Erbbaurecht: 12 wichtige Tipps für Käufer & Verkäufer

Meist wissen Immobilieninteressenten mit dem Begriff Erbbaurecht wenig anzufangen und werden erstmals mit ihm konfrontiert, wenn sie ein entsprechendes Immobilienangebot entdecken. Typisch hierfür ist, dass der Kaufpreis in der Regel niedriger ist als bei einer Immobilie auf einem Grundstück ohne Erbbaurecht.

Allerdings gilt es viele Aspekte zu beachten, wenn man ein entsprechendes Objekt erwerben möchte und auch beim Immobilienverkauf hat das Erbbaurecht seine Tücken.

Die korrekte Bezeichnung lautet übrigens Erbbaurecht und nicht Erbpacht. Letztere ist seit 1947 verboten, der Begriff wird aber nach wie vor umgangssprachlich für Erbbaurecht verwendet. Der Unterschied: Erbpacht gilt unbegrenzt, Erbbaurecht hingegen ist zeitlich beschränkt.

1. Die Besonderheiten des Erbbaurechts

Definition: Beim Erbbaurecht kauft ein Erbbaurechtnehmer eine Immobilie auf dem Grund und Boden des Erbbaurechtgebers. Der Käufer besitzt also das eigene Haus auf nicht eigenem Grundstück. Das Erbbaurecht ist wie ein Grundstück zu behandeln: Es kann vererbt, verkauft oder belastet werden.

Festgelegt wird das Erbbaurecht anhand eines notariellen Erbbaurechtsvertrags, den der Erbbauberechtigte – also der Käufer – und der Grundstückseigentümer schließen. Das Erbbaurecht wird dann sowohl im Grundbuch als auch im Erbbaugrundbuch eingetragen. In Abteilung I wird der Erbbauberechtigte genannt, in Abteilung II der Erbbauzins und sonstige Rechte und Belastungen – etwa ein im Erbbaurechtsvertrag vereinbartes Vorkaufsrecht des Erbbaurechtnehmers. Grundpfandrechte wiederum werden in Abteilung III eingetragen. Dass es ein separates Erbbaugrundbuch gibt, ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass das Erbbaurecht als so genanntes grundstücksgleiches Recht wie ein Grundstück behandelt wird – und daher muss auch ein Grundbuchblatt angelegt werden. Zudem wird so sichergestellt, dass das Erbbaurecht auch im Falle einer Zwangsversteigerung des Grundstücks fortbesteht. Außerdem wird damit verhindert, dass ein Grundstück verkauft wird, ohne dass der Käufer von der Belastung mit einem Erbbaurecht erfährt. Typischerweise handelt es sich bei den Eigentümern um Kommunen, Stiftungen oder die Kirche (siehe Frage 2). Im Gegenzug für die zeitlich begrenzte Überlassung des Grundstücks erhalten die Eigentümer eine Vergütung, den so genannten Erbbauzins (siehe Frage 5).

Neben der Zinszahlungen für die Nutzung des Erbbaurechts und der zeitlich begrenzten Nutzungsdauer auf üblicherweise 60 bis 99 Jahre (Gewerbe: 40 bis 59 Jahre) weisen Erbbaurechtsverträge eine weitere Besonderheit im Vergleich zu klassischen Immobilienkaufverträgen auf: Der Erbbauberechtigte ist zwar Eigentümer des Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück und kann mit Zustimmung des Grundstückseigentümers auch Erweiterungen vornehmen. Doch wenn der Vertrag erlischt, geht das Eigentumsrecht an dem Gebäude auf den Grundstückseigentümer über. Der Erbbauberechtigte erhält hierfür im Gegenzug eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts der Immobilie.

Wichtig zu wissen: Bei Kauf einer Erbbaurecht-Immobilie wird die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages nicht jedes Mal neu vergeben, sondern in der Regel die "Restlaufzeit" des Vorbesitzers übernommen. Dies spielt besonders bei der Finanzierung eine Rolle, denn viele Banken fordern, dass das Darlehen bei Finanzierung einer Immobilie mit Erbbaurecht mindestens 15 Jahre vor Ende des Erbbaurechtsvertrages abbezahlt ist.

