0800 – 100 42 15

Kostenlos anrufen & beraten lassen!

Mehrfamilienhaus verkaufen: Vorbereitung, Bewertung & Verkauf

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist noch komplizierter als der Verkauf einer vermieteten Wohnung. Dies liegt nicht nur an dem höheren Verkaufspreis, sondern auch an der Gesamtkomplexität des Projekts.

Beispiel: Ein Käufer muss sich z.B. überlegen, ob die Erdgeschosswohnungen im Haus genauso viel wert sind wie die Wohnungen im z.B. ersten Stock. Oder er muss sich Gedanken machen, wann welche Mietverträge erhöht werden können und bei welchen Mietern es Probleme geben könnte.

1. Mehrfamilienhaus verkaufen – aktuellen Hype nutzen!

Noch vor wenigen Jahren kamen auch von den wohlhabenden Menschen nur wenige auf die Idee, ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zu kaufen. Die meisten wollten nicht einmal eine vermietete Wohnung erwerben, weil sie keine Lust hatten, eine Betriebskostenabrechnung zu machen oder sich zu kümmern, wenn z.B. der Wasserhahn tropft. Auch die Verpflichtung, alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber dem Finanzamt dokumentieren zu müssen, ist eine Arbeit, die sich nicht jeder machen wollte.

Seit der Finanzkrise und der damit verbundenen Angst vor Inflation ist ein wahrer Hype um Mehrfamilienhäuser ausgebrochen. Die Preise sind mittlerweile in schwindelerregende Höhen geschnellt. In den deutschen Großstädten werden Mehrfamilienhäuser in guten bis sehr guten Lagen schon für die 25 fache Jahresnettomiete und mehr verkauft.

2. Wie bereite ich den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor?

Wenn Sie die aktuellen Immobilienpreise zum Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses nutzen möchten, sollten Sie sich sehr gewissenhaft vorbereiten. Suchen Sie alle Unterlagen zusammen, die Sie über das Mehrfamilienhaus haben. Das heißt, nicht nur die üblichen Unterlagen wie Flurkarte, Grundrisse oder Versicherungsnachweise, etc., sondern auch alle Unterlagen zur Substanz des Hauses oder zu den Modernisierungsmaßnahmen der letzten 10 oder 20 Jahre.

immoverkauf24 Tipp

Käufer von Mehrfamilienhäusern haben vor allem Angst, dass nicht vorhersehbare Kosten auf sie zukommen können. Beispiel: Eine Schwammsanierung von einem Mehrfamilienhaus mit 10 oder 12 Parteien kann schnell bis zu 300.000 Euro kosten.

Deswegen ist es wichtig, einen potentiellen Käufer davon zu überzeugen, dass das Haus immer gut instand gehalten wurde. Ein Käufer kann schließlich nicht wissen, ob Sie sich rechtzeitig darum gekümmert haben, wenn z.B. in einer Wohnung ein Feuchtigkeitsschaden aufgetreten ist. Nicht jeder Mangel ist sofort sichtbar (z.B. Feuchtigkeit in einem Holzbalken einer Zwischendecke).

Verkaufsverhandlungen

3. Mehrfamilienhaus verkaufen – auf Mieter und Mieteinnahmen kommt es an!

Die Mieteinnahmen sind nicht nur wichtig, weil sich aus deren Höhe unmittelbar die Rendite für einen künftigen Käufer ergibt. Die Mieteinnahmen verraten auch sehr viel über das Objekt selbst. Hat ein Mieter die Miete gekürzt, könnte dies ein Hinweis darauf sein, dass es gravierende Probleme mit undichten Fenstern gibt. Oder konnte in einer Wohnung die Miete nicht so stark erhöht werden wie in anderen Wohnungen, dann ist der Zustand dieser Wohnung möglicherweise viel schlechter als der Zustand der anderen Wohnungen (z.B. Beheizung mit Öfen).

immoverkauf24 Tipp

Achten Sie auch auf die Mieterstruktur. Wie alt sind die Mieter? Wann werden Wohnungen möglicherweise frei? Wann gibt es die Möglichkeit, die Mieten anzupassen? Wo gibt es Rechtsstreitigkeiten, die Mietanpassungen verhindern könnten?

4. Wie werden Mehrfamilienhäuser bewertet?

Ähnlich wie bei der Bewertung und dem Verkauf vermieteter Wohnungen (siehe dort Kalkulationsbeispiel) ergibt sich der Wert eines Mehrfamilienhauses vor allem durch die Betrachtung der Einnahmen und Ausgaben. Allerdings ist die Betrachtung komplexer als bei einer Wohnung, weil z.B. die Prognose der Mieteinnahmen viel schwieriger ist, da alle Mietverhältnisse einzeln bewertet werden müssen.

Neben der Eigenkapitalrendite, die sich aus dem Zusammenspiel von Mieteinnahmen und Kosten ergibt (insbesondere Finanzierungskosten, Verwaltungskosten sowie Instandhaltungskosten und Abschreibungen), spielt auch der Quadratmeterpreis pro Wohnung bei der Bewertung eine Rolle. Dieser ist vor allem dann wichtig, wenn das Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde oder aufgeteilt werden könnte.

