. Tatsächlich ist das nur die Erlaubnis. Gelöscht wird erst, wenn der Notar sie beim Grundbuchamt einreichen darf, und das darf er in aller Regel erst nach Zahlungseingang bei der Bank.
3. Welche Belastungen stehen im Grundbuch?
Das Grundbuch hat drei Abteilungen. Für die Lastenfreiheit zählen die Abteilungen II und III, und sie funktionieren sehr unterschiedlich.
| Abteilung |
Was dort steht |
Beispiele |
Bedeutung für den Käufer |
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Abteilung I |
Eigentumsverhältnisse |
Eigentümer, Erwerbsgrund, Miteigentumsanteile |
keine Belastung, sondern die Ausgangslage |
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Abteilung II |
Lasten und Beschränkungen |
Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Leitungsrecht, Vorkaufsrecht, Reallast, Auflassungsvormerkung, Zwangsversteigerungsvermerk |
wirkt auf die Nutzung und kann den Wert dauerhaft mindern |
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Abteilung III |
Grundpfandrechte |
Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld |
wirkt auf die Haftung des Grundstücks für fremde Schulden |
Der Unterschied ist grundlegend. Rechte aus Abteilung III lassen sich mit Geld lösen: Wird die besicherte Schuld getilgt, erteilt die Bank die Löschungsbewilligung. Rechte aus Abteilung II hängen dagegen an einer Person oder an einem Nachbargrundstück. Sie lassen sich nicht ablösen, sondern nur mit Zustimmung des Berechtigten aufheben, und diese Zustimmung ist Verhandlungssache.
4. Welche Rechte bleiben und welche werden gelöscht?
Die Antwort steht im Kaufvertrag, nicht im Gesetz. Üblich ist diese Aufteilung.
- Werden fast immer gelöscht: Grundschulden und Hypotheken des Verkäufers, Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerke, Auflassungsvormerkungen aus gescheiterten früheren Verkäufen.
- Bleiben in der Regel bestehen: Leitungs- und Wegerechte zugunsten von Nachbarn oder Versorgern, Baulasten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten der Gemeinde. Sie sind oft Voraussetzung dafür, dass das Nachbargrundstück überhaupt nutzbar ist, und werden deshalb nicht aufgegeben.
- Sind Verhandlungssache: Wohnrechte und Nießbrauch, Vorkaufsrechte Privater, Rückauflassungsvormerkungen aus Übergabeverträgen. Hier entscheidet der Berechtigte, und bei einem Wohnrecht kann der Verzicht Geld kosten.
Wer ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht verkauft, verkauft es mit diesem Recht, solange der Berechtigte nicht löschen lässt. Der Preisabschlag richtet sich nach dem Kapitalwert des Rechts, also nach Alter des Berechtigten und ortsüblicher Vergleichsmiete. Klären Sie das vor der Vermarktung und nicht erst beim Notar, sonst ändert sich der Preis mitten im Verkauf.
5. So läuft die Lastenfreistellung beim Verkauf ab
Der Ablauf ist standardisiert und liegt fast vollständig beim Notar. Verkäufer müssen nur an zwei Stellen selbst tätig werden, und zwar früh.
Der Notar fordert einen aktuellen Grundbuchauszug an und klärt, welche Rechte eingetragen sind und wer Berechtigter ist.
Der Notar fragt bei jeder Bank den Ablösebetrag zum voraussichtlichen Zahltag an und bittet um die Löschungsbewilligung.
Der Vertrag legt fest, welche Rechte gelöscht werden, welche bestehen bleiben und wer die Kosten trägt. Gleichzeitig wird die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB zur Eintragung beantragt.
Die Bank schickt ihre Bewilligung mit einer Treuhandauflage: Der Notar darf sie erst verwenden, wenn der Ablösebetrag bei der Bank eingegangen ist.
Liegen alle Voraussetzungen vor, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer überweist den Ablösebetrag direkt an die Bank und den Rest an den Verkäufer.
Nach Bestätigung des Zahlungseingangs reicht der Notar Löschungsantrag und Umschreibung beim Grundbuchamt ein. Dafür braucht er zusätzlich die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach § 22 GrEStG.
Erst mit dem letzten Schritt ist die Immobilie tatsächlich lastenfrei. Bis dahin ist der Käufer über die Auflassungsvormerkung und die Treuhandauflagen abgesichert, aber noch nicht Eigentümer.
