Bebauungsplan: Alle wichtigen Infos zum B-Plan | inkl. Lesehilfe
Wer ein Haus bauen will, muss sich bei der äußeren Gestaltung der Immobilie am Bebauungsplan (kurz: B-Plan) orientieren. Der Bauherr kann nicht einfach frei heraus planen und loslegen – sondern sollte zunächst einmal prüfen, wie das Grundstück überhaupt bebaut werden darf, um teure Bauverzögerungen und Sanktionen zu vermeiden.
Das Wichtigste in Kürze
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Der Bebauungsplan enthält alle Vorgaben, die von den Gemeinden zur Bebauung von Grundstücken festgelegt werden.
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Wenn Sie einen Grundstückskauf planen, sollten Sie unbedingt den Bebauungsplan einsehen – beim Bauordnungsamt der Gemeinde, dem Stadtplanungsamt oder online.
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Direkt zum Wunschthema
- Was ist ein Bebauungsplan?
- Welchen Sinn und Zweck hat der Bebauungsplan?
- Inhalt des Bebauungsplans: Was legt der B-Plan fest? ▶ Inkl. Lesehilfe zum Download!
- Bebauungsplan lesen und verstehen: So sieht der B-Plan aus
- Einfacher und qualifizierter Bebauungsplan: Was sind die Unterschiede?
- Was ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan?
- Wo kann man den Bebauungsplan einsehen?
- Das Bebauungsplanverfahren: Wer legt den B-Plan fest?
- Woher weiß ich, ob es einen Bebauungsplan für ein Grundstück oder Gebiet gibt?
- Wer ist beim Hausbau für die Einhaltung des B-Plans verantwortlich?
- Was passiert, wenn der Bebauungsplan nicht eingehalten wird?
- Kann man sich vom Bebauungsplan befreien lassen?
- Bebauungsplan und Bauvoranfrage – warum sollte man die Bauvoranfrage stellen?
- Welche Bedeutung hat die Bauleitplanung?
1. Was ist ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan (oft auch B-Plan genannt) ist ein verbindlicher Bauleitplan der Gemeinde, der genau festlegt, wie ein Grundstück bebaut oder genutzt werden darf. Er regelt unter anderem Art und Maß der baulichen Nutzung, Gebäudehöhen, Abstandsflächen oder die zulässige Dachform. Wer bauen möchte, muss den Bebauungsplan einsehen, um sicherzustellen, dass das geplante Vorhaben den Vorgaben entspricht.
Anders als der Flächennutzungsplan, der lediglich als vorbereitender Plan eine grobe städtebauliche Entwicklung aufzeigt, ist der B-Plan rechtlich bindend. Nicht alles, was im Flächennutzungsplan möglich scheint, darf also tatsächlich gebaut werden. Das Bebauungsplanverfahren ist gesetzlich geregelt und stellt die Grundlage für die Baugenehmigung dar.
Definition
Wer sich also fragt „Was ist ein Bebauungsplan?“ kann sich folgende Definition merken: Der B-Plan ist nicht nur eine bloße Empfehlung, sondern ein verbindliches Ortsrecht, das die Art der Bebauung regelt und für alle Bauherren gilt.
2. Welchen Sinn und Zweck hat der Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan dient nicht nur der rechtlichen Regelung von Bauvorhaben, sondern erfüllt eine wichtige städtebauliche Funktion: Er schafft Planungssicherheit. Anwohner können sich darauf verlassen, dass sich neue Gebäude harmonisch in die bestehende Umgebung einfügen – etwa durch Begrenzungen bei Geschosszahlen oder Dachformen. So schützt der B-Plan nicht nur die ortsübliche Bebauung, sondern auch den Wert angrenzender Grundstücke vor möglichen Nachteilen durch unpassende Nachverdichtung.
