Erbbaurecht
In Deutschland stehen rund 5% der Wohnflächen auf erbbaurechtlichen Grundstücken. Das Gesetz über das Erbbaurecht trat 1919 in Kraft und wurde 2007 ins Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) umbenannt.
Die Einführung des Erbbaurechts sollte dazu führen, dass Bevölkerungsschichten mit geringerem Einkommen ebenso die Möglichkeiten erhalten für den Bau eines Eigenheims. Darüber hinaus wurde die Bekämpfung von Bodenspekulationen verfolgt.
Definition Erbbaurecht
Das Erbbaurecht wird durch einen notariellen Erbbaurechtsvertrag zwischen einem Erbbauberechtigtem und einem Grundstückseigentümer und der anschließenden Eintragung ins Grundbuch begründet. Dabei wird das Erbbaurecht in zwei Grundbüchern, dem Grundbuch und dem Erbbaugrundbuch, eingetragen, um bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks den Fortbestand des Erbbaurechts zu gewährleisten. Der Erbbauchrechtgeber ist in den meisten Fällen eine Kommune, Kirche oder Stiftung. Dieser Erbbaurechtgeber erhält monatlich oder jährlich einen Erbbauzins. In der Regel ist der Erbbauzins ein Prozentsatz des aktuellen Bodenwertes zu Beginn der Laufzeit. Dieser Zinssatz liegt zwischen 2 und 5 Prozent. Durch die vertraglich festgehaltene Wertsicherungsklausel kommt es alle drei bis fünf Jahre zu einer Anpassung des Erbbauzinses, was meist mit einer Erhöhung einhergeht. Insgesamt ist eine Laufzeit des Erbbaurechts zwischen 75 und 99 Jahren vorgesehen. Gewerbliche Erbbaurechtsverträge haben eine Laufzeit von 40 bis 59 Jahren.
Hinweis von immoverkauf24:
Beim Erlischen des Erbbaurechts müssen errichtete Gebäude nicht entfernt werden. Sind vertraglich eine Kaufoption des Grundstücks oder eine Verlängerungsoption vorgesehen, kann so der Verlust der Eigentumsrechte verhindert werden. Ansonsten bekommt der ehemalige Erbbauberechtigte eine Entschädigung für den restlichen Gebäudewert.
Rechte der Eigentümer beim Erbbaurecht
Während der Laufzeit des Erbbaurechts ist der Eigentümer des Bauwerks der Erbbauberechtigte. Er kann Veräußerungen tätigen, das Bauwerk vererben und mit der Zustimmung des Grundeigentümers Erweiterungen am Gebäude vornehmen. Problematisch für den Erbbauberechtigten: Erlischt der Vertrag so gehen die Eigentumsrechte auf den Grundstückseigentümer über, wobei der Erbauvertrag häufig eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts für den Erbbauberechtigten vorsieht. Nach §20 Abs.1 Nr.3 ErbbauRG dürfen Erbbaurechte beliehen werden, wenn die Tilgung des Darlehens spätestens 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtes erfolgt. Dafür hat der Grundstückseigentümer die Rechte, dass er das Grundstück veräußern, vererben oder belasten kann. Des Weiteren bietet das Erbbauchrecht dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit, dem Erbbauberechtigtem aufzuerlegen, in welchem Umfang der Erbbauberechtigte sein Recht ausüben darf. Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer um eine Gemeinde und der Erbbauberechtigte ist ein Sportverein, welcher ein Vereinsheim auf dem Grundstück erbaut hat, darf die Gemeinde dem Verein auferlegen, das Vereinsheim nur als solches zu benutzen. Verstößt der Verein dagegen, kommt es zum Heimfall, bei dem das Erbbaurecht der Gemeinde zurück übertragen wird. Ein Heimfall kann auch bei einer langfristigen Verzögerung der Bezahlung des Zinssatzes erfolgen.
Wertermittlung beim Erbbaurecht
Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie mit Erbbauchrecht ist durch die reine Fokussierung auf das Gebäude geprägt. Laut den Wertermittlungsrichtlinien ergibt sich der Wert aus dem Gebäudesachwert oder alternativ dem Gebäudeertragswert. Dafür wird das Erbbaurecht zunächst nach dem Sachwertverfahren oder dem Ertragswertverfahren bewertet.
Die Vor- und Nachteile des Erbbaurechtes auf einen Blick:
Vorteilhaft für den Grundstückseigentümer ist, dass er sein Grundstück behält und regelmäßige Einnahmen hat. Insbesondere Kommunen oder Kirchen, bei denen geregelt ist, dass sie die Grundstücke nicht gewinnbringend verkaufen dürfen, erhalten dadurch zweierlei Vorteile. Erstens bekommen sie einen regelmäßigen Betrag und zweitens können sie durch die vertraglich festgehaltene Nutzung städtebauliche Maßnahmen unterstützen.
Nachteilig für den Erbbauberechtigten sind die lange Laufzeit und das regelmäßige Anheben des Erbbauzinses. Zudem muss der Eigenheimbesitzer für bauliche Veränderungen immer die Genehmigung des Grundstücksbesitzers einholen. Schwierigkeiten bietet der Immobilienverkauf, da erbbaurechtlich belastete Immobilien auf wenig Interesse stoßen.