Provisionsfrei: Bedeutung, Vor- & Nachteile Immobilien provisionsfrei zu verkaufen

Wenn Immobilien provisionsfrei verkauft werden, heißt das, dass für die erfolgreiche Vermittlung keine Kosten für den Makler anfallen. Sie sind Eigentümer und überlegen, Ihr Haus oder Ihre Wohnung provisionsfrei zu verkaufen? Wir zeigen Ihnen die Vor- und Nachteile und was Sie bei einem Verkauf ohne Provision beachten sollten.

Um den Begriff „provisionsfrei“ zu erläutern, sollte man zunächst die Bedeutung von „Provision“ klären. Damit ist nichts anderes als die Zahlung an den Makler gemeint, die dieser bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie erhält. Ihre Höhe unterscheidet sich je nach Bundesland und liegt meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Ist nun von einer provisionsfreien Wohnung oder einem provisionsfreien Haus die Rede, ist in der Regel gemeint: Der Käufer muss den Makler nicht bezahlen. Er muss also keine Kosten tragen, wenn er sich mit dem Verkäufer über den Kauf einig wird, der Kaufvertrag unterschrieben und es somit zu einem erfolgreichen Abschluss des Verkaufsprozesses gekommen ist.

Grundsätzlich ist dabei jedoch zu beachten, dass der Begriff „provisionsfrei“ von der Bedeutung her auch immer eine Frage der Perspektive ist. Steht man auf der Warte des Käufers oder Verkäufers? Mit der Neuregelung der Maklerprovision seit dem 23. Dezember 2020 könnte man eigentlich davon ausgehen, dass sich Käufer und Verkäufer zum Großteil die Maklerkosten teilen. Dennoch es ist nach wie vor möglich, dass für eine der beiden Parteien gar keine Kosten anfallen – für Sie also der Hausverkauf provisionsfrei ist.

Die drei provisionsfreien Varianten im Überblick:

1. Wenn der Verkäufer der Auftragnehmer beim Makler ist, kann der Käufer die Immobilie provisionsfrei kaufen. Dabei wird die vom Verkäufer getragene Provision auch als Innenprovision bezeichnet.
2. Ist hingegen der Käufer der Auftragnehmer beim Makler, kann der Verkäufer die Immobilie provisionsfrei erwerben. Diese vom Käufer getragene Provisionsvariante wird auch Außenprovision genannt. Allerdings ist sie in der Praxis kaum von Bedeutung, weil ein Makler in der Regel nicht ausschließlich vom Käufer beauftragt wird.
3. Erfolgt der Immobilienverkauf privat, also gänzlich ohne Makler, fällt logischerweise auch keine Maklerprovision an – weder für Käufer noch für Verkäufer.

Darüber hinaus kann die Bezeichnung „provisionsfreie Wohnung“ auch im Zusammenhang mit der Vermietung fallen. Hiermit ist in der Regel gemeint, dass der Mieter für die Vermittlung der neuen Wohnung keine Provision an einen Makler zahlen muss. Seit der Einführung des Bestellerprinzips bei Vermietungen im Jahr 2015 ist festgelegt, dass derjenige den Makler zahlt, der ihn beauftragt – und das ist meist der Vermieter.

Wird von einer provisionsfreien Wohnung oder einem provisionsfreien Haus gesprochen, ist damit keinesfalls automatisch gemeint, dass der Verkauf ohne Makler stattfindet. Dass kein Makler involviert ist, ist nur eine von mehreren Möglichkeiten. Wie unter Punkt 1 beschrieben, kann entweder der Verkäufer oder der Käufer allein die Provision tragen, so dass für die jeweils andere Seite keine Maklerkosten anfallen. Somit ist bei der Beantwortung der Frage „Was heißt provisionsfrei?“ immer der Blickwinkel entscheidend.

Auch könnte man den Begriff „provisionsfrei“ theoretisch so auslegen, dass ein Makler ohne Provision zu nehmen für einen Verkäufer oder Käufer tätig wird. Er würde dann also kostenlos arbeiten. Dieser Fall wäre aber höchstwahrscheinlich nur Augenwischerei, denn der Makler würde sich auf eine andere Weise sein Entgelt für seine Tätigkeit holen müssen oder die Provision einfach anders benennen.

Selbst wenn ein Makler involviert ist, lässt sich auch mit dem neuen Maklergesetz eine Immobilie provisionsfrei verkaufen. Bei Betrachtung der Vor- und Nachteile muss allerdings unterschieden werden, ob man Verkäufer oder Käufer ist.

