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Maklervertrag bzw. Maklerauftrag 2016

Wer eine Immobilie über einen Immobilienmakler vermarkten möchte, sollte sich vorher darüber informieren, was beim Abschluss eines Maklervertrags zu beachten ist. Wir beantworten im Folgenden die 8 häufigsten Fragen rund um das Thema Maklervertrag – inkl. Mustervertrag und Checkliste.

1. Was ist ein Maklervertrag?

Makler Vertrag

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Makler. Auftraggeber können im Immobilienbereich sowohl Eigentümer sein, die eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen als auch Interessenten, die eine Immobilie zum Kauf oder zur Miete suchen.

Der Gesetzgeber schreibt dabei nicht vor, was in dem Vertrag geregelt werden muss. Vielmehr regelt er im Bürgerlichen Gesetzbuch nur die Frage der Vergütung. Demnach kann der Makler gegenüber dem Auftraggeber eine Vergütung verlangen, wenn er einen Kauf- oder Mietvertragsabschluss vermittelt bzw. „nachgewiesen“ hat (§ 652 BGB, Absatz 1).

Tipp von immoverkauf24:

Das Gesetz verpflichtet den Makler nicht dazu, bestimmte Aufgaben oder Leistungen zu erbringen. Es sichert ihm aber einen Vergütungsanspruch bei erfolgreicher Vermittlung zu. Eigentümer sollten vor Beauftragung mit dem Immobilienmakler daher genau klären, welche Leistungen er für sie erbringt.

2. Wann und wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Der Gesetzgeber sieht für Maklerverträge beim Immobilienverkauf keine besonderen Formvorschriften vor. Somit kann ein Maklerauftrag auch mündlich zustande kommen, wenn ein Eigentümer einen Makler bittet, seine Immobilie für ihn zu verkaufen und der Makler dieses zusagt. Juristisch gesehen ist der Maklervertrag dann durch „Angebot und Annahme“ abgeschlossen worden.

Nur im Bereich Vermietung muss der Maklervertrag in „Textform“ abgeschlossen werden (Wohnungsvermittlungsgesetz, §2, Absatz 1).

Hinweis von immoverkauf24:

Auch zwischen einem Makler und einem Interessenten einer Immobilie kommt regelmäßig ein Maklervertrag zustande, auch wenn der Interessent keinen Vertrag unterschrieben hat. In der gängigen Rechtsprechung gilt der Maklervertrag als „angenommen“, wenn der Interessent mit dem Immobilienmakler eine vom Makler „angebotene“ Immobilie besichtigt und zuvor über sein Widerrufsrecht korrekt aufgeklärt wurde.

3. Welche Formen des Maklerauftrags gibt es? Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?

Es gibt grundsätzlich drei Varianten des Maklerauftrags, die alle mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen für den Eigentümer verbunden sind:

a. Einfacher Auftrag

Aufgaben Immobilienmakler

Diese Variante lässt dem Eigentümer die größtmögliche Freiheit und verpflichtet ihn zu nichts. Er kann seine Immobilie parallel selber am Markt anbieten oder gleichzeitig mehrere Makler formlos beauftragen. Verkauft der Eigentümer das Objekt selbst an einen Interessenten, so schuldet er dem Makler keine Maklerprovision. Er kann andererseits aber auch nicht mit dem größtmöglichen Engagement des Maklers rechnen, da dieser nur eine sehr geringe Chance hat, für seine Verkaufsbemühungen entlohnt zu werden.

b. Einfacher Alleinauftrag

Ein engagierter Makler wird daher versuchen, vom Auftraggeber einen Alleinauftrag zu erhalten. In diesem wird schriftlich festgehalten, dass sich der Makler verpflichtet, zum Erreichen des Auftragszwecks, z.B. zum Verkauf eines Hauses, tätig zu werden. Eigentümer, die befürchten, dass ein Makler ihre Immobilie dann um jeden Preis verkaufen wird, nur um eine Provision zu erhalten, können beruhigt sein: Eine Verkaufsverpflichtung ist für sie mit der Erteilung eines Makleralleinauftrages nicht verbunden.

