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Der Flächennutzungsplan - die wichtigsten Infos zum F-Plan

Wer ein Haus in einem Neubaugebiet kaufen oder bauen möchte, sollte sich vorab auch mit dem Flächennutzungsplan beschäftigen. Dieser enthält Angaben dazu, welche Nutzungsarten die Gemeinde in einem Baugebiet plant. immoverkauf24 erklärt, was der F-Plan festlegt und welche Bedeutung er für einen Neubau hat. 

1. Was ist ein Flächennutzungsplan? Definition & Bedeutung

Definition: Der Flächennutzungsplan ist ein Begriff aus der räumlichen Planung in Deutschland und ein parlamentarisch legitimiertes Planunungsinstrument für die städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde und gilt als vorbereitender Bauleitplan. Oft wird dieser mit F-Plan oder FNP abgekürzt und als Karte (kartografisch) dargestellt. Der F-Plan gilt für die gesamte Gemeinde.Die rechtlichen Grundlagen sind im Baugesetzbuch (BauGB) festgelegt - insbesondere in den §§ 5 bis 7 BauGB.

Bedeutung - warum ist ein FNP wichtig bei der Grundstückssuche? Wer ein Haus in einem bereits bebauten Quartier kaufen oder bauen möchte, sieht sofort, wie es um die Nachbarschaft bestellt ist: Stehen dort ausschließlich Wohnhäuser oder gibt es auch Gewerbeflächen in der direkten Nachbarschaft? Anders verhält es sich in Neubaugebieten: Wer dorthin ziehen will, ist gut beraten, sich anhand des Flächennutzungsplans einen Überblick über das künftige Wohnumfeld zu verschaffen: Der F-Plan stellt kartografisch dar, welche Nutzungsarten (zum Beispiel Wohnen, Gewerbe, Erholung und Verkehr) in welchen Gebieten geplant sind. Zudem grenzt der FNP bebaute und unbebaute Grundflächen voneinander ab. Weitere wichtige Inhalte sind zum Beispiel die Lage von Wohn-, Gewerbe- und Sonderbauflächen sowie Flächen für Ver- und Entsorgung.

Wird ein Gebiet in der Gemeinde durch einen F-Plan neu als Wohngebiet ausgezeichnet, dann kommt es in der Regel zu einer Steigerung der Grundstücks- beziehungsweise Immobilienpreise in diesem Gebiet. 

Flaechennutzungsplan

Wichtig zu wissen: Der Flächennutzungsplan stellt lediglich eine Empfehlung der Gemeinde dar. Er wird deshalb gemäß § 1 Absatz 2 BauGB als vorbereitender Bauleitplan bezeichnet und stellt die 1. Stufe der Bauleitplanung einer Gemeinde dar. Im 2. Schritt der Bauleitplanung wird aus dem F-Plan der Bebauungsplan entwickelt (weitere Unterschiede werden unter Punkt 7 erläutert).

immoverkauf24 Hinweis: Bauleitplanung

Der Bauleitplan stellt die städtebauliche Entwicklung von Gemeinden grafisch dar und soll die bauliche oder sonstige Nutzung von Grundstücken vorbereiten und planen. Die Bauleitplanung besteht aus in der Regel 2 Stufen: Zunächst wir der Flächennutzungsplan für das gesamte Gemeindegebiet erstellt. In der zweiten Stufe entwickelt sich daraus der verbindliche Bebauungsplan.

2. Was bedeuten Legende & Erläuterungsbericht mit Begründung beim Flächennutzungsplan?

Generell muss der F-Plan gemäß § 2a BauGB einen Erläuterungsbericht mit Begründungen für die Einträge beziehungsweise Darstellungen enthalten. Darin skizziert die Gemeinde detailliert die Gründe für ihre Planung und erläutert beispielsweise, warum die Wahl eines Neubaugebiets auf eine bestimmte Gemeindefläche gefallen ist. Zudem werden auch Auswirkungen der Planungen auf die Umwelt im Umweltbericht erläutert, der ebenfalls laut BauGB vorgeschrieben ist.

