Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Was Eigentümer wissen sollten

Das Wohnungseigentumsgesetz (kurz: WEG) ist das Bundesgesetz, das Eigentum an einzelnen Wohnungen innerhalb eines Gebäudes überhaupt erst möglich macht. Es legt fest, welche Teile der Immobilie Ihnen allein gehören (Sondereigentum), welche allen Eigentümern gemeinsam gehören (Gemeinschaftseigentum) und nach welchen Regeln die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet, beschließt und abrechnet. Als Eigentümer haben Sie daraus vor allem drei Rechte: Sie nutzen Ihr Sondereigentum frei, Sie stimmen in der Eigentümerversammlung mit, und Sie können ordnungsmäßige Verwaltung verlangen. Im Gegenzug tragen Sie Ihren Anteil an den Gemeinschaftskosten und müssen Rücksicht auf die anderen Eigentümer nehmen.

Dieser Ratgeber erklärt das WEG-Gesetz in der Fassung, die seit der WEG-Reform 2020 gilt, und ergänzt die Änderungen aus dem Jahr 2024 zu virtuellen Versammlungen und Steckersolargeräten. Sie erfahren, wo die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum verläuft, wer für Fenster, Balkon und Heizung zahlt, welche baulichen Veränderungen Sie durchsetzen können und was das Gesetz für den Verkauf Ihrer Wohnung bedeutet.

1. Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt drei Dinge: die Entstehung von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer und die Verwaltung der Gemeinschaft. Ohne dieses Gesetz gäbe es in Deutschland keine Eigentumswohnungen, denn nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist ein Gebäude fest mit dem Grundstück verbunden und damit grundsätzlich nicht einzeln verkäuflich. 
Das WEG löst dieses Problem mit einer Konstruktion aus zwei Teilen. Sie erwerben einen Miteigentumsanteil am Grundstück und am gemeinschaftlichen Gebäude, und mit diesem Anteil untrennbar verbunden das Sondereigentum an Ihrer konkreten Wohnung. Beides zusammen ergibt das Wohnungseigentum, das im Wohnungsgrundbuch eingetragen wird. 
Laut Zensus 2022 des Statistischen Bundesamts sind in Deutschland rund 9,28 Millionen Wohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Das entspricht etwa 21,5 Prozent des gesamten Wohnungsbestands. Die Regeln des WEG betreffen also gut jede fünfte Wohnung im Land.

Für wen gilt das WEG-Gesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz gilt für jede Immobilie, die in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt ist. Betroffen sind damit nicht nur klassische Mehrfamilienhäuser, sondern auch aufgeteilte Doppelhaushälften, Reihenhausanlagen und gewerblich genutzte Einheiten wie Praxen oder Ladenlokale, die als Teileigentum geführt werden. 

• Selbstnutzende Eigentümer: volles Stimmrecht, volle Kostenbeteiligung, gebunden an Hausordnung und Beschlüsse.
• Vermietende Eigentümer: gleiche Rechte und Pflichten. Mieter sind nicht Mitglied der Gemeinschaft, müssen sich aber an die Hausordnung halten.
• Käufer einer Eigentumswohnung: übernehmen mit dem Eigentum alle eingetragenen Vereinbarungen und alle wirksam gefassten Beschlüsse. 
   

Wie ist das Wohnungseigentumsgesetz aufgebaut? 

Das Gesetz stammt vom 15. März 1951 und gliedert sich in vier Teile mit den Paragrafen 1 bis 49. Für Eigentümer sind vor allem die ersten 30 Paragrafen relevant, in denen Begründung, Rechtsverhältnis und Verwaltung geregelt sind. Diese Übersicht zeigt, welcher Paragraf welche Alltagsfrage beantwortet.

Den amtlichen Volltext finden Sie beim Bundesministerium der Justiz unter Gesetze im Internet. Dort steht immer die aktuell gültige Fassung.

2. WEG-Reform 2020 und Neuerungen 2024: Was hat sich geändert?

Die WEG-Reform 2020 hat das Wohnungseigentumsgesetz am 1. Dezember 2020 grundlegend umgebaut. Kernpunkte waren die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft, deutlich erleichterte bauliche Veränderungen, mehr Befugnisse für den Verwalter und der Wegfall des Quorums in der Eigentümerversammlung. Das offizielle Gesetz heißt Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, kurz WEMoG.

Was hat sich seit 2024 zusätzlich geändert?

