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Teilungserklärung: 5 Fragen & Antworten - Wie erstellen?

Teilungserklärung

Mit der Teilungserklärung erklärt ein Grundstückseigentümer dem Grundbuchamt, dass sein Grundstück in mit Sondereigentum an einzelnen (Wohn-) Einheiten verbundene Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Die Teilungserklärung spielt unter anderem beim Wohnungskauf und Wohnungsverkauf eine wichtige Rolle, denn sie enthält wichtige Informationen für die Eigentümer. Auch für die Bewilligung eines Immobiliendarlehens ist sie wichtig, denn Banken fordern sie für eine Finanzierungszusage an.

Wir haben die wichtigsten Aspekte rund ums Thema sowie einen praktischen Leitfaden zum kostenlosen Download für Sie zusammengestellt.

1. Was ist eine Teilungserklärung?

In der Teilungserklärung sind die konkreten Eigentumsverhältnisse bei Mehrfamilienhäusern geregelt. So gehört etwa das Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern und darf auch von ihnen genutzt werden, beispielsweise das Treppenhaus. Die Benutzung der jeweils in sich abgeschlossenen (Wohn-) Einheiten, auch als Sondereigentum bezeichnet, ist hingegen auf die entsprechenden Eigentümer beschränkt. Diese Aufteilung ist auch deshalb wichtig, weil sie für die Umlage der anfallenden Kosten für Sanierungsmaßnahmen als Grundlage dient.

Ferner liefert die Teilungserklärung auch Aufschluss über so genannte Sondernutzungsrechte – etwa die Nutzung von Gartenflächen durch bestimmte Eigentümer. Wie die Aufteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentum sich in der Teilungserklärung darstellt, hat wichtige Konsequenzen: Daraus ergibt sich beispielsweise, ob für bestimmte bauliche Veränderungen die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich ist oder nicht.

2. Teilungserklärung Eigentumswohnung: Was steht darin und was enthält sie?

Wohnungseigentumsgesetz

In der Regel umfasst die Teilungserklärung rund 20 bis 40 Seiten – je nachdem, in wie viele Wohneinheiten eine Immobilie aufgeteilt wurde. Sie enthält genaue Angaben dazu, welche Bestandteile des Gebäudes zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche Sondernutzungsrechte wofür und wem eingeräumt wurden. Dabei ist zu beachten, dass die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum nicht willkürlich erfolgen kann, sondern entsprechend den Vorgaben des Wohneigentumsgesetzes (WEG) erfolgen muss. So handelt es sich beispielsweise bei der Zuwegung zum Haus zwingend um Gemeinschaftseigentum.

Ob die Teilungserklärung auch eine Gemeinschaftsordnung enthält, ist hingegen Sache des Teilenden: Vorgeschrieben ist dies nicht zwingend. Die Gemeinschaftsordnung dient dazu, das Miteinander innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu regeln und enthält Angaben zu den Rechten und Pflichten der Eigentümer. Sie gibt auch Auskunft darüber, wie die Verteilung bestimmter Kosten geregelt ist – etwa bei einem Aufzug im Haus. Enthält die Teilungserklärung keine Gemeinschaftsordnung, greifen die Vorschriften des WEG.

3. Teilungserklärung: So wird sie bei Aufteilung eines Hauses erstellt

Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte und die Wohnungen einzeln veräußern will, muss die Immobilie zunächst aufteilen. Dafür ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich. Sie wird beim Bauamt beantragt und muss einen Aufteilungsplan mit genauen Angaben zu den Wohneinheiten sowie der Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum enthalten.

Hat das Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt, muss der Immobilieneigentümer einen Termin beim Notar vereinbaren, der entweder die Unterschriften in der Teilungserklärung beglaubigt oder auch die Teilungserklärung selbst beurkundet. Erst dann wird die Teilungserklärung wirksam.

Wichtig!

Wenn Sie die Teilungserklärung selbst erstellen, müssen Sie für die Beglaubigung der Unterschriften durch einen Notar mit Kosten von rund 140 Euro rechnen. Beurkundet der Notar auch die Teilungserklärung, richten sich die Notargebühren nach dem Verkehrswert der Immobilie. Bei einem Wert von rund 500.000 Euro liegen die Gebühren bei etwa 400 Euro. Weitere Gebühren fallen beim Bauamt für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie beim Grundbuchamt an.

4. Teilungserklärung: Muster / Leitfaden hier kostenlos PDF-Download

Sie wollen ein Mehrfamilienhaus verkaufen? Dann sollten Sie auch überlegen, die Wohneinheiten eventuell separat zu verkaufen oder die erforderlichen Voraussetzungen für potenzielle Käufer zu schaffen, die dies vorhaben. Dies bedeutet, dass Sie sich um eine Teilungserklärung kümmern sollten. Wie Sie dabei vorgehen müssen, haben wir in unserem kostenlosen Leitfaden beschrieben.

Wichtig!

Da in einigen Bundesländern aufgrund des Mieterschutzes die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in bestimmten Schutzgebieten erschwert werden kann, empfiehlt es sich zu überprüfen, ob eine vorsorgliche Aufteilung des Hauses sinnvoll ist, um einem späteren Verbot vorzukommen.

5. Teilungserklärung ändern: Welche Kosten und Voraussetzungen?

Eine Teilungserklärung kann im Nachhinein prinzipiell geändert werden – allerdings ist Voraussetzung, dass jeder Eigentümer dieser Änderung zustimmt. Aufgrund dessen ist eine Änderung der Teilungserklärung sehr aufwändig. Daher sollte gründlich überlegt werden, ob dieser Schritt wirklich erforderlich ist.

Zudem sind Änderungen auch mit Kosten verbunden, da sie von einem Notar beurkundet werden müssen. Dafür fallen Kosten an, deren Höhe sich zum einen am Grundstückswert orientiert und zum anderen auch danach richtet, was konkret geändert wird. Geht es beispielsweise nur darum, die Zuordnung zweier Dachböden zu den Wohnungen zu ändern, wird auch nur der Wert dieser Räume bei den Gebühren zugrundegelegt.

Bei weitreichenden Änderungen wird hingegen der Wert einer neuen Teilungserklärung für die gesamte Immobilie angesetzt. Bei den Wertangaben greift der Notar in der Regel auf die Informationen der Eigentümer zurück. Das Einholen eines Gutachtens zur Ermittlung des Grundstücks- beziehungsweise Gebäudewerts ist hingegen eher untypisch.

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