6. Was passiert mit einer bestehenden Grundschuld?
Eine Grundschuld ist unabhängig von der Darlehenshöhe. Im Grundbuch steht ein Nennbetrag, der sich durch Tilgung nicht verringert. Wer 2005 eine Grundschuld über 300.000 Euro eintragen ließ und heute nur noch 40.000 Euro schuldet, hat weiterhin 300.000 Euro im Grundbuch stehen.
Beim Hausverkauf mit Grundschuld gibt es drei Wege.
Der Regelfall. Der Käufer zahlt die Restschuld direkt an die Bank, die Bank gibt die Löschung frei. Wird das Darlehen vorzeitig beendet, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Technisch möglich, wenn der Käufer bei derselben Bank finanziert. Das spart die Kosten für Löschung und Neubestellung, setzt aber die Zustimmung aller Beteiligten voraus und kommt selten vor.
Ist das Darlehen längst zurückgezahlt und die Grundschuld steht nur noch formal im Grundbuch, braucht es trotzdem eine Löschungsbewilligung der Bank. Verkäufer sollten diese nicht erst im Verkaufsprozess anfordern.
Stehen in Abteilung III zwei Grundschulden verschiedener Banken, braucht der Notar zwei Ablösebeträge und zwei Löschungsbewilligungen. Der Ablauf richtet sich dann nach der langsamsten Bank. Bei einem Bausparvertrag als zweitrangiger Sicherheit dauert es erfahrungsgemäß besonders lange.
7. Wann wird der Kaufpreis fällig?
Nicht am Tag der Beurkundung und nicht zu einem festen Datum, sondern dann, wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung versendet. Er tut das erst, wenn die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Üblich sind vier.
- Die Auflassungsvormerkung für den Käufer ist im Grundbuch eingetragen.
- Alle Löschungsunterlagen für die nicht übernommenen Rechte liegen dem Notar vor, einschließlich der Treuhandauflagen.
- Vorkaufsrechte sind geklärt, insbesondere ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB.
- Erforderliche Genehmigungen liegen vor, etwa die Zustimmung des Verwalters bei einer Eigentumswohnung.
Diese Reihenfolge schützt beide Seiten. Der Käufer zahlt nicht, bevor seine Position gesichert ist, und der Verkäufer gibt das Eigentum nicht auf, bevor das Geld geflossen ist. Deshalb lässt sich der Zahltag auch nicht einfach vorziehen: Wer die Bank nicht rechtzeitig angeschrieben hat, verschiebt damit den gesamten Verkauf.
8. Wer trägt die Kosten der Lastenfreistellung?
Die Kosten für die Löschung seiner eigenen Belastungen trägt üblicherweise der Verkäufer. Der Käufer trägt im Gegenzug die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung, so die gesetzliche Grundregel des § 448 Abs. 2 BGB. Verbindlich ist aber die Regelung im Kaufvertrag, und davon kann abgewichen werden.
Zwei Posten fallen an:
- Treuhandgebühr des Notars. Eine 0,5-Gebühr, bemessen am Ablösebetrag, also an der tatsächlichen Restschuld. Darauf kommt Umsatzsteuer.
- Löschungsgebühr des Grundbuchamts. Ebenfalls eine 0,5-Gebühr, aber bemessen am eingetragenen Nennbetrag der Grundschuld. Diese Gebühr ist umsatzsteuerfrei.
m Grundbuch steht eine Grundschuld über 200.000 Euro, abzulösen sind noch 50.000 Euro. Die Treuhandgebühr des Notars beträgt 0,5 aus einem Geschäftswert von 50.000 Euro, also 82,50 Euro, zuzüglich 15,68 Euro Umsatzsteuer. Das Grundbuchamt berechnet 0,5 aus 200.000 Euro, also 217,50 Euro. Zusammen sind das 315,68 Euro. Entscheidend ist der Nennbetrag im Grundbuch: Wäre dort eine Grundschuld über 500.000 Euro eingetragen, läge allein die Grundbuchgebühr bei 467,50 Euro, obwohl die Restschuld unverändert 50.000 Euro beträgt.
Hinzu kommen je nach Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank, Auslagen und Postpauschalen des Notars sowie, bei Rechten aus Abteilung II, eine Abfindung für den Verzicht. Die vollständige Aufstellung aller Positionen finden Sie auf der Seite zu Notarkosten und Grundbuchkosten, überschlagen lassen sie sich mit dem Kaufnebenkostenrechner.
