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Der Maklervertrag: Die 3 verschiedenen Arten des Maklerauftrags & aktuelle Regelungen

Wer eine Immobilie über einen Immobilienmakler vermarkten möchte, sollte sich vorher darüber informieren, was beim Abschluss eines Maklervertrags zu beachten ist. Wir beantworten im Folgenden die 8 häufigsten Fragen rund um das Thema Maklervertrag – inkl. Muster-Maklervertrag und Checkliste.

1. Was ist ein Maklervertrag?

Maklervertrag

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Immobilienmakler. Auftraggeber können im Immobilienbereich sowohl Eigentümer sein, die eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen als auch Interessenten, die eine Immobilie zum Kauf oder zur Miete suchen.

Der Gesetzgeber schreibt dabei nicht vor, was in dem Vertrag geregelt werden muss. Vielmehr regelt er im Bürgerlichen Gesetzbuch nur die Frage der Vergütung. Demnach kann der Makler gegenüber dem Auftraggeber eine Vergütung verlangen, wenn er einen Kauf- oder Mietvertragsabschluss vermittelt bzw. „nachgewiesen“ hat (§ 652 BGB, Absatz 1).

immoverkauf24 Tipp:

Das Gesetz verpflichtet den Makler nicht dazu, bestimmte Aufgaben oder Leistungen zu erbringen. Es sichert ihm aber einen Vergütungsanspruch bei erfolgreicher Vermittlung zu. Sie als Eigentümer sollten vor Beauftragung mit dem Immobilienmakler daher genau klären, welche Leistungen er  erbringt.

2. Wann und wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Bisher gelten für Maklerverträge beim Immobilienverkauf keine besonderen Formvorschriften. So kann ein Maklerauftrag auch mündlich zustande kommen, wenn ein Eigentümer einen Makler bittet, seine Immobilie für ihn zu verkaufen und der Makler dieses zusagt.

Auch durch sogenanntes konkludentes - also schlüssiges - Verhalten kann ein Maklervertrag wirksam werden. Ein solches Verhalten liegt vor, wenn eine Partei ihren Willen durch nonverbal ausdrückt und die andere Partei daraus auf einen Rechtsbindungswillen schließen kann. Beim Maklervertrag ist das der Fall, wenn der Interessent die Dienste des Maklers in Kenntnis einer eigenen Provisionsverpflichtung bewusst in Anspruch nimmt. Juristisch gesehen ist der Maklervertrag also nicht nur durch „Angebot und Annahme“ abgeschlossen worden, sondern Makler und Interessent müssen auch eine (konkludente) Vereinbarung über die Provision schließen. 

Der Bundesgerichtshof definierte in einem Urteil vom 16. November 2006 (Az: III ZR 57/06) konkludentes Verhalten beim Maklervertrag wie folgt:
Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will.“ Dies ist z.B. der Fall, wenn im Exposé oder in der Immobilienanzeige auf eine Käuferprovision hingewiesen wird. 

Nur im Bereich Vermietung muss der Maklervertrag in „Textform“ abgeschlossen werden (Wohnungsvermittlungsgesetz, §2, Absatz 1).

immoverkauf24 Info:

Im Zuge des geplanten Gesetzes zur Neuregelung der Maklerprovision (Käufer und Verkäufer zahlen jeweils die Hälfte), sollen auch die formalen Anforderungen an Maklerverträge verändert werden. So sollen auch Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser nur noch in Texform, also auf Papier oder per E-Mail, möglich sein. Gültig wird diese Änderung voraussichtlich im Sommer oder Herbst 2020.

3. Welche Formen des Maklerauftrags gibt es? Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?

Es gibt grundsätzlich drei Varianten des Maklerauftrags, die alle mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen für den Eigentümer verbunden sind:

Aufgaben Immobilienmakler

a. Einfacher Auftrag

Diese Variante lässt dem Eigentümer die größtmögliche Freiheit und verpflichtet ihn zu nichts. Er kann seine Immobilie parallel selber am Markt anbieten oder gleichzeitig mehrere Makler formlos beauftragen. Verkauft der Eigentümer das Objekt selbst an einen Interessenten, so schuldet er dem Makler keine Maklerprovision. Er kann andererseits aber auch nicht mit dem größtmöglichen Engagement des Maklers rechnen, da dieser nur eine sehr geringe Chance hat, für seine Verkaufsbemühungen entlohnt zu werden.

b. Einfacher Alleinauftrag

Ein engagierter Makler wird daher versuchen, vom Auftraggeber einen Alleinauftrag zu erhalten. In diesem wird schriftlich festgehalten, dass sich der Makler verpflichtet, zum Erreichen des Auftragszwecks, z.B. zum Verkauf eines Hauses, tätig zu werden. Eigentümer, die befürchten, dass ein Makler ihre Immobilie dann um jeden Preis verkaufen wird, nur um eine Provision zu erhalten, können beruhigt sein: Eine Verkaufsverpflichtung ist für sie mit der Erteilung eines Makleralleinauftrages nicht verbunden.

