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Instandhaltungsrücklage

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Im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z.B. bei einem Mietshaus) sind die Eigentümer per Gesetz gehalten, eine Instandhaltungsrücklage für notwendige Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums zu bilden. Durch die Instandhaltungsrücklage sollen Mittel vorgehalten werden für anfallende, größere vorhersehbare Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes, aber auch für unvorhersehbare, plötzlich auftretende Reparaturkosten. Aus der Instandhaltungsrücklage dürfen immer nur Reparaturkosten bestritten werden, d.h. aus den Rücklagen darf beispielsweise nicht die Heizöllieferung bezahlt werden.

Die Instandhaltungsrücklage wird durch den Verwalter auf einem separaten Konto verwaltet und gehört zum Verwaltungsvermögen. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage ist ausschließlich für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums zulässig.

Möchte ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen, so wird sein Anteil an der Instandhaltungsrücklage mit verkauft. D.h. der neue Eigentümer erwirbt nicht nur die Wohnung, sondern gleichzeitig einen Anteil an den Rücklagen der Gemeinschaft.

Höhe der Instandhaltungsrücklage

Nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird im Wirtschaftsplan festgeschrieben, der jährlich durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen wird. Sie wird von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht. Der Verteilungsschlüssel orientiert sich zumeist an der Größe des Miteigentumsanteils, sofern nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde. Häufig wird dort als Verteilungsschlüssel die Größe der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter genommen.

Nach einer groben Faustregel ist bei Neuanlagen eine jährliche Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage von etwa 0,8 bis 1,0% des Kaufpreises ab Baufertigstellung angemessen.

Für ältere Objekte kann man zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage auch die anerkannte Formel des Architekten Peters heranziehen. Die Petersche Formel geht davon aus, dass im Laufe von geschätzten 80 Jahren Lebensdauer der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten für die Instandhaltung eines Gebäudes anfällt. Hiervon entfallen je nach Ausstattung 65 – 70% der gesamten Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum.

Instandhaltungsrücklage: Absetzbarkeit von Instandhaltungskosten

Grundsätzlich können bei vermieteten Immobilien die Instandhaltungskosten von der Steuer abgesetzt werden, allerdings erst, wenn diese auch tatsächlich angefallen sind. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage alleine rechtfertigt nicht die Absetzbarkeit. Weitere Informationen erhalten Sie unter Mieteinnahmen versteuern.

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