Für die Gemeinden ist der Bebauungsplan ein zentrales Instrument, um den Charakter und die Dichte der Bebauung gezielt zu steuern. Ob historischer Ortskern oder neues Wohngebiet: Der Bebauungsplan und das gesamte Bebauungsplanverfahren dienen dazu, individuelle Siedlungsziele nachhaltig umzusetzen.
immoverkauf24 Tipp
Für bereits errichtete Gebäude gilt Bestandsschutz – selbst bei geändertem Bebauungsplan. Indem ein Grundstück mit Altbestand erworben wird, kann der aktuelle B-Plan durch Umbauten am Altbestand umgangen werden. Dies gilt jedoch nur bei guter Bausubstanz. Neubauten müssen entsprechend dem aktuellen B-Plan errichtet werden.
3. Inhalt des Bebauungsplans: Was legt der B-Plan fest? ▶ Inkl. Lesehilfe zum Download!
Der B-Plan legt genau fest, wie und womit ein Grundstück bebaut werden darf. Dabei reicht die Bandbreite von groben Rahmenvorgaben bis zu sehr detaillierten Festsetzungen – etwa zur Dachform, Fassade oder sogar der Farbe der Dachpfannen. Die gesetzlichen Vorgaben für den Bebauungsplan sind in Kapitel 1, Abschnitt 3 des Baugesetzbuches (§ 8-10a BauGB) festgelegt. Wichtig ist zum einen auch die sogenannte Planzeichenverordnung (PlanZV), die Definitionen zu allen darin verwendeten Farben, Signaturen und Linien enthält. Zum anderen ist auch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) von Bedeutung. Sie legt fest, welche Nutzungen erlaubt sind und wie die Vorschriften zu Maßgaben wie etwa den Abstandsflächen und der Bauweise zu interpretieren sind.
Inhalte mit Zeichenerklärung des Bebauungsplans im Überblick
- Bauweise & Haustyp
Ist von „offener Bauweise“ (Kürzel: o) die Rede, sieht der B-Plan freistehende Häuser vor, wobei Vorgaben zum Abstand der Bebauung zur Grundstücksgrenze beachtet werden müssen. Für Garagen und Carports gelten Ausnahmen. Bei „geschlossener Bauweise“ (Kürzel: g) ist von Doppel- oder Reihenhäusern die Rede, bei denen der Abstand zur Grundstücksgrenze nur an der Außenseite der Gebäude eine Rolle spielt. Ein Beispiel: Bei einem Doppelhaus ist der Grenzabstand nur für die Giebelseite des Hauses relevant, nicht jedoch für andere, die Hausseite. Ist für die Bebauung ein bestimmter Haustyp vorgesehen - etwa Doppelhäuser (Kürzel: DH) – ist dies ebenfalls im Bebauungsplan vermerkt.
- Dachform & -Farbe
Der Bebauungsplan enthält oft auch Vorgaben zur Dachform oder sogar zur Farbe der Dacheindeckung. Häufig gibt bereits die Dachform und Firstrichtung der benachbarten Häuser des betreffenden Grundstücks einen Hinweis auf mögliche Vorgaben im B-Plan: Ist sie identisch, kann dies ein Indiz für eine solche Vorschrift sein, sie dient dem Erhalt des Siedlungscharakters.
Für die Planung sind folgende Details wichtig:
- Firsthöhe (FH), gemessen in Metern zwischen First und Boden
- Traufhöhe (TH), gemessen in Metern zwischen Dachhaut und Boden, bei Hanglagen enthält der B-Plan Angaben für die Hang- und Talseite.
- Dachneigung (DN), angegeben in Grad und abhängig von der Dachform
Bei den Vorgaben zur Dachform wird unterschieden zwischen:
- Flachdach (FD)
- Pultdach (PD)
- Versetztem Pultdach (vPD)
- Satteldach (SD)
- Walmdach (WD)
- Krüppelwalmdach (KWD)
- Zeltdach (ZD)
- Tonnendach (TD)
- Abstandsfläche
Die Abstandsfläche gibt vor, wie groß der Mindestabstand ist, der zum Nachbargrundstück eingehalten werden muss. Dieser ist in den Landesbauordnungen festgelegt und variiert von Bundesland zu Bundesland. Zur Ermittlung wird üblicherweise die Höhe der Außenwand des Gebäudes mit dem Faktor 0,4 multipliziert. Bei einem 10 Meter hohen Haus müsste demnach ein Mindestabstand von vier Metern beachtet werden. Die Abstandsflächen unterscheiden sich je nach Nutzungsart: Sie sind in reinen Wohngebieten üblicherweise größer als etwa in Mischgebieten.
