Kaufpreisfaktor: Berechnung, Definition & Übersicht zum Vervielfältiger
Rechnen Sie noch mit Bauchgefühl – oder kennen Sie schon den Kaufpreisfaktor? Wer als Vermieter oder Kapitalanleger klug investieren will, sollte den Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, genau kennen. Denn er zeigt, ob sich eine Immobilie langfristig wirklich rechnet – und wie schnell sich der Kauf mit den zu erwartenden jährlichen Nettomieteinnahmen amortisiert. Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Kaufpreisfaktor berechnen können und welche Aspekte Sie dabei beachten müssen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) zeigt, das wievielfache der Jahresmiete eine Immobilie kostet. Er dient als zentrale Kennzahl für die Rentabilität.
- Um den Kaufpreisfaktor zu berechnen, wird der Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt. Je niedriger der Faktor, desto besser die Mietrendite.
- Welcher Kaufpreisfaktor als gut gilt, hängt stark von Lage und Objektart ab. Als gut gelten Werte um 20 – in Großstädten sind aber auch 30 und mehr üblich.
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- Was ist der Kaufpreisfaktor?
- Wie kann ich den Kaufpreisfaktor berechnen?
- Welche Aspekte sind bei der Berechnung des Kaufpreisfaktors zu beachten?
- Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
- Kaufpreisfaktor Tabelle: Der Vervielfältiger in ausgewählten Städten
- Kaufpreisfaktor und Mietrendite – wo liegt der Unterschied?
- Welche Rolle spielt der Vervielfältiger beim Immobilienverkauf?
- Ist die Aussagekraft des Kaufpreisfaktors für Immobilien begrenzt?
- Fazit: Ist der Vervielfältiger für Immobilien zukunftstauglich?
1. Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist eine Kennzahl, mit der sich der wirtschaftliche Nutzen einer Mietimmobilie grob einschätzen lässt. Er gibt an, wie viele Jahre Kaltmiete erforderlich sind, bis der Kaufpreis einer Immobilie durch die Mieteinnahmen wieder eingespielt ist – und hilft somit bei der Beurteilung, ob sich ein Kauf aus Renditesicht lohnen könnte. Andere Bezeichnungen sind auch Vervielfältiger, Diskontierungssummenfaktor, (Wert-)Faktor und Multiplikator.
Anleger nutzen den Vervielfältiger, um Investitionen in Immobilien besser vergleichbar zu machen – insbesondere in der frühen Phase der Entscheidungsfindung. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei Immobilien spricht für eine schnellere Amortisation, ein hoher Wert dagegen weist auf eine längere Investitionsdauer hin.
2. Wie kann ich den Kaufpreisfaktor berechnen?
Den Kaufpreisfaktor einer Immobilie können Sie mit wenigen Angaben ganz einfach selbst berechnen. Alles, was Sie benötigen, sind der Kaufpreis der Immobilie sowie die jährliche Nettokaltmiete.
Formel zur Berechnung des Kaufpreisfaktors
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / jährliche Nettokaltmiete
Beispielrechnung: Immobilien Faktor berechnen
Angenommen, Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus für 300.000 € und erzielen monatlich 1.000 € Nettokaltmiete. Das ergibt 12.000 € Jahresmiete und lässt sich wie folgt zur Berechnung des Kaufpreisfaktors nutzen:
300.000 € / 12.000 € = 25
Der Kaufpreisfaktor beträgt also 25. Das bedeutet: Wenn die Mieteinnahmen konstant bleiben, ist die Investition nach 25 Jahren durch die Miete amortisiert – die Immobilie hat sich nach Ablauf dieser Zeit „gerechnet“.
3. Welche Aspekte sind bei der Berechnung des Kaufpreisfaktors zu beachten?
Käufer einer Mietimmobilie sollten sich bei der Ertragserwartung nicht allein auf die schlichte Formel zur Berechnung des Kaufpreisfaktors stützen, sondern auch andere Aspekte mit einbeziehen. So spielen auch die weiteren Kosten, die Sie für die Immobilie tragen müssen, eine Rolle.
Dazu zählen zunächst die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten sowie der Anteil der Maklerprovision, den der Käufer zu zahlen hat. Auch das Hausgeld für alle laufenden Kosten wie Abfallentsorgung, Verwaltung und Hausstrom sowie die Instandhaltungsrücklage sollten Sie mit berücksichtigen. Das heißt: Wenn Sie zum Kaufpreis noch die Kaufnebenkosten hinzuaddieren und von den jährlichen Mieteinnahmen die nicht umlagefähigen Kosten für das Hausgeld abziehen, erhalten Sie ein noch genaueres Bild zur Rentabilität eines Anlageobjekts.
immoverkauf24 Tipp
Besprechen Sie vor Anschaffung eines Anlageobjektes die Investition mit Ihrem Steuerberater. Auch die steuerlichen Aspekte (Abschreibungen, Werbungskosten, Mieteinnahmen) wirken sich auf Ihre Rendite aus.
4. Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Eine hohe Rendite erzielen Sie, wenn Sie Ihre Ausgaben für den Immobilienkauf möglichst schnell durch die Mieteinnahmen refinanzieren können. Allgemein gilt ein Kaufpreisfaktor von 20 als günstig, das heißt, wenn Mieteinnahmen den Kaufpreis nach 20 Jahren wieder eingebracht haben. Allerdings ist in vielen Regionen Deutschlands 25 mittlerweile ein gängiger Wert. Selbst ein Vervielfältiger für Immobilien von 30 ist in attraktiven Großstädten keine Seltenheit. Die Unterschiede zeigen, dass der Kaufpreisfaktor stark von der Lage und der zu erwartenden Wertsteigerung einer Immobilie abhängt.
Die Frage “Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?” lässt sich letztendlich jedoch nicht so pauschal beantworten, denn: Ob ein Kaufpreisfaktor gut oder ungünstig ist, hängt sehr stark von der erwarteten Wertentwicklung ab. Gerade bei einer Gewerbeimmobilie oder einem Mehrfamilienhaus sind andere Renditeerwartungen und Risiken zu berücksichtigen. Wer den Kaufpreisfaktor berechnen will, sollte deshalb nicht nur das Vielfache der Jahresmiete berücksichtigen, sondern auch zukünftige Marktentwicklungen einbeziehen.
immoverkauf24 Hinweis
Je niedriger der Vervielfältiger, desto schneller zahlt sich die Investition aus. Doch Vorsicht: Der Kaufpreisfaktor sollte nie isoliert betrachtet, sondern immer gemeinsam mit weiteren Kennzahlen (z. B. Brutto- und Nettomietrendite, Instandhaltungskosten) beurteilt werden.
Mietrendite je Kaufpreisfaktor: Tabelle für Vermieter
Der Kaufpreisfaktor basiert auf den aktuellen Mieteinnahmen und spiegelt die Nettoanfangsrendite wider. Er verändert sich, wenn Mieter ausziehen oder die Miete bei Neuvermietung steigt – dann sinkt der Faktor und die Rendite steigt. In der folgenden Tabelle sehen Sie, wie der Kaufpreisfaktor und die Mietrendite zusammenhängen. Die Rendite berechnen Sie mit der Formel: Mietrendite = 1 / Kaufpreisfaktor.
Kaufpreisfaktor | Mietrendite |
20 | 5,00 % |
21 | 4,76 % |
22 | 4,55 % |
23 | 4,35 % |
24 | 4,17 % |
25 | 4,00 % |
26 | 3,85 % |
27 | 3,70 % |
28 | 3,57 % |
29 | 3,45 % |
30 | 3,33 % |
5. Kaufpreisfaktor Tabelle: Der Vervielfältiger in ausgewählten Städten
Der Kaufpreisfaktor variiert deutschlandweit stark. So müssen Immobilienkäufer in guten Lagen oftmals einen längeren Atem haben, bis sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat. Wir zeigen anhand ausgewählter Städte, wie die Unterschiede ausfallen.
Die angegebenen Werte stellen den Kaufpreisfaktor für Bestandsgebäude und Neubauten im 2. Quartal von 2024 dar.
Stadt | Kaufpreisfaktor |
Berlin |
19,5 – 24,5 |
Bremen |
15 – 21 |
Dresden |
17,5 – 22 |
Düsseldorf |
20,5 – 23,5 |
Frankfurt am Main |
21 – 24 |
Hamburg |
22 – 23,5 |
Hannover |
18 – 23 |
Kiel |
16 – 21 |
Köln |
20 – 23,5 |
München |
23 – 25 |
Stuttgart |
21 – 23,5 |
immoverkauf24 Tipp
Unsere Immobilien-Expertin hat die aktuelle Entwicklung der Kaufpreisfaktoren 2020 in den fünf Metropolen analysiert. Hier erfahren Sie, wie sich die Corona-Pandemie und der Mietendeckel auf den Kaufpreisfaktor ausgewirkt haben!
6. Kaufpreisfaktor und Mietrendite – wo liegt der Unterschied?
Der Kaufpreisfaktor zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Immobilienkauf über die Mieteinnahmen amortisiert – er ist also das Vielfache der Jahresmiete. Die Mietrendite hingegen drückt den jährlichen Ertrag als Prozentsatz des Kaufpreises aus. Beide Werte sind eng miteinander verbunden. Wer den Kaufpreisfaktor berechnen möchte, sollte daher stets auch die Mietrendite betrachten, um eine fundierte Investitionsentscheidung bei Immobilien treffen zu können.
