Provisionsfrei: Was bedeutet das beim Immobilienverkauf?

Provisionsfrei bedeutet, dass für eine der beiden Vertragsparteien keine Maklerprovision anfällt. Der Begriff sagt allerdings nicht, für wen: In Verkaufsinseraten meint provisionsfrei fast immer, dass der Käufer keine Provision zahlt, weil der Verkäufer sie trägt oder weil gar kein Makler beteiligt ist. Ganz ohne Kosten ist ein provisionsfreies Angebot deshalb selten. Hier erfahren Sie, wer die Maklerprovision zahlt, was seit Dezember 2020 gesetzlich gilt und wann provisionsfrei für Käufer sogar teurer wird.

Sie überlegen, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen? Die Entscheidung hängt vor allem am realistischen Marktwert Ihrer Immobilie. Lassen Sie ihn ermitteln, bevor Sie über Provision und Kaufpreis nachdenken.

1. Was bedeutet provisionsfrei?

Provisionsfrei bedeutet, dass für die Vermittlung einer Immobilie für eine der beiden Parteien keine Maklerprovision anfällt. Der Begriff beschreibt also keine Eigenschaft der Immobilie, sondern die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer.

In der Praxis gibt es drei Konstellationen:

• Kein Makler beteiligt: Der Eigentümer verkauft privat, es fällt für beide Seiten keine Provision an.
• Verkäufer trägt die Provision: Ein Makler ist beauftragt, der Käufer zahlt nichts. Das Inserat ist dann für den Käufer provisionsfrei.
• Käufer trägt die Provision: Der Verkäufer zahlt nichts. Für ihn ist der Verkauf provisionsfrei, im Inserat steht dieser Fall allerdings nie.

Wenn Sie ein Inserat mit dem Hinweis provisionsfrei sehen, ist damit fast immer die Käuferseite gemeint. Prüfen Sie im Zweifel direkt beim Anbieter nach, wer den Makler beauftragt hat und wer ihn bezahlt.

Provisionsfrei, maklerfrei und ohne Makler: die Unterschiede

Die drei Begriffe werden oft synonym verwendet, bedeuten aber nicht dasselbe. Der Unterschied ist wichtig, weil er darüber entscheidet, wer Ihnen im Verkaufsprozess gegenübersitzt.

• Provisionsfrei: Für eine Partei fallen keine Maklerkosten an. Ein Makler kann trotzdem beteiligt sein.
• Maklerfrei oder ohne Makler: Es ist überhaupt kein Makler im Spiel, der Eigentümer verkauft selbst.
• Provisionspflichtig: Die inserierende Seite verlangt eine Provision, meist vom Käufer.

3. Ist provisionsfrei automatisch ohne Makler?

Nein. Provisionsfrei sagt nur etwas darüber aus, wer die Provision zahlt, nicht darüber, ob ein Makler beteiligt ist. Sehr häufig steckt hinter einem provisionsfreien Inserat ein Makler, dessen Honorar der Verkäufer vollständig übernimmt.

Für Käufer hat das einen praktischen Vorteil: Sie bekommen die Leistung eines Maklers, also Exposé, Unterlagen, Besichtigungen und Terminkoordination, ohne dafür zu zahlen. Für Verkäufer bedeutet es, dass sie die vollen Vermarktungskosten tragen und dafür ein Inserat erhalten, das für Kaufinteressenten attraktiver wirkt.

4. Warum werden Immobilien überhaupt provisionsfrei angeboten?

Provisionsfrei ist in erster Linie ein Vermarktungsargument. Ein Angebot ohne Käuferprovision spricht mehr Interessenten an, weil die Kaufnebenkosten auf den ersten Blick niedriger ausfallen und die Finanzierung leichter darstellbar ist.

Typische Gründe für ein provisionsfreies Inserat:

• Privatverkauf: Der Eigentümer verkauft ohne Makler und wirbt genau damit.
• Schwer vermittelbare Objekte: Bei längerer Vermarktungsdauer übernimmt der Verkäufer die Provision, um den Kreis der Interessenten zu vergrößern.
• Bauträger und Projektentwickler: Sie kalkulieren die Vertriebskosten von vornherein in den Kaufpreis ein und inserieren deshalb provisionsfrei.
• Käufermarkt: Wenn viele Objekte angeboten werden und wenige Interessenten suchen, wird die Provisionsfreiheit zum Wettbewerbsvorteil.

Wichtig ist die Einordnung: Der Makler arbeitet in keinem dieser Fälle umsonst. Die Kosten verschieben sich lediglich von der Käufer- auf die Verkäuferseite und damit häufig in den Kaufpreis.

