Vergleichswertverfahren: So berechnen Sie den Vergleichswert Ihrer Immobilie

Das Vergleichswertverfahren ist eine anerkannte Methode der Immobilienbewertung, bei der sich der Vergleichswert einer Immobilie aus realen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ergibt. Im Fokus steht dabei das tatsächliche Marktgeschehen, nicht die Herstellungskosten wie beim Sachwertverfahren oder die Mieteinnahmen wie beim Ertragswertverfahren. Die Grundannahme lautet: Eine Immobilie ist so viel wert, wie andere bereit waren, für ähnliche Objekte zu zahlen.

Damit bietet das Vergleichswertverfahren Immobilien-Eigentümern eine besonders marktorientierte Bewertung, die auf realen Transaktionen basiert. Als Beispiel nehmen wir ein hochwertig errichtetes Haus, das zu einem Angebotspreis verkauft werden soll, der den hohen Herstellungskosten entspricht – doch es findet sich kein Käufer. Dann ist der Verkehrswert der Immobilie geringer, als die Baukosten es vermuten lassen. Umgekehrt kann ein einfach gebautes Haus durch hohe Nachfrage mehr wert sein, als es seine Bausubstanz eigentlich rechtfertigt.

Direktes und indirektes Vergleichswertverfahren für Immobilien

Beim direkten Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert der Immobilie anhand konkreter Kaufpreise sehr ähnlicher Objekte ermittelt. Ist z. B. das Nachbarhaus kürzlich verkauft worden, kann dieser Verkaufspreis direkt herangezogen werden. In der Praxis ist das jedoch selten möglich, da es oft an ausreichend identischen Vergleichsobjekten fehlt. In diesen Fällen kommt das indirekte Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Hier wird mit Durchschnittswerten aus Kaufpreissammlungen gearbeitet, die von örtlichen Gutachterausschüssen erhoben werden. Diese Durchschnittspreise werden anhand von Lage, Baujahr oder Objektart segmentiert und durch Zu- oder Abschläge an die Bewertungsimmobilie angepasst.

Beide Verfahren verfolgen das Ziel, einen realistischen Marktwert abzubilden – das direkte Vergleichswertverfahren ist datengetriebener, der indirekte Vergleichswert praktischer in der alltäglichen Anwendung.

Die Grundlage für die Immobilienbewertung im Vergleichswertverfahren ist in § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Dort wird festgelegt, dass die Werte aus realen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet werden müssen. Diese müssen aktuell, marktüblich und in ihrer Qualität nachvollziehbar sein. Zudem ist § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) maßgeblich – er definiert den Verkehrswert, der auch beim Vergleichswertverfahren das Bewertungsziel darstellt. Die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben, insbesondere bei der Auswahl und Anpassung von Vergleichsfaktoren, ist zwingend erforderlich, um eine korrekte und gerichtsfeste Wertermittlung zu gewährleisten.

Gibt es vergleichbare Immobilien, die dem zu bewertenden Objekt ähneln, kann das Vergleichswertverfahren bei der Bewertung von Grundstücken und Immobilien aller Art Anwendung finden. So bildet es z.B. auch die Grundlage des Immobilienwert-Rechners. Vor allem aber wird das Verfahren bei Grundstücken und bei selbstgenutzten Immobilien angewandt. Klassische Anwendungsbeispiele sind somit die Bewertung von Einfamilienhäusern, aber auch Doppelhaushälften, Reihenhäusern, die Bewertung von Eigentumswohnungen oder auch Garagen.

Das Vergleichswertverfahren gilt als besonders marktnah und zuverlässig – vorausgesetzt, die Berechnung erfolgt korrekt. Bevor Sie mit der Berechnung des Vergleichswertverfahrens beginnen, sollten Sie sicherstellen, dass ausreichend aktuelle und vergleichbare Verkaufsdaten verfügbar sind. Nur dann lässt sich ein realistischer Vergleichswert der Immobilie ermitteln.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Berechnung im Vergleichswertverfahren

• Schritt 1: Auswahl geeigneter Vergleichsobjekte

Es werden verkaufte Immobilien ausgewählt, die in Lage, Größe, Zustand und Nutzung der zu bewertenden Immobilie ähneln. Je mehr passende Vergleichswerte vorliegen, desto genauer ist die Bewertung.

