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Zwangsversteigerung von Immobilien – 15 wichtige Punkte

Zwangsversteigerung

Eine Zwangsversteigerung ist manchmal die letzte Möglichkeit, eine Immobilie zu veräußern. Sie wird durchgeführt, wenn beispielsweise Eigentümer die Raten für die Immobilienfinanzierung nicht begleichen können oder wenn sich Erben oder Ehepaare in Trennung nicht über den Immobilienverkauf einigen können und eine der Parteien die Immobilie weiter nutzen will. 

Definition Zwangsversteigerung: Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren. Dies wird vom Gläubiger beantragt, der über den Verkaufserlös die Rückzahlung der noch nicht getilgten Darlehenssumme erzwingen will. Bei der Teilungsversteigerung geht es hingegen darum, dass einer der Eigentümer den Verkauf erzwingen will, wenn keine Einigung mit den anderen Eigentümern über den Verkauf zustande kommt. Das ist beispielsweise bei Streitigkeiten innerhalb einer Erbengemeinschaft der Fall.

Für Kaufinteressenten bietet diese Form des Immobilienkaufs durchaus Chancen, zu attraktiven Konditionen Eigentum zu kaufen. 

1. Wie läuft die Zwangsversteigerung ab?

Eine Zwangsversteigerung erfolgt auf Antrag des Gläubigers, der auf diesem Wege die Rückzahlung seines Darlehens erreichen will. Die rechtlichen Grundlagen sind im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) definiert. Der Ablauf stellt sich wie folgt dar:

1. Gläubiger muss vollstreckungsfähigen Titel erwirken
Um die Zwangsvollstreckung einzuleiten, muss der Gläubiger ein Gerichtsurteil oder einen notariell beglaubigten Vollstreckungsbescheid erwirken.

Tipp von immoverkauf24:

Auch wenn der Gläubiger die Zwangsversteigerung bereits beantragt hat, kann der Schuldner die Immobilie vor der Durchführung der Zwangsversteigerung freihändig verkaufen. Allerdings ist dies nur möglich, wenn alle Gläubiger zustimmen, und den Zwangsversteigerungsantrag zurücknehmen. So besteht eine Chance, die Immobilie zu einem höheren Preis zu verkaufen als bei der Zwangsversteigerung. Eine Garantie dafür gibt es allerdings nicht.

2. Zustellung des Vollstreckungsbescheids an den Schuldner
Der Vollstreckungsbescheid muss dem Schuldner zugestellt werden, der dann gemäß § 30a ZVG zwei Wochen Zeit hat, die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung zu beantragen. Dieser Zeitraum wird als Notfrist bezeichnet.

  • Gelingt ihm der Nachweis, dass er die Forderung innerhalb von sechs Monaten begleichen kann, wird die Zwangsversteigerung zunächst eingestellt. Dies ist beispielsweise dann möglich, wenn er beispielsweise darlegen kann, dass aufgrund einer Erkrankung lediglich vorübergehend ein Zahlungsengpass vorliegt.
  • Ist dies nicht der Fall und erfolgt kein Einspruch des Schuldners gegen die Versteigerung, leitet das Gericht die nächsten Schritte ein.

3. Amtsgericht lässt Verkehrswert ermitteln
Das zuständige Amtsgericht beauftragt einen Sachverständigen mit dem Erstellen eines Gutachtens, um den Verkehrswert festzulegen. Diese so genannte Versteigerungsakte kann von Interessenten eingesehen werden und beinhaltet unter anderem auch einen Grundbuchauszug.

4. Gericht legt Versteigerungstermin fest und veröffentlicht ihn
Steht der Verkehrswert fest, setzt das zuständige Amtsgericht den Versteigerungstermin fest, der dann über die Veröffentlichung im Amtsblatt sowie über einen Aushang im Amtsgebäude bekanntgegeben wird. Zudem erfolgt die Bekanntgabe auf der Webseite der jeweiligen Landesjustizverwaltung. In der Regel liegen zwischen Veröffentlichung und Termin rund acht Wochen. Interessenten können das Gutachten beim Bericht einsehen.

Unser Tipp:

Versteigerungstermine können auch kurzfristig abgesagt werden. Um sich über diese so genannte Terminaufhebung zu informieren, sollten Interessenten vor dem Termin noch einmal prüfen, ob er weiterhin stattfindet oder zwischenzeitlich aufgehoben wurde.