- Nutzungsart
Der B-Plan beinhaltet auch Angaben zur Art der erlaubten baulichen Nutzung. Es gibt mehrere Abstufungen für die Nutzungsmöglichkeiten, die Spanne reicht vom reinen Wohngebiet (Kürzel: WR) bis hin zu zum Industriegebiet (Kürzel: GI) und umfasst auch Mischformen wie etwa das Mischgebiet (Kürzel MI), in dem neben der Nutzung zu Wohnzwecken auch Gewerbe erlaubt ist, sofern es nicht zu lärm- und geruchsintensiv ist.
- Umfang der Bebauung
Außerdem ist anhand von zwei Kennziffern auch definiert, welchen Umfang die bauliche Nutzung haben darf: Dies wird über die Grundflächenzahl (GRZ) festgelegt, die angibt, wie groß der Anteil der bebauten Fläche am Grundstück sein darf. So bedeutet eine GRZ von 0,4 beispielsweise, dass die Grundfläche eines Gebäudes auf einem 500 Quadratmeter großen Grundstück maximal 200 Quadratmeter betragen darf. Und die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt Auskunft darüber, wie viel Geschossfläche errichtet werden darf. Sie ergibt sich aus der Grundstücksgröße, multipliziert mit der GFZ. Beträgt diese beispielsweise 1,2 und ist das Grundstück 500 Quadratmeter groß, liegt die Bruttogeschossfläche bei 600 Quadratmetern. Aus dieser lässt sich auch die Anzahl der Vollgeschosse ableiten: Im Beispielfall mit 500 Quadratmetern Grundstück und einer GRZ von 0,4 ergibt sich etwa, dass drei Vollgeschosse zulässig sind. Alternativ kann deren Anzahl auch fest definiert sein. Inwieweit Keller- und Dachgeschoss hinzugezählt werden, variiert je nach Landesbauordnung.
- Lage des Gebäudes: Baugrenze, Baufenster, Baulinie
Die Baugrenze im Bebauungsplan dient dazu, den Bereich des Grundstücks einzugrenzen, der überbaut werden darf. Der Bereich innerhalb der Baugrenze wird auch als Baufenster bezeichnet. Je nach Grundstück ist es auch möglich, dass ein bestimmter Teil des Grundstücks grundsätzlich nicht bebaut werden darf. Diese Flächen sind im Bebauungsplan schraffiert markiert. Beinhaltet der B-Plan eine Baulinie, ist das Baufenster eingeschränkt, denn das Gebäude muss entlang der Linie errichtet werden. Ob der Bebauungsplan eine solche Vorgabe enthält, lässt sich oft bereits anhand der Bebauung auf den benachbarten Grundstücken erkennen. Stehen die Häuser in einer gedachten Linie, dürfte dies in der Regel auch auf das dazwischenliegende Grundstück zutreffen.
- Baulast
Existiert für das Grundstück eine Baulast – etwa weil Nachbarn nur über das Grundstück zu ihrem Haus gelangen – ist dies (außer in Bayern und Brandenburg) ebenfalls im Bebauungsplan sowie im sogenannten Baulastenverzeichnis vermerkt. Dabei handelt es sich um sogenannte Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, wie zum Beispiel ein Wegerecht.
immoverkauf24 Tipp
Der Bebauungsplan beeinflusst auch den Wert des Grundstücks: Je mehr Wohnfläche auf dem Grundstück prinzipiell errichtet werden kann, desto höher können die Grundstückspreise ausfallen. Daher ist der B-Plan auch dann eine wichtige Informationsquelle, wenn zum Beispiel ein Haus aus dem Bestand gekauft werden soll, aber zunächst keine Anbauten geplant sind. Er sollte daher auf jeden Fall vor dem Kauf bzw. Verkauf eingesehen werden!
