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Sondereigentum

Sondereigentum

Das Eigentum an einer Wohnung setzt sich immer aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Man könnte auch sagen: das Sondereigentum gehört nur einem Eigentümer und das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern.

Das Sondereigentum ist ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Eigentumswohnung, das grundsätzlich den Wohnzweck vorsieht. Allerdings kann das Sondereigentum auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen bestehen (z.B. Gewerbeeinheiten, Tiefgaragenstellplätze, Werkstätten, Lagerräumen usw.), sofern diese in sich abgeschlossen sind (siehe §3 Wohnungseigentumsgesetz Abs. 2).

Was gehört zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum?

Das Wohnungseigentumsgesetz (§5 WEG Abs. 1) definiert Sondereigentum als “bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird.” In diesem Sinne können alle Teile, die nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sind, als Sondereigentum deklariert werden.

Was nicht explizit als Sondereigentum bestimmt wird, ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Zum Sondereigentum gehören in jedem Fall die Räume der Wohnung (einschließlich Bodenbeläge, Einbaumöbel, nicht tragende Wände in der Wohnung sowie Sanitärinstallationen). Nicht zum Sondereigentum gehören in jedem Fall die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, das Treppenhaus, Dach und Fenster, sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (siehe §5 WEG Abs. 2).

Was genau zum Sondereigentum gehört, ist letztendlich der Teilungserklärung zu entnehmen.

Bedeutung Sondereigentum

Eine genaue Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist rechtlich und finanziell bedeutsam, denn das Sondereigentum liegt in der Verfügungsgewalt des einzelnen Eigentümers, während das Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft der Eigentümer verantwortet wird. Gehört z.B. ein Abwasserrohr zum Gemeinschaftseigentum, dann muss die Gemeinschaft auch die Kosten einer möglichen Rohrreparatur tragen. Gehört das Rohr zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, so muss dieser für eine mögliche Instandsetzung aufkommen.

Beim Wohnungsverkauf wird nicht nur das Sondereigentum verkauft, sondern auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Immobilienkäufer sollten deshalb beim Erwerb einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung genau studieren. Ebenfalls sollten Sie sich informieren, wie hoch die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum ist und welche Kosten für eine mögliche Instandhaltung des Sondereigentums anfallen.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?

Es kann Teile eines Mehrfamilienhauses geben, die nicht zum Sondereigentum eines Eigentümers gehören, aber trotzdem der ausschließlichen Nutzung eines Eigentümers unterliegen. Das kann zum Beispiel ein Gartenabschnitt oder eine im Erdgeschoss befindliche Terrasse sein. Da diese Flächen nicht in sich abgeschlossen sind, können Sie auch nicht als Sondereigentum deklariert werden.

In diesen Fällen wird dem jeweiligen Eigentümer ein sogenanntes Sondernutzungsrecht eingeräumt, d.h. der Eigentümer kann diese Fläche alleine nutzen, ohne dass diese ihm alleine gehören. Juristisch gesehen ist Sondernutzungsrecht ein bestimmtes Recht eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum. Die jeweiligen Sondernutzungsrechte werden in der Teilungserklärung festgehalten, damit es darüber keinen Streit in der Eigentümergemeinschaft geben kann.

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