Damit ein FNP auch für Laien verständlich ist, enthält er eine Legende - die Zeichenerklärung. Wie die jeweiligen Symbole aussehen und wofür sie stehen, ist in der Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung - PlanZV) festgelegt. Diese Verordnung sorgt dafür, dass die Darstellung einheitlich erfolgt. Unsere Grafik in Punkt 1 zeigt Ihnen eine grobe Darstellung eines Flächennutzungsplans inklusive Legende. 

3. Was genau legt der Flächennutzungsplan fest?

Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet in Form einer grafischen Plandarstellung, üblicherweise im Maßstab 1:10.000 bis 1:50.000. Er lässt sich mit einer Landkarte vergleichen, die die städtebaulichen Planungs- und Entwicklungsziele enthält: So ist gemäß § 5 BauGB im FNP für sämtliche Flächen des Gemeindegebiets vermerkt, ob und wie sie bereits genutzt werden und welche Pläne die Gemeinde für bislang unbebaute Flächen hat, die neu erschlossen werden sollen. Ist beispielsweise ein Neubaugebiet vorgesehen, wird diese Fläche zu Bauerwartungsland.

Insgesamt ist das Gemeindegebiet auf dem Flächennutzungsplan in folgende Flächen unterteilt:

Flächen zur Bebauung:

  • Wohnbauflächen (W)
  • Mischgebiete (M)
  • Gewerbliche Bauflächen (G)
  • Sonderbauflächen (S, beispielsweise Erholungsgebiete)

Flächen für Versorgung: 

  • Kirchen
  • Schulen
  • Sportplätze
  • Kulturelle Einrichtungen
  • Abwasserentsorgung, Müllverbrennungsanlagen, Kraftwerke

Weitere Flächen:

  • Ausgleichsflächen
  • Landwirtschaftliche Flächen/Wald
  • Landschafts- und Naturschutzgebiete
  • Grünflächen (beispielsweise Parks, Friedhöfe, Kleingärten)
  • Wasserflächen (beispielsweise Teiche, Seen, Häfen
  • Flächen für Nutzungsbeschränkungen (Abstandsflächen)
  • Überörtliche Verkehrsflächen (Ausfallstraßen, Bundesstraßen, Autobahnen)

4. Wo ist der Unterschied zwischen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan?

Die im Baugesetzbuch festgelegte Bauleitplanung ist zweitstufig gestaltet und beinhaltet die Planungsinstrumente Flächennutzungsplan und Bebauungsplan. Dabei gilt, dass der Flächennutzungsplan die grobe Linie vorgibt und im zweiten Schritt der Bebauungsplan entwickelt wird. Beide unterscheiden sich in vielerlei Hinsicht voneinander:

Flächennutzungsplan Bebauungsplan
Der Flächennutzungsplan ist für Behörden verbindlich, aber nicht für die Bevölkerung. Das bedeutet konkret: Es können keine rechtlichen Ansprüche, wie zum Beispiel Baugenehmigungen, geltend gemacht werden. Der Bebauungsplan (Abkürzung: B-Plan) ist für beide Seiten verbindlich. Wer beispielsweise ein Grundstück kauft und dies bebauen will, muss die Vorgaben des Bebauungsplans einhalten, der auch als verbindlicher Bauleitplan bezeichnet wird.
Der F-Plan dient als vorbereitendes Planungsinstrument noch nicht rechtswirksam. Er stellt üblicherweise die erste Stufe der Bauleitplanung dar. Im Gegensatz zum Flächennutzungsplan ist der B-Plan rechtswirksam und stellt die zweite Stufe der Bauleitplanung dar. 
Der F-Plan umfasst das gesamte Gemeindegebiet. Ein Bebauungsplan gilt nur für eine Teilfläche.
Der FNP ist nicht so detailliert dargestellt, wie der B-Plan.  Der Bebauungsplan enthält sehr detaillierte Vorgaben (etwa zur Höhe und Art er Bebauung) und ist parzellenscharf. Das bedeutet, dass jedes Grundstück im Plan einzeln ausgewiesen ist.