5. Versteigerungstermin

  • Bekanntmachung

Der  Termin beginnt damit, dass die Daten zur Immobilie genannt werden, die versteigert werden soll. Dabei verliest der Rechtspfleger unter anderem den Grundbucheintrag, nennt das Mindestgebot - das so genannte „geringste Gebot“ -  sowie den Verkehrswert und die Ansprüche der Gläubiger. Dies ist gemäß § 44 Abs. 1 ZVG so anzusetzen, dass sowohl die Kosten des Verfahrens als auch die Ansprüche der vorrangig eingetragenen Gläubiger abgedeckt werden.

  • Bietstunde

An die Bekanntmachung schließt sich die so genannte Bietstunde an. Sie dauert mindestens 30 Minuten, während dieses Zeitraums nennen die Bieter durch Zuruf ihr Gebot. Während dieses Zeitraums können Bieter auch Fragen stellen. Das letzte Gebot wird dann dreimal vom Rechtspfleger genannt. Bietet niemand mehr mit, endet die Bieterstunde und der Zuschlag geht an den Höchstbietenden.  

  • Zuschlagsverhandlung

Das Gericht entscheidet entweder im Anschluss an die Bietstunde oder über einen festzusetzenden Termin über die so genannte Zuschlagsverkündung.

Achtung!

Wenn der anwesende Gläubiger einen zweiten Verhandlungstermin verlangt, muss das Gericht einen zweiten Versteigerungstermin festlegen. Dazu ist er allerdings gemäß § 74 a ZVG nur berechtigt, wenn das Höchstgebot weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts beträgt („7/10-Regel“). Liegt das Höchstgebot bei weniger als 50 Prozent des Verkehrswerts („5/10-Regel“), ist das Gericht gemäß § 85a ZVG verpflichtet, einen zweiten Termin festzulegen. Bei diesem Termin kann der Zuschlag unabhängig von den beiden genannten Grenzen erteilt werden – beispielsweise auch dann, wenn das Höchstgebot bei lediglich 40 Prozent des Verkehrswerts liegt.

6. Verteilungstermin
Wurde die Immobilie versteigert, legt das Amtsgericht den so genannten Verteilungstermin fest. In der Regel findet dieser rund sechs bis acht Wochen nach dem Versteigerungstermin statt. Dann wird auch der Eintrag des Eigentumsübergangs im Grundbuch vorgenommen.

2. Wann kommt es zu einer Zwangsversteigerung einer Immobilie?

Zur Zwangsversteigerung von Immobilien kommt es aus zwei Gründen:

  • Der Eigentümer kann den Immobilienkredit nicht mehr bedienen und der Darlehensgeber erwirkt deshalb einen Vollstreckungsbescheid, damit sein Kredit aus dem Verkaufserlös getilgt werden kann.
  • Es gibt mehrere Eigentümer und einer möchte die Immobilie verkaufen (Beispiel: Ehepaar in Scheidung, Erbengemeinschaft). Wird eine Versteigerung aus diesem Grund beantragt, handelt es sich um eine Teilungsversteigerung (siehe Frage 15).

3. Wo findet man Immobilien, die zwangsversteigert werden?

Die Gerichte geben Versteigerungstermine rund acht Wochen vorab über Aushänge im Amtsgericht, Anzeigen im Amtsblatt des Gerichtsbezirks und in Tageszeitungen sowie teils auch online bekannt – etwa über die Plattform www.zvg-portal.de, auf der die Landesjustizverwaltungen die Termine und Infos einstellen. Weitere kostenfreie Portale sind beispielsweise www.zvg.com oder auch oder zvg24.net.

Es gibt auch kostenpflichtige Infoportale, allerdings muss hier die Kündigungsfrist für die angebotenen Abos unbedingt beachtet werden, um teure Überraschungen zu vermeiden.

Tipp von immoverkauf24:

Wer eine Zwangsversteigerung als Weg zur eigenen Immobilie in Betracht zieht, sollte sich bereits im Vorfeld über seine finanziellen Möglichkeiten einen Überblick verschaffen. So lässt sich die Finanzierung schneller auf die Beine stellen, wenn ein geeignetes Objekt gefunden wird. Zahlreiche Infos zum Thema sowie nützliche Rechentools bietet der Bereich Baufinanzierung.