Beim einfachen Alleinauftrag verzichtet der Eigentümer im Gegenzug zur Tätigkeitsverpflichtung des Maklers darauf, parallel noch andere Makler zu beauftragen. Es steht ihm jedoch trotzdem frei, seine Immobilie privat an einen Interessenten zu verkaufen, wobei der Makler wiederum weder vom Verkäufer noch vom Käufer eine Provision beanspruchen kann. Für den Makler ist ein solcher Vertrag daher auch noch nicht wirklich attraktiv, so dass er seine Verkaufsbemühungen eher in Grenzen halten wird.

c. Qualifizierter Alleinauftrag

Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber zusätzlich, Interessenten, die direkt an ihn herantreten, an den beauftragten Immobilienmakler zu verweisen. Dieser übernimmt dann die Vertragsverhandlungen und den Verkauf, so dass er in jedem Fall die Chance hat, seine Provision zu verdienen. Dieser Maklervertrag kann sogar eine Schadenersatzregelung erhalten für den Fall, dass der Eigentümer seine Immobilie während der Vertragslaufzeit über einen anderen Makler oder direkt an einen Interessenten verkauft. Diese größtmögliche Sicherheit zur Erzielung der Maklerprovision motiviert den Makler natürlich. Er wird sich bestmöglich für den Verkauf der Immobilie engagieren, um den maximalen Verkaufspreis für den Auftraggeber zu erzielen, woran sich wiederum die Höhe seiner Provision bemisst. In der Praxis arbeiten engagierte und seriöse Makler daher meist mit einem qualifizierten Alleinauftrag.

In unserer Tabelle sehen Sie einen kleinen Überblick der 3 Maklervertragsformen: 

  Einfacher Maklervertrag Makleralleinauftrag qualifizierter Alleinauftrag
Beauftragung von weiteren Maklern möglich? möglich nicht möglich  nicht möglich
Eigentümer darf selber an Interessenten verkaufen? möglich möglich nicht möglich
Motivation des Maklers?  gering hoch mit Grenzen hoch

4. Wie wird die Maklerprovision im Maklervertrag geregelt?

Makler Provision bezahlen

In der Regel wird bei Beauftragung eines Maklers sowohl die Höhe der Maklerprovision festgelegt als auch die Frage, wer die Courtage zu zahlen hat. Im Vermietungsbereich gilt seit der Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2014, dass der Auftraggeber (Besteller)den Immobilienmakler zu bezahlen hat. In der Regel ist dies der Vermieter. Bei Vermietung darf die Provision maximal 2 Nettomonatsmieten betragen.

Beim Immobilienverkauf gibt es aktuell noch keine gesetzlichen Vorgaben, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Auch die Höhe der Maklercourtage kann zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. In den meisten Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision hälftig, in den Ländern Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zahlt üblicherweise nur der Käufer eine Maklerprovision (ca. 5 bis 7%). Eine Übersicht über die marktüblichen Provisionen nach Bundesland finden Sie auf unserer Seite zum Thema Maklerprovisionen

Aufwandsentschädigung, Reservierungsgebühr & Überpreisvereinbarung im Maklervertrag

Zuweilen vereinbaren Eigentümer und Makler eine Aufwandsentschädigung im Maklervertrag für den Fall, dass der Makler die Immobilie nicht verkaufen konnte. Einige Immobilienmakler setzen hier eine Kostenpauschale an, z.B. 3.000 Euro. 

Im Rahmen eines qualifizierten Makleralleinauftrags kann die Immobilie für den Kaufinteressenten reserviert werden. Hierfür darf der Immobilienmakler eine Reservierungsgebühr von max. 10% der vereinbarten Provision nehmen. Kauf der Interessent das Haus oder die Wohnung, dann wird diese Gebühr mit der Maklerprovision wieder verrechnet. 

Erzielt der Immobilienmakler einen höheren Preis für die Immobilie als mit dem Verkäufer vereinbart, so geht gem. Überpreisvereinbarung die Differenz an den Makler. Sie als Verkäufer sollten darauf achten, dass eine solche Vereinbarung im Maklervertrag NICHT auftaucht, da diese nachteilig für Sie ist: Der Makler könnte den Wert Ihrer Immobilie absichtlich zu niedrig ansetzen und so eine hohe Nachfrage erzeugen. Während des Verkaufsprozesses kann diese Nachfrage den Preis erhöhen - hiervon hat dann jedoch nur der Makler einen Vorteil und nicht Sie. Der Immobilienmakler erhält die vereinbarte Provision zzgl. der Differenz zwischen Angebotspreis und tatsächlichem Verkaufserlös. 

immoverkauf24 Hinweis:

Sie müssen eine Kostenpauschale nicht akzeptieren. Insbesondere engagierte Makler sind in der Regel bereit rein auf Erfolgsbasis zu arbeiten. Zudem haben Gerichte inzwischen klargestellt: Selbst wenn eine Aufwandsentschädigung im Maklervertrag vereinbart wurde, darf ein Makler nur nachweisbaren Aufwand in Rechnung stellen, aber keine Pauschale. Regelmäßig anerkannt werden Kosten für Anzeigen, Besichtigungen, Porto und Telefonkosten.