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7. Welche Rolle spielt der Vervielfältiger beim Immobilienverkauf?
Nicht nur für Käufer von Immobilien ist der Kaufpreisfaktor von Belang, sondern auch für Verkäufer, beispielsweise im Rahmen der Immobilienbewertung. So können Sie mit Hilfe des Vervielfältigers den groben Marktpreis einer Immobilie durch das Ertragswertverfahren ermitteln. Dazu wird der Kaufpreisfaktor mit der Jahresnettomiete multipliziert. Auf diese Weise kann der Eigentümer schnell und unkompliziert abschätzen, zu welchem Verkaufspreis er Haus oder Wohnung beim Immobilienverkauf anbieten kann.

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immoverkauf24 weist jedoch darauf hin, dass sich der genaue Wert einer Immobilie nur mithilfe eines umfangreichen Verfahrens ermitteln lässt. Wer beim Verkauf einer Kapitalanalge Klarheit sucht, kann sich unterstützen lassen: Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von immoverkauf24 erhalten Sie eine erste Orientierung – unkompliziert, schnell und auf Basis weniger Angaben. Bei Bedarf helfen wir auch gerne weiter, etwa durch die Vermittlung eines erfahrenen Maklers für Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien oder Grundstücke.
8. Ist die Aussagekraft des Kaufpreisfaktors für Immobilien begrenzt?
Der Kaufpreisfaktor ist ein hilfreicher Richtwert, um schnell zu bewerten, das wievielfache der Jahresmiete eine Immobilie kosten darf. Dennoch ist seine Aussagekraft begrenzt: Der Vervielfältiger für Immobilien berücksichtigt weder Sanierungsbedarf, Leerstandsrisiken noch regionale Unterschiede bei Wertentwicklung und Nebenkosten. Auch die mögliche Aussicht auf steigende Darlehenszinsen wird in der Berechnung nicht berücksichtigt.
Besonders bei Gewerbeimmobilien, Einfamilienhäusern oder sehr kleinen Einheiten eignet sich der Faktor nur eingeschränkt, da dort meist kein dauerhaft marktgerechter Mietwert zugrunde liegt. Auch bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern muss die Aussage des Kaufpreisfaktors durch weitere Kennzahlen ergänzt werden. Wer den Kaufpreis einer Immobilie berechnen will, sollte daher nie allein auf den Vervielfältiger setzen.
9. Fazit: Ist der Vervielfältiger für Immobilien zukunftstauglich?
Der Kaufpreisfaktor bleibt auch in Zukunft ein wichtiges Instrument für die schnelle Einschätzung von Immobilienwerten – besonders für Vermieter. Zwar schwankt der Vervielfältiger bei Immobilien je nach Lage, Nachfrage und Objektart, doch seine grundsätzliche Bedeutung wird auch in Zukunft erhalten bleiben.
Als Prognose für 2026 zeichnen sich stabile oder leicht sinkende Kaufpreisfaktoren bei Gewerbeimmobilien ab, da steigende Zinsen und Betriebskosten Druck auf die Renditen ausüben. Bis 2030 könnte sich bei Mehrfamilienhäusern eine Gegenbewegung ergeben: Bei hoher Nachfrage und moderatem Neubau steigen die Preise – und damit auch der Kaufpreisfaktor von Immobilien.
Ein guter Kaufpreisfaktor liegt idealerweise zwischen 20 und 25 – abhängig von Lage, Objektzustand und Marktentwicklung. Je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen und desto besser ist die Renditechance.
Zur Berechnung des Kaufpreisfaktors teilen Sie den Kaufpreis der Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete. Diese einfache Formel zeigt, wie viele Jahre es dauert, bis sich die Investition über Mieteinnahmen rechnerisch refinanziert hat.
Der Kaufpreis kann über Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt werden. Grundlage sind Marktanalysen, Objektzustand und Lage. Eine erste Einschätzung bietet der Kaufpreisfaktor – für präzise Werte empfiehlt sich ein professionelles Verkehrswertgutachten.
Die Begriffe „Vervielfältiger“ und „Kaufpreisfaktor“ werden synonym verwendet. Beide beschreiben das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresmieteinnahmen und dienen als Indikator zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie.
Ein Kaufpreisfaktor von 20 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 20-Fachen der jährlichen Nettokaltmiete entspricht. Investoren würden bei konstanten Mieteinnahmen rechnerisch 20 Jahre benötigen, um die Investitionskosten durch die Miete zu decken.
Im Ertragswertverfahren wird der Kaufpreisfaktor als sogenannter „Vervielfältiger“ zur Ableitung des Marktwerts genutzt. Er basiert auf typischen Liegenschaftszinssätzen, Mieterträgen und Restnutzungsdauer und hilft dabei, aus den erwarteten Erträgen den Immobilienwert zu ermitteln.