4. Bebauungsplan lesen und verstehen: So sieht der B-Plan aus
Der Bebauungsplan setzt sich aus mehreren Teilen zusammen: Er enthält üblicherweise einen oder sogar mehrere Pläne (Teil A) sowie einen beschreibenden Text (Teil B). Die Flächen sind darin entsprechend der Vorgaben für die jeweiligen Grundstücke mit unterschiedlichen Farben und Linien markiert. Auch enthält der B-Plan eine sogenannte Nutzungsschablone: Diese Tabelle enthält Angaben zu Art und Maß der Bebauung sowie weiteren Angaben, etwa zu Haustyp und Dachform. Die Planzeichenverordnung (PlanZV) gibt vor, welche Planzeichen in Form von Symbolen und Abkürzungen zu verwenden sind.

5. Einfacher und qualifizierter Bebauungsplan: Was sind die Unterschiede?
Ein Bebauungsplan regelt, wie Grundstücke innerhalb eines bestimmten Gebiets genutzt und bebaut werden dürfen, doch nicht jeder B-Plan ist gleich. Häufig unterscheidet man zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Bebauungsplan – beide haben unterschiedliche Funktionen und rechtliche Wirkungen.
Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält laut § 30 Abs. 1 BauGB vier verbindliche Festsetzungen: die Art der baulichen Nutzung, das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die örtlichen Verkehrsflächen. Nur wenn alle vier Elemente enthalten sind, handelt es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan – dieser bietet maximale Planungssicherheit für Bauherren und Kommunen.
Ein einfacher Bebauungsplan hingegen enthält nicht alle vier Vorgaben. Fehlen einzelne Angaben, gelten automatisch die Regelungen des § 34 BauGB: Der Neubau muss sich dann in die Umgebungsbebauung einfügen. Der einfache Bebauungsplan kommt vor allem in Bestandsgebieten mit gewachsener Struktur zum Einsatz, wenn eine grobe Steuerung der Bebauung genügt.
6. Was ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan?
Ist kein einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan vorhanden, kann ein Grundstücksinteressent (beispielsweise ein Bauträger) von sich aus aktiv werden und in Zusammenarbeit mit der zuständigen Gemeinde einen Erschließungs- und Vorhabensplan, auch vorhabenbezogener Bebauungsplan genannt, ausarbeiten. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan orientiert sich in bereits bebauten Gebieten üblicherweise an der Umgebung und muss generell ins städtebauliche Konzept der Gemeinde passen. Darüber hinaus schließt der Bauträger mit der Gemeinde einen Durchführungsvertrag ab, der die Umsetzung der Pläne innerhalb einer bestimmten Frist vorsieht. Details zum vorhabenbezogenen B-Plan sind in § 12 BauGB geregelt.
7. Wo kann man den Bebauungsplan einsehen?
Wer den Grundstückskauf plant, sollte unbedingt den entsprechenden Bebauungsplan einsehen. Dies ist – anders als beim Grundbuch – für jedermann möglich. Teils können Bebauungspläne mittlerweile auch online eingesehen werden, ansonsten ist das zuständige Bauordnungsamt bei der Gemeinde beziehungsweise das Stadtplanungsamt die richtige Anlaufstation. Erfolgt der Kauf über einen Immobilienmakler, kann dieser in der Regel Auskunft dazu geben, wo genau der B-Plan eingesehen werden kann. Auch wenn mit der Einsichtnahme Gebühren verbunden sind, lohnt der Besuch vor Ort, da die Mitarbeiter Auskunft zu Detailfragen geben können.
immoverkauf24 Tipp
Gerade bei einem Neubau „auf der grünen Wiese“ sollten sich Bauherren auch über den Bebauungsplan des Gebiets insgesamt informieren. So lassen sich unliebsame Überraschungen nach dem Kauf des Grundstücks vermeiden – etwa die Errichtung eines Gewerbegebiets oder eines großen Mehrfamilienhauses in der direkten Nachbarschaft.
