Erbbaurecht: 10 wichtige Tipps zur Erbpacht für Käufer & Verkäufer

Kurz gesagt handelt es sich beim Erbbaurecht bzw. bei der Erbpacht um ein eigenes Haus auf fremdem Grundstück. Typisch hierfür ist, dass der Kaufpreis in der Regel niedriger ist als bei einer Immobilie auf einem Grundstück ohne Erbbaurecht. Wir erklären Ihnen, welche Aspekte Sie beachten sollten, wenn Sie ein entsprechendes Objekt erwerben möchten und welche Tücken das Erbbaurecht beim Immobilienverkauf hat.

1. Was versteht man unter Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht kauft ein Erbbaurechtsnehmer eine Immobilie auf dem Grund und Boden des Erbbaurechtsgebers. Der Käufer besitzt somit zwar das Haus oder die Wohnung, aber nicht das Grundstück. Das Erbbaurecht selbst ist wie ein Grundstück zu behandeln: Es kann vererbt, verkauft oder belastet werden.

Festgelegt wird das Erbbaurecht anhand eines notariellen Erbbaurechtsvertrags, den der Erbbauberechtigte – also der Käufer – und der Grundstückseigentümer schließen. Das Erbbaurecht wird dann sowohl im Grundbuch als auch im Erbbaugrundbuch eingetragen. Für die Nutzung der Erbpacht muss der Erbbaurechtsnehmer einen Erbbauzins an den Eigentümer zahlen. Zudem ist die Nutzungsdauer üblicherweise auf 60 bis 99 Jahre (Gewerbe: 40 bis 59 Jahre) begrenzt. Weitere Besonderheit der Erbbaurechtsverträge im Vergleich zu klassischen Immobilienkaufverträgen: Der Erbbauberechtigte ist zwar Eigentümer des Gebäudes auf dem Erbpachtgrundstück und kann mit Zustimmung des Grundstückseigentümers auch Erweiterungen vornehmen. Doch wenn der Vertrag erlischt, geht das Eigentumsrecht an dem Gebäude auf den Grundstückseigentümer über. Der Erbbauberechtigte erhält hierfür im Gegenzug eine Entschädigung in Höhe von mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie. In der Praxis wird aber häufig das Erbbaurecht verlängert oder der Grundstückseigentümer stimmt einem Verkauf des Erbbaurechts zu.

Übrigens: Die Erbpacht, die im Sprachgebrauch häufig mit Erbbaurecht gleichgesetzt wird, ist seit 1947 verboten. Dennoch wird er nach wie vor oft verwendet, weshalb wir das hier ebenfalls tun. Der Unterschied zwischen den beiden Bezeichnungen ist: Erbpacht gilt unbegrenzt, Erbbaurecht hingegen ist zeitlich beschränkt.

Wie genau das Erbbaurecht funktioniert, zeigt Ihnen die folgende Grafik:

2. Hauskauf mit Erbbaurecht – Nachteile und Vorteile

Für und Wider aus Sicht des Erbbauberechtigten

Der große Vorteil von Erbbaurecht-Immobilien im Vergleich zum klassischen Immobilienkauf besteht darin, dass die Immobilien oft zu günstigen Konditionen vergeben werden – etwa von Kirchen, Kommunen oder Stiftungen, die damit beispielsweise Familien fördern möchten. Die Erstvergabe von Erbbaurechten ist jedoch ein seltener Fall. In den meisten Fällen erwirbt man die Immobilie nicht direkt vom Erbbaurechtsgeber, sondern übernimmt sie vom aktuellen Erbbaurechtsnehmer. Ob sich der Vorteil einer Erbpacht-Immobilie lohnt, ist immer vom Einzelfall und den Zinsen des Immobiliendarlehens abhängig – allerdings ist hierbei zu beachten, dass der Erbbauzins, anders als ein Darlehen, weitergezahlt werden muss, während ein Immobilienkredit langfristig getilgt sein wird.