Zum 17. Oktober 2024 hat der Gesetzgeber das WEG-Gesetz an zwei praktisch wichtigen Stellen ergänzt. Erstens kann die Gemeinschaft seitdem rein virtuelle Eigentümerversammlungen beschließen. Zweitens zählen Steckersolargeräte, umgangssprachlich Balkonkraftwerke, zu den privilegierten baulichen Veränderungen.

3. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: Wo liegt die Grenze?

Sondereigentum ist alles, was Ihnen allein gehört und was Sie ohne Beschluss verändern dürfen. Gemeinschaftseigentum ist alles, was allen Eigentümern gemeinsam gehört und über das nur die Gemeinschaft entscheidet. Die entscheidende Regel steht in § 5 Abs. 2 WEG: Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, bleiben zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes behauptet.

Ausführliche Beispiellisten und Sonderfälle finden Sie in unseren Ratgebern zum Sondereigentum und zum Gemeinschaftseigentum.

Wem gehören Fenster, Balkon und Wohnungstür?

Fenster und Wohnungseingangstüren gehören zum Gemeinschaftseigentum, weil sie die Außenhaut des Gebäudes bilden. Die Gemeinschaft entscheidet über den Austausch und trägt die Kosten. Das gilt auch dann, wenn nur eine einzelne Wohnung betroffen ist.

Beim Balkon gilt eine Zwei-Zonen-Regel, die in der Praxis für die meisten Streitfälle sorgt:

• Gemeinschaftseigentum: Balkonplatte, Brüstung, Geländer, Abdichtung und Außenanstrich. Diese Teile sichern Bestand und Optik des Gebäudes.
• Sondereigentum: der Bodenbelag auf der Abdichtung sowie der Innenanstrich der Brüstung. Diese Teile pflegen Sie selbst.

4. Was steht in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan?

Die Teilungserklärung ist die Gründungsurkunde Ihrer Wohnanlage und beantwortet drei Fragen: Welche Einheiten gibt es, welcher Miteigentumsanteil gehört zu jeder Einheit, und welche besonderen Regeln gelten zusätzlich zum Gesetz. Sie wird gegenüber dem Grundbuchamt in mindestens notariell beglaubigter Form erklärt, in der Praxis fast immer beurkundet, und stammt meist nach § 8 WEG vom teilenden Eigentümer.

Zur Teilungserklärung gehören regelmäßig drei weitere Dokumente:

1. Aufteilungsplan: Bauzeichnung, in der jede Einheit eine Nummer trägt. Er zeigt exakt, wo Ihr Sondereigentum beginnt und endet.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bestätigung der Baubehörde, dass die Einheiten baulich voneinander getrennt sind.
3. Gemeinschaftsordnung: das interne Regelwerk zu Nutzung, Kostenverteilung, Stimmrecht und Sondernutzungsrechten. Sie steht oft als eigener Abschnitt in der Teilungserklärung.

Was sagen die Miteigentumsanteile aus?

Miteigentumsanteile bestimmen, wie hoch Ihr Anteil am Grundstück ist, wie viele Stimmen Sie haben können und welchen Anteil der Gemeinschaftskosten Sie tragen. Sie werden als Bruchteil angegeben, etwa 87/1.000. Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG richtet sich die Kostenverteilung grundsätzlich nach diesen Anteilen.

Wie Miteigentumsanteile berechnet werden und warum sie nicht immer der Wohnfläche entsprechen, lesen Sie im Ratgeber Miteigentumsanteil. Alle Details zum Dokument selbst finden Sie unter Teilungserklärung.

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt Ihnen die alleinige Nutzung einer Fläche, die rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt. Typische Fälle sind Gartenanteile, Stellplätze, Kellerabteile und Dachterrassen. Sie dürfen die Fläche exklusiv nutzen, das Eigentum daran haben Sie nicht. 
Seit der WEG-Reform 2020 lässt sich Sondereigentum auch auf Freiflächen erstrecken, etwa auf Terrassen und Gartenflächen. Beim Kauf lohnt der genaue Blick: Echtes Sondereigentum an der Terrasse ist rechtlich stärker als ein bloßes Sondernutzungsrecht. Mehr dazu im Ratgeber Sondernutzungsrecht. 

6. Wer zahlt was? Hausgeld, Erhaltungsrücklage und Kostenverteilung

Die Kosten der Gemeinschaft tragen alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, so die Grundregel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Gezahlt wird monatlich als Hausgeld, dessen Höhe sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan ergibt.

Was ist im Hausgeld enthalten?