8. Das Bebauungsplanverfahren: Wer legt den B-Plan fest?
Das Bebauungsplanverfahren ist ein fester Bestandteil der kommunalen Stadtplanung – denn die Planungshoheit liegt bei den Gemeinden. Sie legen den Bebauungsplan im Rahmen ihres Selbstverwaltungsrechts fest. Ziel ist es, die städtebauliche Entwicklung sinnvoll und geordnet zu gestalten. Dabei müssen die Gemeinden die gesetzlichen Vorgaben des Baugesetzbuchs (BauGB) sowie der jeweiligen Landesbauordnung einhalten.
Auch, ob überhaupt ein Bebauungsplan aufgestellt wird, entscheidet die Gemeinde. Hält sie ein Bauvorhaben für unproblematisch und besteht keine Pflicht zur Planung, kann sie auf einen B-Plan verzichten. In solchen Fällen gilt § 34 BauGB: Das Vorhaben muss sich in die bestehende Umgebung einfügen. Wird jedoch ein neues Baugebiet erschlossen, ist ein Bebauungsplan erforderlich. Die Grundlage hierfür bildet der Flächennutzungsplan, aus dem der B-Plan mithilfe des Bebauungsplanverfahrens entwickelt wird.
Das Bebauungsplanverfahren berücksichtigt neben den städtebaulichen Zielen auch Aspekte wie Denkmalschutz und gesunde Wohnverhältnisse. Entwürfe für den B-Plan werden meist vom städtischen Planungsamt oder einem externen Planungsbüro erstellt.
Die drei wichtigsten Faktoren im Bebauungsplanverfahren
Bei der Entwicklung von Bebauungsplänen spielen drei Aspekte eine besonders wichtige Rolle: Sie sorgen dafür, dass neue Bauvorhaben nicht nur rechtlich korrekt, sondern auch im Interesse aller Beteiligten umgesetzt werden. Diese drei Faktoren sind Umweltprüfung, Beteiligung und Abwägung – und sie greifen im Bebauungsplanverfahren eng ineinander.
Mögliche Beschlüsse der Gemeindegremien bei der Entwicklung des Bebauungsplans
Die Entwicklung eines Bebauungsplans erfolgt im Rahmen diverser Beschlüsse, die nach und nach durch die Gemeindegremien erfolgen:
- Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans
- Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
- Beschluss über den Entwurf
- Beschluss zur öffentlichen Auslegung, Beteiligung von Trägern öffentlicher Belange
- Beschluss über Änderungen, ggf. erneute Auslegung und Beteiligung
- Beschluss über die Abwägung von Bedenken
- Beschluss über die Satzung
Mit der Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses wird der Bebauungsplan letztlich rechtskräftig. Üblicherweise geht die Initiative für einen Bebauungsplan vom Bau- beziehungsweise Planungsamt aus. Es ist aber auch möglich, dass beispielsweise ein Investor an die Gemeinde herantritt und in Zusammenarbeit mit der Gemeinde einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan entwickelt.
9. Woher weiß ich, ob es einen Bebauungsplan für ein Grundstück oder Gebiet gibt?
Ob ein Bebauungsplan existiert, kann im zuständigen Amt vor Ort erfragt oder teils auch online recherchiert werden. Auch der Grundstückseigentümer wird dazu Auskunft geben können. Um sicherzugehen, empfiehlt sich für Bauherren jedoch ein Besuch im Amt und die Inanspruchnahme einer Bauberatung. So lässt sich zum einen ausschließen, dass der Verkäufer falsche Angaben gemacht hat. Und zum anderen lässt sich so auch direkt klären, wie die Bebauung aussehen darf, falls kein B-Plan existiert.
Den Bebauungsplan einzusehen, empfiehlt sich auch dann besonders, wenn beispielsweise eine spätere Bebauung in zweiter Reihe angedacht ist oder das Grundstück später geteilt und mit einem weiteren Haus bebaut werden soll. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Glossar zur Realteilung.
Was tun, wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist?