2. Erbbaurecht und Erbpacht historisch - So kam es dazu

Das Erbbaurecht in seiner heutigen Form existiert seit rund 100 Jahren. Die Vorläufer dieser Form der Grundstücksvergabe reichen jedoch bis in die Zeit der Römer zurück. Im Mittelalter verbreitete sich das Modell in Form der Erbpacht weiter – insbesondere nach Hungersnöten, Seuchen oder Kriegen. Der Grund: Der damit einhergehende Bevölkerungsrückgang führte dazu, dass die Grundeigentümer ihre Ländereien nicht mehr selbst bestellen konnten, sie vergaben "Nutzungsrechte". Ab Ende des 18. Jahrhunderts nahm die Bedeutung der Erbpacht in vielen Ländern deutlich ab – vor allem in den von Napoleon besetzten Gebieten. Heute befinden sich rund fünf Prozent der Wohngebäude in Deutschland auf Erbbaugrundstücken. Rund 80 Prozent der Erbbaugrundstücke gehören gemeinnützigen Einrichtungen oder der Kirche.

Für und Wider aus Sicht des Erbbauberechtigten

Der große Vorteil von Erbbaurecht-Immobilien im Vergleich zum klassischen Immobilienkauf besteht darin, dass die Grundstücke oft zu günstigen Konditionen vergeben werden – etwa von Kirchen, die damit Familien fördern möchten. Ob sich der Vorteil lohnt, zeigt sich anhand eines Vergleichs des Erbbauzinses zu den Zinsen eines Immobiliendarlehens – allerdings ist hierbei zu beachten, dass der Erbbauzins anders als ein Darlehen weitergezahlt werden muss, während ein Immobilienkredit langfristig getilgt sein wird.

Der Vorteil, kostengünstig an ein Grundstück zu kommen, wird beim Erbbaurecht mit diversen Nachteilen erkauft:

• Für die Nutzer von Erbbaurechtgrundstücken sind das zeitlich begrenzte Erbbaurecht sowie der Erbbauzins nachteilig – letzterer nicht nur wegen der neben der Darlehensraten zusätzlich anfallenden laufenden Belastungen, sondern auch wegen der vorab nicht klaren Kostenbelastung. Denn der Grundstückseigentümer ist berechtigt, den Pachtzins regelmäßig zu erhöhen (siehe Frage 5).
• Außerdem müssen die Erbbaurechtnehmer für jede bauliche Veränderung die Zustimmung des Grundstückseigentümers einholen. Zudem kann sich der Verkauf einer Erbbaurecht-Immobilie schwieriger gestalten, da die Thematik komplex ist – und dies wirkt auf viele Kaufinteressenten zunächst abschreckend. Weiterhin darf der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten Auflagen erteilen, wie dieser das Grundstück nutzen darf. Auch beim Immobilienverkauf hat der Grundstückseigentümer ein Mitspracherecht. Als nachteilig kann sich auch die so genannte Ankaufpflicht erweisen. Diese besagt, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück kaufen muss, wenn der Erbbaurechtgeber dies fordert.
• Ungünstig kann sich auch auswirken, dass die Finanzierung eines Erbbaurechtobjekts sich schwieriger gestaltet: so muss die Tilgung des Darlehens in vielen Fällen spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts abgeschlossen sein, ansonsten kann das Erbbaurecht nicht als Sicherheit für die Darlehensvergabe genutzt werden. Da die Banken unterschiedliche Fristen für die Tilgung des Darlehens voraussetzen, sollten diese Details frühzeitig mit der Bank geklärt werden.

Für und Wider aus Sicht des Grundstückseigentümers

Beim Erbbaurecht gilt als Pluspunkt, dass der Grundstückseigentümer regelmäßige Einnahmen über den Erbbauzins erhält und das Grundstück in seinem Besitz verbleibt. Ferner ist bei Grundstückseigentümern wie Kommunen und Kirchen häufig vorgesehen, dass sie Grundstücke nicht gewinnbringend veräußern dürfen. Über das Erbbaurecht können sie dennoch Einnahmen erzielen. Nachteilig ist allerdings, dass der Veräußerungserlös deutlich geringer ausfällt als bei einem "richtigen" Grundstücksverkauf.

4. Erbbaurecht - Was bedeutet das Risiko Heimfall?

Der Begriff „Heimfall“ beim Erbbaurecht besagt, dass das Grundstück wieder an den Erbbaurechtsgeber zurückfällt. Dieses Recht kann sich der Grundstückseigentümer vorbehalten, wenn der Erbbauberechtigte sich nicht an Vereinbarungen hält und beispielsweise mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug gerät oder das Grundstück verwahrlosen lässt. Auch eine Zweckentfremdung durch den Erbbauberechtigten kann je nach Vertrag zum Heimfall führen.