Provisionsfrei für Käufer

Viele Käufer freuen sich, wenn sie eine provisionsfreie Wohnung oder ein provisionsfreies Haus entdecken. Dadurch fallen ihre Kaufnebenkosten geringer aus und die Immobilienfinanzierung wird einfacher. Auf der anderen Seite bedeuten niedrigere Nebenkosten nicht automatisch, dass der Immobilienkauf insgesamt günstiger wird. Viele Verkäufer setzen den Verkaufspreis nämlich von vornherein höher an, wenn sie den Makler bezahlen müssen. Das kann die fatale Folge haben, dass der Kauf für den Käufer insgesamt sogar teurer wird als mit einer Maklerprovision. Denn die Grunderwerbssteuer und die Grundbuch- und Notarkosten, die der Käufer ebenfalls tragen muss, werden anhand der Höhe des Kaufpreises ermittelt. Der vermeintliche Vorteil, eine Immobilie provisionsfrei zu kaufen, kann sich somit in Wahrheit als Nachteil entpuppen.

Provisionsfrei für Verkäufer

Auch ein Verkäufer sollte nicht nur Vorteile sehen, wenn nicht er, sondern der Käufer die Maklerprovision übernimmt. So fühlt sich ein Makler eher demjenigen verpflichtet, der ihn bezahlt, und das wäre in diesem Fall der Käufer. Die Interessen des Verkäufers könnten somit weniger berücksichtigt werden, wenn es beispielsweise zu Verkaufsverhandlungen kommt.

Verkauf ohne Makler

Wird gänzlich auf einen Makler verzichtet und eine Immobilie privat verkauft, sieht die Sache noch einmal anders aus. Der Verkäufer kann zwar eine provisionsfreie Immobilie auf den Markt bringen, die für viele Käufer attraktiver erscheint, allerdings hat er auch einen weitaus höheren Arbeits- und Zeitaufwand. Er muss die notwendigen Unterlagen für den Verkauf selbstständig beschaffen, das Exposé erstellen, Interessenten sichten, Besichtigungen durchführen etc. Hinzukommt, dass er bei der Immobilienbewertung möglicherweise nicht objektiv den Wert des Hauses oder der Wohnung ermittelt und den Verkaufspreis zu hoch oder zu niedrig ansetzt. Dadurch erschwert er sich unnötig den Immobilienverkauf oder verliert bares Geld. Auch kann er emotional zu sehr an der Immobilie hängen, so dass ihm der Verkauf grundsätzlich schwerfällt. Mit einem Makler als neutralen Vermittler würde er deshalb weitaus besser fahren.

Auch mit der Neuregelung der Maklerprovision zum 23. Dezember 2020 gibt es selbstverständlich die Möglichkeit, provisionsfrei Wohnungen oder Häuser zu verkaufen – selbst wenn ein Makler involviert ist. Es besteht keine Pflicht, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten teilen, auch wenn das sicherlich der Regelfall ist.

So kann entweder der Verkäufer oder Käufer komplett übernehmen, entsprechend muss dann aber der Maklervertrag gestaltet werden.

Zwar steht es jedem Verkäufer frei, ob er einen Makler beauftragen oder den Immobilienverkauf selbst in die Hand nehmen möchte. Es gibt aber genügend Gründe, sich doch für einen Makler zu entscheiden:

• Der Verkäufer hat keine Zeit und will sich den großen Arbeitsaufwand sparen, der etwa mit der Zusammenstellung der erforderlichen Dokumente und der Durchführung der Besichtigungen verbunden ist.
• Er verfügt nicht über das notwendige Fachwissen für einen privaten Immobilienverkauf. Das heißt, er weiß zum Beispiel nicht, welche Dokumente überhaupt benötigt werden oder wie er die Bonität des Käufers prüfen soll.
• Er kann den Marktwert der Immobilie nicht eigenständig einschätzen.
• Er hängt emotional zu sehr an der Immobilie und möchte den Verkauf lieber einer neutralen Person überlassen.

Treffen all diese Punkte auf Sie zu, sollten Sie sich nicht von den vermeintlichen Vorteilen eines provisionsfreien Immobilienverkaufs blenden lassen und lieber einen Makler mit der Abwicklung des Verkaufs beauftragen. Mit immoverkauf24 ist die Maklersuche ganz einfach: Wir empfehlen Ihnen kostenlos und unverbindlich den passenden Experten bei Ihnen vor Ort