4. Welche Informationen erhält man vorab über die Versteigerungsobjekte?

Teilweise lassen sich die Verkehrswertgutachten online über die entsprechenden Portale abrufen, sie können jedoch auch beim jeweiligen Amtsgericht eingesehen werden.

Das Verkehrswertgutachten enthält unter anderem Angaben zum Objekt, zur Lage und zum Standort allgemein und gibt Aufschluss darüber, ob der Sachverständige auch Zutritt zu den Räumlichkeiten hatte oder nicht. Auch Grundrisse und andere Angaben zur Immobilie sind im Gutachten enthalten. Ein Grundbuchauszug ergänzt das Gutachten.

5. Kann man die Immobilie vor der Zwangsversteigerung besichtigen?

Wer sich für eine Versteigerungsimmobilie interessiert, hat keinen Rechtsanspruch darauf, diese auch zu besichtigen. Der Eigentümer kann dies auch verweigern. Bieter in spe sollten jedoch auch dann einen Versuch unternehmen, das Objekt zu besichtigen, wenn aus dem Gutachten hervorgeht, dass eine Besichtigung von innen nicht möglich war. Es kommt vor, dass Eigentümer gegenüber Bietern aufgeschlossener auftreten als gegenüber Sachverständigen.

Anhaltspunkte dazu, ob die Immobilie grundsätzlich den eigenen Vorstellungen entspricht und fürs Ersteigern infrage kommt, bietet zudem die Besichtigung von außen. Von dieser Möglichkeit sollten Bieter in spe unbedingt Gebrauch machen, denn wie beim Immobilienkauf auf üblichem Wege spielt auch die direkte Umgebung eine wichtige Rolle für die Kaufentscheidung – beispielsweise in puncto Verkehrslärm, Infrastruktur und soziales Umfeld.

Unser Tipp:

Hier finden Sie hilfreiche Checklisten zum Hauskauf als kostenlosen Download.

6. Was müssen Interessenten vor dem Versteigerungstermin erledigen?

Zwangsversteigerung Checkliste

An einer Zwangsversteigerung kann jeder teilnehmen, der mindestens 18 Jahre alt ist, einen gültigen Personalausweis oder Reisepass vorlegt und gemäß BGB geschäftsfähig ist.

Ist die persönliche Teilnahme nicht möglich, kann auch eine beglaubigte Bietvollmacht erteilt werden. Wollen mehrere Personen bieten und sollen sie später auch im Grundbuch eingetragen werden, müssen entweder alle anwesend sein oder einer muss sie mit öffentlich beglaubigten Bietvollmachten vertreten. Das gilt auch für Ehepaare.

Dies allein reicht allerdings nicht aus, um auch mitbieten zu können. So müssen Bieter eine Sicherheitsleistung hinterlegen in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts, um Gebote abgeben zu können. Dafür kommt ein bestätigter Bundesbankscheck oder Verrechnungsscheck, eine Bankbürgschaft oder eine Überweisungsbeleg über die Zahlung der Summe ans Gericht infrage. Bargeld wird hingegen nicht akzeptiert. Daraus ergibt sich, dass Bieter sich bereits vor dem Verhandlungstermin um die Sicherheitsleistung kümmern müssen.

Unser Tipp für Sie:

Wer die Sicherheit überweisen will, sollte dies bereits etwa zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin erledigen und kurz vorher beim Amtsgericht nachfragen, ob die Zahlung eingegangen ist. Hintergrund: Ein Überweisungsbeleg reicht als Nachweis über die Zahlung nicht aus.

Weiterhin wichtig: Die Finanzierung (siehe auch Frage 9). sollte vor dem Versteigerungstermin zumindest durchkalkuliert werden. Nur so lässt sich sicherstellen, dass diese auch realisiert werden kann. Wer ganz auf Nummer Sicher gehen will, sollte sich zudem im Vorfeld um eine Finanzierungsbestätigung kümmern. Sie ist zwar nicht verbindlich, erleichtert aber die Abwicklung der Finanzierung und in der Regel verweigern die Banken die endgültige Finanzierungszusage nach einer solchen Vorabbestätigung nicht.

