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Käuferprovision: alles Wichtige zur Käufercourtage

Bei der Beauftragung eines Maklers mit der Vermittlung einer Immobilie, fällt nach dem Verkauf und mit Abschluss des Kaufvertrags eine Provision an. Wie hoch diese für den Käufer seit der Neuregelung der Maklerprovision ausfällt und ob diese verhandelbar ist, erfahren Sie hier: die wichtigsten Informationen zum Provisionsanteil des Käufers.

1. Was ist die Käuferprovision?

Hat der Käufer beim Immobilienverkauf eine Maklerprovision zu entrichten, so wird diese auch als Käufercourtage oder Außenprovision bezeichnet. Die Außenprovision wird offen ausgewiesen. Sie bemisst sich als bestimmter Prozentsatz auf den Verkaufspreis. Vor Inkrafttreten des „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ am 23.12.2020 war es in einigen Bundesländern üblich, dass die Courtage alleine vom Käufer getragen wurde. Seitdem gilt jedoch bundesweit im Regelfall eine Provisionsteilung zwischen beiden Parteien. Sowohl eine Käufercourtage als auch eine Verkäufercourtage bzw. Innenprovision sind jedoch weiterhin möglich.

Für die Höhe der Käuferprovision gibt es weiterhin keine gesetzlichen Vorgaben. In der Regel liegt die Käufercourtage bei etwa drei Prozent oder niedriger, wenn eine Provisionsteilung stattfindet, was der Regelfall ist. Ist der Käufer Auftraggeber des Maklers und sucht die Kaufimmobilie in dessen Auftag, ist eine Provision bis zu sieben Prozent möglich, das es sich dann um eine reine Außenprovision handelt. Hat ein Eigentümer eine reine Verkäufercourtage mit dem Makler vereinbart, entfällt eine Käufercourtage ganz. Der Makler vertritt dann jedoch auch ausschließlich die Interessen des Eigentümers.

2. Ist eine reine Käuferprovision nach der Maklerprovision-Neuregelung möglich?

Eine reine Käufercourtage bzw. Außenprovision ist weiterhin möglich, jedoch nur dann, wenn der Käufer dem Makler einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt hat und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht an der Hand hatte. 
Die bis Ende 2020 übliche Regelung, dass ein Verkäufer den Makler beauftragt, jedoch der Käufer 100 Prozent der Maklercourtage trägt, ist nicht mehr möglich. Üblich war dies etwa in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen. Seit der Neuregelung der Maklerprovision, auch als Bestellerprinzip beim Kauf bekannt, hat der Eigentümer mindestens 50 Prozent der Courtage zu zahlen, wenn er den Makler beauftragt. Eine Übersicht über die möglichen Provisionsmodelle ist hier zu finden: Maklerprovision - neues Gesetz: Wer zahlt bei Verkauf/Kauf?

3. Käufercourtage: Wie hoch fällt sie aus?

Die Höhe der Maklercourtage ist in Deutschland uneinheitlich und variiert in den Regionen: In der Mehrheit der Bundesländer hat sich jedoch eine Provisionshöhe von 7,14 Prozent ausgeprägt, in Hessen und Mecklenburg-Vorpommern sind 5,95 Prozent üblich. Seit der Neuregelung der Maklerprovision zahlt der Käufer in der Regel die Hälfte der Provision, in vielen Bundesländern beträgt die Käufercourtage daher 3,57 Prozent. Ist der Eigentümer jedoch (auch) Auftraggeber des Maklers, muss der Käufer seit dem 23.12.2020 in keinem Fall mehr zahlen als der Verkäufer. Wenn der Verkäufer die Provision also herunterhandelt, profitiert auch der Käufer und zahlt maximal die Hälfte des niedrigeren Satzes.

In folgenden Bundesländern übernahm in der Vergangenheit ausschließlich der Käufer die Courtage, d.h. die Maklerleistungen wurden komplett vom Käufer bezahlt. Diese Regelung ist seit dem 23.12.2020 durch das Inkrafttreten der Neuregelung der Maklerprovision ungültig geworden.

Bundesland
Maklercourtage in %
Käufercourtage in %
Berlin 7,14 % 3,57 %
Brandenburg 7,14 % 3,57 %
Bremen 5,95 % ca. 2,975 %*
Hamburg 6,25 % ca. 1,325 %*
Hessen 5,95 % ca. 2,975 %*

Alle Angaben inkl. 19 % MwSt.

* In einigen Bundesländern muss sich die genaue Aufteilung der Maklerprovision in Laufe der Anwendung des neuen Gesetzes zur Provisionsteilung erst noch einpendeln. Das gilt etwa auch für Mecklenburg-Vorpommern, wo es üblich war, dass der Eigentümer einen geringeren Provisionsanteil als der Käufer übernahm: 2,38 Prozent gegenüber
3,57 Prozent. Dies ist nicht mehr möglich und es müssen sich neue marktübliche Gepflogenheiten herauskristallisieren.

Die Höhe der Maklercourtage bemisst sich grundsätzlich an der Höhe des Kaufpreises, d.h. je höher der Kaufpreis, desto höher die Courtage. Wie der Tabelle zu entnehmen ist, wird aktuell in Berlin und in Brandenburg die höchste Käuferprovision erhoben. So muss der Immobilienkäufer in Berlin 7,14 % inkl. MwSt. des Kaufpreises Provision an den Makler zahlen.

4. Ist die Käuferprovision verhandelbar?

Da die Höhe der Maklerprovision in Deutschland nicht gesetzlich geregelt ist, kann sie grundsätzlich frei verhandelt werden. Auch Immobilienkäufer können deshalb immer versuchen mit dem Makler über die Höhe zu verhandeln, besonders dann, wenn sie Auftraggeber des Maklers sind. Hat jedoch erst ein Eigentümer den Makler beauftragt, ist es an diesem, die Courtage zu verhandeln. Der Käufer geht dann in der Regel erst später ein Vertragsverhältnis mit dem Makler ein und die Courtage ist dann schon zwischen Verkäufer rund Makler verhandelt worden. Er kann sein Glück zwar versuchen, seine Chancen stehen jedoch schlecht. Denn seit dem 23.12.2020 haben sich die Maklergebühren durch die Provisionsteilung für Käufer vielerorts reduziert.
Ob ein Makler bereit ist, auf einen Teil seiner Provision zu verzichten, hängt von mehreren Faktoren ab. Gibt es beispielsweise weitere Interessenten für das Objekt, die bereit sind den Kaufpreis zu zahlen und nicht über die Maklergebühren zu verhandeln, könnte der Makler in diesem Fall geneigt sein, dem anderen Interessenten den Vorzug zu geben. Verhandelt hingegen der Verkäufer die Courtage, und zwar für den Verkauf eines Objekts in nachgefragter Lage, stehen seine Chancen gut. Denn der Makler muss den Verlust des Auftrages fürchten und könnte sehr wohl geneigt sein, sich diesen durch eine reduzierte Maklercourtage zu sichern.

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