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Wohnrecht - die wichtigsten 10 Fragen und Antworten

Sie haben Fragen rund um das Wohnrecht? Wir haben die 10 häufigsten Fragen und Antworten auf dieser Seite aufgeführt – z.B. kann ein Wohnrecht gelöscht werden? (Frage 5) was ist eine Immobilie mit Wohnrecht wert? (Frage 7) Was ist beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht zu beachten (Frage 8), etc.

1. Was ist ein Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht?

Mit dem Begriff Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht wird das Recht bezeichnet, eine Immobilie bzw. einen Teil einer Immobilie zu bewohnen, ohne dass man selbst Eigentümer ist (§ 1093 BGB).

2. Steht das Wohnrecht im Grundbuch? Wer darf es nutzen?

Das Wohnrecht wird im Grundbuch eines Grundstücks als Grunddienstbarkeit eingetragen. Das Wohnrecht kann

  • als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen werden. Die Nutzung ist dann auf die eingetragene Person beschränkt.
  • als dingliches Recht eingetragen werden. Dann können Familienangehörige oder Pflegepersonal die Immobilie ebenfalls zu Wohnzwecken nutzen.

Hinweis von immoverkauf24:

Eine Weitergabe des Wohnrechts an Dritte ist nicht gestattet. Auch kann der Inhaber des Wohnrechts die Räume nicht vermieten.

3. Wann sollte ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen werden?

Häufig wird das Wohnrecht auf Lebenszeit eingetragen, d.h. es erfolgt keine Befristung des Wohnrechts. Die Einräumung eines Wohnrechts kann sinnvoll sein, wenn Eltern Ihre Immobilie zu Lebzeiten auf Ihre Kinder übertragen möchten und zugleich das Haus weiter bewohnen wollen. So kann die Erbfolge schon eingeleitet werden und gegebenenfalls Erbschaftssteuer gespart werden.

Vielfach wird ein Wohnrecht auch für den eigenen Lebenspartner eingetragen, damit im Todesfall der verbleibende Partner die Immobilie weiter bewohnen kann. Ohne Wohnrecht bestünde die Gefahr, dass die Erben des Verstorbenen den verbleibenden Ehegatten aus der Immobilie drängen könnten.

4. Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Wohnrecht?

Erbschaftssteuer

Je nach Ausgestaltung des Wohnrechts können sich unterschiedliche Rechte und Pflichten für den Inhaber des Wohnrechts bzw. für den Eigentümer der Immobilie ergeben. In der Regel zahlt der Inhaber des Wohnrechts keine Miete, ist aber zur Instandhaltung der Räumlichkeiten und zur Zahlung der laufenden Nebenkosten verpflichtet. Nur grundlegende Umbaumaßnahmen gehen üblicherweise zu Lasten des Eigentümers, der für die Maßnahmen die Zustimmung des Wohnrechtnutzers benötigt. Generell sollten Art und Umfang des Wohnrechts zwischen Eigentümer und Wohnrechtsinhaber in einer separaten Vereinbarung festgehalten werden, um eventuellen Streitigkeiten vorzubeugen.

5. Kann man das Wohnrecht löschen lassen?

In der Regel kann ein Wohnrecht nur gelöscht werden, wenn der Inhaber des Wohnrechts der Löschung zustimmt.

Beispiel: Möchte z.B. die wohnberechtigte Person in ein Pflegeheim ziehen und benötigt das Wohnrecht nicht mehr, kann sie beim Grundbuchamt eine Löschung veranlassen.

Möchte die Person aber noch nicht auf das Wohnrecht verzichten, der Eigentümer aber gleichzeitig die Immobilie zur freien Verfügung haben, so kann der Eigentümer versuchen, dem Inhaber des Wohnrechts eine attraktive Abfindung anzubieten (zum Wert des Wohnrechts siehe auch Berechnungsbeispiel, Frage 7). Der Inhaber des Wohnrechts ist aber nicht verpflichtet, das Abfindungsangebot des Eigentümers anzunehmen.

Auch ohne Zustimmung des Inhabers erlischt das Wohnrecht in folgenden Fällen:

  • mit Fristablauf, falls das Wohnrecht zeitlich befristet war
  • mit dem Tod des Wohnberechtigten
  • mit Eintritt einer Bedingung, falls das Wohnrecht an eine Bedingung geknüpft war
  • oder wenn die Räume nachhaltig nicht mehr bewohnbar sind

6. Wohnrecht bei Hausverkauf - was ist zu beachten?

Zunächst gilt: Das Wohnrecht erlischt nicht, wenn eine Immobilie verkauft oder vererbt wird. Natürlich ist ein Hausverkauf auch mit Wohnrecht möglich. Der Wohnberechtigte muss dem Verkauf auch nicht zustimmen. Allerdings ist es schwierig, ein Haus zu verkaufen, das noch mit einem Wohnrecht belastet ist. In der Regel wollen Kaufinteressenten ein Haus zur freien Verfügung haben. Das ist aber nicht möglich, wenn der zum Wohnen Berechtigte sein Wohnrecht weiter ausüben möchte.