7. Welche Tipps sollte man als Bieter berücksichtigen?

Vor dem Termin für die Zwangsversteigerung sollten sich Bieter überlegen, welches Limit sie sich für das Mietbieten setzen. Zudem sollten Interessenten vorab versuchen, Kontakt mit dem Gläubiger aufzunehmen und zu versuchen, sich über dessen Preisvorstellungen ein Bild zu machen.

Hinweis:

Es ist empfehlenswert, zunächst einige Zwangsversteigerungen zu besuchen, ohne mitzubieten. So ist vorab schon einmal der Ablauf bekannt.

Während der Bietstunde sollten sich Bieter dann auch strikt an ihre selbst gesetzte Schmerzgrenze halten, um sich finanziell nicht zu übernehmen. Ähnlich wie bei Ebay-Auktionen kann es taktisch sinnvoll sein, als Maximalgebot keine „runde“ Summe zu wählen. Ein Beispiel: Angenommen, die Höchstgrenze liegt bei rund 200.000 Euro, dann wären 199.000 Euro als Höchstgebot eventuell zu niedrig, um den Zuschlag zu erhalten. Klüger kann es dann sein, beispielsweise 201.500 Euro zu bieten.

8.Welche Risiken gibt es bei der Zwangsversteigerung?

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Generell birgt der Immobilienerwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung mehr Risiken als der reguläre Kauf – unter anderem auch deshalb, weil gemäß 56 Satz 3 ZVG jeglicher Gewährleistungsanspruch ausgeschlossen ist. Daher greift die sonst geltende Mängelhaftung nicht.

Weitere wichtige Aspekte:

Eigentümer von Immobilien, die in die Zwangsversteigerung gehen, sind nicht verpflichtet, einem Gutachter oder auch Bietinteressenten eine Besichtigung zu gestatten. Sie können dies also auch einfach ablehnen. Die Folge: Über Schäden in den Räumlichkeiten erfahren Sachverständige dann nichts, so dass sie dazu auch nicht im Gutachten Stellung nehmen können. Hinzu kommt, dass der Eigentümer auch nicht gezwungen werden kann, Informationen über Schäden an der Immobilie herauszugeben. Auch muss er nicht mitteilen, inwieweit das Grundstück beispielsweise mit Schadstoffen belastet ist. Ebenso wenig muss der Eigentümer bestimmte Unterlagen wie etwa bestehende Mietverträge oder Bauzeichnungen herausrücken.

Damit birgt der Immobilienerwerb für den Käufer das Risiko, dass er nicht vollständig über etwaige Mängel an der Immobilie informiert ist und ggf. lediglich weiß, dass die Immobilie nicht von innen besichtigt wurde (dies muss der Gutachter erwähnen). Er kauft daher im Zweifelsfall die „Katze im Sack“. Daraus ergibt sich, dass die Gesamtkosten für den Immobilienkauf über die Zwangsversteigerung nicht klar beziffern lassen. Sind letztlich doch größere Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich als gedacht, steigen auch die Gesamtkosten.

Zudem kann sich der Zustand der Immobilie seit der Begutachtung verschlechtert haben, ohne dass dies im Gutachten erwähnt ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn nach der Begutachtung ein schwerer Wasserschaden aufgetreten ist. Das Risiko für solche unerwähnten Mängel ist umso größer, je mehr Zeit zwischen Gutachtertermin und Versteigerungstermin verstrichen ist.

Ein weiteres Problem: Weigert sich der Eigentümer, die Immobilie zu räumen, hat der neue Eigentümer zwar über die Versteigerung automatisch einen Räumungstitel in der Hand, doch die Durchsetzung der Räumung kann sich als zeit- und nervenaufreibend erweisen. Außerdem bleibt der neue Eigentümer üblicherweise auf den Räumungskosten sitzen, da diese zwar eigentlich vom Alteigentümer zu zahlen sind, dieser aber in der Regel finanziell dazu nicht in der Lage ist.

Achtung!

Der Räumungstitel gilt nur gegenüber dem bisherigen Eigentümer, der die Immobilie selbst nutzt. Wurde eine vermietete Immobilie ersteigert, besteht der Mietvertrag fort. Will der neue Eigentümer, dass die Mieter kündigen, muss er die geltenden Vorschriften berücksichtigen.

