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Der Maklervertrag: Die 3 verschiedenen Arten des Maklerauftrags & aktuelle Regelungen

Wer eine Immobilie über einen Immobilienmakler vermarkten möchte, sollte sich vorher darüber informieren, was beim Abschluss eines Maklervertrags zu beachten ist. Wir beantworten im Folgenden die 8 häufigsten Fragen rund um das Thema Maklervertrag – inkl. Muster-Maklervertrag und Checkliste.

immoverkauf24 Info: Die Arbeit des Immobilienmaklers in Zeiten von Corona

Während der Corona-Pandemie müssen Makler einen großen Teil ihrer Aufgaben digital & kontaktlos vollziehen. Eine kurze Übersicht, wie Bewertung und Besichtigung in Zeiten von Corona stattfinden können, finden Sie auf der Seite Immobilienmakler. Welche Auswirkungen die Corona-Krise auf die Immobilienwirtschaft hat, erfahren Sie auf der Seite COVID-19 - FAQs.

1. Was ist ein Maklervertrag?

Maklervertrag

Ein einfacher Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einem Auftraggeber und einem Immobilienmakler. Auftraggeber können im Immobilienbereich sowohl Eigentümer sein, die eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollen als auch Interessenten, die eine Immobilie zum Kauf oder zur Miete suchen.

Der Gesetzgeber schreibt dabei nicht vor, was in dem Vertrag geregelt werden muss. Vielmehr regelt er im Bürgerlichen Gesetzbuch nur die Frage der Vergütung. Demnach kann der Makler gegenüber dem Auftraggeber eine Vergütung verlangen, wenn er einen Kauf- oder Mietvertragsabschluss vermittelt bzw. „nachgewiesen“ hat (§ 652 BGB, Absatz 1).

immoverkauf24 Tipp:

Das Gesetz verpflichtet den Makler nicht dazu, bestimmte Makleraufgaben oder Leistungen zu erbringen. Es sichert ihm aber einen Vergütungsanspruch bei erfolgreicher Vermittlung zu. Sie als Eigentümer sollten vor Beauftragung mit dem Immobilienmakler daher genau klären, welche Leistungen er erbringt.

2. Wann und wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Seit dem 23.12.2020 müssen Maklerverträge beim Immobilienverkauf zwingend in Textform geschlossen werden. "In Textform" bedeute, dass ein Vertrag etwa per Mail, Fax oder als Papier-Domument abgeschlossen werden muss. Zuvor konnte ein Maklerauftrag auch mündlich zustande kommen, wenn ein Eigentümer einen etwa Makler bat, seine Immobilie für ihn zu verkaufen und der Makler dieses zusagte. Auch durch sogenanntes konkludentes – also schlüssiges – Verhalten konnte ein Maklervertrag bisher wirksam werden. Ein solches Verhalten liegt vor, wenn eine Partei ihren Willen nonverbal ausdrückt und die andere Partei daraus auf einen Rechtsbindungswillen schließen kann. Dies ist seit Ende 2020 nicht mehr möglich. Ist jedoch ein Rechtsverhältnis vor dem 23.12.2020 zustandegekommen, hat also ein Makler schon vor diesem Datum einen Maklervertrag mit Eigentümer und Käufer abgeschlossen, gelten die "alten" Anforderungen an einen Maklervertrag und auch ein konkludent geschlossener Vertrag kann gültig sein. Dafür ist es nicht wesentlich, wann der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, auch wenn dies erst im Jahr 2021 folgte.
Für Maklerverträge bei Vermietung ist eine „Textform" schon seit 2015 zwingend erfolderlich (Wohnungsvermittlungsgesetz, §2, Absatz 1). 

3. Welche Formen des Maklerauftrags gibt es? Was ist ein Alleinauftrag?

Es gibt grundsätzlich drei Varianten des Maklerauftrags, die alle mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen für den Eigentümer verbunden sind:

Aufgaben Immobilienmakler

a. Einfacher Auftrag

Diese Variante lässt dem Eigentümer die größtmögliche Freiheit und verpflichtet ihn zu nichts. Er kann seine Immobilie parallel selber am Markt anbieten oder gleichzeitig mehrere Makler formlos beauftragen. Verkauft der Eigentümer das Objekt selbst an einen Interessenten, so schuldet er dem Makler keine Maklerprovision. Er kann andererseits aber auch nicht mit dem größtmöglichen Engagement des Maklers rechnen, da dieser nur eine sehr geringe Chance hat, für seine Verkaufsbemühungen entlohnt zu werden.