Das Hausgeld deckt alle laufenden Kosten der Gemeinschaft und enthält zusätzlich Ihren Beitrag zur Erhaltungsrücklage. Es besteht aus umlagefähigen Betriebskosten, die Sie bei Vermietung an den Mieter weitergeben können, und nicht umlagefähigen Anteilen, die bei Ihnen bleiben.

Wie Sie eine Abrechnung Position für Position prüfen, zeigt der Ratgeber Wohngeldabrechnung. Eine Einordnung typischer Größenordnungen finden Sie unter Hausgeld.

Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?

Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG eine angemessene Erhaltungsrücklage, nennt aber bewusst keinen festen Betrag. Angemessen ist, was Alter, Zustand und absehbarer Sanierungsbedarf des Gebäudes erfordern. Der Begriff Instandhaltungsrücklage stammt aus der alten Gesetzesfassung und meint dasselbe. 
Als Orientierung dient in der Praxis häufig die Petersche Formel aus der Wertermittlung. Sie setzt über eine Lebensdauer von 80 Jahren das 1,5-fache der Herstellungskosten je Quadratmeter an, verteilt auf die Jahre. Bei angenommenen 2.400 Euro Herstellungskosten je Quadratmeter ergibt das rund 45 Euro je Quadratmeter und Jahr für das Gesamtgebäude, wovon etwa 65 bis 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum entfallen.

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht Ihnen persönlich. Beim Verkauf können Sie den angesparten Anteil daher nicht ausgezahlt bekommen, wohl aber im Kaufpreis berücksichtigen. Mehr dazu im Ratgeber Instandhaltungsrücklage.

Kann die Gemeinschaft die Kostenverteilung ändern?

Ja. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Eigentümerversammlung für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine abweichende Verteilung mit einfacher Mehrheit beschließen. Vor der WEG-Reform 2020 war dafür die Zustimmung aller Eigentümer nötig, was Änderungen praktisch unmöglich machte.

Typische Anwendungsfälle sind eine Aufzugsumlage nur für die oberen Geschosse, eine Verteilung der Gartenpflege nach Sondernutzungsflächen oder eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf einzelne Eigentümer nicht willkürlich belasten.

7. Welche baulichen Veränderungen erlaubt das WEG-Gesetz?

Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung, seit der WEG-Reform 2020 genügt dafür die einfache Mehrheit. Fünf Maßnahmen sind zusätzlich privilegiert: Auf sie haben Sie nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch, den Sie notfalls gerichtlich durchsetzen können.

Welche Maßnahmen kann ich als Eigentümer verlangen?

1. Barrierefreiheit: Treppenlift, Rampe, bodengleiche Dusche, breitere Türen
2. Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge: Wallbox am Stellplatz
3. Einbruchsschutz: Sicherheitstür, Fenstersicherung, Kamera am Eingang im rechtlich zulässigen Rahmen
4. Glasfaseranschluss: Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
5. Steckersolargerät: Balkonkraftwerk zur Stromerzeugung, seit 17. Oktober 2024 im Gesetz

Die Gemeinschaft darf über das Wie entscheiden, etwa über Anbieter, Ausführung und Optik, nicht aber über das Ob. Eine Grenze zieht § 20 Abs. 4 WEG: Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen, bleiben unzulässig.

Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung?

Die Kostenregel des § 21 WEG folgt einem einfachen Prinzip: Wer die Maßnahme veranlasst hat, zahlt sie und darf sie nutzen. Diese Übersicht zeigt die drei Fallgruppen.

Wer zunächst nicht mitzahlt, kann sich später nach § 21 Abs. 4 WEG gegen einen angemessenen Ausgleich beteiligen. Das ist der übliche Weg, wenn ein Aufzug oder eine Ladeinfrastruktur nachträglich für weitere Eigentümer geöffnet wird.

Darf ich eine Klimaanlage oder Markise anbringen?

Klimaanlagen und Markisen zählen nicht zu den privilegierten Maßnahmen und brauchen daher einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Sie greifen in die Fassade und damit in das Gemeinschaftseigentum ein, häufig kommen Lärm und optische Veränderung hinzu. Ohne Beschluss riskieren Sie einen Rückbauanspruch der Gemeinschaft.

Ein mobiles Klimagerät ohne feste Außeneinheit und ohne Wanddurchbruch bleibt dagegen im Bereich Ihres Sondereigentums, solange Sie die Hausordnung und die Ruhezeiten einhalten.