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Versteckter Mangel beim Immobilienverkauf

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte den Käufer über sogenannte “versteckte Mängel” informieren. Dabei meint das Adjektiv “versteckt”, dass der Mangel für Dritte nicht ersichtlich ist. Ob der Verkäufer den versteckten Mangel kannte und und ihn vor Verkauf offengelegt hat, ist eine für Gewährleistungsansprüche und Verjährungsfristen bedeutsame Frage. Der Überblick: Was  Verkäufer und Käufer wissen sollten. 

1. Definition: Was ist ein versteckter Mangel?

Ein versteckter Mangel bei Immobilien liegt vor, wenn dieser zumindest für eine Partei bei Abschluss des Kaufvertrags nicht erkennbar, weil verdeckt war. Im Kaufvertragsrecht oder Mietvertragsrecht gibt es den Begriff “versteckter Mangel“ jedoch nicht. Hier ist von „Sachmangel“ oder „Mangel“ die Rede. Laut § 438 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist für einen Mangel entscheidend, dass “die Kaufsache nicht die Beschaffenheit aufweist, die sie nach dem Willen der Parteien haben soll“. Das BGB definiert den Mangel also als ein Abweichen von der vereinbarten Beschaffenheit. Dazu zählen nicht nur das Objekt selbst, sondern alle Eigenschaften, die zum Gebrauch erforderlich sind bzw. vereinbart wurden. So werden etwa auch Umwelteinflüsse und Mieteinnahmen zur Immobilie hinzugezählt.

Man kann drei Arten von Mängeln an einer Immobilie unterscheiden:

  • offener Mangel: Sie sind für den Immobilienkäufer sofort erkennbar. Dabei handelt es sich z.B. um sofort sichtbare Risse im Putz der Hauswand. Über diese muss der Verkäufer den Käufer nicht gesondert aufklären.
  • versteckter Mangel: Versteckte Mängel werden häufig erst Jahre nach dem Hauskauf entdeckt, z.B. wenn die neuen Eigentümer bei Gartenarbeiten einen vergrabenen Öltank finden.
  • arglistig verschwiegener Mangel: Ein solcher Mangel liegt vor, wenn der Verkäufer diesen kennt und ihn bewusst verheimlicht. In diesem Fall kann der Käufer etwa auf Schadensersatz klagen und ggf. die Rückabwicklung des Kaufvertrags einfordern.
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Hinweis von Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt:

"Bei gebrauchten Immobilien ist von einem normalen Abnutzungszustand unterschiedlicher Stärke je nach Alter auszugehen, das betrifft besonders elektrische Leitungen, Dacheindeckung, Heizungsanlage & Co. Über solche Mängel muss der Verkäufer nicht gesondert aufklären, denn sie sind erwartbar."

Mehr Informationen im Expertenrat: Immobilienverkauf mit Mängeln

2. Versteckter Mangel: Wann besteht ein Anspruch auf Gewährleistung?

Zwar vereinbaren die Parteien im Kaufvertrag gemeinhin den Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Versteckte Mängel können jedoch von dieser Regelung zum Schutz der Käufer ausgenommen sein. Eine Formulierung im Kaufvertrag wie „gekauft wie gesehen“ gilt nur für offensichtliche Mängel oder für versteckte Mängel, über die der Käufer aufgeklärt war und solche, die der Verkäufer selbst nicht kannte. Offenbart sich den Käufern also einige Monate nach dem Immobilienkauf ein bisher verdeckter Mangel, dann ist die alles entscheidende Frage: Hat der Verkäufer vom Mangel Kenntnis gehabt oder haben können und diesen bewusst verschwiegen? Denn nur in diesem Fall liegt ein Verschulden des Verkäufers vor und die Käufer haben Gewährleistungsansprüche.

Das bewusste Verschweigen eines versteckten Mangels müssen die Käufer dem Verkäufer jedoch nachweisen. Häufig ist es unvermeidlich, einen Bausachverständigen zu beauftragen. Denn der kann z.B. erkennen, ob Feuchtigkeitsschäden im Keller schon länger bestanden und vom Verkäufer übermalt wurden. In manchen Fällen können die Käufer eine Täuschung so nachweisen. Häufig ist es für sie jedoch sehr viel schwieriger, den Wissensstand des ehemaligen Eigentümers nachzuweisen: Sie oder ihr Anwalt müssen z.T. wahre Detektivarbeit leisten und etwa Nachbarn oder ggf. vom Verkäufer beauftragte Handwerker befragen.

immoverkauf24-Tipp für Käufer:

Wenn Sie Interesse an einer bestimmten Immobilie haben, dann sollten Sie zur zweiten Immobilienbesichtigung einen Bausachverständigen mitnehmen. Zwar kann auch ein Bausachverständiger nicht jeden versteckten Mangel erkennen, aber er kann Sie beraten, ob bzw. wo weitere Untersuchungen vor Kauf durchgeführt werden sollten.