Beim einfachen Alleinauftrag verzichtet der Eigentümer im Gegenzug zur Tätigkeitsverpflichtung des Maklers darauf, parallel noch andere Makler zu beauftragen. Es steht ihm jedoch trotzdem frei, seine Immobilie privat an einen Interessenten zu verkaufen, wobei der Makler wiederum weder vom Verkäufer noch vom Käufer eine Provision beanspruchen kann. Für den Makler ist ein solcher Vertrag daher auch noch nicht wirklich attraktiv, so dass er seine Verkaufsbemühungen eher in Grenzen halten wird.

c. Qualifizierter Alleinauftrag

Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber zusätzlich, Interessenten, die direkt an ihn herantreten, an den beauftragten Immobilienmakler zu verweisen. Dieser übernimmt dann die Vertragsverhandlungen und den Verkauf, so dass er in jedem Fall die Chance hat, seine Provision zu verdienen. Dieser Maklervertrag kann sogar eine Schadenersatzregelung erhalten für den Fall, dass der Eigentümer seine Immobilie während der Vertragslaufzeit über einen anderen Makler oder direkt an einen Interessenten verkauft. Diese größtmögliche Sicherheit zur Erzielung der Maklerprovision motiviert den Makler natürlich. Er wird sich bestmöglich für den Verkauf der Immobilie engagieren, um den maximalen Verkaufspreis für den Auftraggeber zu erzielen, woran sich wiederum die Höhe seiner Provision bemisst. In der Praxis arbeiten engagierte und seriöse Makler daher meist mit einem qualifizierten Alleinauftrag.

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4. Wie wird die Maklerprovision im Maklervertrag geregelt?

Maklerprovision

In der Regel wird bei Beauftragung eines Maklers sowohl die Höhe der Maklerprovision festgelegt als auch die Frage, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Im Vermietungsbereich gilt seit der Einführung des Bestellerprinzip im Jahr 2014, dass der Besteller, d.h. in der Regel der Vermieter den Immobilienmakler zu bezahlen hat.

Die Provision darf maximal 2 Nettomonatsmieten betragen.

Beim Immobilienverkauf gibt es aktuell noch keine gesetzlichen Vorgaben, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Auch die Höhe der Maklerprovision kann zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. In den meisten Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision hälftig, in den Ländern Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zahlt üblicherweise nur der Käufer eine Maklerprovision (ca. 5 bis 7%). Eine Übersicht über die marktüblichen Provisionen nach Bundesland finden Sie unter Maklerprovision.

Aufwandsentschädigung im Maklervertrag

Zuweilen vereinbaren Eigentümer und Makler eine Aufwandsentschädigung im Maklervertrag für den Fall, dass der Makler die Immobilie nicht verkaufen konnte. Einige Immobilienmakler setzen hier eine Kostenpauschale an, z.B. 3.000 Euro.

Tipp von immoverkauf24:

Sie müssen eine Kostenpauschale nicht akzeptieren. Insbesondere engagierte Makler sind in der Regel bereit rein auf Erfolgsbasis zu arbeiten. Zudem haben Gerichte inzwischen klargestellt: Selbst wenn eine Aufwandsentschädigung im Maklervertrag vereinbart wurde, darf ein Makler nur nachweisbaren Aufwand in Rechnung stellen, aber keine Pauschale. Regelmäßig anerkannt werden Kosten für Anzeigen, Besichtigungen, Porto und Telefonkosten.