Es gibt auch Grundstücke, für die kein Bebauungsplan existiert. Dies bedeutet allerdings nicht, dass der Bauherr beliebig schalten und walten kann, denn dann greifen die Vorgaben gemäß § 34 BauGB. Sie beinhalten beispielsweise, dass die Art und das Ausmaß der Nutzung und die Bauweise der unmittelbaren Nachbarschaft angepasst sein müssen. Ist etwa die Baulücke ausschließlich von Einfamilienhäusern umgeben, ist die Nutzung also nicht beliebig möglich, sondern beschränkt sich aufs Wohnen und möglicherweise Gewerbe ohne große Beeinträchtigungen. Auch dürften dann keine beliebig hohen Gebäude errichtet werden.
Gibt es Bauplätze speziell ohne Bebauungsplan?
Bauplätze ohne B-Plan finden sich meist in kleineren Gemeinden oder am Ortsrand. Um sicherzugehen, sollten sich Interessenten bei einem solchen Grundstück bei der örtlichen Baubehörde genau nach den konkreten Möglichkeiten und Einschränkungen der Bebauung erkundigen. So lassen sich teure Irrtümer vermeiden. Eine Bauvoranfrage ist gerade in diesen Fällen empfehlenswert.
10. Wer ist beim Hausbau für die Einhaltung des B-Plans verantwortlich?
Grundsätzlich liegt die Verantwortung für die Einhaltung des Bebauungsplans beim Grundstückseigentümer. Wer ein Grundstück kauft und mit einem Architekten oder Anbieter für schlüsselfertige Häuser baut, muss sicherstellen, dass das Bauvorhaben dem geltenden B-Plan entspricht – sei es ein einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan. Zwar setzen Baupartner die Vorgaben in der Regel fachgerecht um, doch die Verantwortung liegt beim Eigentümer bzw. Bauherr selbst.
Anders verhält es sich beim Kauf vom Bauträger: Hier wird das Grundstück mitsamt Haus erworben, der Bauträger ist Bauherr und damit für die Einhaltung des Bebauungsplans verantwortlich.
Wer haftet, wenn der B-Plan nicht eingehalten wurde?
Die Haftung richtet sich danach, wer formal als Bauherr auftritt. Wenn Sie ein Architektenhaus bauen oder generell bei freien Bauvorhaben, sind Sie als Eigentümer verantwortlich. Beim Bauträger liegt die Haftung dagegen bei diesem, da er als Bauherr gilt und Sie „nur“ als Käufer des fertigen Hauses inklusive Grundstück auftreten. Unabhängig davon kann es im Falle eines Verstoßes zu erheblichen Problemen mit der Bauaufsicht kommen – auch Jahre später.
Haftung auch beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan?
Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan wird oft vom Bauherren selbst angestoßen und ist speziell auf das konkrete Bauvorhaben zugeschnitten. Durch die Abstimmung mit der zuständigen Gemeinde ist jedoch auch der vorhabenbezogene B-Plan rechtlich bindend und muss zwingend eingehalten werden. Verstöße verursachen die gleichen Sanktionen wie die Nichteinhaltung eines qualifizierten oder einfachen Bebauungsplans.
immoverkauf24 Hinweis
Unterschreiben Sie niemals einen Bauvertrag, ohne vorher den Bebauungsplan einzusehen. Lehnt das Bauamt später den Bauantrag ab, muss der Vertrag womöglich rückabgewickelt werden – verbunden mit hohen Kosten. Das Widerrufsrecht greift hier oft nicht, denn die Frist ist mit 14 Tagen viel zu kurz, um hier noch zu greifen.
11. Was passiert, wenn der Bebauungsplan nicht eingehalten wird?
Wer gegen die Vorgaben des Bebauungsplans baut – etwa die Baugrenze überschreitet oder die zulässige Grundflächenzahl missachtet – riskiert ernste Konsequenzen: Bußgelder, ein Baustopp oder sogar ein Rückbau können angeordnet werden. Die Schwere der Sanktionen hängt vom Ausmaß der Abweichung ab.
Besonders heikel: Verstöße können auch Jahre später auffallen, etwa durch eine Anzeige von Nachbarn. Wird beispielsweise ein Anbau ohne Genehmigung errichtet, prüft die Bauaufsicht das Vorhaben – mit ungewissem Ausgang. Eine nachträgliche Genehmigung ist möglich, aber nicht garantiert.
immoverkauf24 Tipp
Wenn Sie ein Bestandsgebäude kaufen, lohnt es sich, vor dem Hauskauf den Bebauungsplan einzusehen. So erkennen Sie, ob es unzulässige Anbauten gibt oder ob das Haus den Vorgaben des qualifizierten oder einfachen B-Plans entspricht. Das kann kostspielige Fehler beim Hauskauf vermeiden.