9. Wie lange dauert die Lastenfreistellung?
Der Ablauf selbst ist schnell. Was dauert, ist das Warten auf Dritte, und der Engpass ist fast immer die Gläubigerbank. Bis Ablösebetrag und Löschungsbewilligung vorliegen, vergehen in der Regel mehrere Wochen, bei zweitrangigen Gläubigern und Bausparkassen auch länger.
Drei Dinge verlängern den Ablauf überdurchschnittlich.
- Ein verlorener Grundschuldbrief. Bei einer Briefgrundschuld muss der Brief vorgelegt werden. Fehlt er, ist ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht nötig, das Monate dauern kann.
- Mehrere Gläubiger. Jede Bank arbeitet in ihrem eigenen Takt, und der Notar kann erst weitermachen, wenn die letzte Unterlage da ist.
- Rechte aus Abteilung II. Hier gibt es keinen Ablösebetrag, sondern eine Verhandlung. Ein Wohnrechtsinhaber muss zustimmen, und dafür gibt es keine Frist.
Die wirksamste Gegenmaßnahme kostet nichts: die Bank bereits anschreiben, wenn der Verkauf beschlossen ist, und nicht erst nach der Beurkundung.
10. Diese Unterlagen sollten Verkäufer früh besorgen
Je vollständiger die Unterlagen beim ersten Notartermin sind, desto kürzer der Weg zur Fälligkeit. Diese sechs Dokumente gehören zusammengetragen, bevor der Kaufvertrag entworfen wird.
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Unterlage |
Wo Sie sie bekommen |
Wofür sie gebraucht wird |
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Aktueller Grundbuchauszug |
Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts |
Grundlage für die Prüfung, welche Rechte überhaupt eingetragen sind |
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Aktuelle Darlehensstandsbestätigung |
finanzierende Bank |
Ausgangswert für den Ablösebetrag und die eigene Kalkulation |
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Löschungsbewilligung oder Antrag darauf |
Gläubigerbank, meist über den Notar |
Voraussetzung für die Löschung in Abteilung III |
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Grundschuldbrief, falls vorhanden |
eigene Unterlagen oder Bankdepot |
ohne Brief keine Löschung einer Briefgrundschuld |
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Zustimmung von Berechtigten aus Abteilung II |
Wohnrechtsinhaber, Nachbarn, Gemeinde |
Voraussetzung für die Aufhebung dieser Rechte |
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Vollmachten bei mehreren Eigentümern |
Notar |
damit nicht alle Beteiligten zu jedem Termin erscheinen müssen |
Den Grundbuchauszug können Sie selbst anfordern, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen, als Eigentümer also ohne Weiteres. Für den Antrag auf Ausstellung einer Löschungsbewilligung gibt es ein Musterschreiben, das Sie direkt an Ihre Bank schicken können.
11. Restschuld, Kaufpreis und Immobilienwert zusammenbringen
Die Lastenfreistellung ist eine Rechenaufgabe mit zwei Unbekannten: Was bringt die Immobilie, und was bleibt nach Ablösung übrig. Beides sollte vor der Vermarktung feststehen, nicht erst beim Notar.
Aus dem erzielbaren Kaufpreis gehen ab: der Ablösebetrag aller Gläubiger, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, die Kosten der Lastenfreistellung und gegebenenfalls eine Abfindung für den Verzicht auf ein Recht aus Abteilung II. Erst der Rest steht Ihnen zur Verfügung, und nur dieser Rest ist für die Anschlussfinanzierung oder den Kauf eines neuen Objekts relevant.
Eine kostenlose Immobilienbewertung liefert die eine Seite der Rechnung, die Darlehensstandsbestätigung Ihrer Bank die andere. Liegt der Ablösebetrag nahe am erzielbaren Preis, lohnt es sich, vor der Vermarktung mit der Bank über Alternativen zu sprechen. Wenn mehrere Beteiligte oder mehrere Grundschulden im Spiel sind, übernimmt ein Makler die Koordination und die Unterlagenbeschaffung.
Erst rechnen, dann verkaufen. Sie erhalten eine kostenlose Einschätzung Ihrer Immobilie und auf Wunsch einen Makler, der den Verkauf mit bestehender Grundschuld vorbereitet. Beides unverbindlich.
