Verwalterzustimmung zum Wohnungsverkauf

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, benötigt dafür die Zustimmung des Verwalters. Die Verwalterzustimmung zum Kauf einer Eigentumswohnung ist eine rechtlich in der Teilungserklärung verankerte Absicherung. Diese soll die Eigentümergemeinschaft vor zahlungsunfähigen oder unseriösen Neu-Eigentümern schützen.

Die Verwalterzustimmung ist im Wohnungseigentümergesetz verankert und führt in der Praxis dazu, dass erst die Zustimmung des Verwalters schriftlich eingeholt werden muss, ehe der Notar zur Kaufpreiszahlung auffordert und den Eigentumsübergang organisiert.

Der Arbeitsaufwand des Verwalters bei einem Eigentümerwechsel innerhalb der Wohngemeinschaft besteht aus mehreren Teilaufgaben:

• Überprüfungspflicht: Bevor der Verwalter dem Kauf der Eigentumswohnung zustimmen kann, ist von Verwalterseite eine Prüfpflicht vorhanden. Mindestens eine Anfrage bei einer Auskunftei zur Bonität des Erwerbers ist nötig.
• Zustimmungspflicht: Der Verwalter muss persönlich beim Notar erscheinen und seine Zustimmung zum Kauf abgeben.
• Regelungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft: Die Aufgabe des Verwalters ist es hier den neuen Eigentümer mit Informationen zu versorgen, z.B. mit dem Wirtschaftsplan. Darüber hinaus müssen die anderen Wohnungseigentümer über den Wechsel informiert werden.
• Zeitanteilige Jahresabrechnung: Viele Verwalter bieten als Service eine zeitanteilige Hausgeldabrechnung vor dem Verkauf an, sind hierzu jedoch nicht verpflichtet.

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es nach wie vor eine Bestimmung, durch die ein Miteigentümer beim Immobilienverkauf der Zustimmung des Verwalters bedarf. Der Verwalter soll dadurch in die Lage versetzt werden, den Eigentümer vorab zu prüfen und eine Prognose über den Immobilienkäufer abgeben zu können. Eine solche Prüfung findet in der Regel aber nicht statt. Zudem wird kein Immobilienkäufer vor dem Kauf offen zugeben, dass er sich in die Gemeinschaft nicht integrieren möchte und sein Hausgeld nicht zahlt. Richtig ist vielmehr, dass die Eigentümergemeinschaft bei jedem Eigentümerwechsel die Kosten für die Verwalterzustimmung zu zahlen hat, obwohl der Verwalter keine verlässlichen Aussagen über den künftigen Eigentümer treffen kann, sondern „lediglich“ seine Unterschrift leistet.

In der Praxis hat sich das Instrument “Verwalterzustimmung” als rein formal juristisch Akt erweisen ohne wirklichen Mehrwert für die Eigentümergemeinschaft. Ganz im Gegenteil – nicht selten führte die Veräußerungsbeschränkung bei Verkäufen zu Verzögerungen, so dass gesetzte Notartermine verschoben wurden, da die Zustimmung des Verwalters noch nicht vorlag.

Für den Verwalter können diese Verzögerungen im Verkaufsprozess sogar zunehmend teuer werden. Ein Verkäufer einer Eigentumswohnung verlangte Schadensersatz von seinem Verwalter, weil er die erforderliche Zustimmung zum Kaufvertrag verzögert hatte. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab dem Verkäufer Recht: Denn liegt kein wichtiger Grund in der Person des Erwerbers vor, hat der Verwalter seine Zustimmung unverzüglich zu erteilen.

Bei den Kosten für die Verwalterzustimmung handelt es sich um Verwaltungskosten. Diese werden nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel unter allen Eigentümer aufgeteilt, d.h. die Eigentümergemeinschaft zahlt bei jedem Eigentümerwechsel die Kosten für die Verwalterzustimmung.

Eine Umlegung der Kosten lässt sich zudem individuell gestalten (abweichende Kostenverteilung). Beispielsweise können alle Kosten auch spezifisch auf den Veräußerer übertragen werden. Zwei weitere Kostenfaktoren sind:

• Beglaubigungsgebühren
• mögliche, vereinbarte Sondervergütungen

Selbstverständlich muss der jeweilige Verwalter für eine etwaige Verweigerung Gründe angeben und darf nicht willkürlich verweigern. Dies kann der Fall sein, wenn ernsthafte Anhaltspunkte bestehen, dass der Erwerber seinen Pflichten im Rahmen der Eigentümergemeinschaft nicht nachkommen kann. Beispiele hierfür sind Zahlungsunfähigkeit oder Verstöße gegen die Hausordnung - also juristischer Natur. Bloße Meinungsverschiedenheiten dagegen berechtigen nicht dazu, die Zustimmung zu verweigern.