• Schritt 2: Ermittlung der Vergleichspreise

Die Kaufpreise der ausgewählten Immobilien dienen als Grundlage. Diese Werte werden z. B. durch den Gutachterausschuss bereitgestellt oder durch Marktbeobachtung ermittelt.

• Schritt 3: Anpassung der Vergleichspreise

Da keine Immobilie exakt identisch ist, müssen Zu- oder Abschläge vorgenommen werden – z. B. für Baujahr, Modernisierungsstand oder Grundstücksgröße.

• Schritt 4: Berechnung des Vergleichswerts

Aus den angepassten Vergleichspreisen wird ein Mittelwert gebildet. Dieser gibt den marktüblichen Vergleichswert der Immobilie wieder.

• Schritt 5: Plausibilitätsprüfung und Dokumentation

Die ermittelte Zahl wird auf Plausibilität geprüft und in einem Wertgutachten oder Bericht festgehalten – etwa zur Vorbereitung eines Verkaufs.

Für die Ermittlung des Vergleichswerts wird die zu bewertende Immobilie mit einer ausreichenden Anzahl übereinstimmender Objekte verglichen. Um das Vergleichswertverfahren besser zu verstehen, hilft eine Beispielrechnung. Wir haben die Berechnung des Vergleichswerts einmal als Abbildung und einmal in tabellarischer Form mit konkreten Werten für Sie dargestellt.

Vorgehen bei der Berechnung des Vergleichswerts

Da sich die Vergleichsobjekte und die zu bewertende Immobilie in ihren genauen Eigenschaften unterscheiden können, wird beim indirekten Vergleichsverfahren mit Zu- und Abschlägen gearbeitet. Dabei kommen als Korrekturfaktoren vor allem die Merkmale infrage, die in besonderem Maße wertbeeinflussend sind. Dazu gehören unter anderem:

Die Immobilienbewertung von Eigentumswohnungen unterscheidet sich deutlich von der Bewertung anderer Wohnformen – vor allem durch das zu berücksichtigende Gemeinschaftseigentum, wie etwa Treppenhaus, Dach oder Garten. Da sich Eigentümer von Eigentumswohnungen das Gemeinschaftseigentum teilen, fließt dessen Zustand in den Vergleichswert jeder betroffenen Immobilie mit ein. Gepflegte Anlagen erhöhen den Wert aller Wohnungen, Sanierungsstau wirkt sich beispielsweise negativ aus.

Zudem liegen bei Eigentumswohnungen häufig ausreichend Verkaufsdaten ähnlicher Wohnungen vor, sodass das Vergleichswertverfahren hier besonders gut angewendet werden kann. Entscheidend sind hier unter anderem Einflussfaktoren wie Wohnlage, Ausstattung, Etage, Größe und Baujahr. Im Gegensatz zu Einfamilienhäusern, bei denen der Grundstückswert gesondert einfließt, steht bei Eigentumswohnungen der Quadratmeterpreis vergleichbarer Wohnungen im Fokus und wird um wertrelevante Unterschiede angepasst.

Das Vergleichswertverfahren überzeugt vor allem durch seinen nahen Bezug zum aktuellen Marktgeschehen bzw. der realitätsnahen Abbildung von Angebot und Nachfrage. Wir haben für Sie folgend die Vor- und Nachteile dieser Wertermittlungsmethode gegenübergestellt:

Das Vergleichswertverfahren gilt als praxisnah und marktgerecht, stößt jedoch in der Immobilienbewertung auch an Grenzen. Ein häufiges Problem ist der Mangel an geeigneten Vergleichsdaten – insbesondere in ländlichen Regionen oder bei besonderen Objekttypen. Ohne ausreichend aktuelle Kaufpreise ähnlicher Immobilien lässt sich der Vergleichswert nur schwer fundiert berechnen. Zudem können subjektive Einflussfaktoren wie persönliche Vorlieben oder besondere Verkaufsumstände die Daten verzerren.

Auch der Zustand der Vergleichsobjekte bereitet Herausforderungen: Liegen keine objektiven Informationen zu Modernisierungen oder Mängeln vor, können falsche Rückschlüsse gezogen werden. Die Vergleichswertverfahren-Berechnung erfordert deshalb Erfahrung und Fingerspitzengefühl.

Grundsätzlich gilt jedoch: Trotz dieser Einschränkungen bleibt das Vergleichswertverfahren für Immobilien ein zentrales Instrument der Wertermittlung – sofern es mit fachlicher Sorgfalt und ausreichend Marktdaten angewendet wird.