9. Wie kann eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung finanziert werden?

Wer bei einer Zwangsversteigerung ein gültiges Gebot abgibt, muss in der Lage sein, den Kaufpreis zu bezahlen. Derjenige, der den Zuschlag erhält, kann nämlich nicht mehr vom Kauf zurücktreten – und muss daher schon vorab einschätzen können, ob und in welcher Höhe er ein Immobiliendarlehen von einer Bank erhält oder nicht. Denn üblicherweise reicht das Eigenkapital meist nicht aus, um den vollständigen Versteigerungsbetrag zu zahlen.

Vorsicht!

Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten will, muss bei der Finanzierungskalkulation berücksichtigen, dass vor Beginn der Versteigerung zehn Prozent des Verkehrswerts als Sicherheitsleistung hinterlegt werden müssen. Dieser Betrag muss also über Eigenkapital gedeckt sein. Ist dies nicht der Fall, muss eine Bank gefunden werden, die den Betrag finanziert.

Wie bei einer klassischen Immobilienfinanzierung für den Kauf oder Neubau einer Immobilie sollten Biet-Interessenten zunächst ihre finanzielle Situation durchleuchten und auflisten, wie hoch ihre Einnahmen und Ausgaben sind. Zudem gilt es, das vorhandene Eigenkapital zu ermitteln. Über einen solchen Kassensturz lässt sich feststellen, wie viel Kapital für die Finanzierung der Gesamtkosten einschließlich Kaufnebenkosten (siehe auch Frage 14). zur Verfügung steht. Zudem ist es so möglich, das vorhandene monatliche Budget für die Darlehensraten zu kalkulieren. Anhand dieser Eckdaten lässt sich dann hochrechnen, wie groß der finanzielle Spielraum fürs Mitbieten bei einer Zwangsversteigerung ist.

Tipp:

Der Budgetrechner von Immoverkauf24 hilft dabei, die maximal mögliche Darlehenssumme bequem zu ermitteln.

Zudem empfiehlt es sich, auch jeweils die für die Finanzierungsanfrage bei den Banken erforderlichen Unterlagen wie zum Beispiel Gehaltsnachweise etc. zu sammeln.

Weiterhin ratsam: Der Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote. Denn die Hausbank bietet vielfach nicht die attraktivsten Zinskonditionen. Außerdem finanziert nicht jede Bank Immobilien aus Zwangsversteigerungen.

10. Sind Immobilien aus Zwangsversteigerungen immer preiswerter?

Vielfach wird angenommen, dass man über Zwangsversteigerungen Immobilien zum Schnäppchenpreis kaufen kann. Dies ist keineswegs automatisch der Fall. Attraktive Immobilien werden via Zwangsversteigerung durchaus auch zu marktüblichen Preisen veräußert – es wird also mehr als der veranschlagte Verkehrswert erlöst. Allerdings bietet diese Form des Immobilienerwerbs den Vorteil, dass die gerade in gefragten Lagen fast immer unumgängliche Maklercourtage entfällt und somit die Kaufnebenkosten je nach Bundesland deutlich niedriger sind.

immoverkauf24 Tipp:

Wie vor jedem Immobilienkauf sollte auch vor einer Zwangsversteigerung zunächst der Markt sondiert werden, um ein Gefühl für das aktuelle Preisgefüge zu erhalten. immoverkauf24 bietet aktuelle Preisspiegel für Ihre Region zum kostenlosen Download an. Informieren Sie sich hier über die aktuellen Immobilienpreise.

11. Wofür steht der Begriff „Rettungserwerb“?

Der Gläubiger hat die Möglichkeit, das Versteigerungsobjekt selbst zu erwerben oder zu ersteigern. In solchen Fällen ist von einem so genannten Rettungserwerb die Rede. Er kommt zum Tragen, wenn sich bei der Zwangsversteigerung kein Käufer findet oder wenn die abgegebenen Gebote nicht den Preisvorstellungen des Gläubigers entsprechen.