Der Vorteil, kostengünstig Immobilieneigentümer zu werden, wird bei der Erbpacht mit diversen Nachteilen erkauft:  

• Für die Nutzer von Erbbaurechtsgrundstücken sind das zeitlich begrenzte Erbbaurecht sowie der Erbbauzins nachteilig – letzterer nicht nur wegen der neben der Darlehensraten zusätzlich anfallenden laufenden Belastungen, sondern auch wegen der vorab nicht klaren Kostenbelastung. Denn der Grundstückseigentümer ist berechtigt, den Pachtzins regelmäßig zu erhöhen (siehe Punkt 4).
• Außerdem müssen die Erbbaurechtsnehmer für bauliche Veränderungen, die eine Baugenehmigung erforderlich machen, auch die Zustimmung des Grundstückseigentümers einholen. Zudem kann sich der Verkauf einer Erbbaurecht-Immobilie schwieriger gestalten, da die Thematik komplex ist – und dies wirkt auf viele Kaufinteressenten zunächst abschreckend. Weiterhin darf der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten Auflagen erteilen, wie dieser das Grundstück nutzen darf. Auch beim Immobilienverkauf hat der Grundstückseigentümer ein Mitspracherecht, das allerdings begrenzt ist (siehe Punkt 3). Als nachteilig kann sich auch die so genannte Ankaufpflicht erweisen. Diese besagt, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück kaufen muss, wenn der Erbbaurechtsgeber dies fordert.
• Darüber hinaus kann sich ungünstig auswirken, dass sich die Finanzierung eines Erbpachtobjekts schwieriger gestaltet: So muss die Tilgung des Darlehens in vielen Fällen 10 bis 15 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts abgeschlossen sein, ansonsten kann das Erbbaurecht nicht als Sicherheit für die Darlehensvergabe genutzt werden. Da die Banken unterschiedliche Fristen für die Tilgung des Darlehens voraussetzen, sollten diese Details frühzeitig mit der Bank geklärt werden. Weiterhin ist die Höhe der Grundschuld, mit der eine Erbpacht-Immobilie belastet werden kann, sowohl durch die hohen Sicherheitsabschläge der Bank als auch durch den Erbbaurechtsgeber häufig limitiert und es wird deutlich mehr Eigenkapital erfordert, als bei Immobilien ohne Erbbaurecht.

Für und Wider aus Sicht des Grundstückseigentümers

Beim Erbbaurecht gilt als Pluspunkt, dass der Grundstückseigentümer regelmäßige Einnahmen über den Erbbauzins erhält und das Grundstück in seinem Besitz verbleibt. Ferner ist bei Grundstückseigentümern wie Kommunen und Kirchen häufig vorgesehen, dass sie Grundstücke nicht gewinnbringend veräußern dürfen. Über die Erbpacht können sie dennoch Einnahmen erzielen.

Nachteilig ist allerdings, dass der Veräußerungserlös deutlich geringer ausfällt als bei einem „richtigen“ Immobilienverkauf.

Die folgende Tabelle zeigt die Vor- und Nachteile einer Erbbaurecht-Immobilie auf einen Blick.

3. Immobilienbewertung & Immobilienverkauf bei Erbpacht

Die Bewertung von Immobilien mit Erbbaurechten spielt in diesen drei häufigsten Fällen eine wichtige Rolle:

Immobilienbewertung mit Erbbaurecht für den Verkauf

Wird eine Immobilie verkauft, die auf einem Erbbau-Grundstück errichtet wurde, bedarf dies der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Diese darf er nur verweigern, wenn der künftige Käufer die Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag – etwa die Zahlung des Erbbauzinses – voraussichtlich nicht erfüllen kann. Die Laufzeit der Erbpacht wird durch den Verkauf nicht beeinflusst. Wechselt die Immobilie beispielsweise bei einem Erbbaurecht über 99 Jahre nach 40 Jahren den Eigentümer, übernimmt dieser den Vertrag mit einer Restlaufzeit von 59 Jahren. Es ist aber auch denkbar, dass der Erbbaurechtsgeber sich bereit erklärt, die Laufzeit zu erneuern – dann startet sie erneut mit 99 Jahren. Alternativ ist es auch möglich, dass der Grundstückseigentümer das Grundstück verkauft anstatt die Erbpacht weiterlaufen zu lassen.

Wichtig zu wissen: Der Grundstückseigentümer muss auch zustimmen, wenn die Erbpacht im Rahmen der Baufinanzierung des Käufers belastet werden soll. Damit soll verhindert werden, dass das Grundstück übermäßig stark mit Grundpfandrechten belegt wird.

Immobilienbewertung mit Erbpacht bei Ende des Erbbaurechtsvertrages

Wenn das Erbbaurecht endet und der Vertrag nicht verlängert wird, muss eine Immobilienbewertung erfolgen. Bei Verkauf des Erbbaurechtsgrundstückes an den Erbbaurechtsnehmer wird eine Grundstücksbewertung durchgeführt. Soll das Gebäude auf dem Erbbaurechtsgrundstück an den Erbbaurechtsgeber zurückgehen, so muss dieses zur Entschädigung des Erbbaurechtsnehmers bewertet werden.