5. Mietshaus – Aufteilung in Eigentumswohnungen möglich?

Wenn Ihr Mehrfamilienhaus aufteilbar ist, so dass sich die einzelnen Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umwandeln lassen, können Sie für das Haus häufig einen besseren Preis erzielen, als wenn dies nicht der Fall wäre.

Die Voraussetzungen um ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, unterscheiden sich je nach Bundesland geringfügig unter anderem bezüglich der Anforderungen an die Wohnung, insbesondere an Abstellräume/Abstellflächen. Die genauen Informationen erfahren Sie in der jeweiligen Landesbauordnung. In jedem Fall müssen die Wohnungen in sich abgeschlossen sein und Sie benötigen eine Teilungserklärung, die Sie idealerweise durch einen Notar beurkunden lassen sollten.

Wurde ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt, lässt sich nicht nur das Haus als Ganzes veräußern, sondern jede einzelne Wohnung separat verkaufen. Natürlich ist der Verkauf jeder einzelnen Wohnung aufwendiger als der Verkauf des Mehrfamilienhauses als Einheit, aber in der Regel kann ein höherer Verkaufserlös bei Verkauf von Einzelwohnungen erzielt werden.

6. Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus?

Ein Mehrfamilienhaus ist eine komplexe Kapitalanlage. Sowohl die Immobilienbewertung als auch der Verkauf von Mehrfamilienhäusern erfolgt idealerweise, indem Sie einen Makler beauftragen, der dies regelmäßig macht. Da Mehrfamilienhäuser sehr teuer sind, gibt es nur wenige Interessenten, die als Käufer in Frage kommen. Häufig kaufen diese Interessenten wiederum regelmäßig Mehrfamilienhäuser und sind bei den Maklern schon bekannt.

Zum Beispiel gibt es Immobilienfonds, die Mehrfamilienhäuser kaufen. Es gibt auch vermögende Privatleute, die über ein Portfolio von mehreren Mehrfamilienhäusern verfügen und sich permanent nach Anlagemöglichkeiten umschauen.

Mehrfamilienhaus vor Verkauf bewerten lassen

Sie möchten Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen? Erhalten Sie hier mit nur wenige Angaben zu Ihrem Objekt eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung.

Einfach Online - Formular ausfüllen – Hier Immobilienbewertung kostenfrei und unverbindlich erhalten:

Was möchten Sie bewerten?

Woh­nung
Haus
Grund­stück
Gewer­be

Welchen Haustyp möchten Sie bewerten?

Einfami­lienhaus
Mehrfami­lienhaus
Reihen­haus
Doppelhaus­hälfte

Welches Grundstück möchten Sie bewerten?

Baugrund­stück
Bauerwar­tungsland
Gewerbe­grundstück
Agrarflä­che

Welche Gewerbeimmobilie möchten Sie bewerten?

Büro
Gastge­werbe
Fabrik / Produk­tion
Hotel

Welcher Wohnstatus liegt vor?

Selbst be­wohnt
Frei
Vermie­tet
Teilwei­se vermie­tet

Welcher Nutzungsstatus liegt vor?

Selbst ge­nutzt
Frei
Vermie­tet
Teilwei­se vermie­tet

Ist das Grundstück bebaubar?

Ja
Einge­schränkt
Nein
Unbe­kannt

Wie hoch ist die Nettojahresmiete des Objekts?

< 1000 €
> 30000 €
Oder direkt hier eingeben:
Nettojah­resmiete

Wie groß ist die Wohnfläche?

< 20 m²
> 300 m²
Oder direkt hier eingeben:
Wohnflä­che

Wie groß ist die Grundstücksfläche?

< 100 m²
> 2500 m²
Oder direkt hier eingeben:
Grundstücks­fläche

Wie groß ist die Fläche der Gewerbeimmobilie?

< 30 m²
> 900 m²
Oder direkt hier eingeben:
Gewerbe­fläche

In welcher Region befindet sich das Objekt?

Straße
PLZ
Ort
Karte lädt

Ihre Daten werden verarbeitet.

Bitte haben Sie einen Augenblick Geduld.

Wer soll die Bewertung erhalten?

JETZT BEWERTUNG ERHALTEN

Ihre Immobilienbewertung

100 % kostenlos

100 % unverbindlich

sichere Datenübertragung

Vielen Dank. Wir haben Ihre Anfrage erhalten!

In wenigen Augenblicken erhalten Sie eine E-Mail mit einem Link. Nach der Bestätigung setzen wir uns schnellstmöglich mit Ihnen in Verbindung!

Wann wurde die Immobilie gebaut?

< 1900
2020
Oder direkt hier eingeben:
Bau­jahr

In welchem Zustand befindet sich das Objekt?

Renovie­rungs­bedürftig
Ge­pflegt
Neuwer­tig

Gibt es einen Balkon oder eine Terrasse?

Balkon
Terras­se
Balkon & Terras­se
Weder noch

Individuelle Bewertung Ihrer Immobilie

Wertermittlung durch Experten vor Ort

Kostenlos und unverbindlich

Bewerten Sie diese Seite

War dieser Artikel hilfreich?

(253)

Bewertung dieser Seite: 4 von 5 Sternen