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Sachkundenachweis für Immobilienmakler und Verwalter 2021

Sachkundenachweis Maklerin

Immer wieder wird über einen Sachkundenachweis für Immobilienmakler und Verwalter diskutiert – zuletzt im Zuge der Neuregelung des Wohnungseigentumsgesetzes bezogen auf die Verwalter. Fakt ist aber: Ein Sachkundenachweis für Immobilienmakler und Verwalter wird auch weiterhin nicht rechtsverbindlich vorgeschrieben. Das heißt, dass sich auch Personen als Immobilienmakler und Verwalter bezeichnen können, die keine verbindliche Prüfung ihrer Fachkenntnisse abgelegt haben.

Bezogen auf die Verwalter sieht die am 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Reform des Wohnungseigentumsgesetzes allerdings vor, das jeder Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen das Recht hat, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines sogenannten zertifizierten Verwalters zu verlangen (§19, Abs. 6 WEG). Damit ist gemeint, dass der Verwalter eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer abgelegt haben muss. Die 2018 gesetzlich verabschiedete Weiterbildungspflicht für Immobilinmakler und Hausverwalter bleibt davon unberührt.

1. Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler – Gesetzesentwurf & Historie

Der Sachkundenachweis für Immobilienmakler und Verwalter war vor der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 – das sich allerdings nur auf Verwalter bezieht – bereits Jahre zuvor Thema, nämlich in dem Gesetzentwurf "zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum“, dem das Bundeskabinett am 31. August 2016 zugestimmt hat. Am 14. Oktober 2016 wurde dieser Gesetzesentwurf dem Bundesrat vorgelegt. Der Bundestag verabschiedete im Juni 2017 den Entwurf (mehr in dieser News)– der darin bislang enthaltenen Sachkundenachweis war mit dieser Fassung jedoch vom Tisch. Auf seiner Sitzung am 27. April 2018 verabschiedete der Bundesrat die dazugehörige Verordnung. Auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes Ende 2020 hat nicht dafür gesorgt, dass der Sachkundenachweis Pflicht wird. 

Historie:

Das Ministerium für Wirtschaft und Energie erarbeitete eine Regelung, die die Berufszulassung für Immobilienmakler und Verwalter mit neuen Hürden versieht. Bislang war das Erlangen einer Gewerbeerlaubnis für diese Berufe relativ unkompliziert. Eine fundierte Berufsausbildung war kein Muss und hat besonders im Bereich der Makler dafür gesorgt, dass viele Quereinsteiger ohne besondere Fachkenntnisse sich "Immobilienmakler" nennen durften. Einzig Volljährigkeit und ein unbelastetes Vorstrafenregister waren Voraussetzung. Angesichts der anspruchsvollen Tätigkeit des Maklers waren die Einstiegsbarrieren sehr gering.

Der IVD (Verband der Immobilienbranche) forderte die Einführung eines Fach- und Sachkundenachweises. Dieser sollte Standards in der Branche gewährleisten und somit einerseits Kunden vor schwarzen Schafen bei der Maklersuche schützen als auch die Makler vor schlechtem Ruf durch unseriöse Kollegen bewahren. Ein entsprechender Gesetzentwurf existierte bereits seit Juli 2015. Er regelt in Paragraf 34c der Gewerbeordnung die Berufszulassung und Versicherungspflicht für Immobilienmakler. Demnach sind für Immobilienmakler und WEG-Verwalter ein gesetzlich begründeter Sachkundenachweis sowie eine Berufshaftpflichtversicherung erforderlich. Da jedoch der nationale Normenkontrollrat am Gesetzesentwurf des Bundeswirtschaftsministeriums erhebliche Mängel fand, ging dieser zur Bearbeitung an das Ministerium zurück. Zeitgleich unterstützte der Petitionsausschuss des Bundestages eine Petition für den Sachkundenachweis, um das langsame Gesetzgebungsverfahren zu beschleunigen.

