Kaufpreisfaktor: Berechnung, Definition & Übersicht zum Vervielfältiger

Rechnen Sie noch mit Bauchgefühl – oder kennen Sie schon den Kaufpreisfaktor? Wer als Vermieter oder Kapitalanleger klug investieren will, sollte den Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, genau kennen. Denn er zeigt, ob sich eine Immobilie langfristig wirklich rechnet – und wie schnell sich der Kauf mit den zu erwartenden jährlichen Nettomieteinnahmen amortisiert. Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Kaufpreisfaktor berechnen können und welche Aspekte Sie dabei beachten müssen.

Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl, mit der sich der wirtschaftliche Nutzen einer Mietimmobilie grob einschätzen lässt. Er gibt an, wie viele Jahre Kaltmiete erforderlich sind, bis der Kaufpreis einer Immobilie durch die Mieteinnahmen wieder eingespielt ist – und hilft somit bei der Beurteilung, ob sich ein Kauf aus Renditesicht lohnen könnte. Andere Bezeichnungen sind auch Vervielfältiger, Diskontierungssummenfaktor, (Wert-)Faktor und Multiplikator.

Anleger nutzen den Vervielfältiger, um Investitionen in Immobilien besser vergleichbar zu machen – insbesondere in der frühen Phase der Entscheidungsfindung. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei Immobilien spricht für eine schnellere Amortisation, ein hoher Wert dagegen weist auf eine längere Investitionsdauer hin.

Den Kaufpreisfaktor einer Immobilie können Sie mit wenigen Angaben ganz einfach selbst berechnen. Alles, was Sie benötigen, sind der Kaufpreis der Immobilie sowie die jährliche Nettokaltmiete.

Käufer einer Mietimmobilie sollten sich bei der Ertragserwartung nicht allein auf die schlichte Formel zur Berechnung des Kaufpreisfaktors stützen, sondern auch andere Aspekte mit einbeziehen. So spielen auch die weiteren Kosten, die Sie für die Immobilie tragen müssen, eine Rolle.

Dazu zählen zunächst die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten sowie der Anteil der Maklerprovision, den der Käufer zu zahlen hat. Auch das Hausgeld für alle laufenden Kosten wie Abfallentsorgung, Verwaltung und Hausstrom sowie die Instandhaltungsrücklage sollten Sie mit berücksichtigen. Das heißt: Wenn Sie zum Kaufpreis noch die Kaufnebenkosten hinzuaddieren und von den jährlichen Mieteinnahmen die nicht umlagefähigen Kosten für das Hausgeld abziehen, erhalten Sie ein noch genaueres Bild zur Rentabilität eines Anlageobjekts.

Eine hohe Rendite erzielen Sie, wenn Sie Ihre Ausgaben für den Immobilienkauf möglichst schnell durch die Mieteinnahmen refinanzieren können. Allgemein gilt ein Kaufpreisfaktor von 20 als günstig, das heißt, wenn Mieteinnahmen den Kaufpreis nach 20 Jahren wieder eingebracht haben. Allerdings ist in vielen Regionen Deutschlands 25 mittlerweile ein gängiger Wert. Selbst ein Vervielfältiger für Immobilien von 30 ist in attraktiven Großstädten keine Seltenheit. Die Unterschiede zeigen, dass der Kaufpreisfaktor stark von der Lage und der zu erwartenden Wertsteigerung einer Immobilie abhängt.

Die Frage “Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?” lässt sich letztendlich jedoch nicht so pauschal beantworten, denn: Ob ein Kaufpreisfaktor gut oder ungünstig ist, hängt sehr stark von der erwarteten Wertentwicklung ab. Gerade bei einer Gewerbeimmobilie oder einem Mehrfamilienhaus sind andere Renditeerwartungen und Risiken zu berücksichtigen. Wer den Kaufpreisfaktor berechnen will, sollte deshalb nicht nur das Vielfache der Jahresmiete berücksichtigen, sondern auch zukünftige Marktentwicklungen einbeziehen.

Der Kaufpreisfaktor basiert auf den aktuellen Mieteinnahmen und spiegelt die Nettoanfangsrendite wider. Er verändert sich, wenn Mieter ausziehen oder die Miete bei Neuvermietung steigt – dann sinkt der Faktor und die Rendite steigt. In der folgenden Tabelle sehen Sie, wie der Kaufpreisfaktor und die Mietrendite zusammenhängen. Die Rendite berechnen Sie mit der Formel: Mietrendite = 1 / Kaufpreisfaktor.