12. Für wen kommt der Immobilienerwerb über eine Zwangsversteigerung infrage?

Generell ist der Kauf einer Immobilie im Zuge einer Zwangsversteigerung mit mehr Risiken behaftet als der reguläre Erwerb. Für Interessenten, die möglichst jedes Risiko ausschließen wollen, kommen Zwangsversteigerungen daher eher nicht infrage. Ein Beispiel: War keine Besichtigung der Räumlichkeiten möglich, kann der Sachverständige im Gutachten auch nichts zu möglichen Schäden sagen. Weist eine Wohnung zum Beispiel innen Feuchtigkeitsschäden auf und ist dies von außen nicht zu erkennen, kommen auf den Käufer nicht einkalkulierte Kosten für die Behebung des Schadens zu.

Aus diesem Grund eignet sich die Zwangsversteigerung auch nicht für Käufer, die nur ein sehr eng gestecktes Budget für die Gesamtfinanzierung haben. Die finanziellen Möglichkeiten sollten so viel Spielraum bieten, dass nicht erwähnte Schäden problemlos behoben werden können, ohne dass die Gesamtfinanzierung zu finanziellen Schwierigkeiten führt.

Weiterhin wichtig: Wer bei einer Zwangsversteigerung mitbieten will, muss in der Lage sein, seine Emotionen auszublenden und rechtzeitig auszusteigen. Nur so besteht kein Risiko, sich finanziell zu übernehmen. Wer nämlich im Eifer des Gefechts zu hoch bietet, muss die Immobilie übernehmen und kann nicht einfach sein Gebot zurückziehen.

13. Welche Kosten fallen bei der Zwangsversteigerung für den Käufer an?

Kosten der Zwangsversteigerung

Wer eine Immobilie über eine Zwangsversteigerung erwirbt, profitiert von weitaus geringeren Kaufnebenkosten als beim üblichen Immobilienkauf. So fallen weder Maklercourtage noch Notargebühren an. Es fallen lediglich folgende Kosten an: Zum einen die Gebühren für die Versteigerung. Diese beziehen sich auf das Höchstgebot und ergeben sich aus der Gebührentabelle in Anlage 2 zu § 34 Gerichtskostengesetzt (GKG), wobei gemäß Anlage 1, Teil 2, Abschnitt 1 des Kostenverzeichnisses zum GKG der Faktor 0,5 anzusetzen ist. Ein Beispiel: Lag das Höchstgebot bei 200.000 Euro, ist gemäß Tabelle die Hälfte der Gebühren in Höhe von 1.746 Euro anzusetzen, also 873 Euro (entspricht etwa 0,44 Prozent des Höchstgebots).

Zum anderen verlangt das Gericht Zinsen in Höhe von vier Prozent der Differenz aus Höchstgebot und Sicherheitsleistung für den Zeitraum zwischen Versteigerungs- und Übergabetermin. Wurde der Verkehrswert der im Beispiel genannten Immobilie mit 250.000 Euro angegeben, ist zunächst die Sicherheitsleistung in Höhe von 10 Prozent bzw. 250.000 Euro vom Höchstgebot abzuziehen. Auf die verbleibenden 175.000 Euro werden vom Tag der Versteigerung bis zum Verteilungstermin vier Prozent Zinsen fällig. Bei einer Dauer von acht Wochen etwa summiert sich die Zinszahlung auf 1.074 Euro. Zahlt der Höchstbietende den Betrag eher, reduziert sich die Zinslast entsprechend.

Hinzu kommen die Kosten für den Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch sowie ggf. weitere Kosten für den Eintrag einer Grundschuld. Der Eigentümereintrag schlägt mit 535 Euro zu Buche, die sich aus dem Kostenverzeichnis ergeben und für die der festgesetzte Verkehrswert herangezogen wird. Insgesamt fallen also für den Kauf 2.482 Euro an Nebenkosten an, Grunderwerbsteuer noch nicht eingerechnet.

Zum Vergleich: Bei regulärem Kauf einer 200.000 Euro-Immobilie würden insgesamt 2.205,45 Euro an Kosten für die Notarielle Beurkundung und den Grundbucheintrag anfallen (ohne Grundschuld), hinzu kommt ggf. die Maklercourtage sowie die Grunderwerbsteuer.