5. Was sollte in einem Maklervertrag stehen und was nicht? 10-Punkte-Checkliste

Grundsätzlich sollten im Maklervertrag die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien aufgeführt werden. Anhand der folgenden Maklervertrag-Checkliste können Sie überprüfen, ob bei einem Immobilienverkauf die wichtigsten Punkte im Maklervertrag enthalten und in Ihrem Sinne geregelt sind.

Laden Sie sich einfach kostenlos unsere 10 Punkte Checkliste zum Maklervertrag herunter, um sie Punkt für Punkt durchgehen.

Maklervertrag Inhalt:

  • Benennung der Vertragsart (einfacher Maklervertrag, Makleralleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag)
  • Auftraggeber und Maklerfirma werden klar benannt
  • Die zu verkaufende Immobilie wird korrekt benannt
  • Der Angebotspreis ist marktgerecht
  • Pflichten des Maklers werden benannt, insbesondere: Verkaufsberatung und marktgerechte Ermittlung des Verkehrswert, Erstellung eines Exposés, Bewerbung der Immobilie, Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen, Erstellung Kaufvertrag etc.
  • Maklerzusage, regelmäßig über den Vermarktungsstand zu berichten
  • Angemessen Vertragslaufzeit (in der Regel 3 bis 6 Monate)
  • Maklergebühren fallen nur nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages an
  • Benennung der vereinbarten Maklerprovision für Verkäufer und/oder Käufer
  • Bevollmächtigung des Maklers Auskünfte bei Ämtern einzuholen zu dürfen
  • Wurden Reservierungsgebühren genannt? Oder wurde eine Überpreisvereinbarung hereingenommen? Seien Sie hier besonders vorsichtig!

Definieren Sie insbesondere die Pflichten des Maklers eindeutig, damit Sie im Falle einer Schlechtleistung auch außerordentlich kündigen können. Akzeptieren Sie keine unangemessen langen Vertragslaufzeiten, damit Sie bei Unzufriedenheit die Vermarktung schneller neu starten können.

6. Muster-Maklervertrag für Immobilienverkauf und Vermietung – hier als PDF!

Für den Verkauf einer Immobilie können Sie sich hier einen Maklervertrag kostenfrei downloaden. Bei dem dargestellten Muster handelt es sich um ein Beispiel für einen qualifizierten Makleralleinauftrag. Auf der Seite Maklervertrag Muster können Sie sich weitere Muster für Makleraufträge als PDF runterladen. Auch zum Thema Vermietung stellen wir Ihnen ein Muster zur Verfügung. 

7. Wie kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Wurde ein Maklervertrag auf unbefristete Zeit abgeschlossen, kann der Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Wurde der Maklervertrag zeitlich befristet, so kann der Auftraggeber entweder fristgerecht zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigen oder außerordentlich kündigen. Für eine außerordentliche Kündigung muss ein „wichtiger Grund“ benannt werden, z.B. eine Vertragsverletzung seitens des Maklers.

Wie Sie einen Maklervertrag kündigen bzw. welche Rechtsfolgen sich ergeben können, erfahren Sie im Detail unter Maklervertrag kündigen.

8. Wie kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Widerrufsrecht

Die Möglichkeit einen Maklervertrag zu widerrufen haben Eigentümer oder Interessenten nur, wenn dieser als „Fernabsatzvertrag“ geschlossen wurde. Unter einem Fernabsatzvertrag sind gemäß § 312c BGB Verträge zu verstehen, bei denen der Makler und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel (Email, Telefon, Fax, SMS oder Brief) verwendet haben.

Das Recht zum Widerruf wurde vom Gesetzgeber mit Einführung der EU-Verbraucherrichtlinie vom 13. Juni 2014 festgeschrieben und ermöglicht einen Widerruf innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags.

In der Praxis hat das Gesetz vor allem Relevanz für Immobilieninteressenten, die seit Einführung des Gesetzes bei Abschluss des Maklervertrags über Ihr Widerrufsrecht aufgeklärt werden müssen. Da der Makler bei Widerruf sein Provisionsanspruch verlieren kann, klären viele Makler bei Abforderung des Exposés bereits über das Widerrufsrecht auf bzw. stellen durch entsprechende Regelungen (z.B. Wertersatzklauseln) sicher, dass ihr Provisionsanspruch auch im Widerrufsfall faktisch bestehen bleibt, sollte es trotz Widerruf noch zu einer Immobilienvermittlung kommen. Weitere Details zu diesem Thema finden Sie unter Widerrufsrecht-Maklervertrag.

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