6. Was bedeutet provisionsfrei beim Hausverkauf?

Beim Hausverkauf bedeutet provisionsfrei, dass Sie als Eigentümer die Provision entweder komplett selbst tragen oder ganz ohne Makler verkaufen. Beide Wege führen zu einem Inserat, das für Kaufinteressenten attraktiv wirkt, unterscheiden sich für Sie aber deutlich in Aufwand und Ergebnis.

Provisionsfrei mit Makler verkaufen

Sie beauftragen einen Makler und übernehmen sein Honorar vollständig. Der Makler erledigt Wertermittlung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen und die Begleitung bis zum Notartermin.

Wirtschaftlich rechnet sich das, wenn der Makler einen höheren Verkaufspreis oder eine kürzere Vermarktungsdauer erzielt, als Sie es allein könnten. Ein realistischer Startpreis ist dabei der wichtigste Hebel, denn ein zu hoch angesetztes Objekt verliert nach wenigen Wochen an Aufmerksamkeit.

Provisionsfrei inserieren und privat verkaufen

Beim Privatverkauf inserieren Sie selbst und sparen die komplette Provision. Dafür übernehmen Sie alle Aufgaben, die sonst der Makler erledigt.

1. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Wohnungen die Teilungserklärung sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
2. Marktwert ermitteln: Erst danach lässt sich ein belastbarer Angebotspreis festlegen.
3. Exposé erstellen: Aussagekräftige Fotos, vollständige Objektdaten und die nach Gebäudeenergiegesetz vorgeschriebenen Pflichtangaben aus dem Energieausweis.
4. Inserieren: auf den großen Immobilienportalen, ergänzend regional und im eigenen Umfeld.
5. Anfragen und Besichtigungen steuern: Interessenten vorqualifizieren und die Bonität prüfen, bevor Sie Termine vergeben.
6. Verhandeln und beurkunden: Kaufpreis verhandeln, Kaufvertragsentwurf prüfen lassen und den Notartermin koordinieren.

Rechnen Sie realistisch mit mehreren Wochen Arbeitszeit. Wie der gesamte Ablauf aussieht, erklärt der Ratgeber Hausverkauf.

Schritt 2 entscheidet über den Erfolg: Ohne realistischen Marktwert wird jeder Angebotspreis zum Ratespiel.  

7. Was bedeutet provisionsfrei bei einer Mietwohnung?

Bei Mietwohnungen ist provisionsfrei der gesetzliche Normalfall. Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip: Ein Makler darf eine Provision nur von der Partei verlangen, die ihn beauftragt hat, und das muss in Textform geschehen.

Da in aller Regel der Vermieter den Makler beauftragt, zahlen Mietinteressenten nichts. Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden zur Zahlung einer vom Vermieter geschuldeten Provision verpflichtet, ist unwirksam. Verlangt ein Makler dennoch Geld, sollten Sie die Beauftragung nachweisen lassen.

Zahlt ausnahmsweise der Mietinteressent, weil er den Makler selbst mit der Suche beauftragt hat, ist die Provision auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt (§ 3 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz). Nebenkosten bleiben bei dieser Berechnung außen vor.

8. Wann lohnt sich ein Makler trotzdem?

Ein Makler lohnt sich, wenn der erzielte Mehrerlös und die gesparte Zeit die Provision übersteigen. Das ist häufiger der Fall, als viele Eigentümer vermuten, insbesondere bei erklärungsbedürftigen Objekten und in Marktphasen mit zurückhaltenden Käufern.

Diese Anhaltspunkte sprechen für die Beauftragung:

• Sie kennen den Marktwert nicht sicher: Ein zu hoher Preis kostet Vermarktungszeit, ein zu niedriger bares Geld.
• Ihnen fehlt die Zeit: Besichtigungen finden abends und am Wochenende statt, Rückfragen kommen laufend.
• Die Unterlagen sind unvollständig: Fehlende Dokumente verzögern die Finanzierung des Käufers und den Notartermin.
• Sie hängen emotional am Objekt: Beim Elternhaus fällt sachliche Verhandlung erfahrungsgemäß schwer.
• Das Objekt ist besonders: Denkmalschutz, Erbbaurecht, Vermietung, Sanierungsstau oder eine Erbengemeinschaft erfordern Erfahrung.

Auch wenn Sie einen Makler beauftragen, können Sie das Objekt für Käufer provisionsfrei anbieten. Sie tragen dann die Provision vollständig und entscheiden bewusst, ob Sie diesen Betrag in den Angebotspreis einkalkulieren.