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Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht

Der Begriff Sondernutzungsrecht entstammt dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann einem einzelnen Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche eingeräumt werden. Damit kann der Eigentümer diese Fläche, unter Ausschluss der anderen Eigentümer, alleine nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist aber auch begrenzt, denn der Sondernutzungsberechtigte darf an der genutzten Fläche keine baulichen Veränderungen vornehmen, es sei denn, dies ist ihm ausdrücklich gestattet.

Zu unterscheiden vom Sondernutzungsrecht ist das sogenannte “Sondereigentum”, bei der ein Käufer einen Rechtsanspruch auf eine Fläche erhält, die nur ihm gehört (z.B. die Wohnung oder ein Kellerraum). Das Sondernutzungsrecht ist ein Rechtsanspruch auf einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Sondernutzungsrecht in Verbindung mit Sondereigentum

Sondernutzungsrechte werden in der Regel an Gegenständen begründet, die nicht als Sondereigentum deklariert werden können. Häufig werden solche Rechte z.B. für PKW-Stellplätze, Terrassen- oder Gartenflächen vergeben.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann das Sondernutzungsrecht nicht unabhängig vom Sondereigentum übertragen werden, sondern nur in Kombination mit diesem. Der Immobilienkäufer sollte deshalb darauf achten, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch vermerkt wurde, damit dieses Recht nachhaltig gesichert und den anderen Eigentümern bekannt ist. Wenn das Sondernutzungsrecht notariell vereinbart und in das Grundbuch eingetragen wurde, wird es automatisch Inhalt des Sondereigentums (siehe § 5 WEG Abs. 4) und hat damit auch Wirkung gegenüber neuen Wohnungseigentümern.

Die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts zu einer Wohnung kann die Attraktivität und den Wert der entsprechenden Eigentumswohnung erheblich steigern, z.B. bei einer exklusiven Nutzung von Gartenteilen oder bei einem Sondernutzungsrecht an einer Garage im innerstädtischen Bereich.

Kosten und Erträge aus dem Sondernutzungsrecht

Eigentümern, die über ein Sondernutzungsrecht verfügen, stehen per Gesetz die Erträge aus dem Gegenstand des Sondernutzungsrechts zu. So darf z.B. der Inhaber eines PKW-Stellplatzes diesen an Dritte weiter vermieten und die Erlöse aus einer Vermietung alleine vereinnahmen. Überschreitet ein Eigentümer ein ihm eingeräumtes Sondernutzungsrecht, dann sind die anderen Eigentümer berechtigt, von ihm Unterlassung zu verlangen. Im Gegenzug kann ein Sondernutzungsberechtigter von der Wohnungseigentümergemeinschaft Entschädigung verlangen, wenn er in der Ausübung seines Sondernutzungsrechts behindert wird.

In der Praxis hat es sich bewährt, dass die Kosten für Instandhaltung, Reinigung, Reparatur und Bewirtschaftung der Sondernutzungsfläche der Eigentümer trägt, der das Sondernutzungsrecht innehat.

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