b. Makleralleinauftrag

Ein engagierter Makler wird daher versuchen, vom Auftraggeber einen Makleralleinauftrag zu erhalten. In diesem wird schriftlich festgehalten, dass sich der Makler verpflichtet, zum Erreichen des Auftragszwecks, z.B. zum Verkauf eines Hauses, tätig zu werden. Eigentümer, die befürchten, dass ein Makler ihre Immobilie dann um jeden Preis verkaufen wird, nur um eine Provision zu erhalten, können beruhigt sein: Eine Verkaufsverpflichtung ist für sie mit der Erteilung eines Makleralleinauftrages nicht verbunden.

Beim einfachen Alleinauftrag verzichtet der Eigentümer im Gegenzug zur Tätigkeitsverpflichtung des Maklers darauf, parallel noch andere Makler zu beauftragen. Es steht ihm jedoch trotzdem frei, seine Immobilie privat an einen Interessenten zu verkaufen, wobei der Makler wiederum weder vom Verkäufer noch vom Käufer eine Provision beanspruchen kann. Für den Makler ist ein solcher Vertrag daher auch noch nicht wirklich attraktiv, so dass er seine Verkaufsbemühungen eher in Grenzen halten wird.

c. Qualifizierter Alleinauftrag

Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber zusätzlich, Interessenten, die direkt an ihn herantreten, an den beauftragten Immobilienmakler zu verweisen. Dieser übernimmt dann die Vertragsverhandlungen und den Verkauf, so dass er in jedem Fall die Chance hat, seine Provision zu verdienen. Dieser Maklervertrag kann sogar eine Schadenersatzregelung erhalten für den Fall, dass der Eigentümer seine Immobilie während der Vertragslaufzeit über einen anderen Makler oder direkt an einen Interessenten verkauft. Es handelt sich hierbei um einen Individualvertrag und kommt in der Regel nur bei teuren Immobilien oder Großprojekten zu tragen. Oftmals werden einfacher Makleralleinauftrag und qualifizierter Makleralleinautrag verwechselt. 

In unserer Tabelle sehen Sie einen kleinen Überblick der 3 Maklervertragsformen: 

  Einfacher Maklervertrag Makleralleinauftrag qualifizierter Alleinauftrag
Beauftragung von weiteren Maklern möglich? möglich nicht möglich  nicht möglich
Eigentümer darf selber an Interessenten verkaufen? möglich möglich nicht möglich
Motivation des Maklers?  gering hoch hoch

4. Wie wird die Maklerprovision im Maklervertrag geregelt?

Maklerprovision bezahlen

In der Regel wird bei Beauftragung eines Maklers sowohl die Höhe der Maklerprovision festgelegt als auch die Frage, wer die Courtage zu zahlen hat. Im Vermietungsbereich gilt seit der Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2014, dass der Auftraggeber (Besteller)den Immobilienmakler zu bezahlen hat. In der Regel ist dies der Vermieter. Bei Vermietung darf die Provision maximal 2 Nettomonatsmieten betragen.

Beim Immobilienverkauf gilt seit dem 23.12.2020 die Neuregelung der Maklerprovision und Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklergebühren in der Regel hälftig. Dies war schon zuvor in vielen Bundesländern der Fall. In Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen und Hessen zahlte bisher üblicherweise jedoch nur der Käufer eine Maklerprovision (ca. 5 bis 7 Prozent). 

Ist ein Rechtsverhältnis schon vor dem Inkrafttreten des Gesetzes Ende 2020 wirksam geworden – der Maklervertrag –, sind noch Provisionsvereinbarungen nach dem "alten Modell" möglich, auch wenn der Kaufvertrag erst 2021 unterschrieben wurde oder wird: Schloss also der Makler sowohl mit Verkäufer als auch Käufer einen Vertrag vor dem 23.12.2020 und berechnet dem Käufer die volle Provision, ist dies rechtens und der Makler hat Anspruch auf die reine Außenprovision. Im Juristendeutsch heißt es: Es gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) in der zu diesem Zeitpunkt gültigen Fassung.