12. Kann man sich vom Bebauungsplan befreien lassen?
Gemäß § 31 Absatz 1 BauGB können im Bebauungsplan Ausnahmen vorgesehen sein. Diese können sich beispielsweise aus der Nutzungsart ergeben. Damit behält sich die Gemeinde vor, eine vom B-Plan abweichende Nutzung im Einzelfall zunächst zu prüfen und zu entscheiden, ob sie eine Ausnahme genehmigt. Sind dabei keine Konflikte mit Anliegern zu erwarten, stehen die Chancen gut, dass das Bauamt die Ausnahme genehmigt. Sieht der B-Plan diesbezüglich keine Ausnahmen vor, ist eine abweichende Nutzung hingegen nicht möglich. Generell ist hierbei zu beachten, dass die Gemeinden den Gebietscharakter erhalten müssen. Dieser würde beispielsweise beeinträchtigt, wenn die Gemeinde in besonderen Wohngebieten zu viele Ausnahmegenehmigungen für die gewerbliche Nutzung erteilt.
Gemäß § 31 Absatz 2 BauGB besteht auch die Möglichkeit, sich von den Festsetzungen im B-Plan befreien zu lassen. Die Grundzüge der Planung dürfen von dem Vorhaben allerdings nicht berührt werden. Zudem muss eine der folgenden drei Bedingungen für das Abweichen erfüllt sein:
- Es ist aus Gründen des Allgemeinwohls erforderlich
- Es ist städtebaulich vertretbar
- Es käme andernfalls zu einer nicht beabsichtigten Härte
Generell sind die Gemeinden bestrebt, keine Präzedenzfälle zu schaffen, weshalb die Chancen auf eine Ausnahmegenehmigung als eher gering einzuschätzen sind.
13. Bebauungsplan und Bauvoranfrage – warum sollte man die Bauvoranfrage stellen?
Um sicherzugehen, dass die Vorgaben des Bebauungsplans mit dem geplanten Neubau eingehalten werden, empfiehlt es sich, eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt einzureichen. Das Amt prüft dann, ob alle Vorschriften für das Bauvorhaben berücksichtigt wurden. Eine solche Anfrage - auch als „kleines Genehmigungsverfahren“ bezeichnet – ist bereits vor dem geplanten Grundstückskauf sinnvoll. So können Bauherren davon ausgehen, dass ihr geplantes Projekt nicht an den Vorgaben des B-Plans scheitert und haben diesbezüglich bereits vor dem Kauf Planungssicherheit.
Generell ist eine Bauvoranfrage vor allem dann sinnvoll, wenn folgende Fragen nicht zweifelsfrei anhand des Bebauungsplans geklärt werden können:
- Welche Grundstücksbereiche dürfen überbaut werden und welche nicht?
- Sind die Maße der Nutzung klar definiert, ist eindeutig festgelegt, wie hoch gebaut werden darf und wie groß die Grundfläche des Gebäudes sein darf?
- Welche Nutzung ist erlaubt – ausschließlich Wohnen oder auch Kleingarten, Landwirtschaft, Gewerbe?
Für die Bauvoranfrage sind unter anderem die Baubeschreibung, Zeichnungen und Berechnungen zum Vorhaben erforderlich. Die Gebühren fallen unterschiedlich hoch aus, üblich ist ein Tausendstel der gesamten Baukosten. Bei einem Projekt mit 200.000 Euro Baukosten würde die Gebühr in diesem Fall bei 200 Euro liegen. Kostengünstiger ist eine formlose Bauvoranfrage, für die im Schnitt 15 Euro Gebühren anfallen. Allerdings ist diese rechtlich nicht verbindlich, sodass eher zur teureren Variante zu raten ist.
immoverkauf24 Tipp
Gerade bei Grundstücken, für die kein oder lediglich ein einfacher Bebauungsplan existiert, empfiehlt es sich, über die Bauvoranfrage planerisch auf Nummer sicher zu gehen.
