Reallast einfach erklärt: Definition, Beispiele und rechtliche Grundlagen
Eine Reallast beschreibt das im Grundbuch eingetragene Recht einer Person, aus einem bestimmten Grundstück wiederkehrende Leistungen zu beziehen. In Deutschland ist die Reallast in den §§ 1105 bis 1112 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Wir erklären Ihnen alle wichtigen Aspekte zum Thema Reallast und geben Ihnen konkrete Beispiele aus der Praxis.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Reallast ist ein Recht, das einen Grundstückseigentümer verpflichtet, wiederkehrende Leistungen zu erbringen.
- Typische Beispiele für Reallasten sind: finanzielle Leistungen, Sach- oder Dienstleistungen.
- Reallasten werden mit der Eintragung im Grundbuch wirksam. Unter bestimmten Voraussetzungen können sie inhaltlich angepasst oder aus dem Grundbuch gelöscht werden.
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1. Was ist eine Reallast? – Einfache Erklärung nach BGB (§§ 1105-1112 BGB)
Die Reallast ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht einer Person, aus einem bestimmten Grundstück wiederkehrende Leistungen zu beziehen. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich gegenüber der begünstigten Person, diese Leistungen zu erbringen. Die gesetzliche Grundlage für Reallasten bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 1105 bis 1112) und betrifft nach deutschem Recht das sogenannte Sachenrecht. Dieses Recht regelt die Rechtsbeziehung zwischen Personen und Sachen und ermöglicht es, dass Grundstücke mit persönlichen Versorgungspflichten belastet werden.
2. Was sind typische Beispiele für Reallasten?
Im Gegensatz zu der Hypothek oder einer Grundschuld müssen bei einer Reallast die Leistungen nicht zwingend aus finanziellen Mitteln bestehen, sondern können auch Sach- oder Dienstleistungen umfassen.
Typische Formen einer im Grundbuch eingetragenen Reallast sind:
- Finanzielle Leistungen: monatliche Zahlungen, Immobilienrenten, Leibrenten, Versorgungsraten
- Sachleistungen: Holzlieferungen, Nahrungsmittel, Wohnraum
- Dienstleistungen: Pflegeleistungen, Betreuung, Versorgung
3. Was bedeutet eine eingetragene Reallast im Grundbuch?
Die vereinbarte Reallast wird erst mit der Eintragung im Grundbuch rechtswirksam. Eine Reallast entsteht demnach nur durch diese zwei Schritte:
- Einigung zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten
- Eintragung im Grundbuch
Die im Grundbuch eingetragenen Reallast hat eine dingliche Wirkung – das bedeutet, die zu erbringende Leistung ist an das Grundstück selbst gebunden und geht bei einem Eigentümerwechsel auf den neuen Besitzer über, da sie im Grundbuch eingetragen ist.
Änderung und Löschung einer Reallast – Was ist zu beachten?
Eine inhaltliche Änderung der Reallast ist nach §§877 und 872 BGB möglich, sofern beide Parteien zustimmen. Als Inhaltsänderung gilt beispielsweise die Erhöhung oder Reduzierung der vereinbarten Leistungen.
Die Aufhebung der Reallast kann ausschließlich durch die einseitige Erklärung des Berechtigten nach §875 BGB erfolgen. Wurde die Reallast aufgehoben, ist die Löschung des Rechts aus dem Grundbuch erforderlich. Erst nach der Löschung ist die Reallast rechtlich nicht mehr wirksam.
4. Reallast im Grundbuch: Welche Rechte und Pflichten haben Grundstücksbesitzer?
Grundstücksbesitzer, die durch eine Reallast zur Erbringung einer bestimmten Leistung verpflichtet sind, können selbst entscheiden, in welcher Form die vereinbarte Leistung erbracht wird. Denn die Reallast verschafft keine unmittelbare Nutzungsbefugnis am Grundstück.
Bei der Vereinbarung einer Reallast kann definiert werden, ob das Recht übertragbar oder vererbbar ist. Wird dies nicht geregelt, haftet der Grundstückseigentümer persönlich für die Erfüllung der Reallast. Bei Nichterfüllung der Forderungen kann der Berechtigte die Erfüllung der vereinbarten Reallast durch eine Zwangsvollstreckung erzwingen. Dies hätte eine Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstückes zur Folge.
5. Was ist das Altenteilsrecht? – Ein Praxisbeispiel der Reallast
Beim Altenteilsrecht überträgt der Eigentümer zu Lebzeiten ein meist bebautes Grundstück auf einen Erwerber. Dieser wird nutzungsberechtigt und verpflichtet sich im Gegenzug zu Versorgung und Pflege des bisherigen Eigentümers oder gewährt diesem ein lebenslanges Wohnrecht. Diese Verpflichtungen werden als Reallast im Grundbuch eingetragen. Ein klassischer Anwendungsfall für das Altenteilsrecht ist die Übergabe von landwirtschaftlichen Betrieben. Es ist aber ebenfalls gebräuchlich, wenn es um privat genutztes Immobilieneigentum geht.
Wichtig!
Beim Altenteilsrecht als besondere Form der Reallast sollte auf entsprechende Wertsicherungsvereinbarungen geachtet werden. Diese könnte beispielsweise durch eine Indexierung in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex gedeckt sein.
Eine Reallast verpflichtet den Eigentümer eines Grundstücks wiederkehrende Leistungen zu erbringen.
Reallasten können aus Geld-, Sach- oder Dienstleistungen bestehen. Typische Beispiele sind monatliche Zahlungen, Nahrungsmittel oder Pflegeleistungen.
Die Löschung einer Reallast erfordert die Zustimmung des Berechtigten und einen Löschungsvermerk im Grundbuch nach § 875 BGB.
Die Kosten für die Vereinbarung einer Reallast sind abhängig vom Geschäftswert und bestehen aus Notar- und Grundbuchgebühren.