Dies ist bei Maklerverträgen, die ab dem 23.12.2020 zustandekommen, nicht mehr möglich. Stattdessen müssen sich die Parteien für eine von drei Varianten zur Provisionsregelung entscheiden:

  • Doppelprovision: Der Makler schließt also einen Vertrag sowohl mit Verkäufer als auch Käufer ab. Er ist dabei auch beiden Parteien verpflichtet. Maklerprovision teilen die Parteien hälftig untereinander auf, bei einer Courtage von 7,14 Prozent bedeutet das einen Provisionsanteil von 3,57 Prozent des Kaufpreises jeweils für Verkäufer und Käufer.
  • Abwälzung: Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Im Nachhinein holt er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer wieder (§ 656d BGB), indem dieser sich im Kaufvertrag zur anteiligen Übernahme der Provision verpflichtet. Der Käufer-Anteil darf maximal 50 Prozent betragen, d.h. der Verkäufer kann auch einen höheren Anteil übernehmen. Bei einer jeweis hälftigen Übernahme würde das ebenfalls jeweils 3,57 Prozent des Kaufpreises für Käufer und Verkäufer bedeuten, wenn die marktübliche Courtage bei 7,14 Prozent liegt.
  • Einseitige Interessenvertretung von Verkäufer oder Käufer: 
    • Makler und Verkäufer vereinbaren eine Innenprovision und der Verkäufer zahlt die gesamte Courtage von 7,14 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Eine geringere Provisionshöhe ist möglich, dies ist Verhandlungssache.
    • Wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt, ist auch eine reine Außenprovision bzw. Käufercourtage möglich. Dies jedoch nur, wenn der Makler zum Zeitpunkt des Auftrags das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert hatte.

Aufwandsentschädigung, Reservierungsgebühr & Überpreisvereinbarung im Maklervertrag

Zuweilen vereinbaren Eigentümer und Makler eine Aufwandsentschädigung im Maklervertrag für den Fall, dass der Makler die Immobilie nicht verkaufen konnte. Einige Immobilienmakler setzen hier eine Kostenpauschale an, z.B. 3.000 Euro. 

Im Rahmen eines qualifizierten Makleralleinauftrags kann die Immobilie für den Kaufinteressenten reserviert werden. Im Rahmen einer solchen Reservierungsvereinbarung darf der Immobilienmakler eine Reservierungsgebühr von max. 10% der vereinbarten Provision nehmen. Kauf der Interessent das Haus oder die Wohnung, dann wird diese Gebühr mit der Maklerprovision wieder verrechnet. 

Erzielt der Immobilienmakler einen höheren Preis für die Immobilie als mit dem Verkäufer vereinbart, so geht gem. Überpreisvereinbarung die Differenz an den Makler. Sie als Verkäufer sollten darauf achten, dass eine solche Vereinbarung im Maklervertrag NICHT auftaucht, da diese nachteilig für Sie ist: Der Makler könnte den Wert Ihrer Immobilie absichtlich zu niedrig ansetzen und so eine hohe Nachfrage erzeugen. Während des Verkaufsprozesses kann diese Nachfrage den Preis erhöhen - hiervon hat dann jedoch nur der Makler einen Vorteil und nicht Sie. Der Immobilienmakler erhält die vereinbarte Provision zzgl. der Differenz zwischen Angebotspreis und tatsächlichem Verkaufserlös. 

immoverkauf24 Hinweis:

Sie müssen eine Kostenpauschale nicht akzeptieren. Insbesondere engagierte Makler sind in der Regel bereit rein auf Erfolgsbasis zu arbeiten. Zudem haben Gerichte inzwischen klargestellt: Selbst wenn eine Aufwandsentschädigung im Maklervertrag vereinbart wurde, darf ein Makler nur nachweisbaren Aufwand in Rechnung stellen, aber keine Pauschale. Regelmäßig anerkannt werden Kosten für Anzeigen, Besichtigungen, Porto und Telefonkosten.

5. Was sollte in einem Maklervertrag stehen und was nicht? 10-Punkte-Checkliste

Grundsätzlich sollten im Maklervertrag die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien aufgeführt werden. Anhand der folgenden Maklervertrag-Checkliste können Sie überprüfen, ob bei einem Immobilienverkauf die wichtigsten Punkte im Maklervertrag enthalten und in Ihrem Sinne geregelt sind.

Laden Sie sich einfach kostenlos unsere 10 Punkte Checkliste zum Maklervertrag herunter, um sie Punkt für Punkt durchgehen.