5. Was sollte sonst in einem Maklervertrag stehen und was nicht?

Grundsätzlich sollten im Maklervertrag die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien aufgeführt werden. Anhand der folgenden Maklervertrag-Checkliste können Sie überprüfen, ob bei einem Immobilienverkauf die wichtigsten Punkte im Maklervertrag enthalten und in Ihrem Sinne geregelt sind:

Maklervertrag Checkliste
  • Benennung der Vertragsart (z.B. qualifizierter Alleinauftrag)
  • Auftraggeber und Maklerfirma werden klar benannt
  • Zu vermarktende Immobilie wird korrekt benannt
  • Angebots- und/ oder Mindestverkaufspreis wurde definiert
  • Pflichten des Maklers werden benannt, insbesondere:
  • Verkaufsberatung und marktgerechte Ermittlung des Verkehrswert
  • Erstellung und Abstimmung eines verkaufsfördernden Exposés
  • Bewerbung der Immobilie auf der eigenen Homepage, den 3 größten Internetportalen, Kontaktierung vorgemerkter Kunden
  • Organisation und Durchführung von Besichtigungen
  • Führung von Verkaufsverhandlungen
  • Mitwirkung am Kaufvertrag
  • Maklerzusage, regelmäßig über den Vermarktungsstand zu berichten
  • Angemessen kurze Vertragslaufzeit (in der Regel 3 bis 6 Monate)
  • Keine Aufwandsentschädigung für Makler bei Nichterfolg
  • Benennung der vereinbarten Maklerprovision für Verkäufer- und oder Käufer
  • Marktgerechte Maklerprovision, d.h. in der Regel nicht höher als insgesamt 7,14%
  • Bevollmächtigung des Maklers Auskünfte bei Ämtern einzuholen zu dürfen

Definieren Sie insbesondere die Pflichten des Maklers eindeutig, damit Sie im Falle einer Schlechtleistung auch außerordentlich kündigen können. Akzeptieren Sie keine unangemessen langen Vertragslaufzeiten, damit Sie bei Unzufriedenheit die Vermarktung schneller neu starten können.

6. Muster-Maklervertrag für Immobilienverkauf und Vermietung – hier?!

Für den Verkauf einer Immobilie können Sie sich unter Maklervertrag Muster einen Maklervertrag anschauen. Bei dem dargestellten Muster handelt es sich um ein Beispiel für einen qualifizierten Makleralleinauftrag.

7. Wie kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Wurde ein Maklervertrag auf unbefristete Zeit abgeschlossen, kann der Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Wurde der Maklervertrag zeitlich befristet, so kann der Auftraggeber entweder fristgerecht zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigen oder außerordentlich kündigen. Für eine außerordentliche Kündigung muss ein „wichtiger Grund“ benannt werden, z.B. eine Vertragsverletzung seitens des Maklers.

Wie Sie einen Maklervertrag kündigen bzw. welche Rechtsfolgen sich ergeben können, erfahren Sie im Detail unter Maklervertrag kündigen.

8. Wie kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Widerrufsrecht

Die Möglichkeit einen Maklervertrag zu widerrufen haben Eigentümer oder Interessenten nur, wenn dieser als „Fernabsatzvertrag“ geschlossen wurde. Unter einem Fernabsatzvertrag sind gemäß § 312c BGB Verträge zu verstehen, bei denen der Makler und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel (Email, Telefon, Fax, SMS oder Brief) verwendet haben.

Das Recht zum Widerruf wurde vom Gesetzgeber mit Einführung der EU-Verbraucherrichtlinie vom 13. Juni 2014 festgeschrieben und ermöglicht einen Widerruf innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags.

In der Praxis hat das Gesetz vor allem Relevanz für Immobilieninteressenten, die seit Einführung des Gesetzes bei Abschluss des Maklervertrags über Ihr Widerrufsrecht aufgeklärt werden müssen. Da der Makler bei Widerruf sein Provisionsanspruch verlieren kann, klären viele Makler bei Abforderung des Exposés bereits über das Widerrufsrecht auf bzw. stellen durch entsprechende Regelungen (z.B. Wertersatzklauseln) sicher, dass ihr Provisionsanspruch auch im Widerrufsfall faktisch bestehen bleibt, sollte es trotz Widerruf noch zu einer Immobilienvermittlung kommen. Weitere Details zu diesem Thema finden Sie unter Widerrufsrecht-Maklervertrag.

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