Tipp:

Die Kosten für den Eintrag des Eigentümers lassen sich der Gebührentabelle Notar- und Grundbuchkosten entnehmen (Spalte 2, „einfache Gebühr“).Bei einem regulären Verkauf würden sich die Notar- und Grundbuchkosten hingegen auf insgesamt 2.205,45 Euro (rund 1,4 Prozent des Kaufpreises) belaufen.

Den größten Kostenfaktor beim Immobilienerwerb über eine Zwangsversteigerung stellt die Grunderwerbsteuer dar, die je nach Bundesland bei bis zu 6,5 Prozent der Versteigerungssumme liegt.

Unser Tipp für Sie:

Informieren Sie sich auf unserer Seite Grunderwerbsteuer über die Details und kalkulieren Sie mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner die anfallende Steuer für Ihren Immobilienkauf.

14. Kann man als Eigentümer eine Zwangsversteigerung verhindern?

Erhält ein Immobilieneigentümer vom Gläubiger einen Vollstreckungstitel, kann er unter Umständen die Zwangsversteigerung abwehren. Hierfür ist es allerdings erforderlich, dass er innerhalb von zwei Wochen auf die Mitteilung des Gläubigers reagiert und nachweist, die Forderung innerhalb von sechs Monaten zu begleichen.

So weit sollten Immobilieneigentümer es jedoch gar nicht erst kommen lassen, wenn sie ihre Darlehensraten nicht mehr zahlen können. Dabei gilt es, dem Gläubiger zuvorzukommen. Dieser würde ansonsten zunächst die Kündigung des Darlehens aussprechen und dann Vollstreckung einleiten. Zunächst ist es auf jeden Fall sinnvoll, über Möglichkeiten nachzudenken, mehr Einnahmen zu erzielen. Zudem sollten auch die Ausgaben überprüft werden, um eine Reduzierung zu erreichen. Genügen diese beiden Schritte nicht, um den finanziellen Engpass zu überbrücken, hängt die weitere Vorgehensweise davon ab, ob der Engpass vorübergehend oder eher dauerhaft sein wird:

Vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten

Ist der Engpass lediglich vorübergehender Natur, könnten Kreditnehmer zunächst versuchen, die monatliche Belastung zu reduzieren oder ganz auf Null zu setzen, bis die kritische Finanzsituation überstanden ist. Da Banken in der Regel kein gutes Geschäft mit einer Zwangsversteigerung machen, ist es auf jeden Fall einen Versuch wert, das Gespräch mit der Bank zu suchen. Folgende Möglichkeiten gibt es:

  • Darlehensraten senken

Ist die Zahlung der Darlehensraten lediglich vorübergehend problematisch und langfristig wahrscheinlich gewährleistet, sollten die Darlehensnehmer zunächst prüfen, inwieweit sie die Darlehensraten regulär senken können. Ein Beispiel: Beträgt die Tilgungsrate mindestens ein Prozent und lag der Tilgungssatz bisher bei fünf Prozent, ist eine Reduzierung in der Regel kein Problem. Je nach dem, ob kostenlose Möglichkeiten einer Anpassung des Tilgungssatzes bereits ausgeschöpft wurden, fällt hierfür gegebenenfalls eine Bearbeitungsgebühr seitens der Bank an. Diese muss hierfür üblicherweise nicht über den finanziellen Engpass informiert werden, es werden also keine „schlafenden Hunde geweckt“.

  • Tilgungsaussetzung

Ist eine solche Reduzierung der Darlehensrate nicht in dem Umfang möglich, der erforderlich wäre, sollten die Darlehensnehmer ihre Bank kontaktieren und versuchen, eine vorübergehende Tilgungsaussetzung zu erreichen. Dann würden monatlich lediglich die Zinszahlungen geleistet und der Tilgungsanteil der Darlehensrate auf Null gesetzt.

  • Stundung

Reicht auch die Tilgungsaussetzung nicht aus, um den finanziellen Engpass zu überstehen, können Darlehensnehmer versuchen, die Bank zu einer Stundung zu bewegen. Dann wird die Zahlung der Monatsraten vorübergehend komplett ausgesetzt.