Maklervertrag Inhalt:

  • Benennung der Vertragsart (einfacher Maklervertrag, Makleralleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag)
  • Auftraggeber und Maklerfirma werden klar benannt
  • Die zu verkaufende Immobilie wird korrekt benannt
  • Der Angebotspreis ist marktgerecht
  • Pflichten des Maklers werden benannt, insbesondere: Verkaufsberatung und marktgerechte Verkehrswertermittlung, Erstellung eines Exposés, Bewerbung der Immobilie, Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen, Erstellung Kaufvertrag etc.
  • Maklerzusage, regelmäßig über den Vermarktungsstand zu berichten
  • Angemessene Vertragslaufzeit (in der Regel 3 bis 6 Monate)
  • Maklergebühren fallen nur nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrages an
  • Benennung der vereinbarten Maklerprovision für Verkäufer und/oder Käufer
  • Bevollmächtigung des Maklers Auskünfte bei Ämtern einzuholen zu dürfen
  • Wurden Reservierungsgebühren genannt? Oder wurde eine Überpreisvereinbarung hereingenommen? Seien Sie hier besonders vorsichtig!

Definieren Sie insbesondere die Pflichten des Maklers eindeutig, damit Sie im Falle einer Schlechtleistung auch außerordentlich kündigen können. Akzeptieren Sie keine unangemessen langen Vertragslaufzeiten, damit Sie bei Unzufriedenheit die Vermarktung schneller neu starten können.

BGH-Urteil zu automatisch verlängerten Maklerverträgen

Ein Maklervertrag darf auch eine Klausel enthalten, nach der sich Maklerverträge automatisch verlängern, wenn Kunden ihn nicht rechtzeitig kündigen. Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit:

  • Die Klausel muss Bestandteil des Maklervertrags sein (nicht im Anhang) und
  • die Verlängerung darf maximal die Hälfte der ursprünglich vereinbarten Laufzeit betragen.

6. Muster-Maklervertrag für Immobilienverkauf und Vermietung – hier als PDF!

Für den Verkauf einer Immobilie können Sie sich hier einen Maklervertrag kostenfrei downloaden. Bei dem dargestellten Muster handelt es sich um ein Beispiel für einen qualifizierten Makleralleinauftrag. Auf der Seite Maklervertrag Muster können Sie sich weitere Muster für Makleraufträge als PDF herunterladen. Auch zum Thema Vermietung stellen wir Ihnen ein Muster zur Verfügung. 

Im Muster-Vertrag befindet sich unter § 4 Punkt 3 eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Makler, die relevant wird, wenn ein Immobilienkäufer erst nach dem 23.12.2020 gefunden wird und damit die Neuregelung der Maklerprovision greift. 

7. Wie kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Wurde ein Maklervertrag auf unbefristete Zeit abgeschlossen, kann der Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Wurde der Maklervertrag zeitlich befristet, so kann der Auftraggeber entweder fristgerecht zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigen oder außerordentlich kündigen. Für eine außerordentliche Kündigung muss ein „wichtiger Grund“ benannt werden, z.B. eine Vertragsverletzung seitens des Maklers.

Wie Sie einen Maklervertrag kündigen bzw. welche Rechtsfolgen sich ergeben können, erfahren Sie im Detail unter Maklervertrag kündigen.

8. Wie kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Widerrufsrecht

Die Möglichkeit einen Maklervertrag zu widerrufen haben Eigentümer oder Interessenten nur, wenn dieser als „Fernabsatzvertrag“ geschlossen wurde. Unter einem Fernabsatzvertrag sind gemäß § 312c BGB Verträge zu verstehen, bei denen der Makler und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel (E-mail, Telefon, Fax, SMS oder Brief) verwendet haben.

Das Recht zum Widerruf wurde vom Gesetzgeber mit Einführung der EU-Verbraucherrichtlinie vom 13. Juni 2014 festgeschrieben und ermöglicht einen Widerruf innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrags.

In der Praxis hat das Gesetz vor allem Relevanz für Immobilieninteressenten, die seit Einführung des Gesetzes bei Abschluss des Maklervertrags über Ihr Widerrufsrecht aufgeklärt werden müssen. Da der Makler bei Widerruf sein Provisionsanspruch verlieren kann, klären viele Makler bei Anforderung des Exposés bereits über das Widerrufsrecht auf bzw. stellen durch entsprechende Regelungen (z.B. Wertersatzklauseln) sicher, dass ihr Provisionsanspruch auch im Widerrufsfall faktisch bestehen bleibt, sollte es trotz Widerruf noch zu einer Immobilienvermittlung kommen. Weitere Details zu diesem Thema finden Sie unter Widerrufsrecht-Maklervertrag.

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