Der Kaufpreisfaktor variiert deutschlandweit stark. So müssen Immobilienkäufer in guten Lagen oftmals einen längeren Atem haben, bis sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat. Wir zeigen anhand ausgewählter Städte, wie die Unterschiede ausfallen.

Die angegebenen Werte stellen den Kaufpreisfaktor für Bestandsgebäude und Neubauten im 2. Quartal von 2024 dar.

Der Kaufpreisfaktor zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Immobilienkauf über die Mieteinnahmen amortisiert – er ist also das Vielfache der Jahresmiete. Die Mietrendite hingegen drückt den jährlichen Ertrag als Prozentsatz des Kaufpreises aus. Beide Werte sind eng miteinander verbunden. Wer den Kaufpreisfaktor berechnen möchte, sollte daher stets auch die Mietrendite betrachten, um eine fundierte Investitionsentscheidung bei Immobilien treffen zu können.

Wenn Sie eine Kapitalanlage finanzieren möchten, sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne weiter und stellen Ihnen interessante Objekte vor!

Nicht nur für Käufer von Immobilien ist der Kaufpreisfaktor von Belang, sondern auch für Verkäufer, beispielsweise im Rahmen der Immobilienbewertung. So können Sie mit Hilfe des Vervielfältigers den groben Marktpreis einer Immobilie durch das Ertragswertverfahren ermitteln. Dazu wird der Kaufpreisfaktor mit der Jahresnettomiete multipliziert. Auf diese Weise kann der Eigentümer schnell und unkompliziert abschätzen, zu welchem Verkaufspreis er Haus oder Wohnung beim Immobilienverkauf anbieten kann.

immoverkauf24 weist jedoch darauf hin, dass sich der genaue Wert einer Immobilie nur mithilfe eines umfangreichen Verfahrens ermitteln lässt. Wer beim Verkauf einer Kapitalanalge Klarheit sucht, kann sich unterstützen lassen: Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von immoverkauf24 erhalten Sie eine erste Orientierung – unkompliziert, schnell und auf Basis weniger Angaben. Bei Bedarf helfen wir auch gerne weiter, etwa durch die Vermittlung eines erfahrenen Maklers für Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien oder Grundstücke.

Der Kaufpreisfaktor ist ein hilfreicher Richtwert, um schnell zu bewerten, das wievielfache der Jahresmiete eine Immobilie kosten darf. Dennoch ist seine Aussagekraft begrenzt: Der Vervielfältiger für Immobilien berücksichtigt weder Sanierungsbedarf, Leerstandsrisiken noch regionale Unterschiede bei Wertentwicklung und Nebenkosten. Auch die mögliche Aussicht auf steigende Darlehenszinsen wird in der Berechnung nicht berücksichtigt.

Besonders bei Gewerbeimmobilien, Einfamilienhäusern oder sehr kleinen Einheiten eignet sich der Faktor nur eingeschränkt, da dort meist kein dauerhaft marktgerechter Mietwert zugrunde liegt. Auch bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern muss die Aussage des Kaufpreisfaktors durch weitere Kennzahlen ergänzt werden. Wer den Kaufpreis einer Immobilie berechnen will, sollte daher nie allein auf den Vervielfältiger setzen.

Der Kaufpreisfaktor bleibt auch in Zukunft ein wichtiges Instrument für die schnelle Einschätzung von Immobilienwerten – besonders für Vermieter. Zwar schwankt der Vervielfältiger bei Immobilien je nach Lage, Nachfrage und Objektart, doch seine grundsätzliche Bedeutung wird auch in Zukunft erhalten bleiben.

Als Prognose für 2026 zeichnen sich stabile oder leicht sinkende Kaufpreisfaktoren bei Gewerbeimmobilien ab, da steigende Zinsen und Betriebskosten Druck auf die Renditen ausüben. Bis 2030 könnte sich bei Mehrfamilienhäusern eine Gegenbewegung ergeben: Bei hoher Nachfrage und moderatem Neubau steigen die Preise – und damit auch der Kaufpreisfaktor von Immobilien.