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Versteckter Mangel Immobilienverkauf

Baumängel

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss den Käufer über sogenannte “versteckte Mängel” informieren. Dabei meint das Adjektiv “versteckt”, dass der Mangel nicht für einen Dritten ersichtlich ist, jedoch dem Verkäufer vor Verkauf bekannt war. Ein versteckter Mangel liegt beispielsweise vor, wenn der Verkäufer von einem Leck in einem Öltank gewusst hat, ohne den Käufer darüber aufzuklären und ohne dass der Käufer das Leck selbst hätte sehen können. In diesem Fall kann der Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrags einfordern sowie auf Schadensersatz klagen.

Versteckte Mängel offenlegen

Bei Mängeln an einer Immobilie unterscheidet man zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln. Offene Mängel sind für den Immobilienkäufer sofort erkennbar, versteckte Mängel (auch für den Verkäufer nicht sichtbar) stellen sich oft erst im Betrieb der Immobilie oder zu einem späteren Zeitpunkt heraus (z.B. wenn plötzlich ein im Garten verbuddelter Öltank gefunden wird). Um einen arglistig verschwiegenen, versteckten Mangel handelt es sich, wenn der Mangel dem Verkäufer bekannt war und er diesen bewusst verheimlicht.

Zwar wird eine Immobilie in der Regel unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen verkauft, aber “versteckte Mängel” werden von dieser Regelung zum Schutz der Käufer ausgenommen. Sollte also einige Monate nach dem Immobilienkauf doch ein versteckter Mangel auftreten, dann ist die alles entscheidende Frage: hat der Verkäufer vom Mangel bereits Kenntnis gehabt und diesen bewusst verschwiegen oder handelt es sich um einen Mangel, der zwar schon latent vorhanden war, sich aber in keiner Weise bis zum Verkaufszeitpunkt gezeigt hat? Hier sind die neuen Immobilienbesitzer nun in der Beweispflicht, dem Verkäufer nachzuweisen, dass dieser vom Mangel an der Immobilie gewusst hat. Die Beauftragung eines Bausachverständigen ist dann unvermeidlich, denn dieser kann z.B. erkennen, ob Feuchtigkeitsschäden im Keller schon länger bestanden haben und vom Verkäufer nur provisorisch übergemalt wurden. Sollte sich im Gutachten des Bausachverständigen herausstellen, dass es sich um einen arglistig versteckten Mangel handelt, dann kann ggf. der gesamte Kaufvertrag angefochten und rückabgewickelt werden. Der Käufer kann zudem auf Schadensersatz klagen. Verkäufer sollten daher im eigenen Interesse jeden bekannten Mangel einem Kaufinteressenten aufzeigen. Das könnte unter Umständen zwar zu einer Kaufpreisminderung führen, aber ein arglistig verschwiegener Mangel würde weitreichende Konsequenzen nach sich ziehen.

Tipp für Käufer:

Wenn Sie Interesse an einer bestimmten Immobilie haben, dann sollten Sie zur zweiten Besichtigung einen Bausachverständigen mitnehmen. Zwar kann auch ein Bausachverständiger nicht jeden versteckten Mangel erkennen, aber er kann Sie beraten, ob bzw. wo weitere Untersuchungen vor Kauf durchgeführt werden sollten.

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