Dauerhafte Zahlungsschwierigkeiten

Kann das Immobiliendarlehen auf lange Sicht nicht mehr bedient werden und gibt es auch keine andere Möglichkeit, die Schuldenlast abzulösen (etwa, indem Familienangehörige einspringen), reicht die vorübergehende Reduzierung oder Aussetzung der Darlehensraten nicht aus. Dann bleibt letztlich nur die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu verkaufen. Über einen solchen so genannten „freihändigen Verkauf“ besteht die Chance, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen als dies bei einer Zwangsversteigerung der Fall wäre. So bliebe im Idealfall nach Ablösung der Restschuld noch Geld übrig für einen Neuanfang.

15. Sonderfall Teilungsversteigerung – Unterschied zur Zwangsversteigerung (inkl. Download für Musterantrag)

Teilungsversteigerung, Scheidung

Zu einer Teilungsversteigerung kommt es immer dann, wenn mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind und sie sich nicht über einen gemeinsamen Verkauf der Immobilie einigen können oder wollen. Zu dieser Situation kommt es häufig im Zuge einer Scheidung, wenn einer der Ehepartner weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchte, während der andere seinen Anteil zu Geld machen will. Auch unter Erbengemeinschaften herrscht oft Uneinigkeit über die weitere Verwendung der Immobilie.

Wichtig für Eheleute: Unter welchen Voraussetzungen eine Teilungsversteigerung möglich ist, ist in § 1365 BGB festgelegt. Dieser Paragraph des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht vor, dass ein Ehepartner nur mit Zustimmung des anderen über dessen Vermögen – also auch eine Immobilie – verfügen kann. Ob ein Verkauf vor der Scheidung möglich ist, hängt davon ab, in welchem Umfang dem Verkaufswilligen Ehepartner die Immobilie gehört. Sind es mindestens zehn Prozent, kann er den Antrag auf Teilungsversteigerung bereits vor der Scheidung stellen, andernfalls ist dies erst nach der Scheidung möglich.

Tipp von immoverkauf24:

Erfahren Sie hier, wie sich der Hausverkauf nach Scheidung anderweitig gestalten lässt.

Für die Beteiligten, die die Immobilie verkaufen wollen, ist die Teilungsversteigerung in der Regel eher nachteilig, da der Verkaufserlös geringer als beim regulären Verkauf ausfallen dürfte. Für diejenigen, die die Immobilie übernehmen wollen, ist die Teilungsversteigerung hingegen vorteilhaft, weil sie so bessere Chancen haben, das Eigentum zu einem niedrigeren Preis zu erwerben.

Die Teilungsversteigerung kann von jedem Miteigentümer formlos beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Dass er antragsberechtigt ist, muss er über einen aktuellen Grundbuchauszug nachweisen. Handelt es sich um einen Erbfall und ist der Erblasser noch im Grundbuch eingetragen, muss ein entsprechender Erbschein vom Antragsteller vorgelegt werden. Zudem sind die Antragsgegner einschließlich Anschrift zu nennen. Ein Rechtspfleger prüft dann, ob der Antrag zulässig ist und übernimmt das Verfahren.

Anders als bei der Zwangsversteigerung kann der Antragsteller bei der Teilungsversteigerung wählen, ob er selbst einen Gutachter mit dem Erstellen eines Verkehrswertgutachtens beauftragt. Da das Gutachten vor Gericht Bestand haben muss, kommen hierfür ausschließlich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige infrage. Dem müssen die Antragsgegner, also die Miteigentümer, allerdings zustimmen. Ist dies nicht der Fall, gibt das Amtsgericht das Gutachten in Auftrag. Gibt es bereits ein Gutachten jüngeren Datums, kann dies ebenfalls als Grundlage für die Teilungsversteigerung dienen, sofern das Amtsgericht damit einverstanden ist.

Vorsicht!

Wer diesen Weg wählt, um seinen Anteil an einer Immobilie zu Geld zu machen, muss sich auf etwa ein Jahr Wartezeit einstellen, bis das Verfahren abgeschlossen ist.

Eine Teilungsversteigerung kann üblicherweise nicht von den Antragsgegnern verhindert werden. Sie können allerdings gemäß § 180 Absatz 2 und 3 ZVG eine einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen, wenn unter Abwägung der jeweiligen Interessen angemessen erscheint oder bei einer Teilungsversteigerung durch einen der Ehegatten das Wohl gemeinsamer Kinder gefährdet wird. Damit wird das Verfahren um sechs Monate verzögert.

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