2. Wie sollte der Sachkundenachweis erlangt werden?

Für den Sachkundenachweis war vorgesehen, dass Makler und Verwalter von den Industrie- und Handelskammern der einzelnen Bundesländer geprüft werden.

Im ursprünglichen Gesetzentwurf war eine Ausnahmeregelung vorgesehen: Zwar sollte jeder selbstständige Immobilienmakler oder Verwalter den Sachkundenachweis erbringen, doch es sollte eine Liste von bereits anerkannten Ausbildungen und Abschlüssen veröffentlicht werden. "Alte Hasen" sollten von jener Prüfung aufgrund ihrer langjährigen Berufslaufbahn ausgeschlossen werden. Für sie war vorgesehen, dass sie ihre Kompetenz gegenüber einer Aufsichtsbehörde durch geeignete Unterlagen belegen. Die Ausnahmeregelung sollte für alle gelten, die seit mindestens sechs Jahren als Makler oder Verwalter tätig sind.

3. Welche Bedeutung hätte ein Sachkundenachweis für den Immobilienverkauf gehabt?

Wer eine Immobilie verkauft, sollte sich gründlich mit der Wahl des richtigen Maklers beschäftigen. Je qualifizierter der Immobilienmakler ist, desto erfolgreicher wird der Immobilienverkauf verlaufen. Der Sachkundenachweis hätte Verkäufern einen Anhaltspunkt bieten können, doch hätte dieser trotzdem nicht eindeutig belegen können, dass der Immobilienmakler hervorragende Arbeit leistet. Bei der Beurteilung eines Maklers spielen viele weitere Faktoren eine Rolle: Kaufmännisches Geschick des Maklers, Maklerempfehlungen durch Kunden, Maklerbewertungen, Servicequalität und stetige Fortbildung machen einen guten Immobilienmakler aus.

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4. Was beinhaltet die Weiterbildungsverpflichtung konkret?

Anstelle des Sachkundenachweises sah der 2017 vom Bundestag verabschiedete Gesetzentwurf vor, dass sowohl Immobilienmakler als auch -verwalter alle drei Jahre eine Weiterbildung mit einem Zeitumfang von 20 Stunden absolvieren müssen.

Bei einem Verstoß können Geldbußen in Höhe von bis zu 5.000 Euro verhängt werden. Diese Regelung gilt in den ersten drei Jahren nach Ausbildungsende nicht für diejenigen Makler und Verwalter, die einen Abschluss als Immobilienkaufmann oder –frau oder ein entsprechendes Studium absolviert haben. 

Hinsichtlich der Hausverwalter verliert diese Regelung auch mit dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 und der damit einhergehenden erstmaligen Nennung eines „zertifizierten Verwalters“ (§ 26a WEG) nicht ihre Gültigkeit.

5. Wie wirkt sich die WEG-Reform auf Immobilienverwalter aus?

Die am 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat Änderungen hinsichtlich der Hausverwalter mit sich gebracht. So wird im neu geschaffenen § 26a erstmals die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter“ genannt, die besagt, dass sich nur derjenige als solcher bezeichnen darf, der „vor einer Industrie- und Handelskammer durch Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt“. Wohnungseigentümern wird ausdrücklich das Recht zugesprochen, unter bestimmten Voraussetzungen die Bestellung eines zertifizierten Verwalters einzufordern (§ 19 WEG). Die genauen rechtlichen Einzelheiten dieser Zertifizierung müssen jedoch noch festgelegt werden, so dass die Regelung erst nach einer Übergangsfrist greifen wird.

Generell gilt, dass es auch mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes keinen verbindlichen Sachkundenachweis als Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis als Verwalter gibt.

6. Welche Kosten fallen an?

Da Immobilienmakler ohnehin die Gewerbeerlaubnis haben, ändert sich für sie mit dem Gesetz nichts. Verwalter müssen die Gewerbeerlaubnis erst vorlegen, darum entstehen ihnen hierfür einmalige Kosten. Die Gebühr setzt sich je nach Bundesland und Grundgebühr zzgl. Erlaubnistatbestand zusammen.

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