5. Wo kann man einen Flächennutzungsplan einsehen? Ist das mit Kosten verbunden?

Wer den Flächennutzungsplan einsehen möchte, kann dies im örtlichen Rathaus oder Bürgerbüro der Gemeinde tun. Mitunter ist auch die Baubehörde die richtige Anlaufstelle. Oftmals kann der Flächennutzungsplan mittlerweile aber auch online abgerufen werden. Diese Dienstleistung - ob online oder vor Ort - ist in der Regel kostenlos

6. Wer erstellt den F-Plan? Wie lange ist er gültig?

Ein Flächennutzungsplan wird von der Gemeinde erstellt, auf deren Gebiet sich das Areal befindet. Dabei müssen die Gemeinden die Belange der Bevölkerung und Interessenverbänden berücksichtigen, die sie nicht nur über ihre Pläne informieren, sondern auch in die Planung einbeziehen müssen. Darüber hinaus werden auch Stellungnahmen von Behörden und anderen öffentlichen Trägern eingeholt.

Damit der Flächennutzungsplan auf Behördenebene verbindlich wird, muss die übergeordnete Behörde ihn gemäß § 6 BauGB innerhalb einer Frist von drei Monaten genehmigen. Diese übergeordnete Behörde ist in der Regel die Bezirks- oder Landesverwaltung. Im Schnitt sind Flächennutzungspläne rund zehn bis 15 Jahre gültig.

Gut zu wissen: Es gibt nicht nur F-Pläne auf Gemeindeebene, sondern auch regionale Flächennutzungspläne. Diese werden oftmals in dichtbesiedelten Regionen von den beteiligten Gemeinden erstellt und müssen nicht nur den Vorgaben des BauGB, sondern auch den Anforderungen des Raumordnungsgesetzes (ROG) entsprechen. Regionale Flächennutzungspläne existieren unter anderem für Teile des Ruhrgebiets und im Ballungsraum Rhein-Main.

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7. Welche Änderungen zum Flächennutzungsplan sind erlaubt?

Der von den Gemeinden erstellte Flächennutzungsplan kann von den Gemeinden abgeändert werden. Jedoch muss die Gemeinde bei Änderungen die übergeordneten Ziele der Landes- und Regionalplanung beachten, die auch als Ziele der Raumordnung bezeichnet werden. Da die Aufstellung eines Flächennutzungsplans sehr viel Aufwand und Zeit erfordert, nehmen die Gemeinden in der Regel eher Änderungen am bestehenden FNP nur für die Teilflächen vor, bei denen sich die Pläne geändert haben. Daher ist es durchaus möglich, dass ein F-Plan bereits vor Jahrzehnten erstellt wurde und seitdem mehrmals abgeändert wurde (1. Änderung, 2. Änderung, ....).

Für eine Änderung des Flächennutzungsplans stehen gemäß § 8 BauGB insgesamt vier Verfahren zur Wahl:

  1. Die Verwaltung entwickelt aus dem aufgestellten FNP einzelne Bebauungspläne.
  2. Der FNP wird zusammen mit dem Bebauungsplan geändert (Parallelverfahren).
  3. Es wird zunächst ein Bebauungsplan erstellt und erst dann der FNP geändert.
  4. Bei Vorhaben im „beschleunigten Verfahren“ gemäß § 13 a BauGB wird der FNP korrigiert, um ihn an einen neuen Bebauungsplan anzupassen.

immoverkauf24 Hinweis: Keine Entschädigung bei Änderungen des F-Plans

Wurden bisher unbebaute Grundstücke durch die Aufstellung eines FNPs in sogenanntes Bauerwartungs- bzw. Bauland ausgewiesen, so erhalten diese Grundflächen eine Steigerung des Grundstückswerts. Nimmt die Gemeinde später diese Ausweisung durch eine Änderung im Flächennutzungsplan zurück, dann steht den betroffenen Eigentümern KEINE Entschädigung zu, da der F-Plan - im Gegensatz zum Bebauungsplan - nicht rechtsverbindlich für die Gemeinden ist.

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