Immobilienbewertung für Erbbaurecht-Immobilien als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen

Bei einer Bewertung der Erbbaurecht-Immobilie als Sicherheit für eine Bank wird der Verkehrswert ermittelt. Der Beleihungswert – also der Wert, den Banken bei der Kreditvergabe zugrunde legen – ergibt sich dann nach Abzug des auf den Stichtag der Wertermittlung abgezinsten Bodenwerts (Wert des Grundstücks, der sich allein aus Lage und Nutzbarkeit ergibt) zum Ende des Erbbaurechts, des nach dem Ertragswertverfahren ermittelten und abgezinsten Wertes der Immobilie. Zudem erfolgt ein pauschaler Wertabschlag. Damit sollen die Nachteile, die mit einem Erbbaugrundstück einhergehen, ausgeglichen werden.

4. Erbbauzins – Definition & Berechnung

Für die Nutzungsüberlassung verlangt der Grundstückseigentümer ein jährliches Entgelt, das als Erbbauzins bezeichnet wird. Der Erbbauzins wird nicht nur im Erbbaurechts-Vertrag, sondern auch im Erbbaugrundbuch in Form einer so genannten Erbbauzinsreallast eingetragen. Diese war bis zum 1. Oktober 1994 – dem Tag des Inkrafttretens des Sachenrechtsänderungsgesetzes – für die gesamte Laufzeit der Erbpacht im Voraus festgelegt. Seit diesem Stichtag kann vertraglich eine Anpassungsklausel vereinbart werden, die ebenfalls im Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Diese darf allerdings nicht über die „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ hinausgehen.

Zudem ist eine Erhöhung des Erbbauzinses nur alle drei Jahre zulässig. Die Anpassung ist üblicherweise an einen bestimmten Index gekoppelt, etwa dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Eine Kopplung an den örtlichen Mietspiegel gilt in der Regel als eher nachteilig für den Erbbauberechtigten.

5. Wie viel Grunderwerbsteuer und Grundsteuer fallen bei einer Erbpacht-Immobilie an?

Wer sich für eine Erbbaurecht-Immobilie entscheidet, zahlt Grunderwerbsteuer auf Gebäude und Boden – auch wenn lediglich ein Nutzungsrecht und nicht das Grundstück selbst erworben wird. Allerdings erfolgt die Ermittlung der Grunderwerbsteuer auf den Bodenanteil abweichend vom klassischen Immobilienkauf: Anhand der Differenz des Reinertragsanteils des Bodens und des tatsächlich anfallenden Erbbauzinses wird der kapitalisierte Zinsvorteil des Erbbaurechtes ermittelt. Der tatsächlich fällige Erbbauzins ist meist geringer als der Reinertragsanteil. Der daraus entstehende Zinsvorteil wird auf die Restlaufzeit des Erbbaurechtvertrages hochgerechnet und bildet die Bodenwert-Komponente der Erbpacht. Hierzu hinzugerechnet wird der Ertragswert- bzw. Zeitwertanteil des Gebäudes.

Was die Grundsteuer angeht, ist sie vom Erbbauberechtigten zu zahlen, auch wenn er nicht der Grundstückseigentümer ist. Der Grund: Für den Fiskus ist von Belang, dass er der wirtschaftliche Eigentümer ist – und nicht die Frage, wer juristisch gesehen als Eigentümer zu sehen ist. Die Berechnung erfolgt wie beim klassischen Grundbesitz.

6. Erbbaurecht – Was bedeutet das Risiko Heimfall?

Der Begriff „Heimfall“ beim Erbbaurecht besagt, dass das Grundstück wieder an den Erbbaurechtsgeber zurückfällt. Dieses Recht kann sich der Grundstückseigentümer vorbehalten, wenn der Erbbauberechtigte sich nicht an Vereinbarungen hält und beispielsweise mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug gerät oder das Grundstück verwahrlosen lässt. Auch eine Zweckentfremdung durch den Erbbauberechtigten kann je nach Vertrag zum Heimfall führen.

7. Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags?

Wer ein Erbbaurecht-Grundstück nutzt, sollte sich rechtzeitig vor dem Ablauf der vertraglichen Laufzeit an den Grundstückseigentümer wenden.

