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Innenprovision: die wichtigsten FAQs zur Verkäuferprovision

Wird eine Immobilie über einen Makler verkauft, fällt eine Provision an. Den Anteil der Provision, den der Verkäufer zahlen muss, nennt man Innenprovision oder Verkäuferprovision. Erfahren Sie hier, wie hoch sie ausfällt und wo sie überhaupt gezahlt werden muss.

1. Was ist die Innenprovision?

Zahlt ein Eigentümer beim Immobilienverkauf dem beauftragten Makler für seine Vermittlungstätigkeit ein Entgelt, so wird dieses als Verkäufercourtage bezeichnet. Der Begriff Verkäuferprovision wird auch synonym mit dem Wort Innenprovision oder Verkäufercourtage betitelt. Eine Innenprovision ist die Courtage, die alleine zwischen Makler und Verkäufer verhandelt wird. Die Verkäuferprovision wird in der Regel nicht nach außen ausgewiesen, sondern nur vertraglich zwischen Makler und Auftraggeber im Maklervertrag festgehalten.

2. Wann fällt eine Verkäuferprovision an?

Die Maklerprovision war bis Ende 2020 in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Deshalb stellte sich immer wieder die Frage: Wie hoch ist die Courtage in welcher Region und wer muss diese zahlen: Käufer oder Verkäufer? Jedoch gilt seit dem 23.12.2020 das „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Seitdem teilen sich Verkäufer und Käufer im Regelfall die Maklercourtage. Es sind jedoch auch andere Varianten möglich, nämlich auch weiterhin eine Innenprovision sowie eine Außenprovision. Die Innenprovision bzw. Verkäuferprovision bedeutet eine einseitige Interessenvertretung des Verkäufers durch den Makler. Der Makler schließt also nur mit dem Verkäufer einen Maklervertrag. Der Käufer verspricht weder die Zahlung einer Provision wie bei einer Doppelprovision nach  § 656c BGB, noch verpflichtet er sich an der vom Verkäufer versprochenen Provision zu beteiligen nach § 656d BGB (Abwälzung). Nach Abschluss des Kaufvertrages erhält der Makler nur eine Provision vom Verkäufer. Die reine Innenprovision ist bundesweit möglich und wird im Zuge des neues Gesetzes wogmöglich weitere Verbreitung finden.

Vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes war es durchausaus schon üblich, dass der Eigentümer dem Makler eine Verkäufercourtage zahlen, z. B. in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Thüringen, Bayern. In anderen Bundesländern war es eher unüblich, so etwa in Hamburg, Hessen, Bremen, Brandenburg und Berlin. Hier wurde eine reine Käufercourtage (Außenprovision) gezahlt. Hier warben die Makler sogar gegenüber potentiellen Auftraggebern damit, dass die Dienstleistung des Maklers für den Verkäufer kostenfrei ist. 

immoverkauf24 Info: Neuregelung der Maklerprovision - was Makler, Käufer und Verkäufer bedenken müssen

Die wichtigsten Informationen zur Neuregelung der Maklercourtage ab 23.12.2020 finden Sie unter "Maklerprovision- neues Gesetz: Wer zahlt bei Verkauf/Kauf?". Einen Entwurf für eine entsprechende Vertragsklausel finden Sie unter Muster-Maklervertrag für Immobilienverkauf und Vermietung

3. Wie hoch ist die Innenprovision?

Der Gesetzgeber macht im Unterschied zur Vermittlung von Mietwohnungen keine Vorschriften über die Höhe der Maklerprovision, sondern nur, wer die Courtage zu zahlen hat. Auf dem Immobilienmarkt haben sich in der Vergangenheit regionale Gepflogenheiten etabliert: So gelten in den meisten Bundesländern Maklergebühren in Höhe von 7,14 Prozent inkl. Mehrwertsteuer (z.B. in Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein). Seit der Neuregelung der Maklerprovision könnten die üblichen Sätze zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden, so dass jede Partei 3,57 Prozent trägt. Vorstellbar ist aber auch, dass die Provision im Laufe der Anwendung des neuen Gesetzes etwas sinkt, besonders in Ländern, wo eine reine Käufercourtage üblich war. Denn hier haben die Eigentümer nun durch die anteilige Maklercourtage eine stärkere Motivation als zuvor, die Maklergebühren zu verhandeln.

4. Kann die Verkäufercourtage verhandelt werden?

Die Höhe der Maklerprovision kann grundsätzlich frei ausgehandelt werden, richtet sich jedoch in den meisten Fällen nach den regionalen Marktgepflogenheiten sowie der Lage und dem Preis der Immobilie. Die Festlegung der Verkäufercourtage variiert teilweise sehr stark und ist von Fall zu Fall unterschiedlich, je nachdem wie begehrt eine Immobilie ist. Ein kompletter Verzicht auf eine Verkäufercourtage ist seit Inkrafttreten der Neuregelung der Maklerprovision am 23.12.2020 nicht mehr möglich, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Denn seitdem gilt eine Provisionsteilung, wenn beide Parteien einen Vertrag mit dem Makler schließen oder der Eigentümer einen Teil der Provision auf den Käufer abwälzt. Eine reine Außenprovision ist nur dann zulässig, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert hatte. Die neue Provisionsteilung könnte vor allem Eigentümern von stark nachgefragten Immobilien jedoch eine neue Grundlage liefern, die Maklerprovision zu verhandeln.

Ob ein Makler bereit ist, Abstriche bei der Verkäufercourtage zu machen, hängt z.B. von der der Höhe des Kaufpreises ab und wie hoch der Makler den tatsächlichen Verkaufsaufwand einschätzt. Hat ein Makler sehr viel Arbeit mit einem Objekt z. B. aufgrund einer schlechten Lage der Immobilie, ist er meist weniger kompromissbereit. Immobilienmakler in München sind hingegen eher bereit, auf einen Teil oder die gesamte Verkäuferprovision zu verzichten, weil die Immobilienpreise in München seit Jahren am höchsten sind in Deutschland. Der Wettbewerb unter den Maklern um die Verkaufsobjekte in München ist deshalb sehr stark.

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