5. Erbbauzins – Definition, Berechnung / Höhe und Erhöhung

Für die Nutzungsüberlassung verlangt der Grundstückseigentümer ein jährliches Entgelt, das als Erbbauzins bezeichnet wird. Der Erbbauzins wird nicht nur im Erbbaurechts-Vertrag, sondern auch im Erbbaugrundbuch in Form einer so genannten Erbbauzinsreallast eingetragen. Diese war bis zum 1. Oktober 1994 - dem Tag des Inkrafttretens des Sachenrechtsänderungsgesetzes - für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts im Voraus festgelegt. Seit diesem Stichtag kann vertraglich eine Anpassungsklausel vereinbart werden, die ebenfalls im Erbbaugrundbuch eingetragen wird. Diese darf allerdings nicht über die „allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse“ hinausgehen.

Zudem ist eine Erhöhung des Erbbauzinses nur alle drei Jahre zulässig. Die Anpassung ist üblicherweise an einen bestimmten Index gekoppelt, etwa dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Eine Kopplung an den örtlichen Mietspiegel gilt in der Regel als eher nachteilig für den Erbbauberechtigten.

6. Wie viel Grunderwerbsteuer fällt bei einer Erbbaurecht-Immobilie an?

Wer sich für eine Erbbaurecht-Immobilie entscheidet, zahlt Grunderwerbsteuer auf Gebäude und Boden – auch wenn lediglich ein Nutzungsrecht und nicht das Grundstück selbst erworben wird. Allerdings erfolgt die Ermittlung der Grunderwerbsteuer auf den Bodenanteil abweichend vom klassischen Immobilienkauf: Anhand der Differenz des Reinertragsanteils des Bodens und des tatsächlich anfallenden Erbbauzinses wird der kapitalisierte Zinsvorteil des Erbbaurechtes ermittelt. Der tatsächlich fällige Erbbauzins ist meist geringer als der Reinertragsanteil. Der daraus entstehende Zinsvorteil wird auf die Restlaufzeit des Erbbaurechtvertrages hochgerechnet und bildet die Bodenwert-Komponente des Erbbaurechts. Hierzu hinzugerechnet wird der Ertragswert- bzw. Zeitwertanteil des Gebäudes.

7. Wie hoch ist die Grundsteuer für ein Erbbaurechtgrundstück?

Die Grundsteuer ist vom Erbbauberechtigten zu zahlen, auch wenn er nicht der Grundstückseigentümer ist. Der Grund: Für den Fiskus ist von Belang, dass er der wirtschaftliche Eigentümer ist – und nicht die Frage, wer juristisch gesehen als Eigentümer zu sehen ist. Die Berechnung erfolgt wie beim klassischen Haus- und Grundstückskauf.

8. Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages?

Es ist üblich, dass Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages ein Vorkaufsrecht haben. Allerdings muss der Erbbauberechtige die Konditionen akzeptieren, die der Grundstückseigentümer vorgibt und die sich an Angebot und Nachfrage orientieren.

Es ist in der Regel so, dass die Grundstückseigentümer – mehrheitlich gemeinnützige oder kirchliche Einrichtungen - gar nicht am Grundstücksverkauf interessiert sind. Davon kann der Nutzer allerdings nicht automatisch ausgehen, denn es gibt keinen festen Anspruch auf Verlängerung des Erbbaurechts. Steht hingegen fest, dass es fortgesetzt werden soll, hat der Nutzer ein Vorrecht auf einen erneuten Vertragsabschluss.

Am Ende der Vertragslaufzeit kann der Vertrag um eine weitere Laufzeit verlängert werden, falls beide Vertragspartner dies wünschen. Ansonsten geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer über, wofür der Nutzer eine Entschädigung erhält, deren Höhe mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts der Immobilie betragen muss.

Weiterhin ist in der Regel im Erbbaurechtsvertrag vereinbart, dass der Erbbauberechtigte sich um die Instandhaltung der Immobilie kümmern und diese im Fall einer Zerstörung – etwa durch Brand – wieder errichten muss. Befolgt der Nutzer diese Vorgaben nicht, kann der Grundstückseigentümer die Sanierung veranlassen und dem Nutzer die Kosten in Rechnung stellen.

Wer sichergehen will, dass er später vielleicht einmal die Immobilie vermieten darf, sollte dies schon bei Abschluss des Erbbaurechtvertrages beachten. Denn es kann auch sein, dass dies nicht gestattet ist.

