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Grundschuld

Grundbuch

Beim Kauf einer Immobilie wird in den meisten Fällen Fremdkapital benötigt, um den Kaufpreis zu bezahlen. Hierfür verlangen Kreditgeber in der Regel die Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit im Grundbuch, um eventuelle Zahlungsausfälle des Kreditnehmers zu kompensieren. Das jeweilige Grundstück des Darlehensnehmers wird dabei mit der gesetzlichen Grundschuld belastet. Nach deutschem Sachenrecht versteht man unter einer Grundschuld das dingliche Recht, aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages fordern zu dürfen. Unter dem dinglichen Recht wiederum wird das Recht einer Person zur unmittelbaren Verfügbarkeit über eine Sache verstanden. Dieses Recht erstreckt sich auf Grundstücke sowie auf rechtliche Sachen.

Inhalte der Grundschuld

Die rechtliche Grundlage der Grundschuld ist im Bürgerlichen Gesetzbuch zu finden (siehe §1191 BGB). Der Gesetzgeber fasst die Grundschuld in acht Paragraphen zusammen. Hervorzuheben gilt, dass §1192 Absatz 1 BGB besagt, dass die geltenden Vorschriften über die Hypothek auch für die Grundschuld anzuwenden ist, soweit sich nicht etwas anderes aus dem Umstand ergibt. Im Gegensatz zu einer Hypothek, die in Abhängigkeit einer Forderung abgeschlossen wird, ist die Grundschuld ein selbstständiges von einer Forderung unabhängiges Recht. Eine Realisierung der Haftung aus einer Grundschuld ist auch durch Zwangsvollstreckung möglich.

Grundschuld eintragen

Das Eintragen der Grundschuld in das Grundbuch wird in der jeweiligen Gemeinde vorgenommen und kann auf zweierlei Wege geschehen und zwar mit oder ohne Brief. Im Normalfall wird ein sogenannter Grundschuldbrief ausgestellt, der die gesetzliche Eintragung bestätigt. Da das Ausstellen des Briefes durch die staatliche Druckerei langwierig ist, gibt es die Möglichkeit einer Buchgrundschuld. Hierbei wird auf den Brief verzichtet und dieses im Grundbuch vermerkt. Dabei gilt: Es gibt zwar Unterschiede zwischen der Eintragung mit oder ohne Grundschuldbrief, in der Praxis ist es jedoch irrelevant. Maßgeblich für den Wert und die Sicherheit einer Grundschuld ist der Rang der Eintragung im Grundbuch. Üblicherweise werden Rechte Dritter in der Abteilung II und III des Grundbuches eingebracht. Der Rang eines Rechtes richtet sich innerhalb der entsprechenden Abteilung nach der Reihenfolge und dem Zeitpunkt der Eintragung. Die Rechte mit dem älteren Eintragungsdatum haben Vorrecht. Bei einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger dem Rang nach befriedigt. Dies ist auch der Grund dafür, warum viele Banken heutzutage zur Absicherung eines Darlehens eine Grundschuld ersten Ranges verlangen (Grundschulddarlehen).

Grundschuld löschen

Notaranderkonto

Eigentümer, die Ihre Immobilie abbezahlt haben und damit Ihre Schulden beim Kreditgeber tigen, stehen vor der Entscheidung, ob sie die eingetragene Grundschuld im Grundbuch löschen lassen sollten. Eine Grundschuld löschen zu lassen, ist immer mit Kosten verbunden und sollte daher vom Eigentümer wohl überlegt sein. Für das Löschen einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro sind etwa 500 Euro fällig, die an Notar und Grundbuchamt zu entrichten sind. Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, dann muss der Käufer für die Eintragung einer neuen Grundschuld tief in die Tasche greifen. Wenn wir bei dem oben genannten Beispiel von einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro bleiben, dann wird der Käufer mit 1.500 Euro belastet für Notar- und Grundbuchgebühren.

Aber wie notwendig ist die Löschung der Grundschuld?

Tatsächlich gibt es die Möglichkeit, die eingetragene Grundschuld einfach nicht löschen zu lassen. Ist Ihr Haus beispielsweise abbezahlt, können Sie die Grundschuld, im Gegensatz zur Hypothek, weiter verwenden. Beispielsweise können Veränderungen wie eine Umschuldung, Abtretung oder eine weitere Finanzierung für ein Auto ohne zusätzliche Grundbucheintragung vereinbart werden. Auch beim Hausverkauf kann die Grundschuld weiterhin genutzt werden, falls der Käufer ein Darlehen bei derselben Bank aufnimmt. In diesem Fall bleibt der gleiche Gläubiger im Grundbuch eingetragen und es fallen keine Gebühren an. Ausnahme: Es sei denn, die Darlehenssumme übersteigt den Wert der Grundschuld. Die einzige Änderung, die vorgenommen wird, wenn der Käufer bei der gleichen Bank finanziert, ist ein Vermerk, dass es jetzt einen neuen Käufer gibt.

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