14. Welche Bedeutung hat die Bauleitplanung?
Die Bauleitplanung gilt als das wichtigste Planungsinstrument der Gemeinden für die städtebauliche Entwicklung. Sie erfolgt gemäß §§ 1-13a BauGB in zwei Stufen: Zunächst erstellt die Gemeinde einen Flächennutzungsplan. Er wird auch als vorbereitender Bebauungsplan bezeichnet und enthält Angaben dazu, welche Art der Nutzung wo auf dem Gemeindegebiet vorgesehen ist. Auch gibt er unter anderem Auskunft über landwirtschaftliche Flächen, Parkanlagen und Verkehrsflächen. Im zweiten Schritt erfolgt die Ausarbeitung von Bebauungsplänen für die einzelnen Teilbereiche, die unter anderem Art und Umfang der Bebauung vorgeben.
Diese unterliegt der kommunalen Selbstverwaltung. Dabei müssen die Gemeinden jedoch die Ziele der Raumordnung berücksichtigen, die sich aus Raumordnungsplänen ergeben. Zudem gilt eine sogenannte Abwägungspflicht in Bezug auf private und öffentliche Belange. Ebenso müssen sie übergeordnete Vorgaben, wie etwa Naturschutzvorschriften, beachten. Gleiches gilt für den Umweltschutz und die Landschaftspflege. Aus diesem Grund beinhaltet die Bauleitplanung stets auch einen Umweltbericht.
Das Bebauungsplanverfahren läuft folgendermaßen ab: Beschließt eine Gemeinde, eine Bauleitplanung aufzustellen, muss sie dies bekannt machen und dazu auch einen Umweltbericht vorlegen. Dann wird ein Entwurf ausgearbeitet, über den die Einwohner informiert werden. Anschließend holt die Gemeinde Stellungnahmen von Behörden und Planungsträgern ein und überprüft diese. Es wird ein Auslegungsbeschluss gefasst und bekannt gegeben. Es folgt eine Auslegung, einschließlich eines Erläuterungsberichts. Im nächsten Schritt wird über etwaige Anregungen ein Beschluss gefasst und das Ergebnis bekannt gegeben. Dann folgen Feststellungsbeschluss und das Genehmigungsverfahren, bevor die Bauleitplanung in Kraft tritt.
Ein Bebauungsplan (B-Plan) ist ein verbindliches Planungsinstrument der Gemeinde. Er regelt detailliert, wie Grundstücke bebaut oder genutzt werden dürfen – zum Beispiel Gebäudeart, Bauweise, Geschosszahl, Abstandsflächen oder die zulässige Grundfläche.
Fehlt ein B-Plan, richtet sich das Bauvorhaben nach § 34 BauGB. Zulässig ist dann, was sich in die nähere Umgebung einfügt. Vor Baubeginn sollte das Vorhaben unbedingt mit der Gemeinde abgestimmt werden, um spätere Konflikte zu vermeiden.
Ein Bebauungsplan zeigt unter anderem, wo und wie gebaut werden darf. Er enthält Flächen für Wohn- oder Gewerbenutzung, Baugrenzen, zulässige Geschosszahlen, Dachformen, Abstandsflächen sowie Grün- oder Verkehrsflächen – oft ergänzt durch textliche Festsetzungen.
Ist ein Grundstück gemäß Bebauungsplan bebaubar, entspricht es den Festsetzungen wie Nutzung, Baufenster oder Geschosszahl. Ein Bauvorhaben kann genehmigt werden, sofern alle weiteren baurechtlichen und technischen Voraussetzungen erfüllt sind – etwa aus der Landesbauordnung.
Ein Bebauungsplan ist für Grundstückseigentümer, Bauherren und Behörden verbindlich. Er schafft Baurecht und begrenzt es zugleich. Abweichungen sind nur in engen Grenzen oder durch Befreiung möglich. Grundlage ist § 30 BauGB in Verbindung mit dem B-Plan.