Es ist üblich, dass Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages ein gegenseitiges Vorkaufsrecht haben. Das heißt, dass bei Verkaufsabsicht nicht an einen Dritten veräußert werden kann. Allerdings muss der Erbbauberechtige die Konditionen akzeptieren, die der Grundstückseigentümer vorgibt und die sich an Angebot und Nachfrage orientieren.

Es ist in der Regel so, dass die Grundstückseigentümer – mehrheitlich gemeinnützige oder kirchliche Einrichtungen – aber gar nicht am Grundstücksverkauf interessiert sind oder nicht verkaufen dürfen. Davon kann der Nutzer allerdings nicht automatisch ausgehen. Auch gibt es keinen festen Anspruch auf Verlängerung des Erbbaurechts. Steht hingegen fest, dass es fortgesetzt werden soll, hat der aktuelle Erbbaurechtsnehmer ein Vorrecht auf einen erneuten Vertragsabschluss. Am Ende der Vertragslaufzeit kann der Vertrag um eine weitere Laufzeit verlängert werden, falls beide Vertragspartner dies wünschen. Ansonsten geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über, wofür der Gebäudebesitzer bzw. Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung erhält. Die Höhe berechnet sich in der Regel anhand des Verkehrswertes und muss mindestens zwei Drittel davon betragen. Daher ist es erforderlich, beim Erbbaurecht eine Verkehrswertermittlung der Immobilie zum Ablauf der Laufzeit vorzunehmen.

8. Wohnung oder Haus auf Erbbaurecht-Land vermieten – Wie funktioniert das?

Wird eine Immobilie auf einem Erbbau-Grundstück vermietet, stehen dem Erbbauberechtigten als Eigentümer die Mieteinnahmen zu. Allerdings sollte dieser sich vor einer geplanten Vermietung darüber informieren, ob er die Immobilie gemäß Erbbaurechtsvertrag auch vermieten darf. Andernfalls riskiert er den Heimfall des Erbbau-Grundstücks (siehe Punkt 6).

9. Was ist im Kauf- oder Pachtvertrag bei Erbpacht zu beachten?

Unterschieden werden muss zwischen dem "initialen" Erbbaurechtsvertrag, der zwischen den Parteien geschlossen wird, und dem Verkauf einer Immobilie mit laufendem Erbbaurecht und bestehendem an die Immobilie gebundenem Vertrag. Alles zum Verkauf einer Immobilie mit laufendem Erbbaurecht erfahren Sie unter Punkt 3, der Kauf wird unter Punkt 2 behandelt. Geht es um den Vertragsabschluss eines neuen Erbbaurechtsvertrages, so  erfordert dieser wie ein normaler Kaufvertrag eine notarielle Beurkundung. Allerdings müssen hier weitere Vertragsinhalte festgeschrieben werden – darunter die Laufzeit des Vertrags, die Höhe des Erbbauzinses und die Art der zulässigen Nutzung durch den Erbbauberechtigten. Zudem wird nicht nur im Grundbuch ein entsprechender Eintrag nach Vertragsabschluss vorgenommen, sondern auch im Erbbaugrundbuch. Dies enthält in Abteilung I Eintragungen zum Erbbauberechtigen und in Abteilung II den Erbbauzins sowie Rechte und Belastungen. In Abteilung III werden die Grundpfandrechte eingetragen.

10. Welche Gesetzesgrundlage hat das Erbbaurecht?

Die gesetzliche Grundlage für alle Fragen des Erbbaurechts bildet das Gesetz über das Erbbaurecht vom 15. Januar 1919 in seiner heutigen Fassung. Es wurde 2007 in Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) umbenannt.

Die Vorläufer dieser Form der Grundstücksvergabe reichen bis in die Zeit der Römer zurück. Im Mittelalter verbreitete sich das Modell in Form der Erbpacht weiter – insbesondere nach Hungersnöten, Seuchen oder Kriegen. Der Grund: Der damit einhergehende Bevölkerungsrückgang führte dazu, dass die Grundeigentümer ihre Ländereien nicht mehr selbst bestellen konnten, sie vergaben „Nutzungsrechte“. Ab Ende des 18. Jahrhunderts nahm die Bedeutung der Erbpacht in vielen Ländern deutlich ab – vor allem in den von Napoleon besetzten Gebieten. Heute befinden sich rund fünf Prozent der Wohngebäude in Deutschland auf Erbbaugrundstücken. Rund 80 Prozent der Erbbaugrundstücke gehören gemeinnützigen Einrichtungen oder der Kirche.

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