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Teilungserklärung

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung regelt, welcher Teil einer Immobilie bzw. Grundstücks allen Eigentümern gehört (Gemeinschaftseigentum) und welcher Teil einzelnen Eigentümern gehört (Sondereigentum). Sie “teilt” im wörtlichen Sinne eine Immobilie bzw. ein Grundstück in Gemeinschafts- und Sonderflächen auf.
Eine Teilungserklärung wird für Immobilien benötigt, die nicht als Ganzes verkauft bzw. gekauft werden sollen. Durch die Aufteilung schafft ein Eigentümer separate Einheiten, die separat verkauft werden können.

Voraussetzungen Teilungserklärung bzw. Aufteilung

Wer seine Immobilie aufteilen möchte, muss zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauamt beantragen. Um diese zu erhalten, muss man dem Bauamt einen Aufteilungsplan vorlegen, aus dem die genaue Aufteilung der Gebäudeteile in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hervorgeht. Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung, bei der alle einem Sondereigentum zugehörigen Räume mit derselben Nummer gekennzeichnet werden müssen. Erst wenn die Zuordnung eines jeden Raumes unmissverständlich erkennbar ist, erhält ein Eigentümer die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die die Basis für die Teilungserklärung darstellt.

Was steht in einer Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist ein schriftliches Dokument von nicht selten 20 bis 40 Seiten. In der Erklärung wird genau beziffert, welche Flächen zum Sondereigentum gehören und welche zum Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehören in der Regel nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch noch weitere Räume, wie z.B. Abstellräume oder Garagen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Flächen, die nicht explizit als Sondereigentum deklariert werden (z.B. das Grundstück, das Treppenhaus, aber auch ein Abstellraum, der im Aufteilungsplan “vergessen” wurde). Auch wird in der Teilungserklärung ausgeführt, ob bzw. welche Sondernutzungsrechte vorliegen. So könnte z.B. dem Eigentümer einer Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht an einem Grundstücksanteil zugewiesen werden, damit dieser sich einen eigenen Garten anlegen kann. Gebäudeteile oder Anlagen, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, können nicht als Sondereigentum deklariert werden (z.B. Zuwegung).

Gemeinschaftsordnung – Bestandteil der Teilungserklärung

Oftmals Bestandteil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung. Als Vereinbarung unter allen Eigentümer regelt sie Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft. Hier kann beispielsweise festgelegt sein, wer die Kosten einer Fenstermodernisierung zu tragen hat oder wie die Kosten beim Einbau eines Fahrstuhls verteilt werden. Für alle Fragen, die nicht in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung behandelt werden, gilt das Wohnungseigentumsgesetz.

Bedeutung Teilungserklärung

Die Aufteilung einer Immobilie in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum hat weitreichende Konsequenzen. So muss z.B. bei baulichen Veränderungen zunächst geprüft werden, ob eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft laut Teilungserklärung vorgesehen ist. Bei Instandhaltung und Instandsetzung einer aufgeteilten Wohnanlage werden die Lasten und Kosten gemäß Teilungserklärung auf die einzelnen Eigentümer verteilt. Darüber hinaus kann die Teilungserklärung konkrete Gebrauchs- und Nutzungsregelungen enthalten oder Versicherungsfragen regeln.

Wie wird eine Teilungserklärung wirksam?

Eine Teilungserklärung wird durch eine notarielle Unterschriftsprüfung wirksam oder durch Beurkundung der Erklärung durch einen Notar. Bei der notariellen Unterschriftsbeglaubigung überprüft der Notar lediglich die Unterschrift des bzw. der Eigentümer. Beurkundet der Notar die Teilungserklärung, prüft dieser die Erklärung auf ihre Rechtmäßigkeit und bürgt dafür. Zudem kann beim Verkauf der Wohnungen dann direkt Bezug auf die Teilungserklärung genommen werden, was den Verkauf deutlich vereinfacht.

Änderungen an der Teilungserklärung bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und müssen ebenfalls notariell beurkundet bzw. beglaubigt werden.

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