Lastenfrei bedeutet, dass in den Abteilungen II und III des Grundbuchs keine Rechte Dritter eingetragen sind. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Wohn-, Wege- und Vorkaufsrechte, Abteilung III die Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken. In Kaufverträgen ist meist die engere Bedeutung gemeint: frei von allen Rechten, die der Käufer nicht ausdrücklich übernimmt.
Lastenfreiheit ist der Zustand des Grundbuchs am Ende, Lastenfreistellung der Vorgang, der dorthin führt. Die Lastenfreistellung beginnt mit der Grundbuchprüfung durch den Notar und endet mit der Löschung durch das Grundbuchamt. Dazwischen liegen Ablösebetrag, Löschungsbewilligung, Fälligkeitsmitteilung und Zahlung.
Üblicherweise der Verkäufer, weil es um die Löschung seiner eigenen Belastungen geht. Der Käufer trägt im Gegenzug Beurkundung, Auftragsvormerkung und Eigentumsumschreibung. Maßgeblich ist aber die Regelung im Kaufvertrag, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Gegenüber dem Notar haften beide Seiten gemeinsam.
Es fallen zwei Gebühren an: eine 0,5-Gebühr des Notars, bemessen am Ablösebetrag, und eine 0,5-Gebühr des Grundbuchamts, bemessen am eingetragenen Nennbetrag der Grundschuld. Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro und einer Restschuld von 50.000 Euro sind das zusammen rund 316 Euro. Hinzu kommen Auslagen und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung versendet. Voraussetzung ist in der Regel, dass die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, alle Löschungsunterlagen vorliegen, Vorkaufsrechte geklärt sind und erforderliche Genehmigungen erteilt wurden. Ein festes Datum gibt es nicht, der Kaufvertrag nennt nur die Bedingungen.
Im Regelfall wird sie abgelöst und gelöscht. Der Käufer überweist den Ablösebetrag direkt an die Gläubigerbank, den Rest erhält der Verkäufer. Danach gibt die Bank die Löschung frei. Seltener wird die Grundschuld vom Käufer übernommen, was Kosten spart, aber die Zustimmung aller Beteiligten voraussetzt.
Bis zur Kaufpreisfälligkeit vergehen meist mehrere Wochen, weil Ablösebetrag und Löschungsbewilligung von der Bank kommen müssen. Die eigentliche Löschung im Grundbuch folgt nach der Zahlung und dauert häufig weitere zwei bis drei Monate. Ein fehlender Grundschuldbrief kann den Ablauf um Monate verlängern.
Ja. Rechte aus Abteilung II wie ein Wegerecht oder ein Wohnrecht können ausdrücklich übernommen werden. Das muss im Kaufvertrag stehen und wirkt sich auf den Preis aus. Eine Grundschuld des Verkäufers bleibt dagegen nur in Ausnahmefällen stehen, weil kaum ein Käufer für fremde Schulden haften möchte.
Dann wird der Kaufpreis nicht fällig, weil die Löschung nicht gesichert ist. Der Verkäufer muss die Differenz aus eigenen Mitteln ausgleichen oder mit der Bank eine Teillöschung gegen einen geringeren Betrag vereinbaren. Der Käufer schuldet in keinem Fall mehr als den vereinbarten Kaufpreis.
Die Bank übersendet die Löschungsbewilligung bereits vor der Zahlung, bindet den Notar aber an eine Bedingung: Er darf sie erst beim Grundbuchamt einreichen, wenn der Ablösebetrag eingegangen ist. Bis dahin verwahrt er das Dokument. So kann der Notar die Fälligkeit bestätigen, ohne dass die Bank ihre Sicherheit vorzeitig aufgibt.
Nicht zwingend. Eine nicht mehr valutierte Grundschuld kann im Grundbuch stehen bleiben und später für eine neue Finanzierung genutzt werden, was die Kosten einer Neubestellung spart. Beim Verkauf verlangt der Käufer allerdings fast immer die Löschung, und dafür wird eine Löschungsbewilligung der Bank gebraucht.
Nur am aktuellen Grundbuchauszug. Exposés, Angaben des Verkäufers oder ältere Auszüge reichen nicht aus, weil Eintragungen jederzeit hinzukommen können. Maßgeblich ist der Stand am Tag der Prüfung, und genau deshalb fordert der Notar vor der Beurkundung einen frischen Auszug an.