Entsprechend fällt der Verkaufspreis beim Hausverkauf mit Wohnrecht geringer als beim Verkauf eines unbelasteten Hauses aus.

Hinweis von immoverkauf24:

Der Wert der Immobilie verringert sich im Verkaufsfall um den Wert des Wohnrechts.

7. Wohnrecht Bewertung - Was ist eine Immobilie mit Wohnrecht wert?

Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Miete, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht (fiktive Miete). Und zwar über den Zeitraum der durchschnittlichen Lebenserwartung des Mieters zum Zeitpunkt der Berechnung. Um alle fiktiven Mieteingänge auf den Bewertungsstichtag zu beziehen, werden die Mieten abgezinst, d.h. Kapitalwerte gebildet. Der Gesetzgeber schreibt dabei einen Zinssatz von 5,5% zur Berechnung der Kapitalwerte vor (§ 14 Bewertungsgesetz).

Wohnrecht Berechnung – Beispiel – Sterbetafel und Tabelle mit Kapitalwerten

Vollendetes Lebensalter

Statistische Lebenserwartung Männer (in Jahren)

Kapitalwert (in %) Statistische Lebenserwartung Frauen (in Jahren) Kapitalwert (in %)
50 29,5 14,832 33,86 15,633
60 21,16 12,665 24,85 13,743
70 13,74 9,73 16,41 10,922
80 7,71 6,318 9,06 7,18
Quelle Bundessteuerblatt 2011, Auszug aus Gesamttabelle

Beispiel: Frau Müller ist 70 Jahre und besitzt ein lebenslanges Wohnrecht. Die fiktive Miete beträgt 10.000 Euro im Jahr. Ihre statistische Lebenserwartung beträgt laut Sterbetafel 16,41 Jahre. Der sich aus der Lebenserwartung und dem Zinssatz ergebende Kapitalwert beträgt 10,922. Der Wert des Wohnrechts beträgt dann 109.220 Euro (10.000 × 10,922).

8. Wie wird ein Wohnrecht steuerlich behandelt?

Wem ein Wohnrecht eingeräumt wird, der wird steuerlich behandelt wie ein Beschenkter. Wurde beispielsweise Frau Müller das Wohnrecht mit 70 Jahren eingeräumt, so würde das Finanzamt den festgestellten Wert von 109.220 Euro als Besteuerungsgrundlage für die Erbschafts- und Schenkungssteuer nehmen. Das heißt nicht automatisch, dass Frau Müller Steuern bezahlen muss. Ob eine Besteuerung erfolgt, hängt vielmehr von Ihrem Verwandtschaftsgrad vom Schenker ab und vom Freibetrag zum Zeitpunkt der Vermögensübertragung (siehe dazu Erbschaftssteuer, Freibeträge und Steuersätze).

9. Wann ist ein Nießbrauchrecht sinnvoller als ein Wohnrecht?

Können die Wohnberechtigten das Wohnrecht nicht mehr ausüben, z.B. weil sie pflegebedürftig sind, hat das Wohnrecht keinen Nutzen mehr für Sie. Benötigen Sie noch Einnahmen, um beispielsweise das Pflegeheim zu bezahlen, sollten Sie sich lieber ein Nießbrauchrecht statt einem Wohnrecht einräumen lassen. Bei einem Nießbrauchrecht hat der Inhaber die Wahl: er kann die Wohnung selber nutzen oder vermieten und ist damit auch nach Auszug abgesichert. Auch das Nießbrauchrecht sollte wie das Wohnrecht durch einen Notar im Grundbuch vermerkt werden.

10. Bleibt das Wohnrecht bestehen, wenn der Eigentümer den Kredit nicht mehr bedient?

Sollten die Eigentümer die Kreditraten nicht mehr bedienen können, ist auch das Wohnrecht in Gefahr. Da das Wohnrecht im Grundbuch hinter der Forderung der Banken steht, könnte eine Bank eine Zwangsversteigerung betreiben, um die eigene Kreditforderung zu retten. Im Zuge der Zwangsversteigerung erlischt das Wohnrecht. Zwar erhält der Wohnberechtigte eine Geldforderung in Höhe des Werts des Wohnrechts, oftmals ist der Erlös aus der Zwangsversteigerung aber zu niedrig, um die Forderung des Wohnrechtinhabers angemessen bedienen zu können.

Soll eine Zwangsversteigerung von vorneherein ausgeschlossen werden, sollte sich der Inhaber des Wohnrechts zusätzlich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen, um im Falle der Überschuldung der Eigentümer wieder Inhaber der Immobilie werden zu können.

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