Hat ein Verkäufer erwiesenermaßen arglistig getäuscht, führt das zur Sachmangelhaftung und der Käufer kann laut BGB Gewährleistungsansprüche geltend machen. Dazu gehören:

  • Nacherfüllung: Das beinhaltet eine  Mangelbeseitigung durch den Verkäufer oder Lieferung einer gleichartigen mangelfreien Sache (§ 439 BGB).
  • Minderung: Der Käufer kann den Kaufpreis nachträglich mindern.
  • Rücktritt: Bei nicht behebbaren Mängeln kann sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrages erfolgen.
  • Schadenersatz: Bei einer Pflichtverletzung des Verkäufers kann der Käufer Schadenersatz einfordern.

WICHTIG: Verkäufer sollten daher im eigenen Interesse einem Kaufinteressenten jeden bekannten Mangel aufzeigen. Das könnte unter Umständen zwar zu einer Minderungs des Verkaufspreises führen, aber ein arglistig verschwiegener Mangel würde weitreichende Konsequenzen nach sich ziehen.

3. Versteckter Mangel: Wann tritt eine Verjährung ein?

Es kursieren einige falsche Zeitangaben zur Verjährung von Gewährleistungsfristen. Richtig ist: Mängelansprüche beim Immobilienkauf verjähren fünf Jahre nach Übergabe des Vertragsobjekts – so ist es in den Paragrafen 438 ff. BGB geregelt. Mängelansprüche bei Bauleistungen verjähren fünf Jahre nach Abnahme (§ 634a BGB). Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (§ 13 Abs. 4 Nr. 1 Satz 1 VOB/B) sieht eine Verjährungsfrist von vier Jahren vor. Die Fristen beginnen mit Abnahme der Werkleistung. Die Vertragsparteien können jedoch sowohl beim Kaufvertrag als auch beim Werkvertrag andere Fristen vertraglich vereinbaren.  

Diese Verjährungsfristen für Mängelansprüche gelten für offene Mängel und verdeckte oder versteckte Mängel. Es ist also unerheblich, ob ein Käufer oder Auftraggeber keine Möglichkeit hatte, einen Mangel zu beanstanden, weil er innerhalb der Gewährleistungsfrist noch nicht ersichtlich, weil verdeckt oder versteckt war.

ABER: Verschweigt der Verkäufer einen Mangel arglistig, beginnt die Verjährungsfrist erst zu dem Zeitpunkt, zu dem der Käufer den Mangel erkannte. Voraussetzung ist, dass der Käufer das arglistige Verschweigen nachweisen kann.

immoverkauf24 Info: Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?

Arglistig täuscht, wer vorsätzlich herbeiführt oder in Kauf nimmt, dass der Getäuschte eine Willenserklärung abgibt, die er ohne Täuschung nicht abgegeben hätte.

  • Für den Tatbestand der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer reicht es aus, dass dieser den Mangel für möglich hält. Er muss den Mangel nicht zwangsläufig kennen bzw. diesen überprüft haben.
  • Bei Angaben „ins Blaue hinein“ kann ebenfalls eine arglistige Täuschung vorliegen. Dabei handelt es sich um Behauptungen, von denen der Eigentümer nicht sicher sein kann, dass sie zutreffen.
  • Auch muss der Verkäufer nicht zwangsläufig wissen, dass der Käufer den Mangel nicht kennt. Für den Tatbestand der arglistigen Täuschung kann es ausreichen, dass er damit rechnen müsste, dass der Käufer bei Kenntnis der Mängel einen geringeren Kaufpreis geboten hätte.

4. Häufige versteckte Mängel: Beispiele & Checkliste

Die folgenden (versteckten) Mängel sind häufig in und an Immobilien zu finden und führen zu Rechtsstreitigkeiten. Bei Immobilienverkauf oder Kauf lohnt es sich für beide Parteien, das Objekt in dieser Hinsicht zu prüfen:

  • Feuchtigkeit oder Schimmel an den Wänden, häufig im Keller
  • Schädlingsbefall, z.B. Hausbock
  • Pilzbefall, z.B. Hausschwamm
  • Asbest in der Bausubstanz
  • belastetes Grundwasser
  • Kontamination des Grundstücks
  • Es liegt ein Denkmalschutz vor
  • Es fehlen Genehmigungen für Bau, Anbau oder Art der Nutzung
  • Mietverträge oder Pachtverträge und Wohnungsrechte Dritter sind betroffen
  • Überflutungsgefahr
  • Geruchsbelästigung
  • Lärmbelästigung

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