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Kaufpreisfaktor / Vervielfältiger – Definition & Berechnung

Wenn Sie eine vermietete Immobilie als Anlageobjekt erwerben wollen, spielt der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, eine wichtige Rolle bei der ersten, schnellen Ermittlung des Ertragswerts. Er zeigt an, wie rentabel die Investition in ein bestimmtes Objekt für Sie als Käufer ist, indem er Ihre Ausgaben, also den Kaufpreis, den Sie für die Immobilie zahlen, mit den zu erwartenden jährlichen Nettomieteinnahmen ins Verhältnis setzt.

Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Kaufpreisfaktor berechnen können und welche Aspekte Sie dabei beachten müssen.

1. Wozu dient der Kaufpreisfaktor / Vervielfältiger?

Der Kaufpreisfaktor ist ein Wert, mit dessen Hilfe Anleger, die ihr Geld in den Kauf einer Mietimmobilie investieren, einen ersten Einblick erhalten können, ob sich die Investition lohnt. Er bildet die Anzahl an Jahren ab, die sie benötigen, bis sich der Kaufpreis durch die Einnahme der Kaltmiete amortisiert hat. Andere Bezeichnungen sind auch Vervielfältiger, Diskontierungssummenfaktor, (Wert-)Faktor und Multiplikator.

2. Kaufpreisfaktor berechnen

Die Formel zur Berechnung des Kaufpreisfaktors ist relativ simpel. Sie nehmen den Kaufpreis Ihrer Immobilie und teilen ihn durch die jährliche Nettokaltmiete (Miete bereinigt um Nebenkosten).

Beispiel:

Sie haben für 300.000 Euro eine Immobilie erworben und vermieten sie für monatlich 1000 Euro netto. Übers Jahr gesehen erzielen Sie somit 12.000 Euro an Mieteinnahmen. Wenn Sie nun 300.000 durch 12.000 teilen, kommen Sie auf 25 – das ist der Kaufpreisfaktor. Er zeigt an, dass Sie nach 25 Jahren die Kosten für den Erwerb der Immobilie durch Mieteinnahmen wieder hereingeholt haben.

3. Welche Aspekte sind bei der Berechnung des Kaufpreisfaktors zu beachten?

Käufer einer Mietimmobilie sollten sich bei der Ertragserwartung nicht allein auf die schlichte Formel zur Berechnung des Kaufpreisfaktors stützen, sondern auch andere Aspekte mit einbeziehen. So spielen auch die weiteren Kosten, die Sie für die Immobilie tragen müssen, eine Rolle. Dazu zählen zunächst die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten sowie der Anteil der Maklerprovision, den der Käufer zu zahlen hat. Auch das Hausgeld für alle laufenden Kosten wie Abfallentsorgung, Verwaltung und Hausstrom sowie die Instandhaltungsrücklage sollten Sie mit berücksichtigen. Das heißt: Wenn Sie zum Kaufpreis noch die Kaufnebenkosten hinzuaddieren und von den jährlichen Mieteinnahmen die nicht umlagefähigen Kosten für das Hausgeld abziehen, erhalten Sie ein noch genaueres Bild zur Rentabilität eines Anlageobjekts.

immoverkauf24 Tipp:

Besprechen Sie vor Anschaffung eines Anlageobjektes die Investition mit Ihrem Steuerberater. Auch die steuerlichen Aspekte (Abschreibungen, Werbungskosten, Mieteinnahmen) wirken sich auf Ihre Rendite aus.

Gut zu wissen:

Der Kaufpreisfaktor spiegelt die Nettoanfangsrendite wider. Das bedeutet, dass er auf den zum Kaufzeitpunkt gültigen Mieteinnahmen beruht. Er kann sich jedoch schnell verändern: Kündigen in einem Mehrfamilienhaus zum Beispiel Mieter und die Wohnung lässt sich nicht neu vermieten, so steigt der Kaufpreisfaktor. Gibt es andererseits eine Neuvermietung, in deren Zuge die Miete erhöht werden kann, so sinkt der Kaufpreisfaktor.

4. Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Eine hohe Rendite erzielen Sie, wenn Sie Ihre Ausgaben für den Immobilienkauf möglichst schnell durch die Mieteinnahmen refinanzieren können. Allgemein gilt ein Kaufpreisfaktor von 20 als günstig, das heißt, wenn Mieteinnahmen den Kaufpreis nach 20 Jahren wieder eingebracht haben. Allerdings ist in vielen Regionen Deutschlands 25 mittlerweile ein gängiger Wert. Selbst 30 ist in attraktiven Großstädten keine Seltenheit. Die Unterschiede zeigen, dass der Kaufpreisfaktor stark von der Lage und der zu erwartenden Wertsteigerung einer Immobilie abhängt.

immoverkauf24 Info

Auch wenn es in der Vergangenheit so aussah, als würden die Mietpreise immer weiter nach oben klettern, könnte dieser Trend aufgrund des vergrößerten Angebots an Wohnraum durch Neubauten allmählich gestoppt werden. Wenn ausreichend Objekte auf dem Markt sind, würde folglich die Bereitschaft der Mieter sinken, hohe Mieten zu zahlen. Das – sowie die mögliche Aussicht auf steigende Darlehenszinsen – sollten potenzielle Käufer bei ihren Renditeerwartungen berücksichtigen.

5. Übersicht Kaufpreisfaktoren ausgewählte Städte

Der Kaufpreisfaktor variiert deutschlandweit stark. So müssen Immobilienkäufer in guten Lagen oftmals einen längeren Atem haben, bis sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat. Wir zeigen anhand ausgewählter Städte, wie die Unterschiede ausfallen.

Bei den ausgewerteten Immobilien handelt es sich um Wohngebäude mit einem Gewerbeanteil von unter 30 Prozent.

Stadt Kaufpreisfaktor
Berlin 29 – 37
Bremen 15 – 23
Dresden 19 – 22
Düsseldorf 17,5 – 24
Frankfurt 19 – 30,5
Hamburg 24 – 34
Hannover 16 – 22
Kiel 13 – 23
Köln 20 – 28
München 31 – 52
Stuttgart 23 – 30
Quelle: Immobilienberater des DAVE-Netzwerks

6. Welche Rolle spielt der Kaufpreisfaktor für den Immobilienverkauf?

Nicht nur für Käufer von Immobilien ist der Kaufpreisfaktor von Belang, sondern auch für Verkäufer. Sie können mit seiner Hilfe im Rahmen des Ertragswertverfahrens zur Immobilienbewertung den Marktpreis der Immobilie grob ermitteln. Dazu wird der Kaufpreisfaktor mit der Jahresnettomiete multipliziert. Auf diese Weise kann der Eigentümer schnell und unkompliziert abschätzen, zu welchem Verkaufspreis er die Immobilie anbieten kann.

immoverkauf24 weist jedoch darauf hin, dass sich der genaue Wert einer Immobilie nur mit Hilfe eines umfangreichen Verfahrens ermitteln lässt. Wir helfen Ihnen gerne beim Verkauf Ihrer Kapitalanlage und vermitteln den Kontakt zu einem Experten. Ein erster Schritt ist unser Angebot einer kostenfreien Wertermittlung, für das wir nur einige wenige Angaben benötigen.

Wenn Sie eine Kapitalanlage finanzieren möchten, sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne weiter und stellen Ihnen interessante Objekte vor!

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