9. Immobilienbewertung & Immobilienverkauf mit Erbbaurecht

Die Bewertung von Immobilien mit Erbbaurechten spielt in dreierlei Hinsicht eine wichtige Rolle:

• So muss erstens eine Immobilienbewertung erfolgen, wenn das Erbbaurecht endet und nicht verlängert werden soll. Dann muss der Erbbauberechtigte entschädigt werden.
• Zweitens ist die Bewertung erforderlich, wenn das Erbbaurecht als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen dienen soll.
• Drittens: der Immobilienverkauf mit Erbbaurecht - Wird eine Immobilie veräußert, die auf einem Erbbau-Grundstück errichtet wurde, bedarf dies der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Diese darf er nur verweigern, wenn der künftige Käufer die Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag – etwa die Zahlung des Erbbauzinses – voraussichtlich nicht erfüllen kann. Die Laufzeit des Erbbaurechts wird durch den Verkauf nicht beeinflusst.

Wechselt die Immobilie beispielsweise bei einem Erbbaurecht über 99 Jahre nach 40 Jahren den Eigentümer, übernimmt dieser den Vertrag mit einer Restlaufzeit von 59 Jahren. Es ist aber auch denkbar, dass der Erbbaurechtsgeber sich bereiterklärt, die Laufzeit zu erneuern – dann startet sie erneut mit 99 Jahren. Alternativ ist es auch möglich, dass der Grundstückseigentümer das Grundstück vekauft anstatt das Erbbaurecht weiterlaufen zu lassen.

Der Verkehrswert wird entweder im Rahmen des Sachwertverfahrens oder alternativ gemäß dem Ertragswertverfahren ermittelt. Der Beleihungswert – also der Wert, den Banken bei der Kreditvergabe zugrunde legen - ergibt sich dann nach Abzug des auf den Stichtag der Wertermittlung abgezinsten Bodenwerts (Wert des Grundstücks, der sich allein aus Lage und Nutzbarkeit ergibt) zum Ende des Erbbaurechts, des nach dem Ertragswertverfahren ermittelten und abgezinsten Wertes der Immobilie. Zudem erfolgt ein pauschaler Wertabschlag. Damit sollen die Nachteile, die mit einem Erbbaugrundstück einhergehen, ausgeglichen werden.

Besonderheiten beim Verkauf schon im Vorwege beachten
Beim Verkauf einer Immobilie mit laufendem Erbbaurecht gibt es einige Fallstricke: So muss beispielsweise der Grundstücksbesitzer dem Kauf zustimmen. Dagegen kann sich dieser allerdings nur wehren, wenn der Käufer nachweislich nicht in der Lage ist, den Erbbauzins zu zahlen. Zudem muss der Grundstückseigentümer auch zustimmen, wenn das Erbbaurecht im Rahmen der Baufinanzierung belastet werden soll. Damit soll verhindert werden, dass das Grundstück übermäßig stark mit Grundpfandrechten belegt wird. Er kann die Zustimmung allerdings nicht verweigern, wenn ein Grundpfandrecht zur Finanzierung von wertsteigernden Baumaßnahmen eingetragen werden soll.

10. Wohnung oder Haus auf Erbbaurecht-Land vermieten – wie funktioniert das?

Wird eine Immobilie auf einem Erbbau-Grundstück vermietet, stehen dem Erbbauberechtigten als Eigentümer die Mieteinnahmen zu. Allerdings sollte dieser sich vor einer geplanten Vermietung darüber informieren, ob er die Immobilie gemäß Erbbau-Vertrag auch vermieten darf. Andernfalls riskiert er den Heimfall des Erbbau-Grundstücks (siehe Frage 3).

11. Wie funktioniert der Vertragsabschluss des Kauf- bzw. Pachtvertrages bei Grundstücken/Immobilien mit Erbbaurecht?

Wie ein üblicher Immobilien-Kaufvertrag erfordert ein Erbbaurechts-Vertrag eine notarielle Beurkundung. Allerdings müssen hier weitere Vertragsinhalte festgeschrieben werden – darunter die Laufzeit des Vertrags, die Höhe des Erbbauzinses und die Art der zulässigen Nutzung durch den Erbbauberechtigten. Zudem wird nicht nur im Grundbuch ein entsprechender Eintrag nach Vertragsabschluss vorgenommen, sondern auch im Erbbaugrundbuch. Dies enthält in Abteilung I Eintragungen zum Erbbauberechtigen und in Abteilung II den Erbbauzins sowie Rechte und Belastungen. In Abteilung III werden die Grundpfandrechte eingetragen.

12. Welche Gesetzesgrundlage hat das Erbbaurecht?

Die gesetzliche Grundlage für alle Fragen des Erbbaurechts bildet das Gesetz über das Erbbaurecht vom 15. Januar 1919 in seiner heutigen Fassung. Es wurde 2007 in Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) umbenannt.